臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第357號原 告 陳美竹訴訟代理人 陸儀尊被 告 林廷芝訴訟代理人 朱駿洪律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參仟元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）411萬8,174元（本院卷第9頁）。嗣於訴訟繫屬中因租金支付金額有所增加，具狀變更聲明為：
被告應給付原告415萬3,174元（本院卷第67、73頁）。核原告聲明之變更，係擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠兩造於民國108年9月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），約定原告以總價545萬元向被告購買坐落桃園市○○區○○段000地號土地應有部分10000分之224，及其上同段540建號即門牌號碼桃園市○○區○○路000巷000號2樓房屋（下稱系爭房屋），嗣因原告貸款流程受阻未能依系爭買賣契約日期完成尾款400萬之交付，故透過仲介與被告達成協議，以系爭房屋成立租約（下稱系爭租約），租期自108年11月1日起至同年12月31日止為期兩個月，租金合計共3萬元，由原告一次交付予被告，並延後系爭買賣契約尾款交付期限至108年12月31日，原告並於108年10月31日搬入系爭房屋。
詎料，被告竟反悔不租，且於108年11月20日將原告逐出系爭房屋，致使原告倉促搬遷至八德區金城街10巷3弄11號，爰依民法第213條、第226條及第250條之規定請求被告賠償：⒈系爭租約違約金1萬5,000元、⒉搬家費8,000元、⒊購置熱水器、瓦斯桶、窗簾桿合計1萬6,316元、⒋傢俱訂金3,000元。
㈡另就爭買賣契約部分，原告前向仲介公司請求轉達若原繳款
期限屆至，貸款尚不及撥付，將以現金交付，原告並於109年1月3日及同年月7日以存證信函方式告知被告尾款已在原告郵局帳戶備妥，請被告出面協助處理後續過戶交屋流程，竟遭被告拒絕配合履約，復以原告未按時交付尾款為由要求支付延遲金並沒收履保銀行之自備款共155萬9,000元。原告已對被告提起確認系爭買賣契約為有效、請求被告履行合約之訴（最高法院111年度台上字第2005號裁定、臺灣高等法院110年度上字第615號判決，下稱前案），前案經判決確定，確認原告購屋尾款交付履保銀行時，即可辦理系爭房屋之過戶流程。被告於前案訴訟期間，違反系爭買賣契約第9條第1項約定自110年8月12日擅自允許第三方入住系爭房地、違反第9條第2項之約定於110年10月20日將貸款銀行由台灣新光商業銀行更改為星展（台灣）商業銀行，而有違反合約侵害原告合法權益之行為。且違反系爭買賣契約第12條之約定有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋，清償貸款、繳納稅捐。又於前案判決確定後拒絕清空房屋、拒絕配合貸款銀行進屋拍照進行鑑價作業及擅自變更房屋土地權狀貸款銀行之違反系爭買賣契約第8條第2項之約定，實屬惡意拖延交屋流程，對原告造成身心、財產、權益及違反合約之損害。爰依民法第213條、第231條、第348條、第353條等規定及系爭買賣契約第9、12條之約定，請求被告應賠償：⒈金城街房屋租金25萬5,000元（期間自108年11月20日起至111年12月19日）、⒉拒絕履行系爭買賣契約賠償金152萬0,550元、⒊自備款利息24萬1,645元、⒋借款利息12萬9,863元、⒌房貸時間成本損害96萬1,800元、⒍冗長訴訟之精神賠償100萬元。
㈢上述㈠、㈡合計金額共計415萬3,174元。並聲明：被告應賠償原告415萬3,174元。
二、被告則以：㈠被告未簽立系爭租約，自無須負擔系爭租約所生之給付遲延
責任以及違約金，亦爭執原告有搬家費之支出；系爭租約縱若成立，所生之熱水器、瓦斯桶、窗簾桿、傢俱等費用應屬有益費用支出，應已罹於兩年短期時效。
㈡又系爭買賣契部分，被告確有與原告簽訂系爭買賣契約，惟
前案判決亦同時命被告應於原告將系爭買賣契約之尾款400萬元匯入台新國際商業銀行建北分行00000-000-000000號帳戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭履保專戶）之同時，將系爭房地所有權移轉予原告，惟至今原告仍未依前案判決匯入尾款，被告自得合法行使同時履行抗辯權，拒絕移轉不動產所有權。
㈢再者系爭房屋原本之貸款銀行為臺灣新光商業銀行，抵押權
