臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第543號原 告 陳芳萍訴訟代理人 陳慶瑞律師複代理人 黃曼瑤律師被 告 梁忠政訴訟代理人 王玉珊律師上列當事人間請求返還房屋事件，於民國114年4月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將附表一所示之土地及坐落其上如附表二所示之建物騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新臺幣2,990,233元，為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣8,970,700元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。本件原告起訴時依據民法第767條第1項前段之規定請求，並聲明：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○路000巷00號之1至5樓房屋騰空遷讓返還予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院中壢簡易庭111年度壢簡字第2014號卷，下稱壢簡卷，第5頁）。嗣原告於民國111年12月30日具狀變更其聲明第一項為：被告應將附表一所示之土地及坐落其上如附表二所示之建物（下以系爭土地或系爭建物分稱，或以系爭房地合稱）騰空遷讓返還予原告（壢簡卷第50頁），核係基於買賣系爭房地所生之同一基礎事實而擴張聲明，被告未表異議而為本案之言詞辯論，依首揭說明，程序上並無不合，應予准許。另被告於本件訴訟繫屬中曾具狀對原告提起反訴（本院卷一第263至269頁），尚未行言詞辯論前，於114年2月27日撤回反訴，並經反訴被告即原告同意(本院卷二第11頁)，是反訴部分業已撤回，毋庸審究，併予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告與被告於105年5月20日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭
契約），由原告將其所有之系爭房地以新臺幣（下同）2,000萬元出售予被告，兩造並約定第一期簽約款為300萬元，第二期完稅款為80萬元，尾款1,620萬元則以貸款抵付，尾款及點交系爭不動產至遲不得逾105年9月30日。然第一期款300萬元，被告陸續以票面金額150萬元、100萬元、15萬、10萬元、10萬元等5張支票及15萬元現金於106年初始付清，被告再於106年1月3日交付票面金額100萬元之支票給付價金，嗣後即未再依約履行給付價金。兩造遂於106年1月22日就尚未給付之1,600萬元另書立特約事項（下稱系爭特約），約定由被告自106年1月24日起承接系爭房屋於板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）龍岡分行抵押貸款之餘款8,348,708元，且於金融機構核貸前，被告應依其所簽發之7張本票分期給付（各紙本票面額及到期日如附表3所示），共計800萬元，並於核貸前按年息2.5％計算利息。又因被告有使用系爭房地之需求，雖尚未給付尾款，原告仍於106年1月23日先將系爭房地點交予被告使用，並交付系爭房屋之鑰匙予被告。
㈡豈料，被告於106年7月3日給付原告100萬元，剩餘之700萬元
迄今均未給付，利息部分，被告亦僅結算給付至108年10月27日，經原告屢次催促被告給付，卻均未獲置理，原告遂於111年7月7日以桃園慈文郵局000853號存證信函催告被告，限其於111年8月1日前給付本息，逾期將解除系爭買賣契約，被告逾期未給付，原告復於111年8月4日以桃園慈文郵局001079號存證信函通知被告解除系爭契約，沒收已收之價金充當違約金，並請被告於111年8月21日前騰空返還系爭房地，而被告迄未返還，爰依民法第767條第1項前段之規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭契約第2條之約定，被告既已付清簽約款300萬元，原
