臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第251號原 告 張翔翊訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 黃有咸律師被 告 莊振聲
陳碧珠共 同訴訟代理人 莊守禮律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經訴外人台灣房屋仲介趙珮伶居間仲介，向被告莊振聲、陳碧珠（下稱被告二人）購買坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭基地)及其上同段305建號(門牌號碼為桃園市○○區○○街0段00號)之房屋建物（下稱系爭房屋），兩造並於民國111年8月4日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）約明買賣系爭基地及系爭房屋之總價款為新臺幣（下同）3,900萬元，詎料原告於給付價金而於同年10月6日經被告二人點交後，委請裝修工班進場施作時，發現系爭房屋存有如下述之瑕疵：1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水、1樓後方地板滲漏水、2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕、3樓廁所地板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法、2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏心、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水等情，原告隨即於同年11月13日以通訊軟體LINE通知趙珮伶請其轉知被告前情後皆未果，原告為修復上開白蟻蛀蝕及1-4樓牆面嚴重滲漏水之瑕疵，不得不拆除系爭房屋2樓天花板、走道裝潢、實木地板及3樓天花板、4樓後牆面等原有裝潢，以杜絕白蟻之蛀蝕並施作防水工程，因而支出拆除費用13萬7,000元及裝潢費用113萬7,759元，並委請清潔公司噴灑白蟻藥劑而支出藥劑費用6,500元；又原告為了修復系爭房屋之一樓後方地板滲漏水、積水、3樓廁所地板滲水問題，經研判係「房屋管線破裂致滲漏水」，原告為修復該瑕疵，並修復「2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏心」之瑕疵，而對系爭房屋2、3樓陽台水管、廁所水管、屋突水管做出修改，共需支出水管修改費用6萬元；另原告為了修復系爭房屋漏水問題，打掉2、3樓廁所牆面施作防水工程，共支出內部防水工程費用26萬7,500元，並對系爭房屋外牆施作防水工程，支出外牆防水工程費用5萬5,200元，故原告為修復上開各項瑕疵已支出修復必要費用166萬3,959元(計算式：13萬7,000元＋113萬7,759元＋6,500元＋6萬元＋26萬7,500元＋5萬5,200元)。又系爭房屋經原告修復漏水瑕疵後，仍會導致房屋價值貶損390萬元，是被告二人故意不告知上開瑕疵導致原告受有總計556萬3,959元（計算式：166萬3959元之修復瑕疵費用＋390萬元之系爭房屋價值減損費用)之損失，原告已於112年1月10日寄發律師函通知被告二人，依民法第359條規定向被告二人主張減少價金，原告既已就上開損失556萬3,959元額度主張減少價金，被告二人受領該部分房屋買賣價金之法律上原因已不存在，遂被告二人應依系爭房屋持有比例而各返還278萬1,980元不當得利予原告。為此，爰依民法第359條、第360條（非減少價金之法條依據，原告誤引之）請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告二人返還不當得利，而提起本件訴訟等語。並聲明：
1.被告莊振聲應給付原告278萬1,980元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
2.被告陳碧珠應給付原告278萬1,980元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告二人則以：㈠被告二人於77年購買系爭房屋後即作為公司廠房之用迄今已3
0年餘，而原告自無理由將系爭房屋以透天別墅之規格看待，況原告簽約購買前已數次確認屋況，不動產現況說明書亦載明部分漏水之情，原告亦同意賣方不修理現況交屋，故原告嗣後再以漏水將影響房屋交易價格為由主張退還買賣價金之主張顯屬無據。
㈡就原告所稱之2、3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕部分：裝潢本屬
