臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第1060號原 告 陳玉桃 住○○市○○區○○街00巷00號2樓訴訟代理人 張進豐律師
郝宜臻律師徐潔茹被 告 黃淑梅上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國113年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：「被告應將坐落於桃園市○○區○○街00巷00號建物地下室之編號15號停車位，騰空遷讓返還全體共有人。」（見本院卷一第9頁）。嗣於民國113年1月11日以訴之追加狀變更聲明為：「㈠被告應將桃園市○○區○○段000地號土地地下室車位編號15號停車位騰空遷讓返還予全體共有人。㈡被告應給付全體共有人新臺幣（下同）12萬元，及自訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自訴之追加狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭停車位之日止，按月給付全體共有人2,000元。」（見本院卷第329頁）。經核原告上開變更，乃係基於主張被告無權占用地下室車位編號15號停車位此一基礎事實，而追加請求不當得利金額，揆諸前揭規定，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一)原告於81年7月1日向建商即訴外人楊國年購買預定坐落於重測前桃園市○○段○○小段（重測後現為桃園市○○區○○段）296-27、296-28、296-29、296-30、296-31、296-32、296-33地號等土地及其上興建工業區之廠房住家編號第A棟第2層之不動產，並於同日與楊國年簽訂「新桃名邸契約書（房屋編號為A棟貳樓）」（下稱原告預售屋買賣契約），後於82年12月10日原告依預售屋買賣契約，於支付價金完竣後登記為桃園市○○區○○段000地號土地（應有部分10000分之223）及坐落其上同段000建號建物全部之所有權人（門牌號碼：桃園市○○區○○街00巷00號2樓，下稱12號2樓建物）。12號2樓建物所屬社區名稱為新桃名邸大樓（下稱系爭大樓），系爭大樓另有地下層共有部分並登記為桃園市○○區○○段000○號（下稱197建號），原告所有之12號2樓建物所有權範圍另包括197建號應有部分1000分之92（如附表編號1所示）。197建號位於系爭大樓地下一樓，用途為防空避難室兼停車場（下稱系爭大樓地下室），屬系爭大樓之共同使用部分，除另有規約及分管約定外，即應屬全體區分所有權人共有，原告向楊國年購買12號2樓建物時，並未就系爭大樓地下室所劃設之停車位另約定專有使用，且系爭大樓自興建完成後即未成立管理委員會，並無任何規約或區分所有權人會議約明系爭大樓地下室停車位之使用方式；另系爭大樓全體區分所有權人間亦未就系爭大樓地下室停車位如何使用、分配達成任何協議，足認系爭大樓全體區分所有權人間並未對系爭大樓地下室停車位有任何分管協議存在，則系爭大樓全體區分所有權人自得按其應有部分，就系爭大樓地下室為全部使用、收益。況系爭大樓地下室停車位既與系爭大樓其他公共設施共同編列為同一建號即197建號，且197建號建物謄本並未特別加註是否包含停車位，則系爭大樓各區分所有權人就共有197建號之應有部分雖有不同，但各應有部分皆有表彰系爭大樓地下室停車位之權利。
（二)被告同為系爭大樓門牌號碼：桃園市○○區○○街00巷00號2樓建物之所有權人（即被告為桃園市○○區○○段000地號土地應有部分10000分之177，及其上同段179建號建物全部之所有權人，下稱24號2樓建物），惟被告未經系爭大樓其他區分所有權人之同意，擅自占有使用系爭大樓地下室車位編號15號停車位（下稱系爭停車位）多年。雖被告所有之24號2樓建物所有權範圍所另包括197建號之應有部分為1000分之337（如附表編號2所示），相較原告就197建號共有之應有部分比例大，然因系爭大樓區分所有權人就系爭大樓地下室停車位未定有分管契約，自無從以被告就197建號之應有部分權利範圍大於原告，而認定被告就系爭停車位有專屬使用權。