臺灣桃園地方法院民事判決112年度原簡上字第13號上 訴 人即 被 告 呂美兼訴訟代理人 張文成被 上訴人即 原 告 李珍儀訴訟代理人 廖威淵律師
廖禹喬律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國112年5月16日本院桃園簡易庭111年桃原簡字第69號第一審判決提起上訴，於民國114年6月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人部分：
㈠、於原審起訴主張及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、
一、之記載。
㈡、於本院補充略以：上訴人張文成自109年3月起即未依約按期支付租金，其後雖於109年10月、11月、110年1月、11月各支付新臺幣（下同）2萬元，然就109年3月份至同年6月份應支付之租金合計尚積欠2萬元；又於系爭租約期滿前，上訴人另有同年7月份之租金2萬5,000元未支付，此部分於原審並未寫清楚，應予更正，故上訴人於系爭租約期前積欠之租金應為4萬5,000元。而系爭租約109年8月9日屆滿後，至111年7月12日上訴人張文成返還所承租門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之房屋（即系爭房屋）止，共計23個月又3日，以每月租金2萬5,000元計算，23個月為57萬5,000元。而依上開計算，上訴人積欠之金額為62萬元（即4萬5,000元+57萬5,000元=62萬元）。此一金額即與上訴人張文成、上訴人之代理人即訴外人蕭淑智間於民國111年7月31日之LINE對話中核算「租金尚欠62萬元」、「109年7月份起未付24個月」等情相符，可見上訴人稱只欠19個月云云，與事實不符。而上訴人呂美與被上訴人間並無任何租賃契約，上訴人應就系爭租約期滿後改由上訴人呂美以2萬元租金承租負舉證責任。又上訴人所稱曾拿18萬元給蕭淑智，乃係給付108年所欠的租金，與本件無關。則被上訴人請求給付積欠之租金4萬5,000元及23個月違約金57萬5,000元，扣除8萬4,000元押租金，原審判決上訴人應連帶給付53萬6,000元，並無違誤（即4萬5,000元+57萬5,000元-8萬4,000元=53萬6,000元）等語。
二、上訴人部分：
㈠、於原審辯稱及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、二之記載。
㈡、於本院補充略以：
1、上訴人張文成：系爭房屋之租金自109年3月至同年6月降為2萬元，嗣其因疫情虧損而決定不再續租。而上訴人呂美表示其於109年7月30日已交付18萬元現金予蕭淑智，付清了109年8月9日系爭租約期滿前所欠之租金。自民國109年8月9日系爭租約到期後，則由上訴人呂美透過蕭淑智與被上訴人協議租用，約定租金為2萬元，均與其無關。其於111年7月31日有與被上訴人、蕭淑智核對，系爭租約期滿至111年7月12日共積欠23個月租金，扣除上訴人呂美於109年10、11月份及110年1、11月有各付了2萬元租金（共4個月），故積欠租金為19個月，被上訴人另有8萬4,000元之押金尚未退還等語置辯。
2、上訴人呂美：其前老闆即上訴人張文成前已向蕭淑智表達因疫情虧損而欲退租，而經蕭淑智鼓勵其承租，並表示被上訴人同意將每月租金降為2萬元，雙方乃簽立自109年8月10日起1年之租約（下稱上開新租約），但卻未將該租約交予其留存。其於109年7月30日已給付蕭淑智18萬元現金，乃用以付清上訴人張文成於109年8月9日前所積欠之租金；又其於109年10、11月份及110年1、11月有各付了2萬元租金，故其積欠被上訴人之租金應為19個月，合計38萬元，且另有8萬4,000元押金尚未退還等語置辯。
三、原審判決命：上訴人應連帶給付被上訴人53萬6,000 元（即違約金60萬元，扣除6萬4,000元【系爭租約押租金8萬4,000元，抵充109年3月至6月所積欠租金2萬元，餘額為6萬4,000元】）；上訴人張文成應給付被上訴人9,275元（積欠之水電費），並駁回被上訴人其餘請求，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告得假執行。上訴人就其給付租金、違約金敗訴部分提起部分上訴，上訴人張文成上訴聲明：㈠原判決主文第一項部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。上訴人呂美上訴聲明：㈠原判決主文第一項命上訴人應連帶給付被上訴人逾38萬元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其給付租金、違約金敗訴部分，及上訴人張文成就其水電費敗訴部分，均未據其等提起上訴，俱已告確定，非本院審理範圍）。
