臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第530號原 告 王昱智訴訟代理人 王齡梓律師被 告 林梓嫻訴訟代理人 陳永來律師複 代理人 嚴珮綺律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用部分，除社團法人桃園市土木技師公會鑑定費用新臺幣捌拾萬元，由被告負擔四分之一，餘由原告負擔外，其餘訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。查：
一、原告起訴時之先位聲明第一項為「被告應給付原告新臺幣（下同）12,708,482元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（本院卷一第3頁），嗣原告於民國114年10月28日本院言詞辯論期日，當庭減縮該部分聲明為「被告應給付原告12,280,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（本院卷三第38頁），經核原告減縮上開聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，要無不符，應予准許。
二、另原告起訴時之備位聲明第一項為「被告應給付原告4,112,482元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（本院卷一第3-4頁），經原告於114年7月23日提出之民事準備㈤狀，就備位聲明第一項減縮為「被告應給付原告3,795,792元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（本院卷二第317-318頁），經核原告減縮上開聲明，亦屬減縮應受判決事項之聲明，且與起訴請求之基礎事實同一（兩造間買賣房屋乙事），所用之證據資料亦具有同一性，依上開規定，亦無不符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告明知坐落於桃園市○○區○○段000000地號土地之門牌號碼
桃園市○○區○○街000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）為具有瑕疵之物，卻仍於111年3月23日，與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），且被告於不動產現況說明書第32項「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情事？」、第37項「房屋鋼筋有無裸露」、第39項「有無滲漏水狀況」，均勾選「無」，嗣兩造於111年4月27日完成系爭房屋之所有權移轉登記。
㈡迨原告於交屋後、進行裝修時，經施作工人拆除系爭房屋之
天花板，始發現系爭房屋之天花板混凝土嚴重剝落，並有鋼筋外露、生鏽等情形，原告向被告告知上情後，被告委由「鄭兆鵬結構土木技師事務所材料實驗室」（下稱系爭實驗室）進行鑑定，檢測報告認系爭房屋之2樓客廳上方天花板、3樓前陽台上方天花板之氯離子，均有含量超標之情形，縱使本院尚委由社團法人桃園市土木技師公會進行鑑定，且鑑定結果認系爭房屋並無氯離子含量超標之情形，惟依照該公會之函覆結果可知，氯離子建築物之成因可能係建物興建時，採用含鹽量高之海砂摻雜於混凝土中，長期造成鋼筋漸鏽蝕膨脹，梁柱版保護層遭擠壓裂開，或建物長年經地震之作用下，梁柱牆構建造成裂縫，加上防水層失效，導致雨水藉由裂縫滲入至鋼筋，造成鋼筋鏽蝕膨脹、保護層裂開，另就同一棟建築物而言，鋼筋裸露處與非鋼筋裸露處之混凝土氯離子含量不同，原因主要為外界氯離子滲透路徑差異、環境因素暴露程度不同，致鋼筋裸露處之混凝土因破損、缺陷，形成保護層劣化或缺失，氯離子更容易通過表面進入混凝土，而接觸風雨牆面或浴廁、廚房水管預埋處，因長期滲水或是管線滲漏，有局部鋼筋鏽蝕之情形，取樣處之氯離子含量自會偏高，惟系爭房屋之鋼筋裸露處，原遭被告以木作包覆，非接觸風雨之牆面，所在之位置為客廳天花板，亦非浴廁、廚房之水管預埋處，故系爭實驗室採樣處之氯離子含量過高，僅可能係因興建時採用含鹽量高之海砂，或是建物之梁柱牆構件因地震造成裂縫，加上防水層失效，導致雨水藉由裂縫滲入至鋼筋，造成鋼筋鏽蝕膨脹，然無論係上開何種因素，系爭房屋確有目視可及之鋼筋裸露、混凝土剝落之情形，具有物之瑕疵甚明。
