臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第350號原 告 林明德訴訟代理人 張信陽律師被 告 王一捷訴訟代理人 蔡伊雅律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國112年2月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國110年9月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買被告所有坐落桃園市○○區○○段000000地號（面積1764.32平方公尺，權利範圍全部）、1069-2地號（面積376.76平方公尺，權利範圍1225/1000)土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新台幣（下同）13,500,000元。簽約後原告即依照契約約定匯款第一期簽約金300萬元，存入履約保證人僑馥建設公司開設於中國信託商業銀行之信託專戶（下稱中信銀信託專戶）。原告於110年10月間實施鑑界時，經由臨地地主告知買賣標的物曾因未經主管機關核准核可即擅自堆置廢土而遭列管，原告前往區公所查詢始得知買賣標的物已遭罰款8萬元並遭列管，且在解除列管前不得申請任何用途之使用。系爭買賣之標的物屬於減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，應由出賣人負瑕疵擔保責任，原告發覺被告隱瞞而簽訂買賣契約，乃通知被告解除契約，被告置之不理，遂提起本件訴訟。原告解除契約後，被告應返還收受之買賣價金300萬元。此外，系爭買賣契約既是因被告違約情事致原告解除契約，原告得依約請求被告賠償已支付價金總額之懲罰性違約金300萬元，爰依民法第249條、259條、359條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，准宣告假執行。
二、被告答辯略以：兩造於簽訂系爭買賣契約時，被告之代理人、仲介及代書皆明白告知原告系爭買賣標的物被列管，故於契約所附現況說明書明定出賣人即被告不負責恢復農用。系爭買賣土地上曾有墳墓等情，被告亦據實相告。系爭土地雖遭列管然並非永不得解除。原告於購買系爭土地知用途僅告知要放置物品於上，從未說明要蓋資材室。原告僅交付第一期買賣價金300萬元，經代書通知稅單已在110年10月19日核發，然原告未依約支付完稅款250萬元，被告遂於110年11月8日函催原告於七日內支付買賣價金，原告仍未給付，被告遂於110年12月1日發函原告解除系爭買賣契約，並沒收原告所交付之第一期買賣價金300萬元。被告所出售之土地並無瑕疵，原告之主張請求顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於110年9月18日簽訂系爭買賣契約，購買被告所有系爭土地，約定買賣價金為13,500,000元。簽約後原告即依照契約約定匯款第一期簽約金300萬元，存入履約保證人僑馥建設公司開設於中信銀信託專戶。
（二）原告於110年11月3日發函如原證三之存證信函給被告，主張被告所交付之土地存有瑕疵，解除買賣契約，請求被告返還已經給付之第一期款300萬元，並主張被告應支付懲罰性違約金300萬元。
（三）被告於110年11月8日發函如原證四之律師函，主張所交付之土地並無瑕疵，原告應於收到函文五日內，依照契約約定給付完稅款。
（四）被告複於110年11月17日發函如本院卷第35頁之律師函，函催原告於收到函文七日內，給付買賣價金，如原告逾期未給付，被告將依約解除契約。
（五）被告於110年12月1日再度發函原告，主張原告未依約履行給付價金。解除買賣契約，並知會僑馥建築經理股份有限公司處理後續違約金沒收賠償事宜。
四、本院之判斷：
（一）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭，民法第98條復有明定。而探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院98年度台上字第738號判決意旨參照）。經查：兩造簽訂系爭買賣契約書，被告所填寫之土地現況說明（詳見本院卷第21頁）記載：「土地現況是否全部作農業使用」，「是，委託人不負責恢復農用，但配合納稅移轉」；另一則為「如否，委託人恢復農用並負責取得農業使用證明」，但不是雙方之約定情形（詳見本院卷第21頁），並且在其上加註「本案土地上曾有墳墓，前地主已經於民國108年遷移完畢」。依照雙方之買賣契約約定，被告並無需幫忙原告申請農用證明，原告就此約定如果有疑慮，應於簽訂系爭買賣契約時提出質疑。原告如果急需申辦農用證明，為何同意被告不幫忙辦理農用證明呢？豈不是自相矛盾之情事。再者，如果被告未告知原告系爭土地曾遭列管，為何將已不存在之墳墓，記載在現況說明書呢？可見雙方之約定應如被告所述，且將系爭土地已遭列管之情事告知原告。
