臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第41號原 告 幸福之星社區管理委員會法定代理人 洪文進訴訟代理人 呂美枝被 告 古偉立
徐燕妹上列當事人間請求強制搬遷等事件，本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。五、其他法令或規約規定事項。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者。管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第6條第1項第1款、第5款、第3項、第22條第1項第3款、第38條第1項定有明文。本件原告係門牌號碼：桃園市○○區○○○村000○0號等幸福之星社區（下稱系爭社區）之管理委員會，其主張徐燕妹將所有位於系爭社區內之門牌號碼：桃園市○○區○○路0段00○0號房屋（下稱系爭房屋）供其子古偉立居住，然古偉立未遵規約於出入社區時隨手關閉大門，甚捉弄、辱罵、恐嚇住戶，危及住戶安全及環境衛生，並私自裝設監視器拍攝其他住戶門口，屢經催告改善，均未予置理，經區分所有權人會議決議，請求強制遷離等，依前開規定，係屬原告之職務，原告自有訴訟實施權。
二、原告主張：
（一）徐燕妹以其所有系爭房屋，供其子古偉立居住，惟古偉立自民國110年起，出入系爭社區時，未隨手關閉大門，或係閉門後又蓄意開啟，致常有不明人士或貓狗進出系爭社區，危及住戶安全及環境衛生，甚捉弄、辱罵、恐嚇住戶，並私自裝設監視器拍攝其他住戶門口，原告乃於111年4月起，張貼公告，敦請住戶隨手關閉社區大門，並於111年5月11日以存證信函催請徐燕妹敦促古偉立履行住戶應盡之義務，然均未獲置理。原告於111年9月16日召開區分所有權人臨時會議，經決議同意訴請法院強制遷離，原告並於111年12月27日頒布經區分所有權人會議決議通過之「新增住戶應共同遵守規約」，爰依公寓條例第22條第1項第3款規定，請求古偉立遷離系爭房屋，並依同條例第6條第3項規定，請求限制徐燕妹使用系爭房屋之方式，即不得將系爭房屋提供古偉立使用等語。
（二）並聲明：⑴古偉立應自系爭房屋遷離；⑵徐燕妹不得將系爭房屋提供古偉立使用。
三、被告則以：
（一）古偉立沒有未關閉大門或其他危害他人的行為，且古偉立於111年6月至8月間均在高雄出差，不在系爭房屋，自無原告所指行為。古偉立並因會不定時出差，而有委由家人協助查看屋況，要非原告所稱有陌生人闖入系爭社區。至古偉立裝設之監視器，係為維護自身權益所設，並無拍攝到其他住戶門口或家中。原告本件主張，均屬子虛烏有等語，以資抗辯。
（二）並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、關於本件應適用之規範：
（一）住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
三、其他違反法令或規約情節重大者。公寓條例第22條第1項第3款定有明文。
（二）公寓條例第3條第8款規定，該條例所稱住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
（三）住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。五、其他法令或規約規定事項。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓條例第6條第1項第1款、第5款、第3項定有明文。
五、得心證之理由：
（一）關於原告對古偉立的請求：
1.原告主張：系爭房屋為徐燕妹所有，經徐燕妹供其子古偉立居住等情，並提出建物登記謄本為證（見本院卷第1宗第23頁），且為兩造所不爭執，堪可採認。
2.原告訴請古偉立遷離，請求權基礎是公寓條例第22條第1項第3款規定的強制遷離請求權。然而，原告的主張，與該款規定多有不符。
3.首先，這項權利，以住戶經促請改善為要件，而原告的主張不符合這項要件。系爭房屋的區分所有權人是徐燕妹，古偉立經其同意而使用之，從而也是公寓條例第3條第8款規定的住戶，原告要訴請古偉立強制遷離，必須先對古偉立作成促請改善的通知。惟按卷附存證信函所示，原告通知的對象是徐燕妹，不是古偉立（見本院卷第1宗第31至35頁），而古偉立跟徐燕妹是兩個不同的人，這點應該不需要本院多作解釋。原告沒有先促請古偉立改善，與訴請強制遷離的要件顯不相符。
4.其次，原告主張古偉立違反「新增規約」（見本院卷第1宗第197頁），但「新增規約」上記載其為111年12月27日增訂，原告所為促請改善的通知，在此增訂之前，而規約之增訂並無溯及既往之效力。原告拿事後增訂的規約條款，來指摘古偉立違反規約，進而套用公寓條例第22條第1項規定，顯屬無據。
5.最後，住戶出入社區，沒有隨手關門，固然有所不當，卻很難認為是「情節重大」。公寓條例第22條第1項規定的法律效果是，管理負責人或管理委員會得訴請法院強制其遷離，只因為沒關鐵門就要人家遷離，未免過於苛刻。
6.此外，原告雖提出諸多事證，主張在原告寄發存證信函之後，古偉立另有玩弄大門、私設監視器、在區分所有權人大會跟其他住戶大小聲等行為云云，但這些事實，縱使為真，並不影響前開原告未經依法通知古偉立促請改善等事實。原告如果認為，有必要就這些事項促請改善，應另依公寓條例第22條第1項等規定辦理。基於同樣的理由，原告聲請傳喚證人林玉雪、賴雯英、游麗雪、林大鵬，欲證明被告出入不關門、捉弄所有住戶、當面勸導置之不理云云，並無必要，此部分證據調查之聲請，應予駁回。
7.據此，原告社區111年9月16日區分所有權人會議決議，與公寓條例第22條第1項規定相違，原告訴請古偉立遷離系爭房屋，為無理由，應予駁回。
（二）關於原告對徐燕妹的請求：
1.原告訴請徐燕妹不得將系爭房屋提供古偉立使用，請求權基礎是公寓條例第6條第3項規定的強制遷離請求權。同樣地，原告這部分主張，與該款規定有諸多不符。
2.首先，原告所指妨害其他住戶之安寧、安全及衛生、違反規約的行為，都是在說古偉立的行為，而不是徐燕妹的行為。原告的主張跟公寓條例第6條第1項第1款、第5款不符，也就沒有適用同款第6條第3項的餘地。
3.其次，原告這部分主張，也有拿事後增訂的規約條款，來指摘他人違反規約的問題，而規約之增訂並無溯及既往之效力，此部分主張顯無理由。
4.最後，依公寓條例第6條第3項規定，得訴請法院為必要之處置的要件是，經協調仍不履行，而原告並沒有就其與徐燕妹協調的事實舉證，跟本項規定也有不符。
5.據此，原告依公寓條例第6條第3項規定，訴請徐燕妹不得將系爭房屋提供給古偉立使用，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於公寓條例第22條第1項、第6條第3項規定，請求古偉立自系爭房屋遷離、徐燕妹不得將系爭房屋提供古偉立使用，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費新臺幣17,335元應由原告負擔，爰判決如主文第2項。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
書記官 鄧竹君