臺灣桃園地方法院民事判決112年度簡上字第230號上訴人即被上訴人 鄧郁正訴訟代理人 余席文律師被上訴人即上訴人 黃惠宏訴訟代理人 張仁興律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，兩造對於民國112年6月13日本院中壢簡易庭111年度壢簡字第76號第一審判決各自提起上訴，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項與後開第二項不符部分廢棄。
鄧郁正應自民國111年2月1日起至民國112年12月7日止，按月於每月1日前給付黃惠宏新臺幣35,000元，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
兩造其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於黃惠宏上訴部分由鄧郁正負擔百分之三十三，餘由黃惠宏負擔；關於鄧郁正上訴部分，由鄧郁正負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人黃惠宏（下逕稱其名）部分：
㈠、於原審起訴主張及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、
一、之記載。
㈡、於本院補充略以：兩造間租賃契約第2條後段已約定租期屆滿如不即時遷讓交屋時，出租人每月得向承租人請求按租金2倍計算之違約金，已就本件違約情事訂有明文約定，依其約定，並無顯失公平之處，被上訴人即上訴人鄧郁正（下逕稱其名）既有違約，令黃惠宏受有損害，原租約每月租金為新臺幣（下同）3萬5,000元，豈有鄧郁正違約後，所應賠償黃惠宏之金額反而更少於原租約之租金之理等語。
二、鄧郁正部分：
㈠、於原審辯稱及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、二、之記載。
㈡、於本院補充略以：系爭288地號土地為農地，依土地法第110條之規定，應按申報地價8％計算其租金，每月至多為8,632元，且兩造租約已於110年7月31日到期，而鄧郁正所占用之土地範圍已非系爭土地全部，以系爭288地號土地全部範圍計算每月租金不當得利，計算基礎顯不完備。鄧郁正租用系爭土地非作為營利之用，且附近多為雜林、墳墓等嫌惡設施，查無附近土地實價登錄之交易行情，以申報地價6％計算年租金1萬1,822元已略高，應再為核減。系爭租約違約金之約定應為損害賠償預定性，租期屆滿後鄧郁正占有系爭土地期間，黃惠宏客觀上並無再出租他人獲利之具體損害，其請求按月7萬元之違約金，實屬無據，再本件租賃契約押租金尚未扣減等語。
三、原審為黃惠宏一部勝訴、一部敗訴之判決，命鄧郁正應將坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地及其上地上物騰空遷讓返還予黃惠宏，並應自110年8月1日起至返還前開不動產之日止，按月於每月1日前給付黃惠宏1萬8,000元本息，暨依職權宣告黃惠宏就勝訴部分得假執行，而駁回黃惠宏其餘之訴及假執行之聲請，黃惠宏就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回黃惠宏後開第2項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，鄧郁正應自110年8月1日起至112年12月7日止，按月于每月1日前再給付黃惠宏5萬2,000元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。鄧郁正對黃惠宏上訴之答辯聲明：上訴駁回。鄧郁正就其敗訴部分提起一部上訴，上訴聲明：㈠原判決主文第2項廢棄。㈡上開廢棄部分，黃惠宏在第一審之訴及假執行之聲請均駁回（鄧郁正就原審判決主文第1項敗訴部分未聲明不服，已確定非本院審理範圍）。黃惠宏對鄧郁正上訴之答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。黃惠宏主張系爭租約因租期屆滿而消滅，鄧郁正繼續占有系爭不動產，即無合法權源，而屬無權占有，致黃惠宏無從使用收益，受有損害等節，其理由本院所採見解與原審相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定，予以援用，不再贅述。
㈡、經查：
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。又按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院
109 年度台上字第1013號判決要旨參照）。
