臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2721號原 告 吳烈光訴訟代理人 李律民律師被 告 傅錦春(即傅庭瑄之繼承人)
徐智秋(即傅庭瑄之繼承人)
劉怡秦即凱焰企業社上 一 人訴訟代理人 張珉瑄律師複 代理 人 陳郁芳律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月12日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告傅錦春、徐智秋應於被繼承人傅庭瑄之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣64萬0378元，及自民國113年4月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告劉怡秦即凱焰企業社應給付原告新臺幣64萬0378元，及自民國113年1月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、前二項給付，如有任一被告給付時，其餘被告於該給付範圍內免為給付之義務。
四、訴訟費用由被告傅錦春、徐智秋於被繼承人傅庭瑄之遺產範圍內及被告劉怡秦即凱焰企業社連帶負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣21萬5千元為被告傅錦春、徐智秋供擔保後，得假執行。但被告傅錦春、徐智秋如以新臺幣新臺幣64萬0378元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣21萬5千元為被告劉怡秦即凱焰企業社供擔保後，得假執行。但被告劉怡秦即凱焰企業社如以新臺幣新臺幣64萬0378元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件被告傅錦春、徐智秋經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有明文。查本件原告起訴時原聲明如民國112.10.11起訴狀所載（本院卷第5-6頁），嗣於本院
113.3.14言詞辯論期日當庭追加被繼承人傅庭瑄之其餘繼承人即徐智秋為被告，並變更聲明為：⒈如主文第1-3項所示。
⒉願供擔保請准宣告假執行（本院卷第89-90頁）。核其前揭變更，係基於本件不動產買賣之事實，追加傅庭瑄之全體繼承人為被告，其請求基礎事實同一，依法應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：原告於112年5月31日向訴外人傅庭瑄購買坐落桃園市○○區○路段000○00000地號土地（權利範圍24/10000）及其上同段6641建號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○街000號6樓之1，與前開土地合稱系爭不動產）及地下室B1層平面坡道式車位1座之使用權，約定買賣價金為新臺幣（下同）260萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），傅庭瑄復提出承諾書，承諾確有車位之使用權，亦於系爭不動產點交時，交付南門大廈停車位專有使用權證明書1紙。詎原告點交後發現竟無可使用之車位，停車場管理員亦否認上開證明文件，而傅庭瑄已於112年6月29日死亡，其繼承人為被告傅錦春、徐智秋，均對原告寄發之存證信函置之不理，爰依民法瑕疵擔保及繼承之規定，請求減少系爭不動產之價金。又本件不動產買賣之仲介人員係被告劉怡秦即凱焰企業社之經紀營業員，自應就買賣標的之一即車位使用權情形盡其調查及詳實報告義務，惟系爭車位使用權實際情形與系爭契約不符，原告亦得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求劉怡秦即凱焰企業社負損害賠償責任。並聲明：如上開113年3月14日變更後聲明所示。
二、被告部分：㈠被告劉怡秦即凱焰企業社略稱：傅庭瑄於112年4月7日簽署委
託銷售契約書，委託劉怡秦即凱焰企業社銷售系爭不動產，復於112年5月15日表示可贈與1個停車位之使用權予買方，並提供停車位使用權之相關公告，已足令劉怡秦即凱焰企業社相信其確有使用權，且原告於簽約時，亦當面與傅庭瑄確認停車位使用權及來源，方簽訂系爭契約。再者，原告於000年0月間表示停車位使用有疑慮後，劉怡秦即凱焰企業社之人員即向社區主委徐慶輝確認停車位使用權之情形，並請徐慶輝當場簽名用印，詎料傅庭瑄竟夥同與徐慶輝同名同姓之人，誆稱停車位使用權一事，詐騙劉怡秦即凱焰企業社之仲介人員，此已非劉怡秦即凱焰企業社可得預料，應認劉怡秦即凱焰企業社已盡查證之注意義務。又系爭不動產於111年7月時之交易總價為300萬元，原告於000年0月間以260萬元購得，其交易價值並未因無停車位使用權而減損，難認原告因而受有損害。另原告係透過訴外人郭麗華之介紹始知悉系爭不動產之出售資訊，並將部分居間報酬支付予郭麗華，則郭麗華既為原告之使用人，惟亦未盡據實調查義務，原告就其損害之發生應屬與有過失等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告傅錦春、徐智秋均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出