（二）再者，桃園市政府農業局於111年12月14日之函覆本院：「四、…農業用地是否涉及違規使用，應就個案實情審認有無違反土地使用管制相關規定，並依法處理，其與前開辦法用以審認合法農用證明，係屬二事，亦不宜進逕以該證明作為農業用地有無違規使用之審認依據」，可見農業局之回函農地農用與農用證明是兩件事情。原告亦不爭執被告交付之系爭土地是作為種植香蕉之農業使用，僅是之前遭受違規使用列管之情事而已。而農地因違規遭列管，是否永久無法改善或者應循何種程序始能再度申請農用證明，均未見原告提出證據以實其說。
（三）證人殷璽真即承辦雙方過戶之代書對於本院詢問：「本件雙方不動產買賣你是仲介嗎？」，答：「不是，我是代書」；問：「你有去看過現場嗎？」，答：「有」；問：「你是仲介公司的委託代書嗎？」，答：「不是，是被告委託我的」；問：「當初本件買賣契約及土地之現況，能否聲請農用證明？」，答：「不行」；問：「為何？」，答：「因為被告當時有違規，所以無法聲請。」；問：「在買賣時雙方就知悉？」，答：「對。」；問：「（提示土地現況勾表）哪一項有勾選無法聲請農用證明？」，答：「上面沒有，但是因為地主上面曾經有墳墓，在清除墳墓時未依規定處理被開罰單，所以沒辦法聲請農用證明。」；問：「如果要聲請農用證明要經過什麼程序？」，答：「回歸農業使用。」；問：「如何向主管機關聲請農用證明？」，答：「將違規之情形改善，經過主管機關之勘查（包含有無石頭、土質檢測）即可。」；問：「土質檢測為何？」，答：「為土質之勘測。每一個案子要回復農用都要經過此檢測。」；問：「當初本件沒辦法聲請農用證明有告訴原告嗎？」，答：「有。」；問：「原告如果要聲請農用證明是要依照前面之相關程序辦理？」，答：「是。」；問：「除了你知悉外，還有誰知道本件無法聲請農用證明？」，答：「現場之每一個人，及另一塊地之買方也知道。」；問：「仲介知道嗎？」，答：「知道。」；問：「你在簽約當天是何情況讓原告知道土地無法聲請農用證明？」，答：「是我告訴原告，因為我知道不能聲請農用證明。」；問：你為何會知道沒辦法聲請農用證明？」，答：「因為另外一塊地也是我辦的。」問：「如果在簽約時已告知原告，為何在10月27日要告訴原告不能聲請農用證明？」，答：「在簽約當下已經有告訴原告了，原告說他只要放一些工程之物品，原告在27日前一兩天他有來找過我，他說他要聲請資材室，我就跟他說我要去跟農經課確認，所以我才會回這句話。」；問：「當初土地上是種植何物？」，答：「都是種香蕉。」；問：「當初墳墓所在地可看出嗎？」，答：「空照圖可看出。」；問：「（提示原證一現況勾稽表）第25項為何委託人不負恢復農用之責任？」，答：「因為是現況點交，這是委託人勾的。」；問：「原證一契約第12條有寫說要現況點交，為何要寫出現況點交？」，答：「因為有告知原告有違規之狀態，原所有權人沒有在期限內改善的話，如果要恢復農用就比較困難，要由新的所有權人聲請比較容易。原告的配合代書有詢問說如果土地下有石頭，如果要求出賣人幫忙是否同意，當時有同意由出賣人幫忙清石頭。原告代書打電話給我，我跟代書是用電話，沒有留下紀錄，我有告訴他土地的狀況，所以他才會說石頭之問題，要把石頭清運走。」；問：「現況說明書為何會寫土地上曾經有墳墓？」，答：「是賣方將真實狀況告知買受人，縱然墳墓已經不在現場。」（詳見本院111年10月26日言詞辯論筆錄）。可見被告在簽訂系爭買賣契約出售系爭土地時，已經是種植香蕉作為農業使用，然因之前違規之行為，不替原告申請農用證明之責，否則其在現況表之勾選即無任何意義可言，且依照市政府農業局之函覆，其也是不同之情事。
（四）原告主張被告所交付之土地有瑕疵，因讓其不能申請資材室，然就申請設置資材室之要件為何？行政機關不通過原告申請之原因為何，均未見原告提出任何證據足以證明。僅其主張系爭買賣土地因有違規列管，導致無法申請資材室，故主張被告所交付之土地有瑕疵，委無可採。縱然系爭土地曾因有違規之情事，而被列管。然所列管之行為為何，如何達到改善之情況，始能符合原告所需要之情形，均未見原告提出任何證據以實其說。故原告主張因系爭土地違規遭受列管導致無法申請農用證明設置資材室，顯無可採。
（五）被告既已將系爭土地遭列管之情事告知原告，且毋須幫原告辦理農用證明，可見被告所交付之系爭土地並無原告所主張之瑕疵情事。被告既已經說明不幫忙申請農用證明，原告也未就其主張之瑕疵催告被告進行瑕疵修補，卻直接以此理由解除契約，顯無可採，其解除契約之理由，委無可採。既然原告解除系爭買賣契約不合法，則其請求被告返還沒收之訂金300萬元及違約之懲罰性之違約金300萬元均為無可採。既然原告之解除契約不合法，且原告就被告催繳買賣價金之通知置之不理，則被告以原告未依照雙方給付價金之約定，解除買賣契約，應可採信。被告解除契約是合法，其依照契約約定沒收定金為有理由。
（六）從而，原告主張被告所出售之系爭土地，因具有減少通用之價值瑕疵，竟而解除兩造買賣契約，請求返還所交付之第一期買賣訂金300萬元及懲罰性違約金300萬元共計600萬元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第359、360、249條規定解除兩造買賣契約，請求返還第一期簽約金300萬元及給付懲罰性違約金300萬元共計600萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 20 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
書記官 李毓茹