附贈不屬於買賣契約標的之對價範圍，原告將其列為瑕疵應屬有誤；2、3樓廁所未施作防水工法、2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏心部分：此係被告於77年購買時即已存在之設計，並非被告自行改造；4樓頂樓天花板漏水部分：頂樓屬鐵皮屋頂僅係遮陽使用，牆面係透空無封版，故雨水係無法阻擋，並非原告所稱瑕疵。
㈢退步言之，如系爭房屋確如原告主張存有嚴重瑕疵，應於發
現後立即停工並請求鑑定，並可主張解除契約等，然原告卻持續進行整新工程迄今，況以現況交屋本是兩造之共識，原告據此嗣後主張減少價金及損害賠償等情，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由：㈠本件被告二人對於原告主張兩造間有締結系爭契約，由被告
二人以3,900萬元價格共同出賣系爭基地及系爭房屋與原告，原告已給付價金完畢，被告二人則已將系爭基地及系爭房屋之所有權移轉予原告等節事實並不爭執，並有原告所提不動產買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷一第67頁至第72頁），此部分事實首堪認定。
㈡至原告主張系爭房屋存有上開滲漏水、白蟻蛀蝕等瑕疵存在
，被告二人應負物之瑕疵擔保責任，原告得依物之瑕疵擔保相關規定主張減少價金等節，則為被告二人所爭執，並以前開情詞置辯，是原告此部分主張及請求是否可採，即應分別審究如下：
1.原告主張「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水、1樓後方地板滲漏水、3樓廁所地板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水、2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏心」之瑕疵部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文，此為出賣人依民法所應負擔之物之瑕疵擔保責任，其旨在調整給付與對待給付之均衡性，乃係針對因物之瑕疵存在影響原先買受人對標的物價值衡量時賦予出賣人應負之衡平性責任。是倘若物之瑕疵於締約時已為買受人所知悉或可合理預期之範疇時，因該瑕疵存在已經買受人衡量而於出價時納入參酌，而不足動搖原先買受人對標的物價值衡量結果，是此時即不應再令出賣人負擔物之瑕疵擔保責任，故民法第355條第1、2項亦明文規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」、「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，以使令出賣人所負物之瑕疵擔保責任不至於過苛。
⑵原告主張系爭房屋有「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花
板滲漏水、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水」之瑕疵，固提出瑕疵照片資料1份（見本院卷一第95頁至第107頁）為證，惟系爭契約締結時契約附屬文件「不動產說明書」中已明確系爭房屋有滲漏水情形，並載明1-4樓牆壁有壁癌且頂樓滲水，並表示賣方為不修理以現況交屋，有該說明書影本在卷可佐（見本院卷一第75頁至第81頁，滲漏水相關記載於本院卷一第80頁），堪認被告二人於締結系爭契約時已主動揭露系爭房屋有滲漏水情況且情況非輕，雖上開滲漏水記載範圍未具體載明涵蓋到「房屋管線破裂」、「1-3樓天花板滲漏水」之部分，然稽諸卷內系爭房屋不動產交易實價登錄查詢資料（見本院卷二第49頁）可知系爭房屋為俗稱「透天厝」之獨棟房屋，並非一般設有管理委員會之社區公寓大廈，且於系爭契約締結時，屋齡已高達34年，則衡酌一般建物埋設配管之排水管路通常耐用年限不過約15年，是本件兩造買賣交易之標的物既為屋齡高達34年之房屋，且上開不動產說明書已明確載有1-4樓牆面有壁癌及頂樓滲水之資訊，非僅記載小範圍或輕微之滲漏水，於常情下房屋買方應可合理預見到系爭房屋存有排水管線破裂致滲漏水情況，且程度非輕微，況證人即系爭房屋交易仲介人員諶延佳於本院審理中亦到庭具結證稱：在成交前就有告知原告系爭房屋1到4樓有漏水跟壁癌，原告於成交前曾去看過兩次系爭房屋狀況，簽約當天也有告知原告漏水及壁癌瑕疵存在；兩造就系爭房屋成交價格於簽約當天花了很多時間進行價格拉鋸；系爭房屋買賣成交後，在點交前原告又去看了房屋狀況10次等語（見本院卷一第228頁至第230頁），復稽諸上開原告所提瑕疵照片資料及證人諶延佳所提系爭房屋出賣時拍攝之房屋狀況照片資料（見本院卷第265頁至第315頁）可認系爭房屋牆面、天花板有程度嚴重之壁癌，且頂樓滲水情況明顯，縱相關排水管線係埋設於結構體中，然從房屋壁面、天花板及頂樓天花板外觀以肉眼辨識即可明顯察覺有程度不清之滲漏水狀況而可判斷相關房屋管線有破裂情況，本件原告於系爭房屋成交前已實地看屋2次，於成交後點交前更實地看屋10次，可認其對於成交時對於系爭房屋存有「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水」之瑕疵，應已有知悉，否則不可能於點交前多次看屋對於該部分存在肉眼可辨識之明顯壁癌及滲漏水情況均未提出異議或請求而仍繼續點交完成，是揆諸上開民法第355條規定，原告對於該部分瑕疵即不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
