臺灣桃園地方法院民事判決112年度簡上字第96號上 訴 人 王綉卿訴訟代理人 吳存富律師
郭光煌律師被上訴人 吳陳秀敏訴訟代理人 鄭世脩律師複代理人 林俊杰律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國112年2月21日本院中壢簡易庭111年度壢簡字第1529號第一審簡易判決提起上訴，本院於112年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上同段156號建物(即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號房屋）騰空遷讓返還上訴人。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序事項：按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項但書第3、6 款定有明文。上開規定，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項規定，於簡易訴訟之第二審程序準用之。查被上訴人在本院第二審訴訟程序，除繼續抗辯上訴人在向城雲龍買受坐落於桃園市○○區○○段000地號土地及其上同段156號建物(即門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號房屋）【下稱系爭土地、系爭房屋，並合稱系爭房地】時，應知悉城雲龍僅為系爭房地之信託契約受託人，而非真正所有權人，故認上訴人並非善意取得系爭房地外，另辯稱上訴人與城雲龍間之買賣契約應屬通謀虛偽而為無效等語，如不許其提出，應有顯失公平之情形，揆諸前開規定，並無不合，自應准許。
貳、實體事項：
一、上訴人即原告起訴及二審上訴主張：㈠原審起訴主張：
上訴人於民國111年4月22日，向城雲龍購入系爭房地，然被上訴人無權占有之，爰依民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人。
㈡二審上訴主張：
⒈依系爭房地之信託事項登記公示外觀，已可見受託人即城雲
龍具有「簽訂銷售契約及辦理所有權移轉登記」之權利，為實質權利人，上訴人信賴此登記而與城雲龍簽立系爭買賣契約並經登記為系爭房地所有權人，而取得系爭房地之所有權狀，此等買賣行為自為有效之債權及物權行為。惟原審判決未查，徒以系爭房地於上訴人與成立系爭買賣契約時，已存有信託契約及相關登記，即認上訴人非善意第三人，顯屬判決不備理由，應予廢棄。另自被上訴人與城雲龍所簽立之借款契約及切結書等約定觀之，益證城雲龍具有處分系爭房地之實質權利。至被上訴人一再表示上訴人明知城雲龍與被上訴人間之爭執及上訴人與城雲龍間之系爭買賣契約非為真實等，卻未加以舉證，自無從認被上訴人之主張為真正。
⒉再被上訴人於二審中始提出主張上訴人與城雲龍所簽立之買
賣契約為通謀虛偽而為無效之抗辯，應不許提出。況上訴人係以700萬元之價格向城雲龍買受系爭房地，後城雲龍並要求再加價30萬元，故共計730萬元。上訴人並已於111年4月22日、6月22日、6月24日，分別匯款70萬元、170萬元、200萬元至城雲龍之帳戶內，合計已給付440萬元，但因城雲龍迄今尚未交付系爭房屋予上訴人，故就剩餘尾款290萬(730萬元-440萬元=290萬元)始未給付。由此足認上訴人確已依約給付買賣價金予城雲龍，該等買賣契約非如被上訴人所稱係通謀虛偽而為無效。
二、被上訴人即被告部分：㈠原審答辯：
被上訴人於106年9月5日將系爭房地所有權以信託為原因，移轉登記予城雲龍，豈料城雲龍於108年10月31日偽造不實買賣契約，出賣系爭房屋並移轉所有權登記予其配偶即林麗仙部分，業經鈞院於111年1月14日以110年度壢訴字第5號判決認定林麗仙與城雲龍間就系爭房地所為之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，林麗仙應將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為城雲龍所有而確定在案(下稱另案、另案判決)。系爭房地所有權登記嗣於111年3月11日因前開判決回復登記予城雲龍，詎料城雲龍竟與上訴人就系爭房地簽定買賣契約，並於111年6月28日完成所有權移轉登記。又被上訴人執前開另案確定判決聲請為強制執行期間，城雲龍聲請本院准予供擔保停止執行，亦有111年10月24日本院111年度壢簡聲字第148號裁定(下稱停止執行裁定)可證。是上訴人雖主張其為信賴系爭房地登記之善意第三人而受讓系爭房地之所有權，然系爭房地所有權之信託登記至上訴人與城雲龍簽定買賣契約時未曾塗銷，且上開裁判均可自司法院公開網站進行查詢，上訴人應知城雲龍非系爭房地真正所有權人，足證上訴人非善意取得系爭房地，並聲明駁回上訴人之訴。
㈡二審答辯：
