臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第369號原 告 胡勤恒訴訟代理人 康英彬律師被 告 陳煥福訴訟代理人 周念暉律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於民國112年6月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園市○鎮區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）為被告與訴外人陳建良共有，被告應有部分均為2分之1，被告與陳建良前與原告簽立租賃契約（下稱系爭租約），將系爭土地上門牌號碼為桃園市○鎮區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，租期自民國101年9月1日起至111年8月30日止，共10年；嗣經雙方合意將系爭租約由房屋租約改為租地建屋契約，租期改為30年，將系爭土地全部出租予原告建蓋房屋使用，並經原告將系爭房屋由舊平房建物拆除，改建為2層鋼構建物，惟系爭租約之書面內容並未變更。而於111年6月間被告簽立授權書（下稱系爭授權書）將其所有系爭土地應有部分1/2授權訴外人陳秀純以單價每坪新臺幣（下同）35萬元至40萬元代為出售，若買主出價達每坪35萬元，陳秀純即可代收訂金，嗣經訴外人張秋旺出價1056萬元購買，陳秀純遂與張秋旺簽立訂金收據，並收取200萬元之訂金支票，而將已代售出系爭土地之事告知被告。而原告獲悉被告將出售其系爭土地應有部分予張秋旺之事，遂於111年7月22日寄發存證信函予被告，主張以相同之買賣條件優先承買系爭土地被告之應有部分，然被告卻以陳秀純已超出授權範圍，被告與張秋旺間無任何買賣契約成立為由拒絕，被告所為已規避出賣人責任暨阻饒原告主張優先承買權之行使，與法相違，爰依民法第426條之2提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將其系爭土地應有部分各2分之1以出售予訴外人張秋旺之相同條件即買賣總價1056萬元與原告訂立買賣契約，並移轉登記予原告所有。㈡請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：兩造於101年6月25日簽訂系爭租約，系爭租約記載由原告向被告承租系爭房屋，租期自101年9月1日起至111年8月30日止。系爭租約名稱乃「房屋租賃契約書」，租賃物亦僅系爭房屋而已，租賃範圍僅勾選房屋，且僅以手寫方式表示含附屬建物，兩造間就系土地並無成立任何租赁契約，且被告所收取租金每個月1萬元，依經驗法則及論理法則，直轄市市區土地租金不可能僅有1萬元，故兩造間之租賃物範圍顯僅限於系爭房屋。原告未舉證證明兩造間有任何租用基地建築房屋之事實，其主張優先承買權顯無理由。又原告主張被告與張秋旺就系爭土地成立買賣契約，所提出的證據只是訂金收據，訂金收據也有約定買賣契約另行簽立，而被告與張秋旺間並未成立買賣契約，兩造間並無優先承買權的問題等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第77至78頁、第107至109頁、16
2、163頁；復依兩造陳述整理如下）：
㈠、兩造於101年6月25日簽訂系爭租約，系爭租約記載由原告向被告承租由被告所有而坐落於桃園市○鎮區○○段000○000地號土地，門牌號碼桃園縣○鎮市○○路000號房屋，約定租期自101年9月1日起至111年8月30日止。
㈡、被告分別於111年7月28日、8月23日、8月29日以存證信函，向原告表示系爭租約屆期不續租及應返還房屋予被告。
㈢、於111年6月間被告將系爭土地應有部分簽立系爭授權書授權陳純秀代為出售並全權處理買賣事宜，嗣陳秀純覓得買主張秋旺。
