臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第1796號原 告 李怡柔訴訟代理人 翁健祥律師被 告 陳榕鳳訴訟代理人 游嵥彥律師複 代理人 葉冠彣律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年6月12日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告前於民國112年3月2日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00○0號5樓房屋(下稱系爭房屋)，約定買賣價金為新臺幣(下同)560萬元，並簽立不動產買賣契約(下稱系爭契約)。詎自112年5月交屋後，系爭房屋每逢下雨即有屋頂天花板及牆壁嚴重滲漏水之情形，且遍及客廳、廚房、主臥室及次臥室，經原告向被告反應後，被告僅找人進行簡易修繕，惟未能修復滲漏水之情況，致原告迄今未搬遷入住系爭房屋。被告隱瞞系爭房屋於出賣前已進行滲漏水之重大翻修工程，出賣後亦未能修復上開瑕疵，致原告仍須花費約86萬3600元修復費用，並受有每月在外租屋之租金損失，爰依民法第359條及買賣之相關規定，以修繕費用損害及交易價值貶損為由請求減少系爭房屋之價金，並請求鈞院擇一為有利判決。並聲明：⒈被告應給付原告106萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：原告配偶為系爭房屋銷售之承辦人員，熟知系爭房屋之屋況等交易資訊，且系爭房屋於交屋時並無滲漏水之情形，況被告念及情誼，已降價98萬元出售予原告，原告自應就系爭房屋交屋時即存有滲漏水瑕疵並受有價值減損等情負舉證責任。又被告經原告通知後，除積極配合修復漏水外，亦表達願合意解除買賣契約，於本件訴訟中，被告亦一再表達願意修繕、或以原價向原告買回系爭房屋並願補貼利息之意，惟均遭原告拒絕，並非消極不願處理等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本案相關法規與實務見解：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。又按民法第359條前段規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」，第360條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」。
㈡再按，當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條亦有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參最高法院17年上字第917號判例要旨）。
四、本院之判斷：㈠原告主張：兩造於112年3月2日簽立不動產買賣契約書，由
原告以560萬元向被告購買系爭房屋，並於112年5月交屋等情，業據提出買賣契約書（含增補特約、不動產標的現況說明書等）影本1份在卷為憑（本院卷第17-41頁），並為被告所不爭執，足信屬實。㈡原告另主張：交屋後始發現系爭房屋每逢下雨即有屋頂天花
板及牆壁嚴重滲漏水情形，且遍及客廳、廚房、主臥室及次臥室，經向被告反應後，被告僅找人進行簡易修繕，惟未能修復滲漏水情況，致原告迄未入住，被告隱瞞系爭房屋於出賣前已進行滲漏水之重大翻修工程，出賣後亦未能修復上開瑕疵，致原告另需花費修復費用及受有在外租屋之租金損失等節，業據被告否認，並以前詞置辯。經查；
1.原告主張系爭房屋現有漏水一情，固為被告所不爭執，然原告主張：被告隱瞞系爭房屋於出售前已有漏水、並進行滲漏水之重大翻修工程一節，則為被告所否認。查原告並不否認其於購屋前，曾前往系爭房屋現場看屋數次之情，亦自陳：系爭房屋在雙方交易過程中及交屋當時，並無漏水情形（參本院卷一第160頁筆錄第3至6行），參以原告所述：系爭房屋漏水情形是在訴訟中漸漸惡化等語（參本院卷一第273頁筆錄第3至4行），則本院認為原告主張被告有隱瞞系爭房屋於出售前已有漏水、及隱瞞曾進行滲漏水之重大修繕等情，尚難逕予採信。
2.另經本院囑託桃園市建築師公會就下列事項進行鑑定：⑴系爭房屋於112年3月2日之一般交易價格為何？
(檢附系爭房屋交易當時現況照片)⑵系爭房屋若有漏水情形(目前漏水位置：客廳、廚房、主
臥、次臥)，於112年3月2日之一般交易價格為何？(亦即，系爭房屋於112 年3 月2 日交易當時，若知有漏水，所減少之交易價額為何？)【本院發函內容及檢附資料，如本院卷一第387至425頁】
3.據鑑定機關111.8.24函覆鑑定報告，其結論略以：⑴系爭房屋（112年3月2日）一般交易價格為677萬元。
⑵系爭房屋有漏水情形之價格，為564萬元。
有漏水情形減少之交易價格為113萬元。
(上開結論見鑑定報告第1頁，詳細解決方法及修復費用，參鑑定報告第41-44頁）
4.據上，本件原告於112.3.2向被告購入系爭房地之交易價格為560萬元，尚低於鑑定報告所認有漏水情形之房屋交易價格，則原告主張其因本件交易而受有損害一節，即難認有據。
5.末以，系爭房屋之建築完成日期為73.1.31，為五層公寓住宅之5樓（參鑑定報告第2頁所載），可知其屋齡於本件交易當時已逾39年，又為頂樓，參酌兩造或其等配偶（原告配偶為呂坤霖、被告配偶為危挺山）均為房仲業者，對屋齡老舊之頂樓房屋於交易時應注意或詢問之事項，均具有一定專業知識及了解。此外，依兩造買賣契約所附之增補特約，亦記載「買方業已充分了解賣方所告知有關買賣標的取得原因及取得價格等相關資訊」(本院卷第37頁)。是綜合前揭調查所得之相關事證，本院認原告之本件主張均難認有據，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依前揭相關法律關係，請求被告給付106萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 1 日
書記官 蕭尹吟