告即應依約辦理土地增值稅、契稅之完稅及銀行貸款，然直至106年1月3日被告再給付100萬元予原告時，原告仍未完成而未依約履行。又原告雖於106年2月16日以網路申報2筆印花稅、契稅、2筆土地增值稅，並分別應於106年3月8日、4月2日、3月30日前繳納完畢，然原告卻於106年4月10日註銷上開稅賦之申報，而當時被告已給付之款項為400萬元，顯已提前將付款進度繳納至尾款部分，是原告遲未依約繳納上開稅賦而違約，自無權催告被告給付尾款及解約。㈡另被告提出希望能提早點交系爭房地之要求，並依原告之要
求將剩餘之1,600萬元分成2筆、每筆各為800萬元給付，其中1筆800萬元為由被告承受系爭房地於板信銀行龍岡分行之抵押貸款，另1筆800萬元則由被告貸款給付並開立7張本票，兩造於106年1月22日成立系爭特約。然被告承受板信銀行龍岡分行貸款部分之本金為8,348,708元，且直至原告提起本件訴訟而拒不讓被告繼續繳納貸款時，被告已繳納4,059,747元（本金餘額為4,288,961元）。至另1筆800萬元部分，系爭特約雖記載為800萬元，然因被告承受板信銀行貸款部分為8,348,708元，故實際應給付之款項為剩餘之7,651,292元，而被告業於106年7月3日給付100萬元，則此部分之款項應僅剩餘6,651,292元。又被告雖有就此部分款項開立本票，然依系爭特約第2條之約定可知，兩造之付款條件為買方（即被告）銀行貸款核貸，則在此條件未成就前，原告自無權催告被告給付此部分款項，況被告亦未收受原告所寄發之催告或解除信函，是原告解除系爭契約即非合法。再者，此部分款項，依系爭契約第3條之約定，應由原告代辦銀行貸款，且依系爭契約第7條之約定，原告應於被告給付尾款即1,620萬元前，將系爭房地之抵押權負責辦理塗銷，然原告卻未履約，而被告曾為解決此情況，請求板信銀行估價可貸款之金額，惟因原告拒不塗銷其上抵押權及辦理貸款，致被告無法辦理貸款，是原告不得以此可歸責於原告事由，而主張其有權催告被告給付款項及解約。
㈢另原告未依系爭契約第11條第6款以契約所載地址為催告之通
知，自不生送達效力，況原告未依契約為對待給付即塗銷抵押權、辦理完稅申報及幫忙辦理貸款，被告自得依民法第264條行使同時履行抗辯拒絕給付。又原告遲延塗銷抵押權、辦理完稅申報及幫忙貸款登記等事而違約，被告以此原告遲延給付所生之違約金抵付買賣價金。是本件被告既無遲延給付之情，原告自無權解約。況被告於106年1月24日起承接系爭房地原有之抵押貸款並持續繳納，直至原告提起本件訴訟並拒絕被告繼續履約時，被告仍持續履行兩造約定之義務，並無違約等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告前向原告購買附表一所示之土地、附表二所示之建物，買賣總價金為2,000萬元，兩造於105年5月20日簽立系爭契約，約定第一期簽約款為300萬元，第二期完稅款為80萬元，尾款1,620萬元則以貸款抵付。被告於締約後，截至106年1月22日前，陸續交付支票、現金以給付價金，計共付款400萬元，兩造並於106年1月22日就剩餘價金1,600萬元簽立系爭特約，約定由被告自106年1月24日起承接賣方於板信銀行龍岡分行之抵押貸款，承接時之貸款餘額為8,348,708元，並約定於買方（被告）銀行貸款核貸交付賣方之前，買方開立面額共800萬元之本票7張（詳附表3）交予原告，原告並已於106年1月23日將系爭房地點交予被告使用（但尚未辦理所有權移轉登記），嗣被告於106年7月3日給付原告100萬元，另承接板信銀行龍岡分行之抵押貸款部分，截至111年11月11日被告已繳納4,059,747元（本金餘額為4,288,961元）等情，有系爭契約、支票影本5張（票面金額依序為150萬元、100萬元、15萬、10萬元、10萬元）、系爭特約及本票影本7張、系爭房地之登記第一類謄本、板信銀行龍岡分行放款還款繳息明細等件為憑（壢簡卷第10至12頁背面、13至14、15至16、33至41頁，本院卷一第58、257至262頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、原告主張被告遲未付清系爭房地之價金尾款，遂於111年7月7日以桃園慈文郵局000853號存證信函催告被告，限被告於111年8月1日前給付本息，逾期將解除系爭契約，未獲置理，復於同年8月4日以桃園慈文郵局001079號存證信函通知被告解除系爭契約，並請被告於111年8月21日前騰空返還系爭房地，而被告迄未返還，爰依民法第767條第1項前段之規定，提起本件訴訟。