另系爭大樓取得使用執照時，經核准停車位為24個，經對照系爭大樓地下室平面圖所劃設之停車位具體位置，系爭停車位之位置並非系爭大樓取得使用執照時所核准之停車位，應屬非法增設之停車位，從而，系爭大樓地下室既為系爭大樓全體區分所有權人所共有，在無分管契約之情形下，被告應不得占用系爭停車位，然被告卻長期占用系爭停車位為排他之使用，顯已侵害其他共有人之權利；被告並因占用系爭停車位而受有相當於租金之不當得利，致其他共有人受有損害，以系爭大樓地下室停車位每月租金行情新臺幣（下同）2,000元計算，請求被告給付自本件起訴時起往前回溯5年共12萬元（計算式：2,000元×12月×5年＝12萬元），暨自原告113年1月11日訴之追加狀繕本送達被告翌日起至被告返還系爭停車位予全體共有人之日止，按月給付全體共有人2,000元，爰依民法第767條、第821條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：
（一）24號2樓建物原係被告母親張繡琴及被告兄長黃柏騰於於93年8月18日向訴外人楊鑫坤、楊泉利、楊煙金、游秀英等人所購買，並於93年8月18日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭24號2樓買賣契約），於購買時楊鑫坤即有告知買賣標的包含系爭大樓地下室一個平面車位，並於買賣契約中載明所包含之停車位為系爭大樓地下室車位編號15號停車位（即系爭停車位），而24號2樓建物權狀（即同段179建號）內確有登載包括系爭大樓地下室共有之197建號應有部分為10000分之337（如附表編號2所示）；續由被告於106年6月17日向黃柏騰購買24號2樓建物並移轉登記於被告名下，被告與黃柏騰簽訂之買賣契約亦載明包括系爭大樓地下室平面停車位1個，自93年8月起被告或被告家人即一直使用系爭停車位迄原告提起本件訴訟，期間均未與系爭大樓其他區分所有權人發生任何系爭停車位使用權之爭議。
（二）經被告詢問多位同住系爭大樓之其他區分所有權人，其中附表編號3建物所有權人康文雄於購買附表編號3建物時，因有停車之需求，係與前手確認附表編號3建物有包含系爭大樓地下室停車位1個後才購買附表編號3建物，並持續使用系爭大樓地下室停車位編號4號停車位；另附表編號4建物所有權人賴日春於購買附表編號4建物時，因無停車需求，故購買的係未含車位之附表編號4建物；另附表編號6建物所有權人陳梅係向建商楊國年購買預售屋，依據陳梅提供與楊國年間之買賣契約書所示，明確載明陳梅有向楊國年購買系爭大樓地下室停車位1個，而陳梅所購買如附表編號6建物即包括系爭大樓地下室停車位1個，陳梅也持續使用系爭大樓地下室停車位編號11號停車位；另附表編號8、9建物所有權人陳碧秋亦係購買預售屋，且因無停車需求，故未向建商購買停車位，附表編號8、9建物亦未包括系爭大樓地下室停車位。又陳梅、陳碧秋均為系爭大樓興建完成後最先於83年1、2月間即搬入系爭大樓之住戶，據其等表示系爭大樓最初有成立過管理委員會，並繳納管理費，也曾聘請社區守衛看管系爭大樓，系爭大樓地下室停車位係有購買停車位之區分所有權人方得以使用，並繳納停車位管理費，未購買停車位又有使用車位需求之其他共有人，則須向有購買停車位者承租方得使用；又系爭大樓各戶均有配屬機車停車位於系爭大樓地下室，無另收取機車停車位之管理費用，足認系爭大樓興建完成，於建商各別出售予各區分所有權人時，即按有無購買系爭大樓地下室停車位之不同，而就系爭大樓地下室共有部分即197建號之所有權應有部分予以不同比例之登記並移轉登記予買受人，並與各買受人約定停車位之編號及具體位置，堪認共有人間已有成立分管契約。被告占有使用系爭停車位，係源於向兄長黃柏騰所購買，而黃柏騰亦係向系爭大樓原始起造人於購買附表編號2建物時即併同購買系爭大樓地下室平面車位1個即系爭停車位，足認被告就系爭停車位確有合法使用權限，並未構成無權占用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷二第166-169頁）