⑶原告另主張系爭房屋有「1樓後方地板滲漏水、3樓廁所地
板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法」之瑕疵云云，然原告僅提出上開瑕疵照片資料為證，細觀原告所提上開瑕疵部分之照片資料（見本院卷第95頁及第102頁至第103頁），雖有疑似漏水痕跡，然相關痕跡並不清晰，無從辨認判斷其具體滲漏水及管線問題之情況及程度為何，而難認是否有達構成瑕疵之程度，證人即原告委請修復系爭房屋壁癌及滲漏水問題之泥作人員呂豪鑫於本院審理中亦證稱：因為施工維修牆面漏水時，地板會傷到，故要重做系爭房屋浴廁地坪等語（見本院卷一第219頁），亦顯示系爭房屋內浴廁地坪重做，應係為配合牆面漏水維修，而難認確有原告所稱浴廁地板水之情事。且據證人呂豪鑫於本院審理中又具結證稱：不清楚系爭房屋原本浴廁地坪有無防水功能；又系爭房屋修復所施作之防水工法保固期限為1年等語（見本院卷一第219頁至第220頁）以觀，亦難認系爭房屋廁所原本地坪無防水功能，且縱認系爭房屋廁所原本地坪未施作防水工法，然原告請人施作之防水工法保固期限亦僅1年，亦難認屬維持物之通常使用效能之必要工法，是原告主張系爭房屋有「1樓後方地板滲漏水、3樓廁所地板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法」之瑕疵云云，自難認可採。
⑷至原告主張「2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽
台排水孔與地排管位偏心」之瑕疵云云，然原告僅提出上開瑕疵照片資料為證，細觀原告所提上開瑕疵部分之照片資料（見本院卷一第100頁及第104頁），無從判斷是否確實有其上開所稱錯位、偏心之問題存在，且其問題程度已屬重要而構成瑕疵，是原告主張系爭房屋有此部分瑕疵存在云云，亦難認可採。
⒉原告主張「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」之瑕疵部分：
⑴原告主張系爭房屋「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」，
固提出上開瑕疵照片為證，且證人即裝潢系爭房屋人員帶海清固於本院審理中具結證稱：拆除相關裝潢係因為系爭房屋三樓有一間房間木地板，二樓有走道要重新裝潢修改，後來因為發現有白蟻，原告叫我二三樓整個裝潢拆掉重做等語(見本院卷一第225頁)，然稽諸上開瑕疵照片，雖有攝得局部木造裝潢遭蛀蝕情況（見本院卷一第96頁及至第97頁及第101頁），然並未完整攝得具體遭蛀蝕之範圍及程度。又系爭房屋於本件買賣交易時，屋齡已高達34年，常情下其內原本木造裝潢顯已遠逾其耐用年限，且因材質關係，可預期因隨時間經過而有一定程度之蟲蛀或風化等因素而產生之自然耗損，其相關裝潢已幾無任何殘值，此關上開證人證稱原告原本委請其重新裝潢三樓房間之木地板及二樓走道等語，即屬已明。是倘無具體事證可認相關蟲蛀狀況異常嚴重，尚難以裝潢有蟲蛀情況即認已達瑕疵狀況。
⑵何況系爭房屋相關木造裝潢已因遠逾耐用年限而殘值已幾
無價值，已非系爭房屋買賣價格決定時所納入價格衡量之因素，原告自無法就該裝潢主張因瑕疵而有價值減損，是原告主張系爭房屋有「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」之瑕疵，原告得減少價金云云，自難認可採。
㈢綜上，本件原告主張系爭房屋有上開瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得主張減少價金云云，均難認可採。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第360條（非減少價金之法條依據，原告誤引之）主張減少系爭契約買賣價金為無理由，是原告依民法第179條規定訴請如其上開訴之聲明第1至2項所示內容，均無理由，應予駁回。又本件原告之訴既經全部駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳炫谷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日
書記官 盧佳莉