臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2233號原 告 陳永昌訴訟代理人 何立斌律師被 告 蘇光明
蘇光川蘇宇蓁共 同訴訟代理人 邱英豪律師複 代理人 張世東律師上列當事人間請求返還減少價金等事件，本院於民國114年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張兩造於民國111年12月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以新台幣(下同)2,880萬元向被告3人購買坐落桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上桃園市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），被告3人於112年2月28日將系爭不動產點交予原告，並於112年3月8日辦畢所有權移轉登記。
系爭土地如附圖即桃園市桃園地政事務所113年4月24日桃測法字第5200號土地複丈成果圖編號A部分（面積0.79平方公尺）、B部分（面積15.62平方公尺）、C部分（面積4.99平方公尺）分別為桃園市桃園區國際路一段道路白線、道路柏油及公共排水溝所占用，洵有足以減損標的土地交易價值與減損部分通常效用之瑕疵，且無法排除，使買受人即原告權益受有損害，原告主張該瑕疵部分應依面積全額減價或賠償，金額為228萬7,417元。爰依民法第359條、第179條規定請求被告3人返還減少價金228萬7,417元，並依系爭契約第九條第一.三.約定條款及第227條第1項債務不履行不完全給付準用民法第226條第1項可歸責債務人即被告之給付不能法則，請求被告3人負違約責任賠償損害228萬7,417元等語。並聲明：㈠被告應共同給付原告228萬7,417元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋建築執照資料所示，系爭房屋於63年即竣工，迄今逾50年；復參新建築宅完工圖，系爭房屋前方本為「騎樓」及「道路退縮地」，而系爭房屋現有雨遮已突出系爭房屋前方至柏油路面，水泥地部分亦覆蓋水溝，前開部分均為原告占有使用中，且柏油、白線部分原即為系爭房屋前方道路退縮地而僅得供公眾通行部分，復參原告陳稱購買系爭房地為中古屋使用，故系爭土地之現況並無使原告受有何損害，原告之請求無理由。況原告於買受系爭不動產時，即已明知系爭土地因道路拓寬之緣故，而有部分土地為道路占用之情事，非契約成立後始行發生之事情，原告執此主張瑕疵擔保請求被告返還減少價金，或依民法第227條準用民法第226條請求損害賠償，均非可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告於111年12月12日以總價2,880萬元向被告購買系爭不動產，並簽立系爭契約，嗣系爭不動產所有權於112年3月8日以買賣為原因，移轉登記與原告；系爭土地如附圖編號A（面積0.79平方公尺）、編號B（面積15.62平方公尺）、編號C（面積4.99平方公尺）部分，現況分別為道路邊線、柏油及水溝等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地及建物登記第一類謄本、現場照片在卷可憑（本院卷第13至41頁、第171至181頁），暨經本院會同桃園市桃園地政事務所人員至現場履勘測量，製有土地複丈成果圖可佐（本院卷第185頁），自堪信為真正。
四、原告主張被告故意隱匿系爭土地上存有道路白線、柏油及排水溝之瑕疵，被告應依物之瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，給付伊228萬7,417元本息等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲析述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照），易言之，該缺點須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。再所謂道路退縮地，係特定建築物依建築技術規則建築設計施工編（下稱施工編）第118條規定，因臨接之面前道路寬度不合規定，得按規定寬度自建築線退縮後建築，退縮地不得計入法定空地面積，且不得於退縮地內建造圍牆、排水明溝及其他雜項工作物。
㈡查原告於購買系爭不動產後，拆除原有遮雨棚，重新裝設鐵
製雨遮，該鐵製雨遮坐落在附圖編號C部分土地（下稱編號C土地）上方，且編號C土地上鋪設有水泥，與系爭建物騎樓（騎樓部分經加裝鐵捲門及鐵製大門，目前作為私用空間使用）內之水泥相連接，有系爭建物原始照片及現況照片可憑（本院卷第243頁、第267頁），並為原告所自承（本院卷26
7、268頁），該編號C土地與附圖編號B部分土地（下稱編號B土地）所在之柏油路面，外觀上有明顯區隔，足見原告已將編號C土地納入其實力支配範圍之內，是編號C土地業由原告占有使用中。再系爭房屋係由訴外人蘇進春起造，其於63年11月3日向桃園縣政府建設局申請系爭房屋之完工證明書，經該局以63年11月11日桃縣建都字第7933號函准予核發，此經本院向桃園市政府建管處調閱完工證明卷宗核閱明確。依該卷所附之新建住宅完工圖，「建物騎樓」與「現有路」（原路名為中路街，現更名為國際路一段）間之區塊即如附圖編號A、B、C部分所示位置乃為道路退縮地，參照上開施工編之規定，該道路退縮地係因為系爭房屋臨接道路寬度不足，建築線須向後退縮所必須容留之法定空間。從而，原告於附圖編號A、B、C所示部分即道路退縮地之所有權行使雖受到限制，然此乃因國家建築法令規定，欲興建系爭房屋所不得不然，尚難認係系爭土地之瑕疵。
㈢系爭契約第9條第1、3項固約定「一、賣方擔保本買賣標的物
產權清楚，並無一屋數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由賣方於本契約約定之完稅日前清理完畢，否則視為違約；若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責任乙方……三、買方於本買賣標的物交屋後始發覺上述一及二情事，賣方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責任。」（本院卷第17頁）。然而，編號B土地其上雖鋪設有柏油，然此係基於該區域屬道路退縮地，須供行人通行使用，依建築法規不得於其內建造圍牆、排水明溝及其他雜項工作物，並非屬系爭契約第9條第1、3項所列遭他人占用之情形，而編號C土地下方雖有排水暗溝經過，惟原告已編號C土地納於其實力支配範圍之內，業如前述，尚無該部分土地因遭他人占用而無法使用之情形，且編號C土地因屬道路退縮地，本受有上開所有權行使之限制，原告一方面使用編號C部分土地地面及上空，一方面又稱該土地上為他人所占有，主張債務不履行之損害賠償，實屬無據。末附圖編號A部分土地（下稱編號A土地），雖遭國際路一段道路邊線占用，惟其面積僅0.79平方公尺，佔地甚微，參照原告陳稱購買系爭不動產之用途為購置中古屋使用（本院卷第253頁），該不足1平方公尺之土地雖遭道路邊線占用，惟顯不影響原告就系爭不動產之使用收益，且編號A部分土地亦屬道路退縮地，原告本不得任意使用該部分土地，尚難謂原告因編號A土地遭道路邊線占用，而受有何損害，是原告依系爭契約第9條第1、3項約定請求損害賠償，亦無足取。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第359條規定、系爭契約第9條第1、3項約定，請求被告給付228萬7,417元，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第一庭法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 1 日
書記官 黃忠文