㈢若系爭房屋之鋼筋裸露、混凝土剝落，係因長年地震造成裂
縫、雨水滲入鋼筋所致，而非於建造時摻雜含鹽量高之海砂，惟該瑕疵於物之交付時即已存在，被告自應負物之瑕疵擔保之責，因原告購買房屋時，所期待之買賣標的乃無瑕疵之物，且被告交付房屋時，依現況說明書所載之內容，亦無鋼筋裸露、混凝土剝落之情形，房屋外觀亦無該等瑕疵，倘原告於交易時，知悉系爭房屋具有該瑕疵，並無可能以總計12,280,000元之價金購買系爭房屋，原告自得依物之瑕疵擔保責任等規定，請求解除契約或返還房屋價值減損之價金。
㈣又依社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果所示，系爭房
屋之耐震能力並不符合111年10月版本之「建築物耐震設計規範與解說」，自已達不堪居住之程度，該房屋結構安全當有疑慮；縱使系爭房屋於85年核發使用執照，符合上開耐震設計規範86年7月版本之規定，然對於購屋之買受人而言，所期望之購買標的，自應符合買賣契約成立「當下」之法規規定，倘若原告知悉購買之系爭房屋，未符合交易當時之法令規範，且修繕費用更高達3,795,792元，當無可能以12,280,000元購入系爭房屋，且立法院既通過「都市危險及老舊建築物加速重建條條」，期望加速危險及老舊建築物整合重建，更可見建築物之耐震能力是否足夠，屬重要之民生大計，建築物於交易時之耐震能力不足，對於房屋之價值自有減損，構成物之瑕疵。
㈤況依上開社團法人桃園市土木技師公會之函覆內容可知，氯
離子建築物之成因除建物興建時，採用含鹽量高之海砂摻雜於混凝土中，亦可能係建物長年經地震作用下，梁柱牆構件造成裂縫，加上防水層失效，致雨水藉由裂縫滲入至鋼筋，造成鋼筋鏽蝕膨脹、保護層遭擠壓裂開，故系爭房屋經系爭實驗室採樣之氯離子含量過高，亦非無可能係因梁柱牆構件已生裂縫，雨水長期滲漏至鋼筋，進而造成鋼筋裸露之情形，故系爭房屋因耐震能力不足，導致梁柱牆構件產生裂縫，進而雨水滲漏、鋼筋裸露，形成部分區域之氯離子含量超標。
㈥為此：
⒈就先位聲明部分，依買賣契約物之瑕疵擔保責任之規定，主
張解除契約，並請求被告返還系爭房屋之買賣價金，總計12,280,000元。
⒉就備位聲明部分，因系爭房屋有氯離子含量超標，及鋼筋裸
露、混凝土剝落等瑕疵，對於交易價值自有減損，且因鋼筋腐蝕將加速建物之折舊，而生一定之折舊比例，參諸類似之實務案例，減少契約買賣價金之比例多為10％至20％，依此基準計算，原告得請求減少買賣價金之金額約為1,228,000元至2,456,000元間；另依社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果所示，修復耐震度不足瑕疵之費用需3,795,792元，是以，縱認系爭房屋之瑕疵未達解除契約之程度，被告仍應就系爭房屋負物之瑕疵擔保之責，原告得請求減少價金，被告所受有溢領價金之利益，屬於無法律上原因受有利益，原告依不當得利之法律關係，得向被告請求返還減少之價金即3,795,792元。
㈦又為釐清系爭房屋是否具有物之瑕疵，經兩造同意後，由社
團法人桃園市土木技師公會進行鑑定，惟原告僅就氯離子含量聲請進行鑑定，包含「判斷系爭房屋是否屬於高氯離子混凝土建築物即俗稱之『海砂屋』？系爭房屋現存有鋼筋裸露、鏽蝕、天花板混凝土剝落之情形，結構安全有無疑慮？是否可以透過修繕方式讓整棟房屋結構達到安全無虞之狀態？若可以修繕，所需之經費為何？」，惟被告卻另行要求鑑定單位須進行鋼筋檢測（鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測）、混凝土檢測（混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、保護層厚度）及耐震能力評估，致鑑定費用高達800,000元，上開鑑定費用既為訴訟費用之一部，且為伸張或防衛權利所必要，若被告敗訴，自應由被告負擔，倘若原告敗訴，則應依民事訴訟法第81條之規定，酌定由被告負擔。
㈧並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告應給付原告12,280,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應給付原告3,795,792元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果所示，系爭房屋