四、本院之判斷：
㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。
㈡、經查，原審判決認定：上訴人張文成以上訴人呂美為連帶保證人，前向被上訴人承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間自108年8月9日起至109年8月9日止，每月租金為2萬5,000元，押租保證金為8萬4,000元；上訴人張文成自109年3月起即未依約按期支付租金，其後於109年10月、11月、110年1月、11月各支付2萬元；系爭租約期滿後，上訴人張文成僅將系爭房屋之鑰匙交予上訴人呂美，於111年7月12日由上訴人呂美將系爭房屋返還被上訴人，則上訴人張文成於系爭租約期滿後，仍繼續占有系爭房屋至111年7月12日止，被上訴人自得向上訴人請求連帶給付違約金等節，其理由本院所採見解與原審相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定，予以援用，不再贅述。
㈢、上訴人抗辯系爭租約於109年8月9日屆滿前所積欠之租金，均已繳清，有無理由？
1.上訴人辯稱：被上訴人有同意就109年3月至6月之租金調降為每月2萬元等語，並提出上訴人與證人蕭淑智間之通話紀錄為證（見本院卷第17至24頁、第79至91頁；第174至153頁）。然觀諸該等對話紀錄之內容，皆未見被上訴人有何同意就系爭租約之月租金調降為2萬元等情事，且證人蕭淑智到院證稱：「張文成有說到希望租金能降為2萬元，我有電話聯絡被上訴人，被上訴人表示如張文成能正常繳租，同意給張文成6個月時間只收2萬元租金，但因張文成有欠租，故沒有降租的事情。」等語（見本院卷第224頁），則上訴人就其上開所辯既未能舉證以實其說，應非可採。
2.上訴人復辯稱：系爭租約屆滿前之租金，已由上訴人呂美於109年7月30日在系爭房屋處交付蕭淑智18萬元現金，繳清上訴人張文成積欠之租金云云，並舉其與證人蕭淑智對話紀錄為證。惟參諸上訴人與證人蕭淑智對話紀錄，於111年7月20日上訴人張文成雖有詢問：「阿美有一次拿給你18萬嗎？」，證人蕭淑智答稱：「除了簽約，阿美不曾給現金，都是入存摺」；於111年7月25日證人蕭淑智再回覆：「18萬元是108年分別於108.4.15（10萬元）、108.6.24（8萬元）給付」等語（見本院卷第115頁），由上開對話內容，可知證人蕭淑智已明確回覆上訴人呂美給付之上開18萬元，乃係就系爭租約之租賃期間前（即前租約）所為給付。又證人蕭淑智到院證稱：「我想起來了108 年4 月15日的10萬元跟108 年6月24日的8 萬元，呂美有存了現金總共18萬元至被上訴人的帳戶，是給付107 年間積欠的租金，因為107 年至108 年間也有承租，但對方給付租金不正常。」等語（見本院卷第224頁），且上訴人呂美亦當庭自承：租約是張文成簽約的，但租金是我在給付，當時107 年8 月租到108 年8 月，上開18萬租金是給付107 年8 月至108 年8 月的租金等語（見本院卷第224頁），足認上開對話紀錄所提及之18萬元應與系爭租約無涉。而上訴人雖仍堅稱：上訴人呂美另於109年7月30日有交付蕭淑智18萬元現金繳清租金云云，然上訴人既未能提出任何證據加以證明，上訴人上開所辯自難認可採。
3.承上，上訴人前揭所辯既非可採，則被上訴人主張上訴人張文成自109年3月起未依約按期支付租金，其後雖於109年10月、11月、110年1月、11月各支付2萬元，109年3月至6月租金仍各短少5,000元，合計2萬元等語，應堪採信(至被上訴人主張109年7月份租金未給付部分，容後詳述）。
㈣、上訴人辯稱：系爭租約租期屆滿後，已改由上訴人呂美與被上訴人以每月租金2萬元簽訂上開新租約，有無理由？上訴人固以前詞置辯，惟業經被上訴訴人所否認，且證人蕭淑智到院證稱：「（問：109年8月9日租約期滿後，房東有無說：改由呂美承租？租金約定為新台幣2萬元？）沒有這件事，沒有續約，因為對方繳租不正常，不可能再續。」等語（見本院卷第228頁），已難認上訴人所辯為可採。況參諸上訴人張文成所提出其與證人蕭淑智於111月6月26日之對話紀錄，可見證人蕭淑智表示：「這件事情於法、於情，您都應該出面處理，您才是承租者，權利、義務都由您承擔，您出面才能解決問題，阿美既做不起來，及早停損才是上策。」，上訴人張文成則回覆「我叫阿美趕快搬離，我會出面處理，她努力找房子，感謝!」（見本院卷第109頁），可見證人蕭淑智於111月6月26日為處理系爭房屋之欠租、返還事宜，以上訴人張文成為承租人，要求其出面處理，上訴人張文成亦未曾爭執其並非承租人、上訴人呂美方為新承租人等情，此益徵上訴人所辯並不足採。
