臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第433號原 告 祭祀公業法人桃園市黃兆慶嘗法定代理人 黃乾德訴訟代理人 潘維成律師複 代理人 詹傑麟律師被 告 黃成豪訴訟代理人 吳紀賢律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有桃園市○○區○○○段○○○○○段00000地號土地如附圖所示門牌8號地上物（面積262平方公尺）、10號地上物（面積475平方公尺）、門牌8號空地（面積152平方公尺）、門牌10號空地（面積481平方公尺）之租金，應自民國111年11月23日起調整為每年新臺幣46,717元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔7％，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。經查，原告之法定代理人原為黃成福，嗣於訴訟中變更為黃乾德，有桃園市政府同意備查函及法人登記證書在卷可參（見本院卷第219、221頁），並經其變更後之法定代理人具狀聲明承受訴訟，核與首開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告原基於兩造間之租賃契約起訴，嗣於訴訟繫屬中追加依民法第227條之2第1項、第442條之備位調整租金訴訟（本院卷第
124、130頁），經核其追加備位之訴與原訴請求之基礎事實同一（均係兩造租賃契約），所利用之證據資料亦具有同一性，參諸前揭法條之規定，其訴之變更應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告曾因被告無權占用原告所有，坐落桃園市○○區○○○段○○
○○○段00000地號土地（下稱系爭土地），並興建附圖所示門牌8號、10號地上物（下合稱系爭地上物），並無權占用門牌8號空地（面積152平方公尺）、門牌10號空地（面積481平方公尺）（下合稱系爭空地，與系爭地上物占用之土地合稱系爭占用部分），而向鈞院訴請確認兩造就系爭耕地無租賃關存在並拆屋還地。雖鈞院以109年度訴字第872號案件受理後，認定兩造有成立租地建屋法律關係，判定原告敗訴（下稱系爭前案），原告也未於法定救濟期間上訴而確定，原告基於尊重鈞院認定，爰以兩造存有租賃法律關係為前提，提起本案。
㈡原告於105年7月30日已決議系爭土地以每月每坪50元出租，
兩造亦已於111年7月22日開會時達成合意以上開標準計算租金。依被告承租之耕地總面積1,370平方公尺計算，每年應給付租金新臺幣（下同）248,400元，然被告卻僅分別於108年7月4日、110年1月7日向鈞院各提存23,040元，共46,080元，尚積欠原告840,020元，達2年租金之總額，為此原告於111年7月4日以存證信函終止兩造租賃契約。退步言之，縱認原告終止兩造間租賃法律關係程序尚有疑義，原告併以起訴狀繕本之送達，終止兩造間之租賃法律關係。退萬步言之，縱依土地法規定計算被告積欠租金數額，被告每年應給付予原告之租金為46,717元，2年應給付之租金為93,434元，被告尚負欠租金總額為121,319元，也已達二年之租額，原告亦得請求終止租約。綜上，原告自得依土地法第103條第4款、第114條第7款、民法第440條第1項、第3項、第450條第2項規定終止兩造之租賃契約，並依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告拆屋還地。又兩造終止系爭租約前，被告已積欠原告840,020元之租金，租約終止消滅後，被告無法律上原因占用系爭土地，受有每月20,700元相當於租金之不當得利，並使原告受有損害，原告自得依民法第179條前段規定，請求返還。
㈢縱鈞院認原告上開先位之訴為無理由，然依系爭土地之公告
現值及周遭環境，被告仍以每坪2.5元計付租金，與一般租金行情顯不相當。爰依民法第227條之2第1項、第442條請求鈞院調整租金。
㈣為此，爰先位依土地法第103條第4款、第114條第7款、民法
第440條第1項、第3項、第450條第2項規定，請求終止兩造之租賃契約，並依民法第767條第1項前段、中段、第455條、第179條，備位依民法第227條之2第1項、第442條提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈先位聲明：
①被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭占用部分均騰空後返還予原告。
②被告應給付原告840,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自111年8月1日起至返還前項所示土地時止，按月給付原告20,700元。
③願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告承租原告所有系爭土地系爭占用部分之租金應自108年1月1日起調整為每年248,400元。
②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭前案已認定兩造間就系爭土地成立租地建屋法律關係，
被告屬有權占有系爭土地，且被告均有繳納租金之事實。兩造間就被告承租之系爭土地範圍，自被告之父黄哲訓承租開始，就以耕地休耕價格每坪2.5元計算，而被告也已依上開計算方式，分別於108年7月4日、110年1月7日向鈞院提存108-109年之租金23,040元、110-111年之租金23,040元，共46,080元，並無未缴納租金之情形。另原告所提出之會議記錄相關資料，未見有被告任何簽認，被告亦未授權任何人簽署文件或同意條件，因此會議結論以每月每坪50元為租金出租予被告乙節，無拘束被告之效果。從而，原告主張終止租約，拆屋還地等情均不合法。
㈡系爭土地坐落位置偏僻且緊鄰高速公路及原告祖墳旁，時常
需忍受送葬團隊及高速公路車輛之噪音，進出僅能透過桃園市楊梅區中山北路一段526巷，又526 巷僅能供一輛汽車單向行駛，且是條死巷根本無法迴轉，且四鄰亦無任何商業機能，交通又十分不便，相對於原告以50元出租給他人之案例顯然無法比附援引，因此原告要求提高租金無理由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件之爭點為：㈠兩造就系爭土地達成租金金額和繳納方式之合意內容為何？㈡被告是否有積欠原告租金？如是，金額為若干？㈢被告是否有積欠租金達到二年以上之總額？㈣原告以原證三第一頁存證信函及起訴狀繕本送達，依土地法1
