臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第1361號原 告 姜碧玉
林子芸共 同訴訟代理人 楊婷鈞律師被 告 常克煌兼訴訟代理人 韓佩庭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年6月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告常克煌應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號房屋及其上未辦保存登記建物（即本院109年度司執字第65388號分割共有物強制執行事件經桃園中壢地政事務所暫編7616建號建物）騰空遷讓返還予原告。
被告韓佩廷應自民國111年12月8日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
被告常克煌應自民國111年12月8日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
前二項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告在該給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣51萬為被告常克煌供擔保後，得假執行；但被告常克煌如以新臺幣152萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣6,700元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月各以新臺幣2萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。查，原告起訴時，原併列張洸銘為被告，主張其業經本院核發109年司執字第65388號強制執行事件之權利移轉證書，而取得門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）所有權，聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國111年12月8日起至將第一項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行之判決。嗣迭經原告變更其聲明，最終於113年7月26日言詞辯論期日將其聲明變更為：㈠被告常克煌應將系爭房屋及其上未辦保存登記之部分（於本院109年司執字第65388號執行事件臨時建號為7616號）騰空遷讓返還予原告，㈡被告韓佩廷應自111年12月8日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。㈢被告常克煌應自111年12月8日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。㈣前2項所命給付，如任一被告已為給付，他被告於其給付範圍內免給付義務。㈤願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第342頁）。核原告所為變更被告間就其不當得利請求應負之給付責任，均係基於所主張被告無權占有系爭房屋之同一基礎事實；而原告變更原訴之聲明㈠請求返還標的物為請求返還系爭房屋及其上未辦保存登記之部分，僅係補充事實上、法律上之陳述；又原告變更請求按月不當得利之金額，僅為減縮聲明，且原告所上開變更聲明，業經被告同意（見本院卷第343頁）。另原告撤回對張洸銘之起訴，及撤回訴之聲明㈠對被告韓佩庭之請求，亦經張洸銘及被告韓佩庭同意（見本院卷第283、343頁）。揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭房屋及其上未辦保存登記部分（即本院109年度司執字第65388號執行事件暫編之7616建號建物；下與系爭房屋合稱系爭建物）原為被告韓佩廷及訴外人韓明君、韓福隆、韓福鈞共有，原告2人於111年9月22日經由本院109年度司執字第65388 號債權人韓福隆等與債務人韓睿即韓福均等間分割共有物強制執行事件共同拍定買受，業經本院核發權利移轉證書並已辦理所有權移轉登記在案。然系爭建物現由被告韓佩庭出租予被告常克煌占用中，經原告多次委託代理人至系爭建物現場與被告交涉搬遷、返還事宜，被告竟要求原告給付1900萬元搬遷費，否則拒絕搬遷，被告無權占用系爭建物，除應將系爭建物返還原告外，並應給付原告相當於租金之不當得利。依原告查訪結果，被告將系爭建物出租每月獲取租金2萬5,000元，被告應自111年12月8日原告取得系爭建物所有權之日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當租金之不當得利等語，爰依民法第767條第1項及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明如上開變更後之聲明。
二、被告則以：原告雖於111年12月8日經由法院拍賣取得系爭建物，然被告韓佩庭早已出租系爭建物予被告常克煌，租賃期間係自108年1月17日起至128年1月16日，於原告拍定系爭建物前之拍賣筆錄即有記載，依民法第425條第1項，租賃關係對於原告繼續存在，被告並非無權占有。被告韓佩庭並未實際占有系爭建物，如果占有系爭建物有不當得利，也應該針對被告常克煌。又被告間租賃契約已約定屋主違約必須賠償被告常克煌遷讓房屋費用及賠償損失5000萬元，系爭建物附近租屋行情約1萬5,000元至2萬元，原告主張不當得利為每月2萬5,000元並非有據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2 項、第98條第1 項分別定有明文。查系爭建物原為訴外人韓明君、韓福隆、韓睿即韓福均及被告韓佩廷共有，經本院以109年度司執字第65388號分割共有物強制執行事件執行程序拍賣後，由原告拍定，並於111年12月8 日取得本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書等情，有本院公告、不動產權利移轉證書、建物所有權狀、桃園市政地稅務局中壢分局112年3月10日桃稅壢字第1127406017號函附房屋稅籍證明書等在卷足憑（見本院112年度壢簡字第695號卷第8至16頁、第48至51頁），並為兩造所不爭執，是系爭建物現為原告所有，應堪認定。
四、本院之判斷：原告主張被告無權占有系爭建物，應遷讓返還系爭建物，並應給付相當租金之不當得利等情，乃為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第767條第1項前段、第425條第1項、第2項分別定有明文。民法第425條之立法理由略以：本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院80年度台抗字第143號判決參照）。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其為系爭建物之所有權人，系爭建物現仍由被告韓佩廷出租予常克煌占有使用之事實，既為被告所不爭執，則被告自應就其有占用系爭建物合法權源之有利於己之事實，負舉證責任。
㈡被告辯稱：系爭建物由被告韓佩廷出租予被告常克煌，該租