書狀為聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠被告傅錦春、徐智秋部分：
⒈原告主張：原告於112年5月31日向傅庭瑄購買包含1座停車位
使用權之系爭不動產，買賣價金260萬元，並簽有系爭契約，惟實際並無交付1座停車位使用權予原告等情，業據提出系爭契約、承諾書、停車位專有使用權證明書、房地產點交書等在卷為憑（本院卷第17-30頁），且為到庭被告劉怡秦即凱焰企業社所不爭執，是足信原告前揭主張為真實。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（參最高法院108年度台上字第429號判決、112年度台上字第2444號判決意旨）。系爭契約既已載明買賣標的包含地下B1層車位1座之使用權，參以傅庭瑄於簽約後亦提出承諾書及停車位專有使用權證明書保證確有車位之使用權，足認出售之系爭不動產確含有車位使用權，惟其實際上卻未交付車位使用權，揆諸前揭說明，自屬物之瑕疵，傅庭瑄即應負物之瑕疵擔保責任。
⒊次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（參最高法院89年度台簡上字第10號判決意旨）。查系爭不動產有缺少1座停車位使用權之瑕疵，出賣人傅庭瑄應負物之瑕疵擔保責任，業如前述，原告自得請求減少價金。而就減少價金數額，原告主張依內政部不動產實價登錄，以系爭不動產所在社區於112年度中，未包含車位使用權或車位之不動產交易實價每坪價格之平均值19萬4600元計算【計算式：（18萬＋21萬4千元＋17萬3千元＋24萬6千元＋16萬元）÷5＝19萬4600元，詳參本院卷第31頁】，應減少之買賣價金為64萬0378元【計算式：原告購買價格260萬元－（無車位平均每坪價格19萬4600元×系爭不動產面積10.07坪）＝64萬0378元】，應認尚屬合理可採。
⒋再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。繼承人有數人時，負連帶責任，民法第1148條、第1153條第1項定有明文。查系爭不動產之出賣人傅庭瑄業已死亡，其繼承人為被告傅錦春、徐智秋，業經本院依職權調閱本院112年度司繼字第2946號卷宗查核無誤，則依上開規定，自應以繼承之財產為限，承受傅庭瑄之權利義務，並負連帶責任。是以，原告請求被告傅錦春、徐智秋應於繼承被繼承人傅庭瑄遺產範圍内連帶給付原告64萬0378元，自屬有據。
㈡被告劉怡秦即凱焰企業社部分：
原告復主張：劉怡秦即凱焰企業社就車位使用權之狀況未盡調查及報告義務，應負損害賠償之責等語，為劉怡秦即凱焰企業社所否認，並以前詞置辯，查：
⒈按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代
理業務；經紀房屋仲介之相關人員應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例條第4條第5款、第23條第1項、第26條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使消費者蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參最高法院84年度台上字第1064號裁判意旨）。而在房地產仲介業業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人（參最高法院91年度台上字第1660號民事判決意旨）。
⒉被告劉怡秦即凱焰企業社雖辯以：傅庭瑄就停車位使用權之
部分，已提出使用權證明書、社區公告及承諾書等為憑，亦有聯繫社區主委加以確認，然事後始知該社區主委係由他人假冒，非劉怡秦即凱焰企業社可得預料等語，惟查，依系爭買賣契約及前述關於車位之使用權證明書、社區公告、承諾書等文件所載日期，可知劉怡秦即凱焰企業社之人員於簽約後，經原告反應車位有問題，其人員始依傅庭瑄所提供之聯絡電話與假冒社區主委者見面及核對身分、及要求提供相關證明文件等等，按系爭不動產所在社區既設有管委會，而停車位使用權本為系爭不動產買賣交易標的之一，其基於專業知識應稍加注意及調查即可知悉該社區停車位使用情形，其就此重要資訊竟未直接向管理委員會確認，已難認毫無過失。