臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2425號原 告 謝炳迎訴訟代理人 邱英豪律師複 代理 人 張世東律師被 告 黃紹銓訴訟代理人 廖希文律師複 代理 人 張裕芷律師上列當事人間請求返還權狀等事件，本院於民國114年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳佰貳拾萬元之同時，塗銷如附表所示抵押權設定登記及限制登記事項。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊與訴外人謝清楚、謝清志（下稱謝清楚等2人）共有坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分各1/3（原告之應有部分下稱系爭應有部分）。
伊於民國111年12月14日與被告簽訂出售系爭應有部分之買賣訂金契約（下稱系爭訂金契約），且就系爭應有部分設定如附表所示抵押權（下稱系爭抵押權）及限制登記（與系爭抵押權設定登記合稱系爭登記），以確保契約之履行；復於112年7月27日與被告簽訂出售系爭應有部分之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。惟謝清楚等2人依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，系爭買賣契約因該法定事由而當然解除。且依該契約附件土地現況確認書第2項約定（下稱系爭約定），經兩造知悉有優先購買權人行使優先購買權後3日，系爭買賣契約即當然解除，伊應返還收受之價金。系爭買賣契約既已解除，系爭登記之存在，即妨害伊就系爭應有部分行使權利。爰依民法第767條第1項中段規定，求為命被告於伊返還收受價金新臺幣（下同）220萬元之同時，塗銷系爭登記之判決等語。
二、被告則以：謝清楚等2人擔任兩造簽訂系爭訂金契約之見證人，同意伊購買系爭應有部分，放棄優先購買權之行使。又謝清志於112年7月26日與伊簽訂買賣契約，出售其系爭土地應有部分；謝清楚亦將其應有部分出售予訴外人沈德鈞，並於同年月28日為預告登記，均放棄系爭應有部分之優先購買權，不得再為行使。況兩造簽訂系爭買賣契約後，伊與友人即訴外人陳益昌受原告委託於112年8月1日通知謝清楚，謝清楚於同年9月間始行使優先購買權，已逾土地法第34條之1執行要點（下稱執行要點）第13點第1款所定15日期間，視同放棄。謝清楚等2人均未合法行使系爭應有部分之優先購買權，系爭買賣契約仍有效存在，原告負有移轉系爭應有部分之義務，系爭登記不應塗銷等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告與謝清楚等2人共有系爭土地，應有部分各1/3；兩造先後簽訂系爭訂金契約、系爭買賣契約，原告並為系爭登記，以確保契約之履行，被告則已支付買賣價金220萬元等節，為兩造所不爭執（見卷第229、251、252頁），並有系爭訂金契約（見卷第135至145頁）、系爭買賣契約（見卷第111至127頁）、桃園市平鎮地政事務所113年4月16日函送系爭土地登記謄本與系爭抵押權設定登記資料（見卷第55至75頁）可稽。原告主張系爭買賣契約已解除，請求被告於伊返還220萬元之同時塗銷系爭登記，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲論述如下：
㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條
第1項中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂不法，須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務（最高法院88年度台上字第2420號判決意旨參照）。次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦有明定。而出賣應有部分之共有人應以書面將買賣契約所訂全部條件通知他共有人，他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄（執行要點第13點第1款前段參照）。
㈡兩造簽訂系爭買賣契約，原告出售系爭應有部分予被告，依