非屬氯離子含量嚴重超標之海砂屋，被告無任何故意隱匿不告知系爭房屋為氯離子含量嚴重超標海砂屋之情形，原告以系爭房屋為氯離子含量嚴重超標之海砂屋為由，主張依民法第359條之規定請求解除契約，自屬無理由；其次，縱使依系爭實驗室之檢測報告所示，檢驗系爭房屋四處樣品之氯離子含量分別為3.2963、0.1162、0.9942及0.1882kg/m³，與上開社團法人桃園市土木技師公會鑑定結果差異甚大，然系爭實驗室之檢測報告已載明單純對於原告提供之四塊樣品為檢驗，對於四塊樣品如何取樣、有無符合檢驗取樣規定等，該實驗室乃聲明不負責、不提供意見及解釋，然社團法人桃園市土木技師公會之鑑定過程，係經兩造共同至系爭房屋現場、採樣共計15塊樣品進行檢測，該鑑定過程較為嚴謹，鑑定結果當較為可採。縱認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，然原告未證明僅僅是上開實驗室檢測報告所示，樣品01、03採樣位置之氯離子含量過高，則價值減損之金額究竟為何，卻逕以備位聲明主張被告應返還3,795,792元之價金，自不足採。
㈡原告又主張系爭房屋具有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，然
原告主張該部分之瑕疵，業已逾民法第365條第1項之除斥期間，縱認原告可主張該部分之瑕疵，系爭房屋單僅係版底混凝土脫落，原告即得以此主張解除契約，顯失之平衡，且原告亦未舉證證明就系爭實驗室之檢測報告所示，樣本01、03之採樣位置，存有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，則價值減損之金額為何，原告備位聲明主張被告應返還3,795,792元之價金，亦不足採。
㈢原告另主張系爭房屋之耐震能力不足，為具有安全疑慮之房
屋，然「建築物之耐震設計規範與解說」，僅係設計興建建築物時，應符合之設計規範，無從逕予判斷建物是否為不堪居住之標準，且系爭房屋於84年興建時，已符合當時建築物之耐震設計規範與解說，為安全無虞之建築物，豈能因後續法規規範之數值提升，該房屋客觀上即自安全無虞轉變為不堪居住？另內政部於110年11月7日已通過「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，該認定辦法已規定危險建築物之評估基準為「建築物之實際耐震能力與現行耐震能力規範之比值小於0.35」，亦即當實際耐震能力與現行耐震能力規範比值小於0.35時，該建物始為應拆除之危險建築物，而依社團法人桃園市土木技師公會鑑定報告所示，系爭房屋之X向耐震能力為0.2083g、Y向耐震能力為0.4039g，又現行111年10月版本之桃園市八德地區耐震能力規範為0.24g，故系爭房屋之實際耐震能力與現行耐震能力規範之比值，於X向為0.86、Y向為1.68，均遠大於上開危險建築物評估基準之0.35，系爭房屋當非法明定應拆除之建築物，參以現行興建建築物之耐震設計安全規範與30年前之規範相較，已大幅提升，自有多數房屋與系爭房屋之情形類似，即興建時符合當時之耐震設計規範，惟已不符合現行耐震設計之法規範，縱使不符合現行耐震能力之規範，亦無從當然認不堪居住而欠缺通常效用。
㈣就鑑定之訴訟費用應由何人負擔部分，既係原告聲請由社團
法人桃園市土木技師公會進行鑑定，且該鑑定機關鑑定之內容，皆係原告所提出欲確認包含「系爭房屋是否為氯離子含量嚴重超標、足以影響房屋結構及居住安全之海砂屋」，被告未要求進行鑑定，上開鑑定內容又係原告提出欲確認之問題，而非被告請求鑑定確認「鋼筋檢測、耐震能力」等項目，自不應由被告負擔該部分之訴訟費用等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造於111年3月23日簽立系爭房屋之不動產買賣契約書，買賣價金總計為12,280,000元，原告並於111年4月27日取得系爭房屋之所有權，又兩造簽立上開不動產買賣契約書時，其中不動產標的現況說明書中之第32項目「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情事」、第36項目「樑、柱部分有無顯見間隙裂痕」、第37項目「房屋鋼筋有無裸露」等，均勾選「無」，有上開不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書及建物所有權狀，在卷可佐（本院卷一第15-31頁、第43頁），就上開部分事實，首堪認定。而原告主張被告出售系爭房屋，該房屋具有包含海砂屋、鋼筋裸露及混凝土剝落，以及耐震度不足等瑕疵（本院卷三第36頁），故依民法物之瑕疵擔保之規定，先位聲明請求解除買賣契約，請求被告返還12,280,000元之買賣價金，備位聲明主張減少買賣價金，依不當得利之法律規定，請求被告給付減少之買賣價金總計3,795,792元，則為被告所否認，並以前詞置辯，為此，兩造間之爭點厥為：