（一）原告於81年7月1日與訴外人楊國年簽訂新桃名邸契約書（房屋編號為A棟貳樓），其中包括預定土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書，買賣標的為桃園市○○段○○小段（重測後為鹽埕段）296-27、296-28、296-29、296-30、296-
31、296-32、296-33地號土地及其上興建工業區之廠房住家編號第A棟第2層計1戶之不動產；房屋預定買賣契約第2
條約定：「…本房屋包含室內陽（平）台、露台、花台、走道、防空避難室、消防馬達間、援電室、發電機室、抽水室、水箱、地下第壹層、各層樓梯間、電梯間、機械房等公共設施之分擔…」。
（二）原告於82年12月10日登記為桃園市○○區○○段000 ○號建物全部（門牌號碼：桃園市○○區○○街00巷00號2 樓，即12號2樓建物）及其坐落土地即同段703地號土地應有部分10000分之223之所有權人。12號2樓建物共有部分為同段193建號、197建號，原告就共有部分之同段193建號、197建號應有部分分別為10000分之1080、10000分之92。
（三）12號2樓建物所屬社區名稱為新桃名邸大樓（即系爭大樓），系爭大樓地下一樓共有部分建號為桃園區鹽埕段197建號，依使用執照（字號：82桃縣工建使字工458號使用執照）圖說設有24個平面式車位。
（四）訴外人黃柏騰、張繡琴即被告之兄長及母親於93年8月18日與訴外人楊鑫坤、楊泉利、楊煙金、游秀英等人簽訂不動產買賣合約書（即系爭24號2樓買賣契約），買賣標的為桃園市○○區○○段000○號建物全部（門牌號碼：塩庫街000巷000號2 樓，即24號2樓建物）及其坐落土地即同段703地號土地應有部分10000分之177；系爭系爭24號2 樓買賣契約第1條第2款約定：「本買賣標的包括停車位部分，位置在第B1層，現場編號第15號車位，車位種類是坡道平面」；第1條第3款約定：「有關車位使用規則甲方（即黃柏騰、張繡琴）必須依照第一次所有權取得之不動產買賣契約的約定或分管契約，依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受遵守，不得另作主張」；特約條款第3條約定：「本買賣契約包含一個平面車位（B1 15號車位），賣方需另過戶予買方，不包含在此契約權狀內，但仍屬本社區之車位。」。
（五）被告於106年6月17日與黃柏騰簽訂不動產買賣合約書，以總價400萬元向黃柏騰購買24號2樓建物及一個平面車位（B1 15號車位），並於106年8月31日登記為24號2樓建物之所有權人。24號2 樓建物共有部分為同段196建號、197建號，被告就共有部分之同段196建號、197建號應有部分分別為10000分之729 、10000分之337 。
（六）康文雄於91年2月20日與訴外人梁治簽訂房地買賣契約書，買賣標的為桃園市○○區○○段000 ○號全部（門牌號碼：
桃園市○○區○○街00巷00號3樓）及其坐落土地即同段703地號應有部分10000分之223（下稱附表編號3建物），買賣契約書第1條第3款約定：「本約買賣標的物包含地下第一層平面車位，編號（並未記載）」；康文雄於91年4月11日登記為桃園市○○區○○段000○號建物（即附表編號3建物）之所有權人；附表編號3建物共有部分為同段193建號、197建號，康文雄就共有部分之同段193建號、197建號應有部分分別為10000分之1080、10000分之340 。
（七）證人賴日春於85年4月18日與訴外人柯博治簽訂不動產買賣契約書，買賣標的為桃園市○○○段○○○○段○○○○○○○段○000
○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街00巷00號2樓）及其坐落土地即同段296 地號應有部分10000 分之238，未購買車位。賴日春於85年5 月10日登記為桃園市○○區○○段
000 ○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街00巷00號2樓，下稱附表編號4建物）之所有權人；附表編號4建物共有部分為同段193建號、197 建號，賴日春就共有部分之同段193建號、197建號應有部分分別為10000分之1156、10000分之92。