上說明，共有人謝清楚有優先購買權。而依系爭約定記載：由原告自行通知其他共有人有優先購買權，倘優先購買權人主張優先購買權，則兩造同意自知悉之日起3日內，原告無息返還已收全部價金予被告之同時，雙方無條件終止契約等語（見卷第119頁）。兩造不爭執系爭約定之真意為：如有優先購買權人主張優先購買權，於兩造知悉後經過3日，系爭買賣契約即當然解除，原告應返還收受之價金（見卷第252頁）。觀諸謝清楚寄送之存證信函，表明願以同一價格優先購買系爭應有部分（見卷第21、22頁），兩造復不爭執知悉謝清楚行使優先購買權已經過3日（見卷第252頁），則依系爭約定，系爭買賣契約即當然解除。該契約既已解除，則系爭登記確保契約履行之目的已無法達成，且對於原告行使系爭應有部分之權利造成妨礙。故原告請求被告於伊返還220萬元價金之同時塗銷系爭登記，洵屬有據。
㈢被告雖抗辯：謝清楚擔任兩造簽訂系爭訂金契約之見證人，
同意伊購買系爭應有部分，可見放棄優先購買權之行使等語。惟觀諸系爭訂金契約（見卷第135至145頁），充其量顯示謝清楚見證兩造簽訂系爭訂金契約之事實，不足以推認謝清楚有向兩造表示放棄優先購買權之意思。況依該契約第3條約定，原告須於112年4月30日（嗣後修改為同年12月30日）前說服並連同系爭土地其他共有人與訴外人清昱建設有限公司（下稱清昱公司）簽訂合建契約，否則兩造同意該契約無條件解除。而證人即地政士鄒清宇證稱：兩造簽訂系爭訂金契約時，伊與謝清楚均在場，當時沒有清楚談到優先購買權事項，但被告強調謝清楚等2人願意合建，被告才要購買系爭應有部分；然謝清楚對於被告提出之建商清昱公司尚有疑問，合建經多次磋商仍未達成共識，兩造將原訂期限112年4月30日延至同年12月30日，嗣後兩造簽訂系爭買賣契約，由被告購入系爭應有部分與謝清楚等2人繼續磋商等語（見卷第162至165頁）。益徵謝清楚並無表示放棄優先購買權，且系爭訂金契約已因合建未達成共識、兩造重行簽訂系爭買賣契約而解除。系爭訂金契約既已解除，謝清楚自無行使或放棄優先購買權之問題。是被告抗辯謝清楚擔任系爭訂金契約之見證人，同意伊購買系爭應有部分，放棄優先購買權之行使云云，委無足取。
㈣被告另辯稱：伊與陳益昌受原告委託於112年8月1日通知謝清
楚，謝清楚於同年9月間始行使優先購買權，已逾15日期間，視同放棄等語。然證人鄒清宇證稱：兩造簽訂系爭買賣契約時，謝清楚沒有在場，當時原告比較缺錢，要出售系爭應有部分給被告，並約定由原告自行通知其他共有人，但原告不知如何說，託被告幫忙通知，被告與陳益昌去找謝清楚談過，據被告說謝清楚表示要買這塊地就自己去買等語（見卷第164、165頁）。證人陳益昌證稱：伊與被告於112年8月1日左右至謝清楚住處，口頭告知關於原告、謝清志要出售應有部分之事，並詢問謝清楚是否願意出售其應有部分，但謝清楚未明確答覆，伊認為謝清楚知道有優先購買權；嗣後被告請他人以書面通知謝清楚，不是由伊寄送等語（見卷第225至228頁）。參互以觀，足知謝清楚就兩造簽訂系爭買賣契約一事，並未表明放棄優先購買權。而被告自陳未以書面通知謝清楚行使優先購買權（見卷第131頁），核與謝清楚所陳一致（見卷第21、22頁之存證信函），依上說明，難認兩造已踐行合法之通知程序，則執行要點第13點第1款所定15日期間尚無從起算。故被告抗辯謝清楚行使優先購買權已逾15日期間，視同放棄云云，亦無可採。
㈤至謝清楚於系爭土地之應有部分雖經沈德鈞於112年7月28日
為預告登記，內容為保全不動產所有權移轉之請求權（見卷第59頁之系爭土地登記謄本），然此乃謝清楚與沈德鈞間之權利義務關係，並非謝清楚對兩造為拋棄優先購買權之表示，被告執此抗辯謝清楚不得行使優先購買權云云，仍非可採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告於其給付220萬元之同時，塗銷系爭登記，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
民事第三庭 法 官 譚德周正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 陳欣汝附表：（民國/新臺幣）標的 抵押權 限制登記 桃園市○鎮區○○段000地號土地謝炳迎應有部分1/3 權利種類：最高限額抵押權 登記日期：111年12月20日 字號：平資字第087320號 債權額比例：全部 擔保債權總金額：2,650萬元 擔保債權種類及範圍：擔保111年12月14日簽訂本約標的不動產買賣訂金契約及未來簽訂本約標的不動產買賣契約，土地所有權人違約時須返還買方支付全部價金及違約金支付之擔保。 擔保債權確定日期：112年6月30日 清償日期：112年6月30日 權利人：黃紹銓 債務人及設定義務人：謝炳迎 登記日期：111年12月20日 字號：平資字第87330號 預告登記請求權人：黃紹銓 內容：為保全不動產所有權移 轉之請求權 義務人：謝炳迎