臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第381號原 告即反訴被告 吳佳芳訴訟代理人 江曉俊律師
黃光賢律師被 告即反訴原告 曾建華訴訟代理人 蔡尚樺律師複代理人 錢佳瑩律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國114年6月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之新臺幣837,301元撥付原告。
二、被告應給付原告自民國112年3月17日起至清償日止，依本金新臺幣837,301元按年息5％計算之利息。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。
五、反訴被告應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之新臺幣1,129,940元撥付反訴原告。
六、反訴被告應給付反訴原告自民國112年4月20日起至清償日止，依本金新臺幣1,129,940元按年息5％計算之利息。
七、反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴被告負擔50％，餘由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，此觀民事訴訟法第259條自明。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁判要旨參照）。查本件原告係以被告所出售之房屋存有瑕疵，請求被告減少買賣價金，並給付房屋之修繕費用及違約金（見本院卷第9頁至第16頁），被告則以原告拒依約辦理房屋之點交，且迄未給付部分買賣價金，依約亦應給付尾款及違約金而提起反訴（見本院卷第79頁至第83頁），經核被告所提起之反訴與原告所提本訴，均就房地買賣契約之法律關係，兩造互對他造之請求，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟或證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提之反訴，與前揭規定相合，應予准許。
貳、次按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。經查：
一、本件原告起訴時聲明第1項原為：被告應給付原告至少新臺幣（下同）2,279,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。嗣於民國114年3月21日以民事準備五狀將前開聲明變更為被告應給付原告1,684,356元及其法定遲延利息（見本院卷第355頁）又於114年6月16日審理時將聲明變更為下列原告聲明欄所示（見本院卷第401頁）。
二、本件反訴原告起訴時聲明第1項原為：被告應給付原告至少4,558,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。嗣先於112年5月2日以民事反訴縮減聲明狀將前開聲明變更為反訴被告應給付反訴原告2,275,366元及其法定遲延利息（見本院卷第151頁），復於114年3月26日言詞辯論期日變更其聲明為下列反訴原告聲明欄所示（見本院卷第362頁至第363頁）。
三、原告及反訴原告前開所為均係減縮應受判決之事項，與前揭法條規定，並無不合，應予准許。至反訴原告於前開言詞辯論期日表明關於請求反訴被告應同意反訴原告自履約保證專戶取回價金部分，則僅係補充法律上陳述，非為訴之變更或追加。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、原告於111年9月11日以4,250,000元向被告買受門牌號碼桃園市○○區○○○街0號5樓之1房屋及其所坐落土地（下稱系爭房地，若僅指房屋部分則稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），原告已依約給付買賣價金。詎原告就系爭房屋進行驗屋後，發現系爭房屋有如附表所示之瑕疵（下稱系爭瑕疵），經社團法人桃園市土木技師公會113年8月6日出具之鑑定報告書（案號：112-B0043，下稱系爭鑑定報告）認定瑕疵之修繕費用為1,153,106元，且因系爭房屋鋼筋外露、有粉刷層龜裂剝落、多處梁腹有明顯貫穿裂縫等嚴重瑕疵，修繕後仍會影響居住者心理及購屋者購買意願及價格，致不易售出、市場行情不佳，亦有價值減損382,500元，故系爭房屋已有減損而非兩造簽約時之價值，原告應得請求減少價金。又被告明知系爭房屋有滲漏水、壁癌及鋼筋外露等嚴重瑕疵，先以架設鋼層遮掩，復於系爭契約中謊稱房屋無滲漏水，經原告發現有漏水情形後，亦僅以油漆粉刷方式掩蓋瑕疵而通知點交，被告顯係拒絕為房屋瑕疵之修繕，原告自得拒絕受領系爭房屋，故被告未於111年10月28日依債之本旨提出約定品質之房屋進行點交，而陷入給付遲延，原告亦得依系爭契約第12條第3項約定請求被告給付自111年10月28日起至112年1月6日止共70天按總價金計算每日千分之0.5之違約金148,750元。為此，原告爰依民法第354條、第359條、第179條及系爭契約第9條第5項、第12條第3項約定請求被告給付1,684,356元（計算式：修繕費用1,153,106元＋價值減損382,500元＋違約金148,750元＝1,684,356元）等語。