（八）訴外人陳梅於81年12月18日與訴外人楊國年簽訂新桃名邸契約書（房屋編號D棟貳樓），買賣標的為桃園市○○段○○小段（重測後為鹽埕段）296-27、296-28、296-29、296-
30、296-31、296-32、296-33地號土地及其上興建工業區之廠房住家編號第D 棟第2層計1 戶（車位編號第11號）之不動產；其中房屋預定買賣契約書部分第2條約定：「…本房屋包含室內陽（平）台、露台、花台、走道、防空避難室、消防馬達間、援電室、發電機室、抽水室、水箱、地下第壹層、各層樓梯間、電梯間、機械房等公共設施之分擔…」；附件四預定停車場使用契約書第1 條約定：「停車場為11號（詳預定停車場房屋契約書之附圖所示）」；陳梅於82年12月10日登記為重測後桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：○○街000巷000號2 樓，下稱附表編號6建物）之所有權人；附表編號6建物共有部分為：同段鹽埕段197建號（權利範圍：10000 分之340 ）。
（九）原告之子即訴外人徐祥霖於101年1月5日起至110年1月4日止之期間，以每月1,500元向訴外人廖家芳承租系爭大樓地下室1樓編號6號之停車位使用；109年6月前之租金徐祥霖均係交付予廖家芳；惟於109年7月起至110年6月止之租金則交付予黃婕筑。黃婕筑曾提供租期自109年7月1日起至109年12月31日止之停車位租賃契約書予原告，約定租金為每月1,500元，出租系爭大樓地下室1樓編號7號之停車位，惟原告或徐祥霖並未於黃婕筑提供之租約上簽名，然黃婕筑有於上開租約租金部分簽名確認於109年7 月6日收到6個月租金。110年7月起至同年12月底止，以每月2,000元承租系爭大樓地下室1樓編號6號之停車位，並將租金交付予黃婕筑。原告或其子徐祥霖自101年1月5日起均是承租使用同一位置的停車位。
四、本件兩造之爭點，應在於（一）原告請求被告應將系爭停車位騰空返還予全體共有人，有無理由？（二）原告請求被告應給付全體共有人12萬元，及自訴之追加狀繕本送達翌日起至騰空返還停車場之日止，按月給付全體共有人2,000元，有無理由？茲分述如下：
（一）原告請求被告應將系爭停車位騰空返還予全體共有人，為無理由：
1、按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。次按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人即得就各自分管部分為使用收益。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院100年度台上字第1776號、91年度台上字第2477號判決意旨、司法院大法官釋字第349號解釋參照）。復按同一建物所屬各種共同使用部分，未能依同規則第69條第1項規定辦理者，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，共用建物原始登記時之土地登記規則第72條第1款（修正後現為第81條第1項）有明文規定。公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘公寓大廈區分所有建物大樓地主、起造人或建商與各承購戶，定明停車位之使用權及其範圍者，應可解釋為該大樓共有人成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年度台上字第1704號判決意旨參照）。
2、查系爭大樓共用建物包括屋頂突出部分及地下層，其中地下層面積1,333.93平方公尺，作為防空避難層兼停車場使用，並編列為197建號建物（使用執照字號：82桃縣工建使字工458號），其中系爭大樓地下室設有法定停車位24個等情，此有197建號建物登記謄本、82桃縣工建使字工第458號使用執照卷宗所附使用執照申請書、系爭大樓地下室平面圖可稽（見本院卷一第41頁、第175-177頁）。