㈤、上訴人抗辯系爭租約期滿後，僅積欠19個月租金，共38萬元，有無理由？上訴人辯稱：109年8月10日起至111年7月12日止，共23個月，扣除已給付4個月2萬元，故僅欠19個月，共38萬元云云，無非係以「系爭租約期滿後，上訴人呂美業與被上訴人以每月租金2萬元簽訂上開新租約」、「上訴人已於109年10月13日、11月26日及110年1月20日、11月11日各匯款2萬元予被上訴人」等節為其論據。然：
1.上訴人辯稱系爭租約期滿後，上訴人呂美業與被上訴人以每月租金2萬元簽訂上開新租約一節，並不足採，業經認定如前。而系爭租約期滿後，上訴人張文成既於111年7月12日方經由上訴人呂美將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人自得依系爭租約第6條向上訴人張文成請求自109年8月10日起至111年7月12日止之違約金，並依系爭租約第13條請求上訴人呂美應連帶負賠償損害責任。
2.而上訴人雖於109年10月、11月、110年1月、11月各支付2萬元；然上訴人辯稱系爭租約於109年8月9日屆滿前所積欠之租金，均已上訴人呂美所給付之18萬現金繳清云云，並非有據，已如前述，且上訴人於109年10月、11月、110年1月、11月各支付2萬元，已用於充作109年3月至6月租金各2萬5,000元，109年3月至6月租金尚各短少5,000元，合計2萬元等情，均經認定如前，上訴人自無從再以109年10月、11月、110年1月、11月各支付之2萬元抵充系爭租約滿後之違約金。
㈥、被上訴人主張上訴人應連帶給付53萬6,000元，有無理由？
1.被上訴人主張上訴人張文成109年3月至同年6月應支付之租金尚積欠2萬元，且同年7月份之租金2萬5,000元亦未支付，故系爭租約期前積欠之租金應為4萬5,000元等語，此業據證人蕭淑智證稱：「（問：系爭租約109年8月9日屆滿前，共欠多少個月租金？屆滿後有無給付租金？）總共積欠1.8個月租金，因對方沒有照約定金額也沒有遵期繳納租金，當時總共積欠1個月2萬5及另外1個月2萬元租金，所以合計是1.8個月租金。因為租約租金一直都是2萬5。」、「根據之前的資料在109年8月約滿之前，他總共欠的租金是1.8個月，每月25,000元，因為他給租金不正常，所以加減計算之後就是45,000元。」等語（見本院卷第229、242頁），足認上訴人之主張應非無據。又參諸上訴人張文成、蕭淑智間於民國111年7月31日之LINE對話中核算「租金尚欠62萬元」、「109年7月份起未付24個月」等情，亦與上訴人所主張：系爭租約屆滿前積欠租金4萬5,000元，加計租約屆滿後至111年7月12日止，共計23個月又3日，以23個月計算每月租金2萬5,000元，為57萬5,000元，合計為62萬元（即4萬5,000元+57萬5,000元=62萬元）等語相符，是被上訴人主張上訴人張文成就系爭租約期前積欠之租金應為4萬5,000元等語，應認可採。
2.又系爭租約第6 條已約明：「乙方…如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金」，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第8頁），核其性質屬於損害賠償總額預定性質之違約金，應依被上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是否過高。而被上訴人於本院陳明其僅請求依系爭租約原租金每月2萬5,000元，計算23個月之違約金57萬5,000元等語（見本院卷第295頁），本院審酌被上訴人因上訴人張文成遲延返還系爭房屋，主要受有自系爭租約期滿後至111年7月12日止（共23個月又3日）未能將系爭房屋出租他人收取租金損失，故認被上訴人主張以每月2萬5,000元計算23個月之違約金57萬5,000元，應屬適當。
3.而系爭租約屆滿後，被上訴人尚有8萬4,000元之押金未退還，乃兩造不爭執，則以該押租保證金抵充上訴人張文成所積欠之租金4萬5,000元後，尚餘3萬9,000元（計算式：8萬4,000-4萬5,000=3萬9,000），再經抵充違約金後，被上訴人請求上訴人張文成給付違約金53萬6,000元（計算式：57萬5,000-3萬8,000=53萬6,000），應屬有據。又上訴人呂美為系爭租約之連帶保證人，故被上訴人請求上訴人呂美連帶給付給付之53萬6,000元，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第6條、第13條之約定，請求上訴人連帶給付原告536,000元，及上訴人張文成自112年1月7日起，上訴人呂美自111年12月24日起，均至清償日止，各按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 18 日
民事第三庭審判長 法 官 游智棋
法 官 吳佩玲
法 官 張世聰正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
書記官 尤凱玟