㈠原告主張系爭房屋存有海砂屋之瑕疵，有無理由？㈡原告主張系爭房屋存有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，有無
理由？原告此部分之主張有無罹於民法第365條規定之除斥期間？㈢原告主張系爭房屋存有耐震度不足之瑕疵，有無理由？㈣若系爭房屋確存有前開㈠至㈢所示之任一瑕疵：
⒈原告主張解除系爭房屋之買賣契約，請求被告返還系爭房屋
之買賣價金共計12,280,000元，有無理由（先位聲明）？⒉若先位聲明無理由，則原告主張減少系爭房屋之買賣價金，
依不當得利之法律關係，請求被告給付減少之買賣價金3,795,792元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）。又按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。是買受人應就瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，負舉證之責（最高法院111年度台上字第561號裁定、109年度台上字第3275號判決意旨參照）。
㈡原告主張系爭房屋存有海砂屋之瑕疵，有無理由？
原告主張系爭房屋為海砂屋，並提出系爭實驗室之檢測報告書相佐（本院卷一第49-53頁），經查：
⒈觀諸原告所提出系爭實驗室之檢測報告書，試體編號「01.2
樓客廳上方天花板（鋼筋裸露處）（塊狀）」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「3.2963」、「氯離子含量（％）」為「0.1419」、試體編號「02.2樓樓梯間上方橫樑處」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「0.1162」、「氯離子含量（％）」為「0.0050」、試體編號「03.3樓前陽台房間上方天花板（鋼筋裸露處）」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「0.9942」、「氯離子含量（％）」為「0.0428」、試體編號「04.4、5樓梯間柱子處」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「0.1882」、「氯離子含量（％）」為「0.0081」，原告雖主張依照上開檢測報告之結果，即可認定系爭房屋為海砂屋乙節，然該檢測報告備註欄已載明「⒈本件由委託者自行取樣所列記錄僅對樣品負責」，顯見上開檢測報告之檢測試體，乃係委託者（即被告）自行提供，然綜觀上開檢測報告，無從得知被告究竟如何採集上開檢測之試體，在無法確認被告究竟如何採取上開試體之前提下，又無法排除被告採取試體之過程，有無因子影響檢測之結果，該檢測報告既有上開種種無法確認之因素，已難逕認單以該檢測報告之結果，即可認定系爭房屋確為俗稱之「海砂屋」。
⒉再者，經本院委由社團法人桃園市土木技師公會鑑定系爭房屋之氯離子含量為何，以及該房屋交易時之氯離子含量為何，有無超過交易時國家標準等節，鑑定結果為「系爭房屋之氯離子含量為0.033~0.16kg/m³」、「無法得知系爭房屋於111年3月交易時之氯離子含量，然依現有取樣結果，氯離子含量為0.033~0.16kg/m³，已符合83年7月22日修訂『新拌預拌混凝土國家標準』規定，預拌混凝土之氯離子容許值為0.6kg/m³以下之規定」、「系爭房屋非屬高氯離子混凝土建築物」，有社團法人桃園市土木技師公會之鑑定報告書在卷可佐（鑑定報告卷第39-41頁），核社團法人桃園市土木技師公會乃屬公正且具專業能力、公信力之單位，且係由該公會指派具專業知識之鑑定技師從事鑑定，非由當事人單方面得予指定，又為鑑定之該公會二位鑑定技師，亦與被告無任何關係，自無偏袒而故作虛偽鑑定之情形，另該鑑定報告亦載明取樣之項目、規則（如附表一所示）與鑑定方法，該份鑑定報告之鑑定結果自屬可採，而該鑑定結果清楚載明縱無法得知系爭房屋交易時之氯離子含量為何，然目前系爭房屋之氯離子含量為0.033~0.16kg/m³，業已符合預拌混凝土之氯離子容許值（0.6kg/m³以下）之規定，系爭房屋非屬高氯離子混凝土建築物，則系爭房屋之氯離子含量既符合容許值之範圍內，且經檢測之結果，系爭房屋又非為高氯離子混凝土之建築物（海砂屋屬於高氯離子建築物之其中一種，鑑定報告卷第41頁），則原告主張系爭房屋屬於海砂屋乙節，自難認有據。