被告否認有可歸責於己之事由而遲延給付之情事，並以前詞置辯，是本件應審究：㈠被告就系爭契約之價金是否已遲延給付？有無可歸責事由？系爭契約是否已經原告合法解除？㈡被告是否無權占有系爭房地？原告依民法第767條第1項前段請求被告返還系爭房地，有無理由？經查：㈠依據卷附兩造所簽立系爭契約所示之付款期程，第一期簽約
款為300萬元，第二期備證款0元，第三期完稅款80萬元，尾款1,620萬元，買方（被告）預定向金融機構抵押貸款1620萬元，又付尾款及點交系爭不動產時間，至遲不得逾105年9月30日（壢簡卷第10頁反面、第12頁正面）。嗣被告先後以5張支票（分別為發票日105年5月20日，面額150萬元；105年12月1日面額10萬元、105年12月27日面額100萬元、105年12月30日面額10萬元、106年1月30日面額15萬元)，及於105年6月1日交付現金15萬元而給付第一期款，並於106年1月3日以銀行本行支票給付100萬元，以上有付款明細表及支票影本在卷可稽（壢簡卷第12頁反面至第14頁正面），且為兩造所不爭執。系爭契約之履行已經逾原本兩造約定之105年9月30日，故而就剩餘尚未給付之1,600萬元，兩造再於106年1月22日以系爭特約協議付款方式而展延付款時程，此觀之卷附系爭特約之內容（壢簡卷第15至16頁）開頭即載「106.
01.22雙方就桃園市○○區○○路000巷00號房地買賣契約，截至106年元月22日止，尚有尾款新台幣1,600萬元整，雙方協議按下列方案付款」等語即明，是無庸再審究截至105年9月30日被告有無遲延給付，而應審究系爭特約所約定之給付有無確定期限，被告是否遲延給付。
㈡依該系爭特約之付款方式有二項，第一項約定「自106年元月
24日起，買方承接賣方於板信銀行龍岡分行之抵押貸款，貸款餘額詳如附件。買方應按時本息攤還。」，被告亦確實按期攤還前開貸款本息，並為兩造所不爭，此部分被告自無不履行給付之情形。然就第二項約定「買方銀行貸款核貸交付賣方之前，買方開立新台幣800萬元整的商業本票，明細如下：」等語，而被告開立7張本票（詳如附表3），其中僅到期日106年7月1日之該紙本票（票號NO324806，面額125萬元）兌現其中100萬元，其餘本票均無兌現，被告對系爭特約第二項之履行情形及系爭買賣價金迄今並未全數付清並無爭執（至於被告所稱價金部分尚欠6,651,292元乙節，不論原告是否爭執，並無礙被告迄未如數付清系爭房地買賣價金之事實認定），是原告自節主張自堪採信。再觀之兩造系爭特約，並無使債務之發生或消滅繫於不確定事實之實現之意思，故該第二項內容仍屬對債務清償之約定，而非附以條件，從而不論最終被告（買方）能否順利向銀行貸款，契約效力不會因此一不確定之事實而受影響。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所有之詞句，民法第98條定有明文，該系爭特約第二項之履行期是否確定，觀之其內容中有關「買方銀行貸款核貸交付賣方之前」之文句雖為不確定之事實，但被告同時開立之7張本票則均有到期日，最後一筆之到期日為109年3月30日，此有本票影本在卷可憑（壢簡卷第16頁正面），佐以原告稱：當時被告自行預估每半年可給付125萬元，並預計在109年3月30日前應可完成銀行貸款，從而開立該7張本票，到完成銀行貸款時再會算尚未給付之款項等語（本院卷一第132、152至153頁），以及第1張本票於106年7月3日兌現其中100萬元之事實，可見該7紙本票係用於被告辦妥銀行貸款前就剩餘約800萬元之價金分期給付，則不論何時辦妥貸款，系爭契約有關此部分價金付款期限最遲不超過109年3月30日甚明。