因為被上訴人與城雲龍就系爭房地係成立信託關係，該信託關係實質上亦係經偽造，該部分已經在地檢署偵辦中，且上訴人與城雲龍間之系爭買賣關係應為通謀虛偽，此與城雲龍及其配偶林麗仙之前所成立並經另案確定判決認認定無效之買賣關係相同，故被上訴人應仍為系爭房地之實質所有權人，自得以所有權人之地位繼續占有系爭房地。再者，信託登記人是否有處分財產之權利，應依照信託契約的約定，但一般人在看到不動產上有信託契約登記存在，都應該認知該等不動產是有糾紛，但上訴人卻仍然加以買受，上訴人應無保護的必要。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：原判決廢棄。被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、不爭執事項：㈠系爭房屋原登記為被上訴人所有，且於106年9月5日設定信託
登記在城雲龍名下，並於106年6月21日設定抵押權登記在城雲龍之配偶林麗仙名下，再於108年10月31日以買賣為原因，而移轉所有權登記至林麗仙名下，後該所有權移轉登記及抵押權設定記均因另案判決回復所有權為原因而於111年3月11日經塗銷，嗣於111年6月28日再以買賣為原因，而移轉所有權登記至上訴人名下；且上訴人與城雲龍於111年4月22日就系爭房地簽立買賣契約，約定買賣總價金為700萬元等情，有系爭房地之地籍異動索引資料及該不動產買賣契約書附原審卷第21頁至第22頁可憑。
㈡本院於111年1月14日以110年度壢訴字第5號之另案判決駁回
林麗仙請求被上訴人返還系爭房屋之訴，另確認林麗仙與城雲龍間就系爭房屋於108年6月21日所設定之抵押權及其擔保之債權不存在，林麗仙應塗銷該抵押權登記，且其等就系爭房屋於108年9月11日所為買賣之債權行為及於108年10月31日所為所有權移轉登記之物權行為，均不存在，林麗仙應塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復登記為城雲龍所有而確定在案部分，亦有該判決書附本院卷第61頁至第72頁可稽。
㈢被上訴人前持另案判決(關於訴訟費用部分)向本院民事執行
處聲請執行城雲龍之財產，城雲龍並因此提起111年度壢簡字第1512號債務人異議之訴，本院並於111年10月24日以111年度壢簡字第148號之停止執行裁定，命城雲龍於供相當擔保後，上開強制執行程序於債務人異議之訴終結前應暫予停止而確定部分，亦有該裁定附本院卷第117頁至第119頁可參。
五、本院之判斷：本案爭點為：㈠城雲龍就系爭房地是否有處分之權利？上訴人是否知悉被上訴人與城雲龍間之爭執，卻仍故意買受系爭房地？㈡上訴人與城雲龍就系爭房地所成立之系爭買賣契約，是否為通謀虛偽而為無效？茲分述如下：
㈠城雲龍就系爭房地是否有處分之權利？上訴人是否知悉被上
訴人與城雲龍間之爭執，卻仍故意買受系爭房地？⒈按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託
人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係；信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之；以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人，為信託法第1條、第2條及第4條第1項所明文規定。
⒉經查，被上訴人與城雲龍係於106年8月31日向地政事所申請
就系爭房地設定信託登記在城雲龍名下，並約定由城雲龍任該信託契約之受託人、被上訴人則為委託人，該信託財產(即系爭房地)之管理或處分方法則為「⑴依信託本旨辦理土地鑑界及複丈、土地合併、土地分割、建物測量、建物滅失登記、所有權第一次登記、抵押權設定登記、抵押權塗銷登記、抵押權權利內容變更登記、簽訂銷售契約(含價金收受)、簽訂租賃契約(含價金收受)、所有權移轉登記、不動產役權登記、地上權登記、典權登記等及一切有關不動產物權登記事項…」，此有該信託登記申請書附本院卷第19頁至第25頁可參。再參以上訴人所提出由被上訴人所簽立之借款切結書（附本院卷第27頁），其上則係記載「借款人(即被上訴人)同意就系爭房地向債權人(即城雲龍)借款570萬元，利息於每月6日繳息，如利息超過半年未給付須同意無條件辦理不動產移轉登記予債權人或債權人指定名義人，不得異議」等情(參本院卷第27頁），是由上開資料可知城雲龍與被上訴人間就系爭房地設定信託之原因，即為其等間之借款關係，且系爭房地在登記信託關係於上訴人名下後，上訴人即得隨時自由處分系爭房地，此亦與上開借款切結書之內容大致相符。是應認上訴人基於系爭信託契約之法律關係及依該信託登記內容，確可處分系爭房地，合先敘明。
⒊按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。依本法所為之登記，有絕對效力」，為民法第759條之1第1項、第2項及土地法第43條所明定。再按「不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23施行之民法第759條之1第1項，已增訂『不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利』之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定『依本法所為之登記有絕對效力』之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任」(最高法院99年度台上字第592號民事判決意旨參照)。是查：⑴系爭房地既經信託登記在上訴人名下，由上訴人擔任該信託