⒊另原告迭主張社團法人桃園市土木技師公會之鑑定報告結果與系爭實驗室之檢測報告結果有所差異乙節：
⑴依桃園市土木技師公會114年2月3日土木技字第1140000219號
回函之函覆內容略為「一、本會於本案之混凝土氯離子含量檢測採每層每200㎡取1顆，每層至少3顆，均勻採樣之方式進行，就系爭房屋1至5層樓每層3顆共15顆檢驗，結果均符合經濟部中央標準局於83年7月22日修訂『新拌預拌混凝土國家標準』規定，預拌混凝土之氯離子含量容許值為0.6kg/m³以下之規定。二、檢測報告內容，其中01、03項取樣位至皆為鋼筋裸露處，氯離子含量超過0.6kg/m³，另02、04項取樣位置非鋼筋裸露處，氯離子含量小於0.6kg/m³。三、本會鑑定氯離子含量檢測取樣位置採均勻分佈取樣方式進行，以減低檢測結果之變異性，結果與檢測報告02、04項相符，氯離子含量小於kg/m³」，有上開函文在卷可佐（本院卷二第100-1頁）。
⑵另依桃園市土木技師公會於114年4月28日桃土技字第1140001
060號回函之函覆內容略為「二、混凝土氯離子檢測質以鑽心試體為之，鑽心試體取樣以梁為主（柱、梁為建築物主要結構體之構架，惟柱鋼筋過密取樣時易造成斷鋼筋導致結構受損，故取梁），判斷高氯離子建築物應為全面性混凝土氯離子含量超標，不應以局部為區域來判定，取樣原則為均佈、且具結構代表性為原則，非以鋼筋裸露或非裸露為原則。
三、就同一棟建築物而言，鋼筋裸露處與非鋼筋裸露處之混凝土氯離子含量不同，原因主要為外界氯離子滲透路徑差異、環境因素暴露程度不同等原因：㈠外界氯離子滲透路徑差異：鋼筋裸露處的混凝土常因破損、缺陷或環境侵蝕造成保護層劣化或缺失，導致氯離子更容易通過表面進入混凝土。相較之下，未裸露的區域通常保有完整的混凝土覆蓋層，可減緩氯離子的擴散。㈡環境因素暴露程度不同：環境因素區域如接觸風雨牆面或是浴廁廚房水管預埋處，恐因長期滲水或是管線滲漏而有局部鋼筋鏽蝕之情形，該區域取樣之氯離子含量亦會偏高。故刻意針對局部滲漏區域或鋼筋裸露區域取樣判定有失公正及均佈原則。」，有該函文在卷可參（本院卷二第257-258頁）。
⑶綜觀上開桃園市土木技師公會之函覆內容，載明其鑑定結果
與系爭實驗室所提出檢測報告之結果有明顯差異之原因，乃在於取樣樣品之「位置」，而誠如前述，被告交予系爭實驗室之取樣樣品，被告究竟是如何採樣，已無法確認外，被告提出之取樣樣品縱有區分「鋼筋裸露處」與「非鋼筋裸露處」，惟「鋼筋裸露」與否，本即為影響同棟建築物之氯離子含量變因之一，且鋼筋裸露處之氯離子，本即較易經由表面進入混凝土之前提下，自無從僅因上開檢測報告結果就「2樓客廳上方天花板（鋼筋裸露處）」、「3樓前陽台房間上方天花板（鋼筋裸露處）」之氯離子含量高於法規標準，即遽認系爭房屋為高氯離子含量之建築物，是以，系爭實驗室製作之檢測報告結果，既存有被告如何採樣、局部位置採樣，以及鋼筋裸露與否本為影響氯離子含量之變因等疑義下，洵無從認定該檢測報告之結果可採，故縱使該檢測報告結果與社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果大相逕庭，亦恐係因系爭實驗室受上開因素影響下，導致檢測結果與桃園市土木技師公會之鑑定結果有所差異，而原告又未提出其他客觀事證證明縱使有上開因素之影響，系爭實驗室所提出之檢測報告結果仍屬可採，本院當無法以上開恐受其他因素影響之檢測報告結果，逕予推翻前開社團法人桃園市土木技師公會以平均分布採樣方式，所製作之鑑定結果，原告迭主張應以系爭實驗室所製作之檢測報告結果為依據，核無所據，尚不足採。
⒋至於原告另主張系爭實驗室所製作之該檢測報告結果，所採
取之試體，分別位在客廳上方天花板、樓梯間上方橫梁處、陽台房間上方天花板，以及4、5樓梯間柱子處，均非接觸風雨之牆面，亦非浴廁、廚房之水管預埋處，則檢測報告結果之氯離子含量較高，原因自係興建時採用含鹽量高之海砂等語，然依上開社團法人桃園市土木技師公會提出之鑑定報告所示，按經濟部中央標準局於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯離子含量容許值為