㈣、原告於111年7月22日寄發存證信函予被告，主張以與張秋旺相同之買賣條件優先承買被告就系爭土地之應有部分。
四、本院之判斷原告主張被告及陳建良前將系爭土地全部出租予原告建蓋房屋使用迄今，嗣經被告所有系爭土地應有部分由訴外人張秋旺出價1056萬元購買，原告乃向被告主張以相同之買賣條件優先承買系爭土地被告之應有部分，卻為被告所拒絕，故依民法第426條之2規定，請求被告應將其系爭土地應有部分各2分之1以出售予訴外人張秋旺之相同條件即買賣總價1056萬元與原告訂立買賣契約，並移轉登記予原告所有等語，乃被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2定有明文，而其立法理由係因建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛。是房屋所有人主張依上開規定行使優先購買權者，須以基地出租人有效出賣土地與第三人為基礎，苟出租人與第三人間之出賣行為自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。
㈡、經查：
1.原告主張兩造間於101年6月25日簽訂系爭租約，並經雙方合意將系爭租約由房屋租約改為租地建屋租約一節，乃被告所否認。而被告前以系爭租約出租房屋予原告之租期業已屆滿為由，起訴請求被告返還桃園市○鎮區○○路000號房屋，前經本院簡易庭以111年度壢簡字第1807號事件為判決，現由本院112年度簡上字第13號審理中（下稱另案），乃兩造所無異詞，並有前案第一審判決在卷可查（見本院卷第153至158頁），及另案卷宗影卷附卷可稽。而兩造就系爭租約是否業經合意由房屋租約改為租地建屋租約，固各執一詞；然原告主張依民法第426條之2規定就被告所有系爭土地應有部分各2分之1行使優先購買權者，仍須以被告已有效出賣系爭土地與第三人為基礎，準此，被告有無與張秋旺就被告所有系爭土地之應有部分有效成立買賣契約，乃原告有無優先購買權存在之前提要件甚明。
2.而原告雖主張被告就系爭土地之應有部分授權陳秀純出售，已於111 年6 月16日由張秋旺出價1056萬元購買，並經陳秀純與張秋旺簽立訂金收據，並收取200萬元之訂金支票一節，固提出系爭授權書、訂金收據、支票等件影本為憑（見本院卷第19至23頁）。然：
⑴參諸系爭授權書記載：「…甲方（指被告）持有平鎮中原路10
3號所有權2分之1交予乙方（即陳秀純）小姐全全處理買賣事宜。雙方備註內容如下：一、總價土地每坪新台幣肆拾萬元，出價到新台幣參拾伍萬元，乙方可以代收訂金予甲方…」等語（見本院卷第19頁）；系爭訂金收據則記載「茲收到張秋旺先生訂購座落桃園市○鎮區○○路000號房屋連地乙戶所有權1/2訂金新台幣貳佰萬元整，雙方議定總價款為新台幣壹仟零伍拾陸萬元整，房屋以現況交屋並以權狀登記及現狀為準，且言明於民國111年6月25日，定買賣契約，簽約金為新台幣參佰萬元（含訂金）元整。（附土地建物權狀影本各一份。基地桃市○鎮區○○段000○000地號權利範圍1/2。買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還，契約解除。…」等語（見本院卷第21頁），可知系爭授權書、訂金收據所記載之標的物並非僅有系爭土地應有部分1/2，尚包含桃園市○鎮區○○路000號房屋應有部分1/2。而證人陳秀純固到院稱：「（問：〈提示本院卷第19頁〉這份授權書上說被告是持有103號所有權1/2，備註內容又寫總價是土地每坪來計算，這份授權書到底是要授權你賣什麼？）因為桃園市○鎮區○○路000號不是被告蓋的，被告是授權我賣土地；（問：〈提示本院卷第21頁〉這個訂金收據上的標的物到底是土地還是房子？）是買土地，但我有跟張秋旺說在張秋旺處分土地之前，房子要照原來的租金要給原告住，因為土地是公共用地，他只是想要投資土地合建，土地目前還是公共用地。」等語（見本院卷第210至211頁），顯與系爭授權書、訂金收據所記載之標的物不符，且證人陳秀純自承其與原告已同居20餘年等語（見本院卷第208頁），其證詞恐迴護原告而有所偏頗，已難認證人陳秀純前揭證述為可採。