另由兩造所提出系爭大樓地下室現況照片及系爭大樓地下室平面圖可知，系爭大樓地下室空間除劃設有停車格並編號供作停車使用外，尚有系爭大樓淨水池、污水池及受電機房等公用設施設置（見本院卷一第43頁、第239-251頁），足見系爭大樓地下室停車位與其他公共設施共同編列同一建號即197建號，屬同一不動產，則共用建物即包括防空避難室兼停車場之共同使用部分，應屬系爭大樓全體區分所有權人所共有，堪予認定。
3、參以：⑴證人康文雄到庭具結證稱：當初購買附表編號3建物時，有
詢問前手所有權人梁治是否附有停車位，經梁治告知其向建商購買附表編號3建物的時候有一併購買系爭大樓地下室車位編號4號停車位，梁治並有帶我父母到系爭大樓地下室4號停車位之位置，說明該具體位置就是所購買之停車位，所以我向梁治購買附表編號3建物的時候買賣總價金是有包含系爭大樓地下室編號4號停車位，買賣契約中亦有載明買賣標的物包括系爭大樓地下室1個平面車位；我買受後使用4號車位已經20多年了，從來都沒有人有爭議；原告所有如附表編號1建物所有權狀登記共用部分即系爭大樓地下室停車位所在建號即197建號之應有部分為10000分之92，我所有的附表編號3建物所有權狀登記共用部分即197建號之應有部分為10000分之340，即可顯示附表編號3建物係包括系爭大樓地下室停車位1個，藉此表彰所購買之停車位權利等語（見本院卷一第336-342頁），並有證人康文雄提出附表編號3建物買賣契約1份可參（見本院卷一第279-295頁）。
⑵證人賴日春到庭具結證稱：我購買附表編號4建物時，並沒
有想購買停車位，前手屋主也未向仲介交代附表編號4建物有附停車位，我的買賣價金中並未包括停車位，我自己只有騎機車，系爭大樓地下室停放機車的位置很足夠，我自己也有停放機車；從未使用過系爭大樓地下室汽車停車位；據我所知有付錢購買汽車停車位的人在系爭大樓地下室就有汽車停車位可以使用，會固定停在分配的停車位置；我於1、20年前有拿到一個分配表，係關於是否有購買系爭大樓地下室停車位之記載，分配表有記載每一個門牌號碼針對有無車位的持分記載不同，有一個車位的持分記載為10000分之340，像我這樣沒有車位的會記載持分範圍是10000分之92，另外還有買2個車位的人持分會記載10000分之580幾等語等語（見本院卷一第343-347頁），並有證人賴日春提出附表編號4建物買賣契約1份可參（見本院卷一第297-319頁）。
⑶證人黃莘茜即曾出租系爭大樓地下室停車位予原告之人到
庭證稱：我父親是楊國年；桃園市○○區○○街00巷00號2樓建物（下稱附表編號25建物）原所有權人是楊國年，附表編號25建物包含系爭大樓地下室4個平面車位，楊國年在世的時候就有出租系爭大樓地下室編號7號停車位給原告的兒子徐祥霖使用，原告或其子徐祥霖自101年1月5日起至110年12月底止均有向我或我母親廖家芳承租系爭大樓地下室同個位置之停車位使用並繳租金；自111年1月1日起則未再繳納租金但持續使用系爭大樓地下室同一個停車位，後來我就將附表編號25建物連同系爭大樓地下室4個平面車位於000年0月出售予其他人；楊國年所有之附表編號25建物所附系爭大樓地下室4個平面車位之具體位置如我於本院卷一第41頁所標示之位置，我標示7號的位置就是出租給徐祥霖的停車位，另外有9號、25號停車位，以及20號停車位因該處漏水嚴重，故後來都停在我畫格子的地方（證人當庭於地下室平面圖標示位置經彩色複印後附於本院卷二第107頁）；楊國年在出售房屋給買受人的時候，有花錢買車位的人才可以使用系爭大樓地下室汽車停車位，共有部分登記應有部分為10000分之340就是有1個停車位；登記為10000分之588 就是有2個停車位；登記為10000分之337是因為之前的代書沒有計算好坪數，應該是要切為10000分之340，所以10000分之337也是有1個停車位；登記為10000分之92就是沒有買停車位，只是共有地下室樓梯間、避難處及大家共有可以停機車的位置這些公共空間，因為楊國年於當初建造系爭大樓時就有規劃設計停放機車的位置；系爭大樓興建完成於出售當時，就是有付錢買停車位的人，在系爭大樓地下室才有停車位使用；所購買的停車位就由賣家購告知買家停車位之編號及具體位置；系爭大樓興建完成後，是由原始起造人分別擔任出賣人予各別買受人訂定買賣契約，有楊國年、我叔叔及其他建造者擔任出賣人等語（見本院卷二第95-102頁）。
