臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2631號原 告 黃伊羚 住○○市○○區○○○路0段000巷00號
許世昌共 同訴訟代理人 張育銜律師
石宗豪律師被 告 B女 真實姓名住居所詳卷
C男 真實姓名住居所詳卷兼 上二人法定代理人 A女 真實姓名住居所詳卷共 同訴訟代理人 李律民律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年5月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告乙○○新臺幣777元，及自民國112年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並應自民國112年12月28日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告乙○○新臺幣777元。
三、被告應給付原告甲○○新臺幣777元，及自民國112年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並應自民國112年12月28日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告甲○○新臺幣777元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣529,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,587,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項各期到期部分，於原告乙○○每期以新臺幣259元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣777元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各期到期部分，於原告甲○○每期以新臺幣259元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣777元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按行政機關及司法機關所製作必須公開之文書，除前項第3款或其他法律特別規定之情形外，亦不得揭露足以識別前項兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第69條第2項定有明文。查被告B女為未滿18歲之少年（民國98年生，年籍資料詳卷）、被告C男為未滿18歲之兒童（103年生，年籍資料詳卷），是本判決不揭露足以識別少年或兒童身分之資訊；另被告A女、訴外人D男、E女、證人F女分別為其等之母、父、祖母、姑姑（真實姓名、代號詳如真實姓名對照表），雖均為成年人，然為貫徹上揭兒童身分資訊之保障，避免他人由相關人物知悉上揭少年資訊，故本判決仍不予揭露其等之身分資訊，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明請求：「一、被告等應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告等應連帶給付原告乙○○新臺幣（下同）1萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬元。
三、被告等應連帶給付原告甲○○1萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬元。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第11、13頁），嗣於113年5月7日當庭變更聲明第二、三項為：「二、被告等應共同給付原告乙○○1萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告乙○○1萬元。三、被告等應共同給付原告甲○○1萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告甲○○1萬元。」等語（見本院卷第217頁）。經核，原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告乙○○與訴外人E女於112年6月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由E女將其所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段000地號土地（權利範圍：1萬分之212）及其上同段400建號（權利範圍全部）即門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），以500萬元之價格出賣予原告乙○○，原告乙○○、其配偶即原告甲○○與E女於112年8月15日完成系爭房地所有權轉登記，由原告2人共有系爭房地所有權，就系爭房屋應有部分各2分之1；原告取得系爭房地所有權後，多次要求被告將系爭房屋騰空，被告仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又被告於原告取得系爭房屋所有權後，無正當理由繼續占用系爭房屋，侵害原告對該屋之使用、收益權限，屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，爰依民法第179條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：如上開變更後之聲明。
二、被告則以：系爭房屋前為E女所有，而E女為被告B女、C男之祖母，被告A女曾為E女之媳，被告A女與前夫D男（112年3月14日歿）前與E女就系爭房屋有使用借貸之關係，D男過世後，被告B女、C男則繼承該使用借貸關係，原告於受讓系爭房屋所有權前，業已知悉使用借貸關係存在，依誠信原則，原告應亦受拘束，被告仍有繼續使用系爭房屋之權利，並非無權占有，為有法律上之原因。是原告本於系爭房屋所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷出系爭房屋，及依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告乙○○於112年6月24日向E女購買系爭房地，總價500萬元，系爭房地於112年8月15日辦畢所有權移轉登記予原告2人共有等事實，有不動產買賣契約書、系爭房地所有權狀、系爭房地登記第一類謄本在卷可憑，並為兩造所不爭執，是此部分事實，堪信為真。
四、得心證之理由
（一）被告有無占有系爭房屋之正當權源？如有，其占有之法律關係為何？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第464條、第470條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號民事判決意旨參照）。即被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認原告之請求為有理由。是本件原告主張系爭房屋為其所有，現遭被告占有等情，既為被告所不爭執，辯稱：其等占有系爭房屋之正當權源係被告A女及其前夫D男均與E女成立使用借貸關係，被告B女、C男為D男之繼承人，是被告3人均與E女間存有使用借貸之關係，原告既知悉使用借貸關係存在，依誠信原則，原告應亦受拘束云云，為原告所否認，揆諸前開說明，自應由被告就其等占用系爭房屋有正當之法律權源乙節，負舉證之責。