設定總金額為519萬元，嗣於110年10月20日將貸款銀行變更為星展商業銀行，抵押設定總金額減少為478萬元，亦未利用系爭房屋為擴張信用行為。關於貸款銀行進屋拍照進行鑑價作業部分，也曾發函請原告若有需要可到現場拍照，並未違反系爭買賣契約之任何條款。原告主張被告應負系爭買賣契約之債務不履行損害賠償責任，顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事實（見本院卷第87至88頁）㈠兩造於民國108年9月16日簽訂原證一之系爭買賣契約，約定
由原告以545萬元向被告購買系爭房地，並簽立價金履約保證申請書，委由合泰公司辦理履約保證事宜。
㈡原告於108年9月16日給付現金10萬元，108年9月18日匯款40
萬元，108年10月23日匯款105萬9,000元（其中含55萬元完稅款、10萬9,000元服務費、40萬元尾款），合計155萬9,000元匯入系爭履保專戶。
㈢系爭買賣契約尚未給付價金尾款為400萬元，原告分別於109
年1月3日、109年1月8日寄發存證信函向被告表示其已備妥系爭買賣契約價金尾款400萬元，願履行系爭買賣契約，惟原告尚未依系爭買賣契約第4條第1項約定付清買賣價金尾款400萬元。
㈣原告於108年10月31日入住系爭房屋，嗣後搬離系爭房屋。
㈤系爭買賣契約因上開價金尾款400萬元尚未給付，經被告先後
於108年11月15日、108年11月27日以存證信函、律師函催告原告於函到7日內付清未果，再於108年12月10日委請律師發函為解除契約之意思表示，兩造遂生爭議，經前案確定判決確認系爭房屋之買賣關係仍然存在，且被告應於原告將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房屋（含土地）所有權移轉登記予原告。
四、本件爭點㈠兩造是否就系爭房屋於108年11月1日起至12月31日止成立租
賃契約？㈡被告就系爭租約是否應對原告負損害賠償之責？若是，原告
請求賠償：⒈系爭租約違約金1萬5,000元、⒉搬家費8,000元、⒊購置熱水器、瓦斯桶、窗簾桿合計1萬6,316元、⒋傢俱訂金3,000元是否有理由？㈢被告就系爭買賣契約是否對原告負給付遲延之責？
五、本院之判斷㈠兩造就系爭房屋自108年11月1日起至同年12月31日止成立租賃契約：
⒈按所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以
外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則(最高法院97年度台上字第2688號裁定意旨參照)。準此，前訴訟判決理由中之判斷雖然不生既判力，但如當事人在前訴訟以其為主要爭點而加以爭執，法院就該爭點亦予以審理而為判斷，則以該爭點為先決問題之不同後訴，原則上不許為與該判斷相反之主張或判斷，此係基於當事人公平之禁反言及誠信原則之適用，以期一次解決紛爭及防止前後裁判分歧。
⒉經查，原告於前案中主張其未能依系爭買賣契約日期於108年1
1月15日前完成價金尾款400萬之交付，透過仲介與被告達成就系爭房屋成立系爭租約之合意，並將系爭買賣契約價金尾款之給付期限延展至108年12月31日等情，前案判決本於兩造委任之地政士即證人林淑菁之證述、被告Line軟體傳送：「我先生說～～短期的租屋就是12000（含管理費）～兩個月費用要一次付～這樣！！」等語予系爭買賣契約之仲介店長即訴外人劉姿宸，且劉姿宸亦以Line軟體傳送：「丁先生（即被告之配偶訴外人丁一展），晚上好～明天我請鍾小姐（即鍾麗娣）拿租約及租金給您簽收好嗎？」，嗣丁一展回傳：「好啊，我在東港。……現在在東港，來」等證據資料，本於當事人辯論結果，認定被告係於衡量將系爭房屋出租予原告，及原告延後給付系爭買賣契約價金尾款之利弊得失後，同意於108年11月1日至108年12月31日期間，以每月1萬5,000元、1次繳納租金3萬元之條件，將系爭房屋出租予原告，並將系爭買賣價金尾款之清償期限展延至108年12月31日，兩造就出租系爭房地、延期清償系爭買賣價金尾款應已意思表示合致，已成立租賃契約，有前案判決在卷可參（本院卷第235至238頁）。是以前案既已就系爭租約於兩造間意思表示合致、已成立租賃契約之重要爭點為判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻前案原判斷之情形外，應有爭點效，以符合民事訴訟法上之誠信原則。而被告復未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，於本件訴訟自不得為相反之主張，是被告前開所辯，委無可採。
⒊復據證人劉姿宸於本院審理時證稱：「（問：你知不知道後來
原告有無搬進去這個房屋住？）當時11月1日被告在國外，對話過程中被告也是同意原告入住，我們就讓原告入住，住的時間大約是到11月20日...後來被告回國後反悔沒有簽立租約，我就跟原告說被告不願意租了，他們就搬離開了」等語（見本院卷第199頁），益見被告於系爭租約期間屆滿前，於108年11月20日即片面終止租約，是原告主張被告違約終止系爭租約乙情，應為真實。㈡被告違約期前終止系爭租約，原告請求被告賠償傢俱訂金3,000元，應屬有據；其餘項目之金額，則屬無據：