⑷另依被告提出陳梅提供購買附表編號6建物之買賣契約書可
知，陳梅亦係向楊國年買受附表編號6建物；依陳梅提出購買附表編號6建物買賣契約原本之形式及約款內容，與原告提出向楊國年購買12號2樓建物買賣契約（即原告預售屋買賣契約）之形式及內容，兩相對照後即可發現，除均為預先擬定用於買賣契約之定型化契約條款外，買賣契約文件形式均係將包括預定土地買賣契約書、房屋預定買賣契約書、付款分配明細表、代辦貸款委託書、預定停車場使用權契約書等各約定書裝訂成1本封面載明為「新桃名邸契約書」之買賣契約，此有原告預售屋買賣契約影本、陳梅買賣契約書影本1本及本院勘驗筆錄（見本院卷一第17-35頁、第365-407頁、卷二第103-104頁）附卷可稽。另因陳梅於購買附表編號6建物時有一併購買系爭大樓地下室編號11號停車位，故於陳梅提出之買賣契約書中所附「預定停車場使用權契約書」即有經陳梅與楊國年簽名蓋印，而預定停車場使用權契約書第4條載明：「本停車位甲方（即陳梅）同意僅得典售於本大樓其他房屋所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併轉讓，不得單獨移轉使用權或抵押，或以其他方式供本大樓房屋所有權人外之第三人使用」（見本院卷一第403頁）；而因原告於購買12號2樓建物時並未一併購買停車位，故原告預售屋買賣契中所附「預定停車場使用權契約書」即未經原告與楊國年簽名蓋印，甚至畫線以表示刪除之意（見本院卷一第33頁）。準此，足認原始起造人之一之楊國年（關於系爭大樓原始起造人資訊，詳82桃縣工建使字工第458號使用執照卷宗）當初以預售方式出售系爭大樓專有部分予買受人時，有讓各別買受人選擇是否要購買系爭大樓地下室停車位，而原告自身於向楊國年購買12號2樓建物時並未一併價購系爭大樓地下室停車位一節，應為原告所明知，依此推論原告對於系爭大樓地下室停車位須另行價購，未價購者原則上應不得使用系爭大樓地下室停車位一事，自應知悉，此由原告自101年1月5日起至110年1月4 日止之期間，均係向他人承租並支付租金方得使用系爭大樓地下室停車位一節，亦可得知（詳不爭執事項第9項）。
4、另由系爭24號2樓買賣契約所示，被告母親張繡琴及被告兄長黃柏騰亦係向系爭大樓原始起造人即楊鑫坤、楊泉利、楊煙金、游秀英等人購買24號2樓建物，且於系爭24號2樓買賣契約中亦明載併同購買系爭大樓地下室編號15坡道平面停車位（即系爭停車位）；佐以證人康文雄所述其前手於向系爭大樓原始起造人購買附表編號3建物時有一併購買系爭大樓地下室停車位，故之後一併出售予其等語；證人賴日春證述附表編號4建物未附停車位等語；另佐以被告提出陳梅於取得附表編號6建物所有權後，經楊國年所交付表彰系爭大樓地下室編號11號停車位專用權之停車證照片，及管理費繳納收據（見本院卷一第419-421頁）；再參以如附表所示，系爭大樓區分所有權人專有部分建物登記謄本所登記共有197建號之應有部分範圍，其中，附表編號1、4建物，原告、賴日春於購買時未另外價購停車位，其等就197建號應有部分同為10000分之92；編號2、3、6建物依序為被告、證人康文雄、陳梅所有，且依前開證述及買賣契約所示，均有另外價購系爭大樓地下室1個停車位，其等就197建號應有部分則為10000分之340或337等情。準此，綜合上情而論，足徵系爭大樓原始起造人當初於出賣並移轉登記專有部分及共有之系爭大樓地下室應有部分時，對於有另外價購系爭大樓地下室停車位之共有人，係以移轉共有之197建號應有部分10000分之340或337作為買受1個停車位之共有部分登記，並發放停車證作為排他使用特定停車位之依據；對於未另價購系爭大樓地下室停車位之共有人則係以移轉共有之197建號應有部分10000分之92，以表彰就系爭大樓地下室停車位以外之其他共用部分，堪予認定。是以，被告抗辯購買24號2樓建物（即附表編號2建物）時有併同購買系爭停車位等語，當非子虛。
