臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第1576號原 告 蘋果村管理委員會法定代理人 張英美訴訟代理人 蘇碧霞被 告 吳献川上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，於民國113年4月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告法定代理人蘇碧霞於本院審理期間變更為張英美，有桃園市桃園區公所民國113年1月5日備查函及申請報備書可稽（見本院卷第191、193頁），經張英美聲明承受訴訟在案（見本院卷第149頁），核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條定有明文。本件原告起訴原請求：㈠被告應就原告社區地下室第52號（附圖）車位遷出。㈡被告應自112年1月1日起迄遷出止，按月給付原告新臺幣（下同）1,600元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於113年3月22日本院言詞辯論期日當庭將其聲明第2項不當得利之請求撤回，並將原聲明第1項更正為：被告應自如附圖所示蘋果村社區地下室第52號停車位遷出，並返還予原告（見本院卷第426、427頁），其不再請求不當得利部分係屬聲明之減縮，原聲明第1項文字修正，核非變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，故依前述規定，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為桃園市蘋果村社區依公寓大廈管理條例所成立，並依社區規約管理社區事務，蘋果村社區地下室為全體區分所有權人共有，依社區規約第27條，由原告負責管理出租事宜，且目前已全數租出，有意承租車位之住戶必須至管理中心登記等待候補，惟應檢附為住戶或同戶所有之汽車行照，以茲證明確為居住本大樓之住戶方可登記，是承租社區地下室車位，住戶可向原告登記，待有住戶退租時，得依登記先後次序，依序遞補承租車位。而依原告111年間登記承租意願之順序，已登記欲承租地下室車位住戶至少86位，且當時僅登記第29順位已遞補，而被告並未依規約規定登記承租車位，竟主張對第52號車位優先遞補為承租人，並將其車牌號碼000-0000號自小客車停放在第52車位，然當時原告並不知悉系爭52號車位出租予被告之事。嗣經第29屆區分所有權人決議被告違反住戶規約而無權使用第52號車位，應將車位交由原告處理，原告遂依據區分所有權人決議，於112年2月調查後認定被告確實非登記優先順序而得主張優先承租之住戶，並表決確認被告非合法承租人，應收回該車位，再將該車位依據登記順序出租給其他住戶，已發函催告被告應返還地下室第52號車位，然遭被告拒絕，爰依蘋果村社區規約第27條、民法第767條提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應自如附圖所示蘋果村社區地下停車場編號52車號遷出，並返還予原告。㈡願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告則以：原告自111年4月1日起即開始開立系爭52號車位之管理費含汽車停車費繳費單給被告，當時被告即已開始合法承租迄今，今原告主張被告應將系爭52號車位遷讓返還原告，卻仍開立管理費含汽車停車費繳費單被告要求繳費。而系爭52號停車位係經原告之前總幹事吳洵人表示因前車主搬離社區，將歸還車位，但遲未能出租，當時社區副主委蘇碧霞也催促指示吳洵人將系爭52車位出租，避免社區停車費收入減少，吳洵人經過3個月聯繫，社區並無適合的小車可停放於系爭第52號車位，被告遂向吳洵人繳交汽車行照證件登記，經製作車牌號碼000-0000號自小客車之社區停車牌告示，黏貼於小車位柱子上，該車輛為被告之兒媳婦即訴外人許茹螢所有，與被告同住符合社區住戶申請車位規定，故而社區汽車收入明細表記載承租人為許茹螢，而汽車停車費是併在管理費繳費單而開立於區分所有權人。