0.6kg/m³以下，而系爭實驗室所提出檢測報告中之「2樓樓梯間上方橫梁處」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「0.1162」、「4、5樓梯間柱子處」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」為「0.1882」，均顯然小於上開容許值之範圍，此部分自符合法規規範之氯離子容許含量，至於「2樓客廳上方天花板」、「3樓前陽台房間上方天花板」之「硬固混凝土中氯離子含量（kg/m³）」雖均高於0.6kg/m³，惟此部分之採樣位置皆在於「鋼筋裸露處」，而誠如前開一再強調，單凡「鋼筋裸露」乙節，即係造成氯離子含量有所差異之原因，則縱使「鋼筋裸露」處之氯離子含量較高，本恐係因氯離子容易經由表面進入混凝土之前提，無法單憑上開二處之氯離子含量較高，即遽認系爭房屋為高氯離子含量之海砂屋，況依上開函文所示，因鋼筋裸露處屬於「破損、缺陷或環境侵蝕造成保護層劣化或缺失」之位置，將導致「氯離子更容易通過表面進入混凝土」，故與該處是否接觸風雨或水管預埋無涉，原告逕論該處之氯離子含量較高，即係因系爭房屋採用含鹽量高之海砂興建等語，顯為片面速斷之臆測，要無足採。
⒌綜上，依照社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果所示，
系爭房屋之氯離子含量符合法律規範之範圍，並非高氯離子含量之建築物，而原告雖提出系爭實驗室製作之檢測報告，然因該檢測報告之試體如何採驗已有所疑義外，該採驗之檢體又為特定之位置，且「鋼筋裸露與否」本為影響氯離子含量多寡之因素之一，在受多個因子影響之前提下，難認原告提出該檢測報告可逕推翻社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果，原告又未提出其他客觀證據證明系爭房屋為海砂屋（高氯離子建築物之一種），則原告主張系爭房屋存有海砂屋之瑕疵乙節，洵屬無據，要不足採。
㈢原告主張系爭房屋存有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，有無理由？原告以該瑕疵主張解除契約或減少價金有無罹於民法第365條規定之除斥期間？⒈原告主張系爭房屋存有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，有無
理由？原告主張系爭房屋之二樓、三樓存有鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵（本院卷三第36頁），並提出現場照片（本院卷一第51-53頁）相佐：
⑴原告雖提出上開現場照片欲證明系爭房屋之二樓、三樓存有
鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，然觀諸該現場照片所示，斯時正有施工人員持工具施工之過程，是以，原告提出上開現場照片究竟係何時拍攝，即係尚未施工前之照片，抑或係施工過程中所拍攝之照片，均非無疑，倘若該照片係施工過程中之照片，則顯然無法以業由機具破壞之現況，遽論系爭房屋存有鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，至於鑑定機關至現場所拍攝之現場照片（鑑定報告卷第108-109頁），已遲至113年3月15日始拍攝，該拍攝照片究竟是否為該房屋交付時之狀況，或施工所致，均有所疑，故原告主張系爭房屋具有上開鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，確有所疑。
⑵其次，原告主張因被告於不動產標的現況說明書就房屋鋼筋有無裸露，乃勾選「無」，原告自認系爭房屋無鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵等語（本院卷三第37頁），依上開現場照片所示，天花板確有鋼筋裸露及混凝土剝落等情形，然原告既稱當時天花板是以木作裝潢，原告進行裝潢之過程，將木作拆除後，才係上開照片所示之狀況，而誠如前述，上開照片既係原告拆除原先之木作裝潢後，始拍攝之照片，則已難認定上開鋼筋裸露及混凝土剝落之瑕疵，乃係於危險移轉時即交屋時已存在，與原告進行之拆除木作工程無關，況觀諸原告所提出前開現場照片，系爭房屋施工之過程，既有以電鑽類之器具予以施作，更無從排除原告主張系爭房屋所具有鋼筋裸露及混凝土剝落瑕疵，乃係上開施工過程中所致，則依原告提出之事證，既無從認定系爭房屋於「交付時」或「開始裝潢工程前」即存有鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，本院自無從單憑上開施工過程中所拍攝之現場照片，遽認系爭房屋於危險移轉時，具有鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，原告該部分之主張，亦屬無據，尚不足採。
