臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第1480號原 告 莊景棟訴訟代理人 廖希文律師被 告 馬文穎訴訟代理人 杜頌堂律師被 告 莊紫彤
莊睿騏上二人共同訴訟代理人 葉紀慈上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告間於民國108年4月13日就如附表所示土地所為贈與之債權行為及物權行為均無效。
二、確認原告就被告間於民國108年4月13日就如附表所示土地訂立之買賣契約有優先購買權。
三、被告馬文穎應將如附表所示土地，以收件字號民國○年○資字第○號辦理之所有權移轉登記塗銷。
四、被告莊紫彤及莊睿騏應以出售予被告馬文穎之相同條件及價格新臺幣3,053,000元，與原告就如附表所示土地訂立買賣契約，並各移轉應有部分14280分之97予原告。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面
一、原告於起訴時原列先、備位聲明，嗣變更訴之聲明如主文第1至4項所示（本院卷第207、208、344頁），核其變更，均係基於其起訴時主張其為地上權人，有優先購買權之同一基礎事實，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告主張其為桃園市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之地上權人，對於被告間就系爭土地之買賣契約有優先購買權，然為被告所否認，則原告提起本件確認之訴，自有確認利益存在。
三、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭土地之地上權人，被告莊紫彤、莊睿騏為系爭土地之共有人（應有部分各為14280分之97），被告莊紫彤、莊睿騏於民國108年4月13日將上開應有部分出賣予被告馬文穎，卻以贈與為原因辦理所有權移轉登記，並於108年5月16日辦畢所有權移轉登記，侵害原告之優先購買權，爰依土地法第104條之規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第1至4項所示。
二、被告則以：㈠被告馬文穎未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場聲明
及陳述略以：原告雖就系爭土地有地上權，但原告在系爭土地上沒有房屋或林木存在，故原告不能行使優先購買權；縱認原告有優先承買權，買賣價金應為新臺幣（下同）3,078,591元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告莊紫彤、莊睿騏未於最後言詞辯論期日到場，據其之前
到場聲明及陳述略以：108年4月13日係由訴外人庚代理被告馬文穎向其等購買土地，買賣價金已付清，但其等不知道最後是以贈與辦理移轉登記，如果原告要買，可以賣給原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠被告間於108年4月13日就如附表所示土地所為贈與之債權行為及物權行為均無效。
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。
2.經查，被告莊紫彤、莊睿騏之訴訟代理人葉紀慈已於本院審理中自認被告間實際上是買賣關係，並提出不動產買賣契約書、授權書、身分證影本、支票影本等件為憑（本院卷第211至257頁），足見被告間於108年4月13日就如附表所示土地所為贈與之債權行為及物權行為均為通謀意思表示而無效，且隱藏買賣之法律關係。至被告馬文穎雖辯稱其僅為出資者，實際上由其姊妹庚處理，且買賣價金應為3,078,591元云云，然其所辯與前開不動產買賣契約書不符，並不可採。
㈡原告就被告間於108年4月13日就如附表所示土地訂立之買賣契約有優先購買權。
1.按土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第83號民事判決意旨參照）。
2.查原告為系爭土地之地上權人，權利範圍為16分之1及4分之1，有土地建物查詢資料在卷可稽（本院卷第111、118頁），且原告為系爭土地上之同段○建號建物之共有人，及同段○建號建物共有人癸之繼承人（原告為癸之外孫），有戶籍謄本及土地建物查詢資料附卷為憑（本院卷第38
5、399、409、462、467頁），而○建號建物為莊氏古厝，且主結構尚屬完整，仍具備遮風避雨之功能，亦有桃寶網頁面截圖及現場照片等件附卷可考（本院卷第448至454頁）。故原告主張對於被告莊紫彤、莊睿騏出賣系爭土地之應有部分，有優先購買權，自屬有據。
㈢被告馬文穎應將如附表所示土地，以收件字號○年○資字第○號辦理之所有權移轉登記塗銷。
1.按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項後段定有明文。次按，土地法第104條第二項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合（最高法院65年台上字第2701號民事判決意旨參照）。
2.被告間於108年4月13日就如附表所示土地所為贈與之債權行為及物權行為均為通謀意思表示而無效，且隱藏買賣之法律關係，並以收件字號○年○資字第○號辦理所有權移轉登記，於108年5月16日辦畢登記，現登記人為被告馬文穎，有土地建物查詢資料、土地登記申請書在卷可佐（本院卷第103、139至167頁）。原告既已行使土地法第104條之優先購買權，則原告請求被告馬文穎塗銷上開所有權移轉登記，即屬有據。
㈣被告莊紫彤及莊睿騏應以出售予被告馬文穎之相同條件及價
格3,053,000元，與原告就如附表所示土地訂立買賣契約，並各移轉應有部分14280分之97予原告。
1.按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100年度台上字第2019號民事判決意旨參照）。
2.被告間就如附表所示土地及同段○地號土地應有部分48分之1訂立之買賣契約，買賣價金為3,053,000元，有不動產買賣契約書在卷為憑（本院卷第211至257頁），原告既已行使土地法第104條之優先購買權，則原告請求被告莊紫彤及莊睿騏應以與此份不動產買賣契約書相同之條件訂立買賣契約，並各移轉系爭土地應有部分14280分之97予原告，為有理由。被告馬文穎辯稱應以不同之價格訂立買賣契約，並不可採。
四、綜上所述，原告依土地法第104條第1項之規定，請求如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲附表：
項次 土地標示部 所有權人 應有部分 1 桃園市○區○○段000地號 莊紫彤 14280分之97 2 莊睿騏 14280分之97
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
書記官 龍明珠