另由蘋果村社區112年規約第27條第3項已載明「目前已全數租出」，可證111年11月20日當時蘋果村社區地下室車位均已全數租出，得以證明52號車位業已依112年規約出租予被告，顯見兩造對於系爭52號車位租賃關係，自111年4月1日起已存在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查，系爭52號停車位自111年4月起即由被告名義承租，當時係由蘋果村社區總幹事依出租慣例製作車位告示及區分所有權人繳費單交被告收受，而將車位交付被告使用，被告再交由其媳婦許如螢使用，被告均有按期繳交停車費等情，有兩造各自提出52號停車位及車牌告示照片、管理費繳費單及繳納憑證在卷（見桃簡卷第24頁；本院卷第33至41頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第428、429、455頁），上開事實，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張依蘋果村社區規約地下停車場使用管理辦法第5條第3、4項，及社區規約第27條，承租車位之住戶必須至管理中心登記等待候補，且應檢附為住戶或同戶所有之汽車行照，確為居住本大樓之住戶方可登記，並依登記先後次序，依序遞補承租車位，被告未依登記次序遞補承租系爭52號車位，兩造間租賃契約為無效等語，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1項及第2 項前段定有明文。次按，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，同條例第3 條第9 款亦有明文。而觀諸原告社區規約之地下停車場使用管理辦法第5條第3、4項，「本停車場所有車位均歸屬於管委會管理，承租車位之住戶必須確為居住社區之住戶方可登記」、「預退租之車位，管理中心依前項登記先後順序通知住戶，該住戶接獲管理中心通知後，需先向管理中心辦理相關資料登記，並繳納當季應繳之金額及購買遙控器後，始得進入停車」，有原告社區規約之地下停車場使用管理辦法第5條第3、4項在卷可查（見本院卷第101頁），足見蘋果村社區規約業已針對地下室停車位之管理出租事宜授權原告管委會處理，且兩造均不爭執其社區總幹事乃係管理委員會所聘僱處理社區事務之人，是堪認原告基於區分所有權人之授權，社區總幹事則因管委會之聘僱而受委任處理停車位出租事宜。
㈡證人即111年1月1日至111年12月30日擔任原告主任委員之尹
德仁於本院證稱：「在111 年1 月份，因為原車位的承租車主就已經搬走而空下來，所以總幹事吳洵人先生有在每個月的例會中跟管委會報告說，車位一直沒有出租的事情，所以管委會有向吳洵人表示，請他依據社區規約辦理。社區規約第13頁的停車場管理使用辦法，第5 條的3 、4 、5 款規定辦理」、「（管委會將公有車位依規約出租給承租人，有無固定流程、簽署文件等程序？）沒有簽訂租約，但流程是有一個車位登記排序表，由社區總幹事在管理。按照先後次序登記車位登記排序表，總幹事會通知承租的住戶，並製作車位上的告示牌及繳費單，再印製繳費單，這樣就算正式承租了，也會在當月管委會例行會議做報告」、「（你是否知道社區52號車位排序之情事？）知道。我有叫總幹事吳洵人先生確實按照社區規約處理。111年4月份前，我有在上面排隊，吳洵人問我是否要承租，但我的車太大，我請他找後面排序的人」、「我是社區第28屆主委，但是主委不是負責停車證、繳費單開立責任，所以被告的停車證、繳費單都不是本人給被告的」等語（見本院卷第334、335、338頁）。又證人即110年10月至000年0月間擔任原告社區總幹事之吳洵人於本院證稱：「車位出租的過程，因為我們的車位包含住戶、區分所有權人、承租人均可以來登記排序，依序承租車位。蘋果村社區所有車位都是公有車位，都是由社區管委會對外出租。52號車位比較特殊，它是比較小的車位，在我任職期間，在110年12月，原承租人搬離，他就把車位停掉，沒有繼續承租，因為這車位比較小，當時我有依照排序，有詢問其他排序人，但因為車位特別小一直沒出租出去。