⒉是以，原告既未提出事證證明系爭房屋於危險移轉時（即交
屋時），即存有鋼筋裸露及混凝土剝落等瑕疵，無從認定系爭房屋就此部分構成物之瑕疵，則本院自毋庸再行判斷原告主張物之瑕疵擔保責任，有無罹於民法第365條規定之除斥期間，併予敘明。
㈣原告主張系爭房屋存有耐震度不足之瑕疵，有無理由？
原告主張其既於111年3月間購買系爭房屋，則系爭房屋當需符合111年3月間規範之耐震規範，而依照社團法人桃園市土木技師公會之鑑定結果所示，系爭房屋存有耐震度不足之瑕疵等語，經查：
⒈社團法人桃園市土木技師公會就鑑定內容「㈢系爭房屋綜合是
否已達不堪居住之程度」，鑑定結果為「⒈系爭房屋使照發照日期為85年1月19日，依設計當時建築技術規則進行設計，而『建築物之耐震設計規範與解說』最早版本為86年7月公布，依據當年度桃園地區震區水平加速度係數為0.18，表示該工址所屬震區回歸週期475年地震地表加速度須達0.18g，故在比對兩版本計算相同的設計地震力下，可採用Z（MODIFY）＝0.1884g作為原設計當年度的耐震標準；⒉經側推分析結果顯示，建築物X向耐震能力為0.2083g，Y向耐震能力為0.4039g，若依據『建築物之耐震設計規範與解說』86年7月版則有符合當年度耐震標準，無不堪居住之虞。若依據111年10月版本，則因桃園八德地區耐震標準提升至0.24g，故本案無法符合111年10月版本之規定，已達不堪居住之程度」（鑑定報告卷第43頁）。
⒉誠如前開所述，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時即交付時存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉即交付後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇，而依上開鑑定報告之鑑定結果，若係依照「111年10月」版本之耐震規範，系爭房屋並不符合該版本之耐震規定，然兩造係於111年3月23日簽立系爭房屋之買賣契約，並於111年4月27日將系爭房屋移轉所有權予原告，則縱使系爭房屋不符合111年10月版本之耐震標準，惟該標準乃係系爭房屋交付「後」，始予以提升耐震標準，揆諸前開說明，當無從以系爭房屋交付後、危險已經移轉之耐震標準，要求出賣人即被告負物之瑕疵擔保責任。
⒊再佐以內政部國土管理署114年7月30日國署建管字第1140079586號函，該函之函覆內容略為「二、依中央法規標準法第18條規定，申請建造執照係依行為時法規檢討辦理，查『建築物耐震設計規範及解說』係本部86年6月6日所令頒實施，其實施前有關耐震規定，則係按當時建築技術規則建築構造編第1章第5節耐震設計規定檢討辦理。」，有該函文可參（本院卷二第303頁），另依桃園市政府建築管理處114年9月8日桃建照字第1140079989號函，該函之函覆內容略為：「二、旨案領有本府核發（84）桃縣工建使字第0063號使用執照，其耐震設計係該建造執照申請當時依建築技術規則建築構造編第一章第5節耐震設計規定檢討辦理；三、本案建築物領有使用執照，為合法建築物，其規模為地上4層，使用用途為H2集合住宅，非屬建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第7條所應辦理耐震能力評估檢查之建築物」，有該函文在卷可佐（本院卷三第13頁），綜觀上開函覆內容及前開鑑定結果所示，系爭房屋既係於85年1月19日核發使用執照，有使用執照存根在卷可參（本院卷一第171頁），則系爭房屋之耐震規範，當依系爭房屋建照核准當時之規定，即應以86年以前之版本為設計依據，而系爭房屋既符合建照執照申請當時之技術規範，自無從遽認系爭房屋有何耐震度不足之瑕疵。
⒋至於原告主張應以系爭房屋買賣當時之耐震規範為依據，然