5、綜合上開證人證述內容及各自提出之買賣契約、陳梅所有附表編號6買賣契約、原告預售屋買賣契約、被告系爭24號2樓買賣契約可知，系爭大樓原始起造人於各承購戶向其購買停車位時，確定所購買之特定停車位而與之成立分管契約，同時代理系爭大樓全體區分所有權人就197建號即系爭大樓地下室共有部分相互締結就系爭大樓地下室「各自使用具體特定停車位」為內容之分管契約，參以系爭大樓地下室停車位各自畫有標線並編號予以區隔，復為系爭大樓全體區分所有權人所明知，足認系爭大樓全體區分所有權人就系爭大樓地下室之使用已成立分管契約，足堪認定。是以，事後受讓197建號應有部分者，當可輕易從系爭大樓地下室之現況知悉各停車位範圍、位置，知悉或可得而知系爭大樓全體區分所有權人間就系爭大樓地下室共有人間各分管特定車位之分管契約存在，準此，被告自得主張其前手與系爭大樓全體區分所有權人間之分管契約，對原告繼續存在。易言之，被告仍得依據分管契約對系爭大樓全體區分所有權人主張其有系爭停車位之專用使用權甚明。
6、原告雖主張被告占有使用之系爭停車位設置跟系爭大樓地下室平面圖不符，系爭停車位為違法增設之非法之停車位云云。然所謂法定停車位，係指因建築實務上，在建築物類別及一定樓地板面積等條件下，須設置一定數量之停車位空間，該數量為最低停車空間數量之限制，方得申領建造執照，此外並無限制，依上開說明，系爭大樓地下室核准之停車位固為24個，此有（82）桃縣工建使字第工00458號使用執照可參，然除上述法定停車位外，如有空地，系爭大樓本亦得設置其它停車位，換言之，系爭大樓在符合相關法令下即得增加設置停車位，從而，尚難僅依系爭大樓地下室經核准之法定停車位為24個，遽認其他增設之停車位即為不合法之停車位，先序敘明。是以，系爭停車位之設置縱與系爭大樓地下室平面圖不符，亦不當然為非法之車位。原告並未舉證證明係被告自行增設，或系爭大樓原始起造人未辦理變更使用，即在系爭大樓依法附設之停車空間範圍（即系爭大樓地下室）內，劃設增加系爭大樓地下室平面圖上所無之停車位之舉，確實違反相關行政法規，即難遽認增設之系爭停車位並非適法。況系爭大樓全體區分所有權人間，關於系爭大樓地下室共有部分使用之分管契約，本屬私權之約定，若無違反強制或禁止之規定者，並非無效，是以縱認系爭停車位屬系爭大樓原始起造人於系爭大樓竣工後所增設，為系爭大樓地下室平面圖所無之停車位，亦無礙於被告因分管契約而就系爭停車位有專用使用權，併此敘明。
7、從而，被告抗辯因買賣而取得24號2樓建物（即附表編號2建物）所有權時，即繼受系爭大樓全體區分所有權人間就共有之系爭大樓地下室（即197建號）分管契約之約定而取得系爭停車位專用權，應屬可採，被告自得依分管契約而占有使用系爭停車位，則原告依民法第767條、第821條規定，請求被告應將系爭停車位騰空返還予全體共有人，為無理由，應予駁回。
（二）原告請求被告應給付無權占用系爭大樓地下室編號15停車位相當於租金之不當得利金額，為無理由：
承前所述，被告係依分管契約占有使用系爭停車位並非無權占有，自然未有無法律上之原因而受有利益，致系爭大樓其他共有人受有損害之情事。從而，原告主張因被告無權占有系爭停車位，依民法第197條規定，請求被告給付自本件起訴時起往前回溯5年共12萬元之不當得利金額及自原告113年1月11日訴之追加狀繕本送達被告翌日起，至被告返還系爭停車位予全體共有人之日止，按月給付全體共有人2,000元，顯為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭大樓全體區分所有權人間既已就系爭大樓地下室停車位約定專用並成立分管契約，被告依據分管契約自得主張有權使用系爭停車位；被告並未因此獲有任何不當利益，則原告依民法第767條第1項前段及同法第821條之規定，請求被告應將系爭停車位騰空返還予全體共有人，及依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭停車位相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 藍予伶附表：編號 建號（桃園市○○區○○段○ ○○號碼（桃園市○○區○○街00巷○ ○○○○市○○區○○段000○號應有部分 證據資料 1 150 12號2樓 10000分之92 本院卷一第151頁；卷二第177-179頁 2 179 24號2樓 10000分之337 