契約之受託人，且依該信託登記內容所載系爭房地之管理或處分方法確包括簽訂銷售契約(含價金收受)及所有權移轉登記，已如上述，則上訴人主張其信賴該登記而認城雲龍對於系爭房地有合法之處分權，並與之訂立買賣契約，則上訴人即應受善意推定，被上訴人主張上訴人非屬善意，即應就非善意一事負舉證責任。況該信託契約縱如被上訴人所述係經偽造一情為真，城雲龍出售系爭房地予上訴人，應屬無權處分，然因該信託之法律關係業經登記在案，除非被上訴人可證明上訴人於受讓系爭房地時係惡意，而得依民法第118條無權處分之規定而定其效力外，仍應認上訴人買受系爭房地之行為為合法有效，合先敘明。
⑵被上訴人主張因城雲龍前就系爭房地曾經不當設定抵押權及
移轉所有權登記予其配偶，後經另案判決塗銷該故抵押權及所有權移轉登記，而回復登記為城雲龍所有，被上訴人與城雲龍間復有系爭停止執行之案件存在，上訴人自可於司法院公開網站上查詢問此等司法裁判，故可證上訴人買受系爭房地非屬善意云云(參原審卷第38頁背面）。然就民間不動產之買賣，除非不動產有經查封登記、預告登記或為訴訟繫屬登記等，否則買受人無法自公示之登記事項知曉出賣人與他人就該不動產存有爭執，買受人更無上網搜尋有關該不動產之過往司法案件之責任。是查，參以系爭房屋之地籍異動索引資料（參原審卷第15頁至第22頁），系爭房屋在經另案判決確定，而回登記所有權信託登記為城雲龍名下後時，系爭房地並無任何查封登記、預告登記、訴訟繫屬登記等，則上訴人見此等登記情形，應無法知悉信託契約之受託人城雲龍與委託人即被上訴人間是否就系爭房地及該信託之法律關係有所爭執，上訴人並無義務亦無從查詢系爭房地是否曾經何等司法判決，是被上訴人辯稱上訴人應可自行查詢另案司法判決及停止執行裁定，並知悉城雲龍與被上訴人間之爭執情形，故認上訴人非善意買受人部分，即屬無據，委無足採。⑶再被上訴人復主張因系爭房地出售予上訴人之手法與另案情
形相同，故認上訴人應係知悉城雲龍無處分系爭房地權利，非屬善意第三人（參本院卷第88頁），惟僅憑城雲龍出售系爭房地予上訴人而移轉系爭房地所有權登記，與城雲龍於另案中移轉系爭房地所有權登記予其配偶部分相同一事，而認上訴人必為惡意第三人，實有速斷之情。是以，本院並無法因此認上訴人買受系爭房地非善意第三人，被上訴人該部分所辯，並不足採，上訴人仍受善意之推定。
㈡上訴人與城雲龍就系爭房地所成立之系爭買賣契約，是否為
通謀虛偽而為無效？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項固定有明文。然所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。
⒉被上訴人另主張上訴人與城雲龍就系爭房地所為之買賣行為
係通謀虛偽而為無效，是依上開說明，被上訴人即應就此負舉證之責。但查，被上訴人就此並無提出任何資料證據以證其說。而上訴人確有與城雲龍簽立系爭房地之買賣契約，約定買賣價金為700萬元，且已移轉所有權登記等節，已如上述，並為被上訴人所不爭執；而該等買賣交易，並經登載於內政部不動產交易平台中，且登錄買賣價金為700萬元，核與買賣契約所載內容相符，此亦有該內政部不動產交易實價查詢服務網資料附卷可稽。該等買賣價格與系爭房屋週遭房屋於相當期間內之實價登錄資料(參本院卷第113頁至第115頁)相較，亦無特別低於市場行情之情形，被上訴人就上訴人買受系爭房地之買賣價格部分亦未提出爭執。再上訴人並稱後來買賣價金提高為730萬元，其已交付其中440萬元予城雲龍，惟因系爭房屋仍由被上訴人占用而無法交付，故其尚未交付剩餘尾款290萬元部分，亦有該440萬元之匯款證明附本院卷第107頁至第111頁可參，是可證上訴人買受系爭房地，確已支付部分買賣價金。而關於系爭房屋現確由被上訴人占有使用乙節，亦為被上訴人所不爭執，則上訴人在未經被上訴人返還系爭房屋前，保留部分買賣價金未給付城雲龍，亦符合一般買賣交易實務。
⒊另參以上訴人之稅務電子閘門財產所得調件明細表（附本院
個人資料卷），可知上訴人名下除系爭房地外，另有多筆不動產，亦有執行業務所得，是上訴人並非無資力之人，確有提出上開匯給城雲龍買賣價金之能力，是被上訴人請求本院調查此部分資料，並稱縱上訴人有提出匯款之買賣金流資料，該等往來亦屬虛偽部分，即無足採。是綜上，被上訴人並未舉證證明系爭買賣交易為虛偽，自應認被上訴人與城雲龍間確有成立系爭買賣交易之真意。
六、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。上訴人與城雲龍間就系爭房地之買賣關係既為真實，上訴人並已經登記為系爭房地之所有權人，已如上述，被上訴人自不得再主張伊始為系爭房屋之真正所有權人，而得繼續占有使用系爭房屋。從而，上訴人本於系爭房屋所有權人之地位，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，即有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 14 日
民事第三庭審判長法 官 游智棋
法 官 卓立婷法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 14 日
書記官 劉寶霞