⒈系爭租約之違約金1萬5,000元：按當事人得約定債務人於債務
不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的（最高法院68年台上字第3887號判例意旨參照），故違約金之成立及其範圍必須本於當事人之約定，如未約定於債務不履行時應支付違約金者，債權人即不得請求債務人給付違約金。查，依系爭租約第12條第2項約定：「依約定得終止出約者，租賃之一方應於☐一個月前☐＿個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方＿個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。」（見本院卷第31頁），有關期前通知及支付違約金之範圍，未見兩造有任何約定，參以證人劉姿宸到庭證述：「(問：丁一展有同意租約確認租金金額多少?)兩個月租金3萬元。租期至108年11月1日至108年12月31日。租金是原告給許力仁，寄放在仲介公司，仲介公司在跟被告約的時候，被告就反悔，所以現金3萬元仲介就退還給原告」、「(問：丁一展同意租期和租金，關於系爭租約第12條違約金部分，當時有跟丁一展確認過嗎？)沒有確認，兩造沒有約定違約金」等語（見本院卷第198至199頁），益見兩造間未曾就被告違約終止租約應給付違約金有所約定，是原告請求被告給付違約金，即乏所憑，不應准許。
⒉搬家費8,000元：按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡（最高法院19年上字第2316號判決先例意旨參照）。
原告固主張搬離系爭房屋而支出搬家費用8,000元，惟為被告所爭執，自應由原告負舉證之責。查，據證人劉姿宸到庭證述：「(問：兩台搬家車子是否為仲介公司叫的？)是。」、「（問：這兩台車的費用，石老闆（即仲介公司老闆）是否知道？）這兩台車的價錢費用是仲介公司出的，費用多少我忘了。」等語（見本院卷第200至201頁），則原告搬離系爭房屋之車輛費用既非自行負擔，而係由仲介公司代為支出，復乏原告舉證有因搬家而支出8,000元之事實，是原告此部分請求，自屬無據。
⒊熱水器、瓦斯桶、窗簾桿費用費用1萬6,316元及傢俱訂金3,000元：
⑴按出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租
人之償還費用請求權及工作物取回權，均因2年間不行使而消滅。前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算。於承租人，自租賃關係終止時起算，民法第456條第1項、第2項定有明文。此項規定之立法目的在使前開各項法律關係得以從速確定。
⑵經查，原告因入住系爭房屋而添購熱水器、瓦斯桶、窗簾桿
及訂購傢俱支付訂金等支出，並於搬離時將熱水器、瓦斯桶、窗簾桿置於系爭房屋內沒有拆走，業據提出雙發百貨行二聯式統一發票、特力屋特別訂購單、皇翔家具名床估價單等件為證（見本院卷第75至80頁），復據證人劉姿宸證述明確（見本院卷第201頁），堪信原告確有購置上開品項之支出，並於搬遷時未將熱水器、瓦斯桶、窗簾桿搬離。
⑶次查，原告係於108年11月10日向皇翔家具名床訂購「沙發」
、「餐桌」、「餐椅」、「茶几」等傢俱，交付訂金5,000元，並指定送貨地點亦為系爭房屋地址，有估價單1紙在卷可參（見本院卷第79頁），參以估價單上確有約定：「訂金已付，不得要求退還」，堪信原告主張因被告違約終止系爭租約，致無法將傢俱送往系爭房屋，受有訂金遭沒收之損害3,000元等節，應為真實，是原告此部分之主張，應屬有據。
⑷至熱水器、瓦斯桶、窗簾桿部分，於系爭租約經被告違約期
前終止時，仍屬原告所有之積極財產，難認為被告違約所造成之損害。且原告於系爭租約終止後，復將之留存於系爭房屋內，核屬增加系爭房屋價值之有益費用，惟參兩造租賃契約於108年12月31日期限屆滿（見本院卷第27頁），則自租賃關係終止日起迄至原告提本件訴訟之日（112年2月20日）顯已逾2年，且經被告於本院言詞辯論期日當庭主張時效抗辯（見本院卷第197頁），是原告關於熱水器、瓦斯桶、窗簾桿支出費用向被告為上開請求，難認有據，不應准許。㈢被告就系爭買賣契約尚無違約事由，對原告不負給付遲延之責：
⒈原告主張被告有將系爭房屋擅自允許第三方入住，應依系爭買