㈡、聲明：
１、被告應給付原告1,684,356 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２、前項中之新臺幣1,535,606元，被告應同意合泰建築經理股份有限公司自履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，履保專戶帳號：00000000000000）內撥付予原告。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋為屋齡35年之中古屋，原告主張之瑕疵多為設施配件破損及滲漏水等為肉眼清楚可見，部分設施未填塞、固定或堵塞亦只須現場觀察或放水測試即可查知，原告於購買系爭房屋前至現場看屋時，即應可知悉系爭房屋有漏水、壁癌或設備破損等瑕疵，而此可輕易事前查看、檢視之屋況，應由買賣雙方依中古屋實際老舊程度為議價，原告自不得以其事後發現系爭房屋有不影響通常使用之瑕疵，及系爭房屋屋況未達新建房屋之標準，即令被告負物之瑕疵擔保責任。又被告已於111年10月20日將系爭房屋辦理所有權移轉登記與原告，並通知原告辦理點交及付款，被告已履行出賣人所負之交付義務，然原告未依系爭契約第4條第1項約定於111年10月28日交付全部價金，且遲至111年11月23日方委請驗屋公司辦理驗屋，難認被告應負遲延責任。縱原告認系爭房屋存有瑕疵要求被告修補改善，亦與通知驗收交屋係屬兩事，自不得以要求被告改善缺失而拒絕點交房屋，以此無限期視為被告未履約等語，資為抗辯。
㈡、聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告爰用本訴之陳述為主張，並補充：
㈠、反訴原告已於111年10月20日將系爭房屋所有權移轉登記與反訴被告，並於112年1月11日以存證信函檢附修繕後之照片通知反訴被告進行複驗，然反訴被告拒絕複驗及點交，且拒絕履保專戶之撥款而未給付尾款1,967,241元；反訴被告受領遲延及給付遲延，依系爭契約第12條第2款約定應給付自111年10月29日起至112年3月22日止共145日，每日按總價金千分之0.5計算之違約金308,125元。為此，反訴原告爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。
㈡、聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告1,967,241元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；或同意反訴原告自台新國際商業銀行建北分行00000000000000號履約保證專戶取回本件契約尾款1,966,825元及其利息。
２、反訴被告應給付反訴原告308,125元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
３、反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠、爰用本訴之陳述為主張，並補充：反訴被告未阻止履保專戶對反訴原告之撥款，本件係因兩造尚有瑕疵之爭議，履保專戶始未撥款等語，資為抗辯。
㈡、聲明：
１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造於111年9月11日簽定系爭契約約定原告即反訴被告（以下簡稱吳佳芳）以4,250,000元向被告即反訴原告（以下簡稱曾建華）購買系爭房地，依據系爭契約之約定，簽約款420,000萬元、完稅款430,000元（依約應於111年10月14日前給付）、尾款3,400,000元（依約應於111年10月28日給付並辦理交屋）均應匯入合泰建築經理股份有限公司之履約保證專戶（按即台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號），吳佳芳已依約給付買賣價金，曾建華亦於111年10月20日將系爭房屋所有權移轉登記為吳佳芳所有，期間前開履約保證專戶內款項已代償曾建華於金融行庫之系爭房地貸款2,282,759元。嗣於兩造就系爭房屋辦理交屋時，吳佳芳認系爭房屋有附表所示瑕疵，遂拒絕辦理交屋，並111年11月23日委由訴外人睿泓科技驗屋團隊協助驗屋，且以存證信函所附律師函向曾建華表示系爭房屋有附表所示瑕疵，並請合泰建築經理股份有限公司終止撥付履約保證專戶內之款項予曾建華等事實，為兩造所不爭執，且有卷附系爭買賣契約、履約保證書、存證信函及回執、履約保證專戶帳戶計算書、系爭房屋第二類登記謄本可憑（見本院卷第17-24頁、第42-50頁、第153頁、第221頁），堪信屬實。
肆、然吳佳芳主張系爭房屋有附表所示瑕疵，故請求曾建華減少價金並給付違約金與修繕費用；曾建華請求吳佳芳給付房屋價金尾款及違約金等情，均為兩造所否認，並以前揭情詞為辯解，是本件應予審究之爭點乃：系爭房屋是否有吳佳芳所張之瑕疵？若是，吳佳芳請求減少價金是否有理由？若是，應減少價金之數額若干？吳佳芳請求曾建華另給付系爭房屋修補費用及違約金是否有理由？曾建華請求吳佳芳給付房屋尾款及違約金是否有理由？茲判斷如下：
一、本訴部分：