本院卷一第161-163頁；卷二第273-275頁 3 151 12號3樓 10000分之340 本院卷一第263-265頁；卷二第181-183頁 4 154 14號2樓 10000分之92 本院卷一第267頁；卷二第191頁 5 159 16號2樓 10000分之340 本院卷二第205頁 6 164 18號2樓 10000分之340 本院卷二第223頁 7 185 26號3樓 10000分之588 本院卷二第293-295頁 8 186 26號4樓 10000分之92 本院卷二第297頁 9 191 28號4樓 10000分之92 本院卷二第315頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第175頁 00 000 00號4樓 10000分之340 本院卷二第185頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第187-189頁 00 000 00號3樓 10000分之340 本院卷二第193頁 00 000 00號4樓 10000分之92 本院卷二第195-197頁 00 000 00號5樓 10000分之340 本院卷二第199-201頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第203頁 00 000 00號3樓 10000分之340 本院卷二第207-209頁 00 000 00號4樓 10000分之340 本院卷二第211-213頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第215-217頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第219-221頁 00 000 00號3樓 10000分之340 本院卷二第225-227頁 00 000 00號4樓 10000分之92 本院卷二第229-231頁 00 000 00號5樓 10000分之340 本院卷二第233頁 00 000 00號1樓 10000分之833 本院卷二第235-237頁 00 000 00號2樓 10000分之1176 本院卷二第239-241頁 00 000 00號3樓 10000分之343 本院卷二第243頁 00 000 00號5樓 10000分之343 本院卷二第249-251頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第253-255頁 00 000 00號2樓 10000分之340 本院卷二第257頁 00 000 00號3樓 10000分之92 本院卷二第259-261頁 00 000 00號4樓 10000分之92 本院卷二第263-265頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第267-269頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第271頁 00 000 00號3樓 10000分之92 本院卷二第277頁 00 000 00號4樓 10000分之340 本院卷二第279頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第281-283頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第285-289頁 00 000 00號2樓 10000分之92 本院卷二第291頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第299-301頁 00 000 00號1樓 10000分之92 本院卷二第303-305頁 00 000 00號2樓 10000分之92 本院卷二第307-309頁 00 000 00號3樓 10000分之92 本院卷二第311-313頁 00 000 00號5樓 10000分之92 本院卷二第317-319頁