2、查系爭租約第2條約定「租賃期間自108年8月1日起至110年7月31日止，租約二年，乙方（指鄧郁正）於租期屆滿時如要繼續承租，應於租期屆滿前三個月以書面告知甲方（黃惠宏），除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃處屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交處屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止」（見原審卷第6頁）。黃惠宏主張上開約款之違約金係屬懲罰性違約金，鄧郁正則主張屬損害賠償預定性質違約金。觀諸上開違約金約款，未於契約中明定為懲罰性違約金字樣，且依內容觀之，亦未特別併列其他損害賠償之約定，故該約款所定違約金之性質，仍應視為係損害賠償總額預定之性質，較為適當。
3、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。債務如已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。亦即當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。倘屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準。查鄧郁正於租期屆滿後仍繼續使用系爭土地及其地上建物，並未交還系爭土地等情，為鄧郁正所不否認，則黃惠宏依系爭租約第2條約定，請求鄧郁正自108 年8月1 日起至返還系爭租賃物之日止，每月應給付按原訂租金2 倍計算之違約金，固非無據。本院斟酌系爭土地坐落位置交通便利，位在桃園市平鎮工業區內面臨工業南路，此有鄧郁正提出系爭土地坐落位置之GOOGLE MAP、現場照片附卷可稽（見本院卷第129頁），依鄧郁正所承租之土地面積，兩造間租賃契約所約定之租金每月3萬5,000元尚屬相當；惟系爭土地上之鐵皮屋等地上物已殘破、荒廢未用等情，此有現場照片在卷足佐（見本院卷第124至128頁），鄧郁正就系爭土地已未積極利用而取得高於原約定租金之利益，再斟諸鄧郁正前開租期屆滿未返還土地之違約情事，使黃惠宏受有無法收取租金之損失等情，因認前述違約金之約定，尚屬過高，應酌減為每月3萬5,000元，方屬相當。又系爭土地及其上地上物業於112年12月7日返還予黃惠宏一節，乃兩造所不爭執（見本院卷第75、109頁），是黃惠宏請求鄧郁正自兩造租賃契約期間屆滿日翌日即110年8月1日起至112年12月7日止，按月給付3萬5,000之違約金，為有理由。
4、鄧郁正雖辯稱租期屆至鄧郁正所占用之土地範圍已非系爭土地全部，且按申報地價8％計算其租金，每月至多為8,632元云云。惟鄧郁正違約未交還土地前，黃惠宏就系爭土地之全部均受有無法收取租金之損失，不因鄧郁正違約後實際占用面積大小而有異，又系爭土地既已出租鄧郁正使用，且鄧郁正就該土地之使用、收益方式並無任何妨礙，則以實際出租收益之租金計算相當租金之不當得利及黃惠宏所受之損害，並無不當，從而，鄧郁正上開抗辯，並無可採。
5、又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭契約第4條之約定：本租賃標的物押租金為新台幣貳拾壹萬元整，乙方應於簽訂本合約時與第一個月租金同時交給甲方簽收；除本約另有約定外，押租金應於本約租期屆滿或終止時，乙方並已履行本約應盡之義務時，由甲方無息退還之（見原審卷第6頁）；而系爭租約押租金尚未返還或為租金、其他損害賠償之扣抵一節，為兩造所不爭（見本院卷第148頁），則鄧郁正所應給付之上開違約金，經以押租金21萬元即相當6月之租金抵充後，鄧郁正尚應自111年2月1日起至112年12月7日止，按月於每月1日前給付黃惠宏3萬5,000元，及各自應給付日之次（2）日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
五、綜上所述，黃惠宏依系爭租約第2條約定，請求鄧郁正自111年2月1日起至112年12月7日止，按月於每月1日前給付黃惠宏3萬5,000元，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。原審判決主文第2項命鄧郁正應自110年8月1日起至騰空返還系爭土地及其上地上物之日止，按月於每月1日前給付黃惠宏1萬8,000元本息，與上開金額、期間不符部分，尚有未洽。兩造上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於兩造其餘上訴意旨指摘原判決各該部分不當，為無理由，均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，修正前民事訴訟法第77條之2 定有明文。又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，亦為同法第79條所明定。本院僅就違約金部分一部廢棄原判決，駁回其餘上訴，是酌量上情，第一審訴訟費用無廢棄必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 吳佩玲法 官 張世聰正本係照原本作成。本判決不得上訴。中 華 民 國 113 年 7 月 3 日
書記官 賴棠妤