㈠、按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金。民法第354條、第355條第1項、第359條分別定有明文。又按民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號民事裁判要旨參照）。
㈡、查系爭房屋經囑託社團法人桃園市土木技師公會鑑定是否有吳佳芳所主張之瑕疵，該會針對吳佳芳所張系爭瑕疵之有無，鑑定結果認為系爭房屋確有附表編號1、11「鑑定結果」欄位所示瑕疵之事實，有該工會113年8月6日（案號：112-B0043）系爭鑑定報告可憑，又依據系爭鑑定報告之記載，系爭房屋客廳、主臥、次臥1及次臥2牆面於鑑定時確有滲漏水情形，且系爭房屋平頂有局部存在壁癌、鋼筋外露之瑕疵，大部份可見範圍均有水漬、油漆剝落及粉刷層龜裂剝落及水泥粉刷修補情形，另於多處梁腹有明顯貫穿裂缝及水泥粉刷修補情形，是以系爭房屋室内客廳、餐廳、次臥平頂有滲漏水之情形，依通常交易觀念，難認其具房屋應具備之價值、效用或品質，吳佳芳主張系爭房屋有附表編號1、11所示瑕疵，而依民法第359條之規定請求減少系爭房地之買賣價金，應屬有據。
㈢、按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院84年度台上字第169號民事裁判要旨參照）。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事裁判要旨參照）。
㈣、查系爭房屋經鑑定有附表編號1、11所示瑕疵，業如前述，又前開瑕疵致系爭房屋價值減損金額為837,301元之事實，業經系爭鑑定報告載明（見系爭鑑定報告第8頁），本院審酌系爭房屋前開瑕疵係房屋平頂之壁癌、鋼筋外露（附表編號11）及房屋室內牆面滲水（附表編號1），均非房屋買賣時可輕易發現，鑑定單位亦係透過開孔及儀器測定牆面含水率方可得知瑕疵之存在，是吳佳芳主張其於系爭契約簽定時，並不知系爭房屋有前開瑕疵存在，應屬可信，兩造約定系爭房地買賣價金4,250,000元時，既未將系爭房屋前開瑕疵評估在內，則系爭房地在訂約時之實際價值（即具有前開瑕疵且未經修繕之系爭房屋），即應扣除前開瑕疵致系爭房屋價值減損金額837,301元始為合理。
㈤、吳佳芳雖併請求前開瑕疵之修補費用，然其請求減少價金即足使買賣契約之對價平衡，買賣價金與瑕疵物之價值相符，且其關於系爭房地減少價金之請求本質上為形成權，一經行使，系爭房地之價金即溯及簽約時減少，從而，吳佳芳為價金減少之主張後，其關於系爭房地之價金給付義務減少，相對地，曾建華關於系爭房地所負給付義務，亦僅陷於存在有前開瑕疵之系爭房地，此觀諸系爭鑑定報告關於系爭房屋因前開瑕疵價值減少金額之計算時，特別載明不含前開瑕疵修復金額，且稱：「勘估標的坐落於桃園市○○區○○○街0號5樓之1不動產，本案基於估價目的為提供法院訴訟價值認定之不動產價值參考，價格日期為民國111年9月11日，考量委託人提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下之合理評估價值。本案依委託者所提供之資料，係採用比較法、收益法(直接資本化法）、成本法及評點法為勘估標的價格之推估方法，經由上述推估過程，得出本案勘估標的評估結果如下：(一)勘估標的正常屋況之評估總價（即合約價）：NT4,250,000(二)勘估標的因有本案最現象之減損比例及減損金額：減損比例：19.7012%減損金額：NT837,301元(不含暗架矽酸鈣板天花板、屋頂及外牆防水等修復金額）」等語（見系爭鑑定報告第46頁），又經本院函詢鑑定機關若系爭房屋經依該機關鑑定方式修繕完成後，是否仍有價值減損，該公會函覆表示：「依本會建議方式修繕完成後，即無價值減損之情形」等語（見本院卷第347頁），顯見系爭房地買賣價金經吳佳芳行使減價之請求後，吳佳芳再以曾建華未將系爭房屋修補為無瑕疵狀態，並進而拒絕交屋，已難認有據。
㈥、按物之瑕疵，然買受人得否另依同法第360條規定請求損害賠償，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限（最高法院86年度台上字第1777號民事裁判要旨參照）。本件既乏證據證明曾建華有故意不告知吳佳芳系爭房屋之前開瑕疵，或系爭房屋欠缺所保證品質之事實，而吳佳芳為減少價金之主張後，並無權再行請求曾建華就系爭房屋之前開瑕疵為修補，亦無權拒絕交屋，是曾建華於111年10月20日將系爭房屋所有權移轉登記為吳佳芳所有後，吳佳芳拒絕系爭房地之交付而無法使用系爭房地，非可歸責於曾建華，其請求曾建華給付違約金，難認有理由。
㈦、綜上，吳佳芳起訴併依民法第354條、第359條、第179條之規定，主張減少價金837,301元，並請求曾建華返還溢付價金，且應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之前開款項撥付予伊，應屬有據。又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。吳佳芳請求被告為前揭給付，該給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於112年3月16日送達曾建華（見本院卷第129頁），則吳佳芳請求自112年3月17日起至清償日止，依本金837,301元按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即應予駁回。本判決主文第1項，係命曾建華為一定之意思表示，如許宣告假執行，將使意思表示效力提前發生，與強制執行法第130條第1項規定相抵觸，故不應准許宣告假執行，與吳佳芳其餘假執行之聲請均予駁回。