賣契約第9條第1項：「乙方（賣方）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約」之約定，負遲延之損害賠償責任等語，惟此情為被告所否認，自應由原告負舉證之責。查，系爭房屋是否有第三方居住而占用？若有，則入住者與被告關係為何（自主占有或輔助占有）？攸關系爭房屋是否為「他人」占用之違約事實，均乏明確，復未據原告提出任何證據以資證明，自難僅憑其單方片面之主張，認定上開事實為真，無以認定被告有違反系爭買賣契約第9條第1項之行為。
⒉原告主張被告於110年10月20日將系爭房屋之貸款銀行由台灣
新光商業銀行更改為星展（台灣）商業銀行，而有以系爭房屋向設定銀行增加借款金額或擴張信用之行為，依系爭買賣契約第9條第2項：「...乙方並保證自簽約日起不得再以本標的物項設定之銀行增加借款金額或其他擴張信用之行為」之約定，負遲延之損害賠償責任等語，並提出系爭房屋建物及土地第一類謄本影本為證（見本院卷第185至191頁）。惟查，觀諸上開謄本所載，系爭房屋於110年10月20日由被告設定452萬元、26萬元之最高限額抵押權與星展（台灣）商業銀行股份有限公司，即無其他抵押權人，經核與系爭買賣契約第5條第1項約定：「乙方於本契約不動產上現有抵押權設定總金額為新台幣新光519萬元整...乙方保證並無其他保證債務或信用借款之情事」等語（見本院卷第19頁）互核，核與被告所辯於系爭買賣契約簽訂前，已將系爭房屋設定抵押權總金額519萬元予臺灣新光商業銀行，嗣於110年10月20日被告雖將貸款銀行變更為星展（台灣）商業銀行股份有限公司，然設定抵押權總額亦同時減少為478萬元等節相符，堪信被告並未以系爭房屋為擴張信用之行為，自無以認定被告有違反系爭買賣契約第9條第2項之行為。
⒊原告主張被告拒絕配合貸款銀行進入屋內拍照鑑價作業，惡意
拖延交屋流程，違反系爭買賣契約第8條第2項：「乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事」之約定云云（見本院卷第87頁)。查，上開約定事項並未包含被告負有配合原告貸款銀行為鑑價作業之義務，是原告執上開約定為被告負有配合貸款銀行進入系爭房屋內拍照鑑價義務之主張，顯屬無據。
⒋原告主張被告有惡意拖延交屋流程、於前案判決確定後拒絕清
空房屋，違反系爭買賣契約第12條第3項遲延交屋之違約情形等語。按所謂同時履行之抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院83年度台上字第1693號判決意旨參照）。再按債務人得主張同時履行抗辯者，未行使抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議論旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項及第348條第1項分別定有明文。準此，出賣人之義務為將買賣標的物交付買受人使用，並使買受人取得所有權，買受人則負有支付價金之義務，此為買賣雙方之契約主給付義務，互為對價關係。查，原告上開所主張被告應負清空交付系爭房屋之義務，實乃命出賣人交付買賣標的物之主給付義務，應與買受人交付價金之主給付義務互為對價關係，參以兩造於前案中業經前案確定判決就系爭買賣契約之主給付義務，命被告應於原告將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房屋（含土地）所有權移轉登記予原告（見不爭執事項第㈤點），惟原告迄未依系爭買賣契約第4條第1項約定付清買賣價金尾款400萬元（見不爭執事項第㈢點），而未履行價金尾款對待給付義務，復經被告於本案中為同時履行抗辯之主張（見本院卷第45頁），應認被告對原告遲延清空交付系爭房屋之責任亦溯及免除，無以認定被告有違反系爭買賣契約第12條第3項之行為。⒌從而，原告依系爭買賣契約第9條第1、2項、第8條第2項、第1
2條第3項之約定，及依民法第213條、第231條、第348條、第353條等規定，請求被告應賠償拒絕履行系爭買賣合約之賠償152萬0,550元、金城街租房租金25萬5,000元屬未履行系爭買賣合約之損害、自備款利息24萬1,645元、借款利息12萬9,863元、房貸時間成本損害96萬1,800元、冗長訴訟精神損害賠償100萬元，合計410萬8,858元均屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告就系爭租約部分依債務不履行之法律關係，請求被告給付原告3,000元，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回；就系爭買賣契約部分，依給付遲延及及系爭買賣契約第8、9、12條之法律關係，請求被告給付原告410萬8,858元，為無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 劉哲嘉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 蔡萱穎