⑵另質諸證人張秋旺到院證稱「（問：〈提示本院卷第21頁並告
以要旨〉這份訂金收據是要做什麼事情？）買賣。（問：上面所記載買賣標的為何？）就是「門牌號桃園市○鎮區○○路000號」房屋，有包含基地。（問：剛才原告訴訟代理人問你是否曾出價購買「門牌號桃園市○鎮區○○路000號」房屋所座落之基地，你回答是，意思是指你剛才所說的這份訂金包含土地還有房子？）房子還有土地，這是連在一起的。…（問：沒有成立買賣契約的原因為什麼？）我可以略知一二，有人去攪局，沒了就沒了，我就寫了一個存證信函，我跟賣方說這樣是不行的，要出面講才對，對方也有回存證信函，後來我就放棄了。…（問：你有印象他存證信函回的內容嗎？）我不太記得。他就是有原因，說不賣了，我也不曉得是怎麼回事，買不到還有別的地方可以買。」等語（見本院卷第188至189頁、第190頁），可知證人張秋旺係欲以1056萬元購買被告所有「桃園市○鎮區○○路000號房屋、系爭土地」之應有部分1/2，而簽署系爭訂金收據、交付200萬元訂金支票，嗣因被告拒絕出售，雙方即未依系爭訂金收據之約定於111年6月25日與證人張秋旺簽立買賣契約等情，益徵證人陳秀純前揭證述全然不足採信。
⑶則依系爭授權書、訂金收據及證人張秋旺前揭證述，不僅足
認原告主張被告就系爭土地之應有部分已於111 年6 月16日由張秋旺出價1056萬元購買云云，及證人陳秀純證述系爭訂金收據之買賣標的物僅有系爭土地之應有部分，不包含房屋云云，均不足採信，亦足認被告辯稱其與張秋旺間並未依系爭訂金收據之約定另行成立買賣契約等語應屬真實。是被告既未與第三人就系爭土地之應有部分成立有效之買賣契約，原告主張就被告所有系爭土地應有部分1/2之優先承買權即無從發生。
㈢、再按民法第426條之2規定中，所謂「同樣條件優先承買」，固指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。查，本件證人張秋旺係欲以1056萬元購買被告所有「桃園市○鎮區○○路000號房屋、系爭土地」之應有部分1/2，而簽署系爭訂金收據、交付200萬元訂金支票等情，業如前述；縱被告與證人張秋旺有依系爭訂金收據約定而簽立以總價金1056萬元出售「桃園市○鎮區○○路000號房屋、系爭土地」應有部分1/2之買賣契約，依前開說明，所謂出售系爭土地之同一條件，當指依照前開契約條件締約而併同購買「桃園市○鎮區○○路000號房屋」，然原告既主張桃園市○鎮區○○路000號房屋為其所改建、所有，並據此主張按民法第426條之2行使優先承買權，原告自無從僅就系爭土地應有部分1/2主張以「同樣條件優先承買」之優先承買權。
㈣、據上，兩造雖就系爭租約是否業經合意由房屋租約改為租地建屋租約，固各執一詞，且被告業以系爭租約之租期業已屆滿為由，訴請被告返還桃園市○鎮區○○路000號房屋，現於另案審理中；然系爭訂金收據約定之買賣標的物為「桃園市○鎮區○○路000號房屋、系爭土地」應有部分1/2，且被告亦未與證人張秋旺依系爭訂金收據之約定簽立買賣契約，原告自無從就系爭土地應有部分1/2主張行使優先承買權。至原告另稱：被告前以系爭租約之租期屆滿為由，對原告提起竊佔之刑事告訴，現由臺灣桃園地方檢察署以112年度偵字第11390號案件偵查中，希望停止本件訴訟程序以等候刑案偵查結果等語，自亦無此必要。
五、綜上所述，原告主張依據民法第426條之2規定，請求被告應將系爭土地應有部分以出售張秋旺相同條件即買賣總價1056萬元與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 張詠昕