2、經查，證人即E女之女即F女（真實姓名年籍詳卷）於本院審理中證稱：系爭房地原為E女所有，並於000年0月00日出售予原告，而系爭房屋於107、108年間，由E女無償讓D男及被告3人一起住在其內，沒有約定何時搬走或何條件要搬走，而D男於112年3月12日過世後，E女就不想讓被告繼續住在系爭房屋內，曾於112年6月8日透過警察告知被告A女其希望被告遷離系爭房屋，後來被告A女曾寫存證信函給E女表示D男容許被告3人居住到小孩成年而拒絕搬離，E女遂決定出售系爭房地等語（見本院卷第168至173頁），衡諸E女係居住在與系爭房屋同一社區內，系爭房屋長期由被告居住，應認證人F女所證述關於E女無償D男及被告3人居住在系爭房屋，且未約定返還期限或條件等情，應堪採信。是以被告所辯關於E女與被告A女、D男就系爭房屋成立使用借貸關係，而D男過世後，B女、C男繼承該使用借貸之權利義務等情，應堪認屬實。
3、然按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係（最高法院109年度台上字第1183號判決意旨參照）。又使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院107年度台上字第1677號判決意旨參照）。換言之，民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟不動產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間訂有債權契約，而猶惡意受讓該不動產所有權，以行使物上請求權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，自應駁回其請求（最高法院107年度台上字第2347號判決意旨參照）。經查，被告抗辯：伊與E女間就系爭房屋有使用借貸關係，且原告於移轉前即已知悉該使用借貸關係，則原告自應受上開使用借貸關係之拘束等語。惟查，關於原告是否於受讓前知悉該使用借貸關係一情，徵諸證人F女所述：伊當時係向原告表示E女與被告間沒有租賃關係，系爭房屋過戶後，原告可以訴請被告遷離，且向原告表示沒有要繼續租或借系爭房屋給被告A女等語（見本院卷第172至173頁），參諸系爭不動產買賣契約第12條特約條款所載：
「買方確實知悉本標的目前尚有他人侵占居住中，買方仍願意繼續承買，未來標的使用權由買方自行爭取排除。因標的目前遭他人侵占使用，故無法明確確認屋況，雙方同意依現況交屋，若未來標的有任何屋況問題，買方皆願意概括承受，賣方不負房屋修繕責任」等語，則原告於受讓取得系爭房屋前，是否明確知悉該使用借貸關係存在，實非無疑，尤以原告並非E女之親屬，被告亦未提出相關證據證明原告對此知悉，而屬惡意受讓系爭房屋，或有何違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的之情事，自無從為對其有利之認定，故被告此部分之抗辯，亦屬無由。
（二）原告可否依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？承前所述，系爭房屋為原告所有，而被告3人占有使用系爭房屋之占有權源即前揭使用借貸契約，然兩造間就系爭房屋並無使用借貸關係，已如前述，被告復無何得繼續有使用該房屋之權源，則被告繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，應堪認定，因此，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
（三）原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號民事判決要旨參照）。查，兩造間就系爭房屋並無使用借貸關係，則被告並無繼續占有系爭房屋之權利，仍繼續無權占有，而獲有相當於租金之不當得利，依上揭說明，自應將之返還予原告。據此，原告請求自112年8月15日至000年0月00日間，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起算相當於租金之不當得利，核無不可。
2、經查，原告主張：被告使用系爭房屋每月應給付相當於租金之不當得利1萬元等語，惟據其提出之591租屋網頁截圖(見本院卷第77、79頁)，無從辨別房屋構造、屋齡、租賃用途，故原告援此計算請求不當得利，並不適宜。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂年息10％為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號民事判決意旨參照）。而依土地法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭房屋屬5層建物之3樓，而原告就系爭房屋113年度課稅現值為238,600元（見本院卷第87頁），而系爭房屋之基地即系爭土地面積為1936平方公尺，原告就系爭土地之權利範圍各為20000分之212，113年度每平方公尺申報地價為3,280元，有系爭土地及建物所有權狀可憑、地價查詢資料（見本院卷第37、41、213至214頁）。又系爭房屋開車4分鐘可至捷運領航站、開車4分鐘可至桃園市立國際高級中學、走路1分鐘可至五權國小等情，有GOOGL
E MAP翻拍照片在卷可參（見本院卷第63至67頁)，本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告無權占有系爭房屋之使用情形等一切情狀，認被告無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利應以系爭房屋估定價額及坐落土地申報地價總額之年息百分之5計算為適當。職是，原告各得請求被告給付自112年8月15日起至112年9月15日止之1個月不當得利777元，及自112年12月28日（見本院卷第127頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自112年12月28日至返還系爭房屋之日止，按月給付777元（計算式：⑴土地部分：1936㎡×權利範圍20000分之212×3,280元×5％÷12月＝280元；⑵房屋部分：238,600元×5％÷12月÷2＝497元；⑴＋⑵：280元＋497元＝777元，元以下四捨五入）為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無從准許，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告各給付原告777元本息，及自112年12月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告777元，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
民事第四庭 法 官 陳昭仁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
書記官 李思儀