臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2597號原 告 謝葉蘭香（即謝紅乾之承受訴訟人）
謝新明（即謝紅乾之承受訴訟人）
謝新賢（即謝紅乾之承受訴訟人）
謝明珍（即謝紅乾之承受訴訟人）
謝嘉璐（即謝紅乾之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 洪崇遠律師被 告 彭嫦娥訴訟代理人 嚴嘉豪律師上列當事人間請求遷讓房屋等借款事件，本院於民國114年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就如附件桃園市楊梅地政事務所測量成果圖黃色區域所示建物占用桃園市○○區○○段○○○○地號土地（面積三百零一點五六平方公尺），自民國一一一年十二月九日起至兩造就該建物之法定租賃關係消滅之日止，每月應給付原告之租金為按上開土地各該年度公告現值年息百分之六計算（即上開土地各該年度公告現值×6％×301.56÷12）。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬零伍佰玖拾肆元。
被告應自民國一一四年二月二十八日起至兩造就第一項所示建物之法定租賃關係消滅之日止，按月給付原告依第一項核定之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告謝紅乾於訴訟繫屬後之民國113年4月17日死亡，全體繼承人為謝葉蘭香、謝新明、謝新賢、謝明珍、謝嘉璐，有戶籍謄本、本院家事紀錄科查詢表、財政部北區國稅局113年8月22日函足據（見卷第139至144、159、167至171頁），被告就此亦無意見（見卷第191頁）。茲據其等聲明承受訴訟(見本院卷第135頁)，核無不合，應予准許。
二、原告主張：訴外人即被告父親彭連傑為坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人及其上如附件桃園市楊梅地政事務所測量成果圖黃色區域所示未辦理保存登記建物（面積301.56平方公尺，下稱系爭建物）之事實上處分權人。彭連傑於108年11月26日因贈與而將系爭建物之事實上處分權轉讓予被告；另將系爭土地贈與配偶即訴外人李瑞煅，嗣由訴外人林合偉、林合力繼承後，復於111年10月24日出售予謝紅乾，於111年12月9日辦理所有權移轉登記，伊再於114年5月12日辦理繼承登記，應有部分各1/5。系爭建物、土地曾同屬彭連傑所有，被告、謝紅乾先後受讓，依民法第425條之1第1項規定，就占用系爭土地（301.56平方公尺）部分，有租賃關係存在，謝紅乾死亡後由伊繼承該租賃關係。爰依民法第425條之1第2項規定，求為命核定系爭建物自111年10月24日起至兩造租賃關係消滅之日止，占用系爭土地之每月租金為按系爭土地各該年度公告現值年息10％計算（即每月租金為公告現值×10％×301.56÷12，下稱原告計算標準）；另依租賃之法律關係，求為命被告給付新臺幣（下同）300,560 元（即自111年10月24日算至113年12月31日之租金），及自114年2月25日準備暨變更聲明狀繕本送達翌日起至兩造租賃關係消滅之日止，按月給付依原告計算標準核定租金之判決。
三、被告則以：原告於113年11月12日準備狀請求法院核定租金數額及命伊給付租金時，兩造之法定租賃關係始成立，伊始須負給付租金之義務；又核定租金數額應按系爭土地申報地價年息3％計算始為允當等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、彭連傑同時為系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人。其於108年11月26日因贈與而將系爭建物之事實上處分權轉讓予被告；另將系爭土地贈與李瑞煅，嗣由林合偉、林合力繼承後，於111年10月24日出售予謝紅乾，於111年12月9日辦理所有權移轉登記，原告再於114年5月12日辦理繼承登記，應有部分各1/5。系爭建物、土地曾同屬彭連傑所有，被告、謝紅乾先後受讓，依民法第425條之1第1項規定，就占用系爭土地（301.56平方公尺）部分，有租賃關係存在，謝紅乾死亡後由原告繼承該租賃關係，且被告應將租金平均給付予原告等節，為兩造所不爭執（見卷第278、279頁），並有系爭土地登記謄本與異動索引（見卷第73、289至299頁）、贈與稅免稅證明書（見卷第91頁）、房屋稅籍及證明書（見卷第123頁）、勘驗筆錄（見卷第211、213頁）、桃園市楊梅地政事務所測量成果圖（見卷第217頁）、現場照片（見卷第251至259頁）可參。原告主張法院應依原告計算標準核定租金數額及命被告給付依該標準核定之租金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲論述如下：
㈠按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋先後
讓與相異之人時，於土地、房屋之受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，此觀民法第425條之1規定自明。次按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金（最高法院110年度台上字第2727號判決意旨參照）。被告係於108年11月26日受讓系爭建物之事實上處分權，謝紅乾則係於111年12月9日受讓系爭土地所有權，為兩造所不爭執（見卷第278、279頁），並有系爭土地登記謄本與異動索引（見卷第73、289至299頁）。贈與稅免稅證明書（見卷第91頁）、房屋稅籍及證明書（見卷第123頁）足憑。則依上說明，謝紅乾與被告之租賃關係應於謝紅乾受讓系爭土地所有權之111年12月9日成立，且原告得請求自租賃關係成立時起算之租金。又該租金應算至兩造之租賃關係消滅之日止，亦為兩造所不爭執（見卷第278、279頁）。㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條固有明定。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院102年度台上字第912號判決意旨參照）。被告將系爭建物出租予他人並收取租金（見卷第99至111頁之房屋租賃契約書），可見系爭建物非作為自用住宅居住使用，租金之核定自不受土地法第105條、第97條第1項規定之限制。爰審酌系爭土地附近有社區，尚非偏僻，工商繁榮程度普通，以及系爭土地本身價值、被告利用系爭土地之經濟價值與出租系爭建物所收受租金數額等各種情況（見卷第99至111頁之房屋租賃契約書、第211、213頁之勘驗筆錄、第251至259頁之現場相片），被告每月應給付原告之租金，應按系爭土地公告現值年息6％計算（即系爭土地各該年度公告現值×6％×301.56÷12，下稱法院計算標準），較為妥適。
㈢查系爭土地於111、112、113年度之公告現值依序為每平方公
尺4,600元、4,800元、4,900元，有桃園市楊梅地政事務所114年12月23日函足據（見卷第301頁）。準此，原告就111年12月9日至113年12月31日間，得請求被告給付之租金，共計180,594元（計算式：4,600×6%×301.56÷12×22/30＋4,800×6%×301.56＋4,900×6%×301.56，元以下四捨五入）；另自114年2月25日準備暨變更聲明狀繕本送達翌日（即同年月28日，此為兩造所不爭執，見卷第277、279頁）起至兩造租賃關係消滅之日止，得請求被告按月給付依法院計算標準核定之租金。且被告應將租金平均給付予原告，亦為兩造所不爭執（見卷第278、279頁）。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額如主文第1項所示；及依租賃之法律關係，請求被告給付租金如主文第2、3項所示，此部分為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 21 日
民事第三庭 法 官 譚德周正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 22 日
書記官 陳欣汝