且查，上開關於車位之文件與主委聯繫電話等，均係由傅庭瑄單方面提供，按以房地產仲介業而言，既涉及房地買賣之專業知識，一般消費者亦係囿於一己專業之欠缺，方願支付對價（報酬）委任仲介業者代為處理買賣事宜，仲介業者即應就其所從事之業務，善盡預見危險及調查之義務。劉怡秦即凱焰企業社之人員身為不動產經紀人，自應比原告具備更豐富的專業能力即相當之知識經驗，應就訂約事項據實調查，以提供原告關於系爭不動產必要之資訊，尤其在本件停車位使用權係於傅庭瑄委託銷售一段時間後方提出之情況下（依證人徐文洋證稱：簽約前，傅庭瑄一開始是沒有賣車位，賣了1個月後，傅庭瑄來找我，說她之前有購買2個車位的使用權，如果現在有買主，她會讓1個車位出來等語，詳參本院卷第121頁筆錄），更應善盡查詢該社區停車位之相關資訊，卻僅依傅庭瑄單方面所提供之文件及主委聯絡方式，即遽認其具有停車位之使用權，尚難謂已盡調查義務。
從而，劉怡秦即凱焰企業社之人員處理居間仲介買賣系爭不動產時，既有未盡調查義務之過失，則依上開法律規定及說明，劉怡秦即凱焰企業社應就其人員之過失與自己之過失負同一責任，上開過失而致原告所購系爭不動產價值減損64萬0378元，已如前述，原告自得請求劉怡秦即凱焰企業社賠償。
⒊另按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠
償金額或免除之；於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之，民法第217條第1項、第3項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。惟所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用（參最高法院96年度台上字第1169號、95年度台上字第2463號判決意旨）。被告劉怡秦即凱焰企業社固稱：原告當初係經訴外人郭麗華之介紹，始知悉系爭不動產之銷售資訊，郭麗華亦有收取仲介費，其亦有未盡調查之責與有過失等語。惟如前所述，本件原告所受之損害，係肇因於傅庭瑄以偽造之資料，透過劉怡秦即凱焰企業社之居間、仲介，使原告購買實際未附有車位使用權之系爭不動產，郭麗華既僅為代理原告與劉怡秦即凱焰企業社之人員簽立要約書（本院卷第61頁），與原告同為劉怡秦即凱焰企業社所仲介之對象，自難謂其對偽造資料詐欺行為之發生或結果，有何共同原因存在。原告及郭麗華相信劉怡秦即凱焰企業社及其不動產經紀營業員之專業，信任其等提供之資訊，未加起疑或自行查證，自不足據此而謂原告對損害之發生與有過失，是被告劉怡秦即凱焰企業社前揭所辯尚難憑採。㈢末按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。其各債務發生之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對同一債權人負同一內容之給付（參最高法院92年度台上字第1540號判決要旨）。經查，被告傅錦春、徐智秋之買賣契約瑕疵擔保賠償責任，與劉怡秦即凱焰企業社之經紀業過失損害賠償責任，係以同一目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付之義務，如一方履行，他方之債務即同歸消滅，故其等二者間具有不真正連帶債務關係，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保及繼承等相關法律關係，請求被告傅錦春、徐智秋於傅庭瑄之遺產範圍內給付原告64萬0378元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月3日（送達證書見本院卷第99、105頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息；復依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告劉怡秦即凱焰企業社給付64萬0378元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月17日（送達證書見本院卷第47頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許。又傅錦春、徐智秋與劉怡秦即凱焰企業社間，具不真正連帶債務之關係，於被告中之一人為清償，其他被告亦同免其給付，爰判決如主文第1至3項所示。
五、末以，原告與被告劉怡秦即凱焰企業社分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。被告傅錦春、徐智秋部分，並按民事訴訟法第392條第2項依職權宣告如其等預供擔保，得免為假執行
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不另逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 蕭尹吟