二、反訴部分：
㈠、關於系爭房地尾款部分：系爭契約所定系爭房地買賣價金4,250,000元，因系爭房屋確有附表編號1、11所示瑕疵，經吳佳芳主張減少價金後，應減少價金837,301元，業如前述，是曾建華因出售系爭房屋可獲取賣賣價金總額為3,412,699元，扣除曾建華已獲代償之系爭房地金融行庫貸款2,282,759元，曾建華可領取系爭房地餘款1,129,940元（計算式：4,250,000-837,301-2,282,759＝1,129,940），是曾建華請求吳佳芳給付系爭房地尾款於1,129,940元範圍內為有理由。
㈡、關於違約金部分：曾建華雖另主張吳佳芳給付尾款應依系爭契約第12條第2款約定給付違約金，然吳佳芳雖因系爭房屋有附表編號1、11所示瑕疵而拒絕交屋，然其業已依約於111年10月24日前給付系爭房地全部價款之事實，有卷附履約保證專戶帳戶計算書可憑（見本院卷第153頁），是就吳佳芳而言，應認已依系爭契約所定期限、方式繳交系爭房地全部價金，至曾建華未獲契約尾款之給付，乃因系爭房地確有前述瑕疵，且於兩造因契約進行相關訴訟期間，兩造間履約保證書第6條第2項有關於「若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項之撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決同一效力之文書等結果（內容需載明給付之對象與金額），作為撥付之依據」之約定（見本院卷第27頁），以致曾建華迄今未能受領履約保證專戶內之款項，是曾建華未獲尾款給付乃因兩造契約之約定，而非吳佳芳不願對其給付尾款，是曾建華請求吳佳芳給付違約金，難認有有理由。
㈢、綜上，曾建華依具系爭契約請求吳佳芳給付系爭房地尾款於1,129,940元，且應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之前開款項撥付予伊，應屬有據。又按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第1項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。曾建華請求吳佳芳為前揭給付，該給付有確定期限，而曾建華起訴時給付期限已屆至，是曾建華請求自反訴起訴狀繕本送達吳佳芳之翌日起算之遲延利息，即屬有據，而本件反訴起訴狀繕本係於112年4月19日送達吳佳芳（見本院卷第155頁），則曾建華請求自112年4月20日起至清償日止，依本金1,129,940元按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即應予駁回。本判決主文第5項，係命吳佳芳為一定之意思表示，如許宣告假執行，將使意思表示效力提前發生，與強制執行法第130條第1項規定相抵觸，故不應准許宣告假執行，與曾建華其餘假執行之聲請均予駁回。
伍、綜上所述，本訴部分，吳佳芳請求曾建華給付837,301元及自112年3月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之前開837,301元撥付予吳佳芳；反訴部分，曾建華請求吳佳芳給付1,129,940元及自112年4月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，且應同意合泰建築經理股份有限公司將履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，帳號：00000-00000-0000號）內之前開1,129,940元撥付予曾建華，均有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，與兩造假執行之聲請均應予駁回。
陸、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
書記官 李芝菁附表：編號 位置 瑕疵內容 鑑定結果 1 客廳窗框角、牆面 多處滲水 系爭房屋室内客廳、主臥、次臥1及次臥2牆面現有在滲漏水之情形，另鑑定會勘時，被告表示外牆曾施作透明防水塗層，研判牆曾滲漏水情形發生。以目視檢視系爭房屋室内客廳、主臥、次臥1及次臥2牆面，現況牆面，因已以油漆重新粉刷過，未見璧癌之瑕疵，無法判斷在此之前是否曾有壁癌之瑕疵。 2 次衛地排管內 異物（工程垃圾）無防臭處理 地排功能正常，沒有阻塞 3 次衛插座 未固定 原告112.10.05減縮不鑑定 4 次衛馬桶 底部滲水 同上 5 次衛淋浴龍頭 缺五金飾蓋、出口處磁磚未填塞 同上 6 主衛面盆冷、熱水 給水堵塞 同上 7 主衛地排管 未接管，造成沙漿含水變質等 有設置地面排水孔且功能正常 8 前陽台淋浴龍頭凡而處 破口未填塞 原告112.10.5減縮不予鑑定 9 前陽台地排管 管線內泥塊 地排功能正常，沒有阻塞 10 主臥淋浴室 牆面壁癌 原告112.10.5減縮不予鑑定 11 全室坪頂結構 表面壁癌嚴重、鋼筋外露 經檢視系爭房屋平頂現況，現有局部存在壁癌、鋼筋外露之瑕疵，然大部份可見範圍均有水漬、油漆剝落及粉刷層龜裂剝落及水泥粉刷修補情形，另於多處梁腹有明顯貫穿裂缝及水泥粉刷修補情形，研判水泥粉刷未修補前，曾有鋼筋外露、混凝土剝落之情形。系爭房屋室内客廳、餐廳、次臥平頂有滲漏水之情形。