03條第4款、第114條第7款、民法第440條、第450條第2項為終止租約之意思表示，是否合法生效？㈤被告占有使用系爭土地是否有正當權源？原告依據民法第767
條第1項前段、中段及民法第455條請求被告拆屋還地，如先位訴之聲明第1項是否有理由？㈥被告是否無法律上之原因而受有相當租金之不當得利？如是
，金額如何計算？㈦原告得否依據民法第442條或227條之2請求調漲租金？調漲之
金額及始日為何？
四、兩造就系爭土地達成租金金額和繳納方式之合意內容為何？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條第1項、第421條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張兩造已於111年7月22日開會時達成合意系爭土地以每月每坪50元計算租金乙節，為被告所否認，自應由原告就此有利於己法律效果之構成要件所憑事實負舉證責任。
㈡原告雖提出111年7月22日開會錄音光碟及譯文，主張於該次
會議中被告當時已全權授權訴外人黃成釗處理租金事宜云云，惟查：上開錄音譯文中雖可見總幹事：「他打電話來說他要帶他老婆去看病，他說由他三哥全權代表他處理。」黃成釗稱：「他說我們這邊今天大家會議，大家討論之後，我可以做決定，他這樣講。」、「好，現下就是說一坪50塊錢，他沒意見啊我來處理啊。」等語（本院卷第167-168、170頁），然均僅係總幹事及黃成釗單方、片面之聲稱，並未見黃成釗於當場或嗣後提出任何委任狀或授權書，亦無向被告確認確實有授權及授權之範圍，上開「處理」、「決定」之範圍及語意均不明，且由後續譯文亦可見對系爭土地坪數、是否分期繳納、可分幾期、繳納期限等節均仍未達共識，並有委員建議還是先打電話給被告聯絡，故尚難僅憑上開錄音譯文遽認兩造已就原告主張之租金標準達成合意。
㈢原告雖又提出原證十之申請書及說明書主張兩造至少就租金
標準達成以土地法第97條計價之合意云云，惟按要約經拒絕者，失其拘束力。非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。遲到之承諾，除前條情形外，視為新要約。將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第155、157、160條定有明文。上開申請書及說明書係被告於108年5、6月間提出，並無任何證據證明原告有就此為承諾。原告嗣後於111年7月22日開會提出者為就系爭土地以每月每坪50元計算租金之要約，亦並無證據證明被告有授權承諾，業據認定如前，實難認兩造就租金標準有達成依土地法第97條計算之合意。
五、綜上所述，本件依原告所舉之證據，不足證明兩造已就原告主張之租金標準達成合意，即無法認定被告有欠繳租金達二年以上之總額，是原告終止租約之意思表示並未合法生效，其依民法第767條第1項前段、中段、第455條、第179條提起先位之訴為無理由，應予駁回。
六、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決要旨參照）。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442條聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力；且原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院82年度台上字第1877號判決要旨、最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。
七、查兩造間就系爭土地之租賃關係為不定期租賃關係，而系爭土地於76年間之每平方公尺申報地價為128元，111年為682元，有楊梅地政事務所函覆之申報地價一覽表附卷可稽（本院卷第161頁），經核符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之要件，是原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148 條則有明文。
是本件租金之調整自應依上開相關規定決定之。又系爭土地所在之桃園縣業已升格為桃園市，又其鄰近楊梅交流道，位處高速公路陸橋及原告祖墳間，進出僅能透過桃園市楊梅區中山北路一段526巷，又526 巷僅能供一輛汽車單向行駛，且是條死巷根本無法迴轉，且四鄰亦無任何商業機能等情，為兩造分別陳明在卷，並有現場照片、Google街景圖、電子地圖附卷可稽。本院斟酌系爭土地附近之交通狀況雖尚可，但生活、商業機能並非十分發達。認原告主張以調整租金每年為248,400元過高，應以申報地價年息5%為適當。爰以此標準計算為每年46,717元（計算式：111 年申報地價×682元×被告占用面積共計1,370平方公尺×5％＝46,717元）。
八、另依前揭決議說明，原告僅可請求自提起備位之調整租金之訴時起即111年11月23日起（見本院卷第123頁本院之收狀戳）為租金之調整，原告請求自108年1月1日起調整，於法尚屬無據。
九、又民法第442條規定，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第625號判決意旨參照）。至原告本件另依民法第227條之2規定請求調整租金部分，依上開之說明，民法第442條規定，乃係同法第227條之2所規範情事變更原則之態樣之一，除有民法第442條未規範之情形，而符合民法第227條規定之要件外，自無須併依民法第227條之2規定請求，而原告請求調整系爭租金，如上開所述，既與民法第442條規定相符，自無再依同法第227條之2規定請求之必要，併此敘明。
十、綜上所述，原告依民法第442 條請求被告向原告承租系爭土地，應自111年11月23日起調整租金為如主文第1項所示，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無由，應予駁回。
、本件原告雖陳明願供擔保，請求宣告假執行。然查，原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。至備位調整租金之訴為形成之訴，並非給付之訴，無從宣告假執行，是原告聲請本件宣告假執行，於法不合，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 21 日
民事第三庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 21 日
書記官 鄭敏如