上開鑑定結果僅稱系爭房屋未符合111年00年0月生效之建築物耐震設計規範及解說，該設計規範之生效時間既已係系爭房屋移轉所有權之後，且遍查卷內事證，亦查無證據證明被告迄至111年10月1日之後，始交付系爭房屋，自無從以上開交付標的物「後」所修正之建築物耐震設計規範及解說，主張系爭房屋有耐震度不足之瑕疵，原告此部分之主張，核屬無據，要無足採。
㈤是以，原告主張系爭房屋存有海砂屋、鋼筋裸露及混凝土剝
落與耐震度不足等瑕疵（本院卷三第36頁），惟揆諸前開所述，及遍查卷內所示原告提出之事證，均無從認定系爭房屋具有上開瑕疵，原告又未提出其他事證證明系爭房屋於交付前，存有何依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備之瑕疵，則難認系爭房屋存有何物之瑕疵，而既無從認定系爭房屋存有何物之瑕疵，則原告主張依民法第359條之規定，請求被告應負解除契約或減少價金等物之瑕疵擔保責任，即屬無據，本院自毋庸再予以審酌。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋存有海砂屋、鋼筋裸露及混凝土剝落與耐震度不足等瑕疵，請求依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，被告應返還買賣價金12,280,000元本息（先位聲明），或依民法第359條、第179條之規定，請求返還減少之買賣價金共計3,795,792元本息（備位聲明），皆屬無據，並無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、另原告主張應由被告負擔社團法人桃園市土木技師公會之鑑定費用總計800,000元（本院卷一第343頁）部分：
㈠按訴訟費用之裁判為法院之職權，不受當事人聲明之拘束。
「鑑定」為調查證據之方法，依民事訴訟法第77條之23規定，法院囑請鑑定之鑑定費用核屬進行訴訟之必要費用，而為「訴訟費用」之一部。又「因下列行為所生之費用，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部：…二敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者。
」，民事訴訟法第81條第2款定有明文。
㈡本院前於112年3月29日發函予兩造，請兩造確認經社團法人
桃園市土木技師公會鑑定之內容分別為「⒈請就本件位在桃園市○○區○○街000巷00弄00號房屋（即系爭房屋）進行氯離子含量試驗，並檢驗氯離子含量為何？⒉系爭房屋於111年3月交易時，氯離子含量是否超過交易時之國家標準，是否屬於高氯離子混擬土建築屋即俗稱之海砂屋？⒊系爭房屋綜合是否已達不堪居住之程度？（判斷標準分別為何？）⒋依系爭房屋之現況，結構安全有無疑慮？是否可透過修繕方式使整棟房屋結構達到安全無虞之程度？若可以修繕，修繕費用為何？」（本院卷一第139-140頁），原告於112年4月17日以陳述意見狀一表示就鑑定事項無意見（本院卷一第145頁），被告則於112年4月27日提出答辯㈡狀（本院卷一第147-149頁），可認本院將上開鑑定內容送請社團法人桃園市土木技師公會進行鑑定前，已向兩造確認鑑定之內容。
㈢審酌兩造就系爭房屋究竟是否存有物之瑕疵，既有所爭執，
本院遂依兩造之意願（本院卷一第145-147頁），委由社團法人桃園市土木技師公會進行鑑定，前揭爭執事項非經鑑定無從釐清，被告更有提出民事答辯㈠狀、答辯㈡狀，就鑑定機關鑑定之內容具狀表示意見（本院卷一第131-133頁、第145-147頁），可認此屬依訴訟程度，為兩造伸張或防衛權利所必要之方法，該鑑定費用又高達800,000元，揆諸前開規定，若由原告全部負擔，顯失公平，爰依前揭規定，酌量上開情形，命兩造依主文第2項所示之比例，分擔鑑定費用之訴訟費用，然其餘訴訟費用，則仍應依民事訴訟法第78條之規定負擔。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第五庭 法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 陳佩伶附表一：社團法人桃園市土木技師公會之取樣項目與規則（鑑定報告卷第17頁）項目名稱 試驗頻率規則 備柱 混凝土鑽心取樣回補 混凝土試體抗壓試驗 每層每200㎡取1顆，每層至少3顆 取樣以梁為主 混凝土試體中性化程度試驗 每層每200㎡取1顆，每層至少3顆 以鑽心試體為之 混凝土氯離子檢測 每層每200㎡取1顆，每層至少3顆 以鑽心試體為之 混凝土保護層厚度檢測 梁柱各3處/層 鋼筋配置檢測 梁柱各3處/層