賃契約業經公證，應有民法第425條買賣不破租賃規定之適用，並提出公證書、租賃契約2份（租期分別為自108年1月17日至110年3月17日及自110年3月17日至130年3月16日）、房屋租賃協議書為證（見本院卷第45至75頁）。惟被告提出該經公證之租賃契約，其公證書作成時間為112年1月17日（見本院卷第48頁），顯然系爭建物經查封、核發權利移轉證書時，並不存在業經公證之租賃契約，且其租期已逾5年，難認無民法第425條第2項之情形，而不適用同條第1項買賣不破租賃之規定。又本院109年度司執字第65388號強制執行事件，於109年10月27日執行查封時，據在場之人陳稱而於查封筆錄記載：建築物現占用使用情況：「二、建物目前有四弟越南法國麵包承租，租約如後呈報契約書，租期自109年9月1日至119年9月10日止」等語，有查封筆錄及租賃契約（出租人為被告韓佩廷、承租人為梁四男、租期自109年9月10日至119年9月10日）在卷可查（見本院卷第231至241頁），足證系爭建物查封之時，被告韓佩廷係將系爭建物出租梁四男，而由梁四男以租賃關係占有使用系爭建物，被告辯稱查封當時已出租予被告常克煌占有使用云云，亦難認可採。況被告間果真簽訂自108年1月17日至110年3月17日及自110年3月17日至130年3月16日之租賃契約，衡諸常情，理應分別於租期初始即108年1月17日、110年3月17日即請求公證，卻捨此不為，而於系爭建物由原告經拍賣程序定取得權利移轉證書後，始將租賃契約辦理公證，被告此部分所辯與常情未合而難以採信。
㈢被告固另提出被告常克煌與文裕惠（原名文珞華）、葉金木
間於106年7月19日簽訂之合夥契約書（見本院卷第107頁），抗辯被告常克煌於106年間即占有使用系爭建物等情。惟證人文裕惠已於本院證稱：「那地方在中壢，我本身就住在那，我應該是000年0 月間搬到這邊，是被告2（即常克煌，下同）叫我搬過去住，當時有沒有簽租約我不記得，我手上沒租約，我有付錢給被告2 ，付新台幣2 萬，多久付一次沒有約定」等語（見本院卷第290頁）。又參以原告提出與文裕惠之對話錄音光碟及譯文，文裕惠就對方所詢「什麼時候開始簽的？」，答稱：「2個月前」 等語（見本院卷第169頁），而文裕惠並於本院證稱 ：「 ( 提示本院卷第169-17
9 頁，告以要旨，這個譯文的對話內容是誰跟誰的對話，你知道嗎？）上面寫的文小姐應該是我，因為這些內容我有一點印象，但是對方應該是我不熟悉的人，當天我在二樓忙，有兩個女生跑來跟我聊天，我以為是我朋友的朋友，當場在聊天，確實有這些對話，我以為只是朋友在聊天」等語（見本院卷第291頁），則依證人文裕惠之對話內容與上開證述，堪認證人文裕惠與被告常克煌簽訂上開合作契約書，應係證人文裕惠為上開對話紀錄前2月即約於112年9月、10月間，則上開合作契約書記載之簽署日期106年7月19日，其真實性更非無疑，難認為真實。至被告韓佩廷、常克煌縱另簽訂房屋租賃協議書，而約定出租人提早終止租約應賠償承租人（見本院第75、111頁），亦僅拘束簽訂協議之被告2人，被告自不能以被告間之債權契約關係對抗原告，被告上開抗辯自非有據。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。對於物有事實上管領之力者為占有人；承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767 條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決參照）。倘無權占有，係直接占有及間接占有並存時，得以直接、間接占有人一併為被告而訴請返還，即非法所不許（最高法院88年度台上字第1211號判決意旨參照）。被告辯稱系爭建物存在業經公證之租賃契約關係，所為舉證尚難採信為真實，其辯稱依民法第425條第1項規定，有權占有系爭建物為無可採等節，業經本院認定如上，是以，被告常克煌既不能證明其占用系爭建物係有正當之權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告常克煌將系爭建物騰空遷讓返還，應屬有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。另土地法第97條限制房屋租金之規定，僅限於城市地方供住宅用之房屋有其適用，至供營業用房屋並不涵攝在內（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。被告不能證明其占用系爭建物係有正當之權源，已如前述，則被告韓佩廷間接占有、被告常克煌直接占有系爭建物，均屬無權占有，揆諸前揭法律規定，原告依民法第179條之規定，請求被告韓佩廷、常克煌返還無權占有系爭建物相當租金之不當得利，均屬有據。
㈥原告雖主張證人文裕惠向其陳稱向被告韓佩廷承租系爭建物
租金為每月2萬5,000元云云，並提出對話錄音譯文為證（見本院卷第171頁），惟證人文裕惠已證稱：「當時是說2萬元還是25,000元，我沒有印象」等語（見本院卷第292頁），且證人文裕惠既已明確證稱：000年0月間搬到系爭建物，每月付2萬元等語（見本院卷第290頁），此亦與被告所辯大致相符，原告此部分主張難認有據，堪認系爭建物之租金為每月2萬元。是以每月2萬元認定為被告無權占有系爭建物所獲得相當租金之不當得利，應屬適當。
㈦再按數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，
因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，即學說所謂之不真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等行為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得再向他債務人請求清償（最高法院106年度台上字第185號判決意旨參照）。原告等對被告等2人請求相當於租金之不當得利，均係源於原告所有之系爭建物遭被告等2人無權占用之事實，給付目的核屬同一，惟被告2人係分別基於間接占有、直接占有之原因，就原告所受相當租金之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，故如其中任一人為給付，他債務人即同免其責任，是原告請求被告給付相當租金不當得利，並於此範圍內請求被告以不真正連帶法律關係之方式返還不當利得，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告常克煌應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，及依民法第179條規定，請求被告韓佩廷、常克煌各應自111年12月8日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元，其中一被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內，免給付義務，為有理由，均應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，所為假執行之聲請已失所依據，應併予駁回之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 113 年 8 月 2 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 2 日
書記官 藍予伶