到111年3月底，因為剛好遇到被告，他要來登記停車位租用排序，他也是區權人。剛好我有告知他，我有告知被告，52號是小車位，如果被告願意就可以去停，因為當時租不出去。然後，被告就由他的媳婦的車子來試停，他的車子我們有當場確認，並不會超出車位標線，所以就用他的媳婦的車子確認承租，承租期間就是111年4月1日起」、「當時登記的是區權人被告來排車位，因為許如瑩是使用車位的車主，也是被告的親屬，一般來說，這個收入明細表只是我們自己內部作業用，來登記車號跟實際使用人及車號的資料，管理費還是需由區權人的管理費繳費單來繳交。依規約，社區承租戶、區權人都可以來登記當承租人」、「排序表我有徵詢他人，因為沒有人要租，我才租給被告，我任期中就是沒人要承租。至於原證4 是112 年2 月的會議，我早就離職，我怎麼會知道當時情況。在我任內也沒有住戶提出異議」、「（是否知悉111年4月，52號車位的排序情況？）知道。我在職時都知道。就是依照住戶排序做處理作業，52號車位是小車位，一般的車都無法停，被告在111 年3 月底時，被告要登記排序，我才會跟被告說明52號車位，他有車子適合停嗎？被告才說要停停看，後來證人許如瑩的車輛沒有超出停車格的線，所以承租人就由被告承租」等語（見本院卷第363、364至366頁）。
㈢由上開證人證述可知，將系爭第52號停車位出租予被告之過
程，擔任原告主任委員之證人尹德仁已指示當時為原告聘用而受委任處理停車位出租事宜之總幹事即證人吳洵人，應依據社區規約停車場管理使用辦法第5 條3 、4 項規定，並按照登記排序表之先後次序通知承租的住戶以處理，而證人吳洵人亦已依照排序表詢問其他排序人，但因為系爭車位特別小而未能順利出租，直至111年3月底被告得知系爭52號小車位欲為出租，且適合許茹螢車停放，即租予被告等情。證人吳洵人既已按登記次序詢問登記人均無承租意願，嗣因被告表明承租意願，且被告符合社區規約約定之承租資格，始將系爭車位出租被告，證人尹德仁、吳洵人所為，並未逾上開規約之授權範圍，其等所為出租行為難謂為無效。
㈣次按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。而本條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字第1281號判例意旨參照）。又代表與代理固不相同，惟機關代表之行為，解釋上應類推適用代理之規定（最高法院74年台上字第2014號判例意旨參照）。故無權代表人為非法人團體對外所為之表意行為，苟有足令第三人信有代表權之表見情事，為保護交易安全起見，亦應類推適用民法第169條之規定，由非法人團體負表意人責任。
㈤原告雖主張其後續追蹤仍有第2順位之登記人願意承租系爭車
位，總幹事未按停車位登記排序處理云云。惟證人吳洵人已明確證稱：其任期期間皆無人願意承租等語，原告並未陳明並舉證其後續追蹤登記表各次序住戶承租意願之時間，係在出租被告之前所為，難為其所稱仍有登記排序表之住戶欲為承租一節為有利之認定，是其主張吳洵人未按停車位登記排序處理云云，已難認為可採。況縱認原告主張證人吳洵人未依登記排序通知住戶承租未果一節為真實；惟原告並不否認證人吳洵人於將系爭車位出租予被告時，仍為原告社區之總幹事，而由蘋果村社區授權原告再委任證人吳洵人處理停車位出租事宜，出租時證人吳洵人身分既尚未解任，即非無權代表原告與被告簽訂系爭52號車位租賃契約，又證人吳洵人既以原告社區總幹事之身分代表原告與被告成立租賃契約，而行使其管理社區事務之職權與被告商議、開立管理費繳費單據以成立租賃契約，且無未見原告於出租時有無任何反對行為，自足使被告信賴證人吳洵人有代表原告出租系爭停車位之之權，揆諸前揭說明，為維護交易安全，原告仍應負授權人之表見責任，不因原告嗣後否認其證人吳洵人權限而影響租賃契約效力。
五、綜上所述，原告依蘋果村社區規約第27條、民法第767條之規定，請求被告應將系爭52號停車位遷讓返還予被告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 22 日
書記官 何知行