被告雖辯以上開7張本票僅供擔保，而非約定按本票到期日分期還款，仍應嗣買方以向銀行貸款核貸交付賣方而給付，原告自無權催告給付云云。惟被告既曾兌現其中1張本票之100萬元以給付系爭房地買賣價金，已難信該7張本票僅供擔保而簽發，況不動產買賣交易實務，縱有買方需以向金融機構申辦貸款以支付尾款，但契約仍會約定履約期限，以免懸而不決，此觀之本件系爭契約於特約事項中亦有約定付尾款期限即明，被告所辯將尾款給付期限完全繫於其辦妥貸款之不確定時日，難認與兩造所立系爭特約意思相符，此節所辯，並無可採。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第229條第1項、第230條定有明文。系爭契約曾經兩造以系爭特約就尾款付款另行約定，但最遲不超過109年3月30日，已如前述，則被告迄今均未付清價金，倘無不可歸責被告之事由，即應負遲延責任。而此不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。經查：
⒈被告雖以原告為代書，未依約代辦被告之銀行貸款事宜，又
未塗銷系爭房地上之抵押權、信託登記，致被告無法貸款以給付價金，應屬可歸責原告而不可歸責被告云云，然給付價金本即為買方之義務，依銀行關於買賣不動產申請貸款實務作業係評估買方（借款人)之償債能力及抵押擔保品（買賣標的物之市值），據以評估同意核貸之金額，經借貸雙方同意後，買方再與銀行辦理貸款對保、撥款同時辦理抵押權設定、所有權移轉過戶連件申辦，倘需代償賣方之銀行貸款，買方貸得之款項先用以清償賣方之抵押權債務並塗銷抵押權設定登記。本件依系爭契約第2條、第3條有關尾款付款方式，既係由買方（被告）向金融機構貸款以償付尾款，而能否足額貸款1620萬元，與被告之償債能力相關，非僅取決系爭房地價值及其上負擔，此由系爭契約第三條第一項第3款就無法核放貸款或核貸金額不足以抵付尾款時仍約定需由買方付清即明。至於系爭房地上原本設定有三筆最高限額抵押權（詳卷附登記謄本所示），於契約第三條第二項約定由買方代償，作為部分買賣價款之支付，並塗銷抵押權，且於系爭契約特約事項第2點尚約定「賣方抵押貸款餘額逾買賣價款部分，由賣方自行與債務人協商處理，與買方無涉」等語，均在約定由買方給付價金代償後方塗銷抵押權，第三順位抵押權亦同，賣方並無先行塗銷之義務，故完整交易流程自應於被告向金融機構貸款後，撥款（含代償）同時辦妥上開抵押權之設定及塗銷，至於信託登記依卷附信託契約所示，亦因原告處分系爭不動產而終止及辦理登記，並辦理所有權移轉登記，倘被告未給付尾款前，抵押權人並無先行塗銷抵押權之義務，以上情節被告締約時已經知悉，且係契約已另有約定，非系爭契約第7條適用範圍，被告援引系爭契約第7條稱原告（賣方）於尾款前負責塗銷云云，應屬有誤，被告遲未能向銀行貸款應屬被告個人事由，其抗辯系爭房地買賣，因原本設定之抵押權未塗銷、信託登記未終止，致被告申請貸款會遭遇阻礙而無可歸責云云，並無可採。又賣方即原告雖為地政士，依系爭契約特約事項固約定買方同意由賣方擔任承辦本案之地政士，辦理買賣過戶貸款設定及塗銷相關程序，但此應係於買賣契約之外另一委任關係，且應僅止於地政士業務範圍內代辦事項，至於被告（買方）能否順利向銀行貸得款項，當非取決於代辦之地政士，被告以賣方不代辦而辯稱己方無可歸責，亦屬無據。另被告辯稱108年底曾經找板信銀行龍岡分行鑑價貸款，僅提出該分行108年11月29日之不動產行情覆核單（本院卷一第55頁），不足證明銀行已經核貸款項，且不論是否已進行至由被告之弟擔任連帶保證人並進行對保手續，最終確實並未完成辦理銀行貸款，遑論已給付買賣價金。被告雖稱係原告不予配合辦理完稅、塗銷抵押權及過戶登記而無法貸款云云，但原告並無先行塗銷抵押權及移轉所有權登記之義務，且因被告長久之拖延，原告亦無從向稅捐機關持原本之契約書辦理稅賦申報，被告倒果為因而以前詞置辯，並無可採。至於被告於最後一次言詞辯論期日始申請傳喚證人梁忠銘、陳瑞瑾，欲證明有上開申貸且原告未配合辦理之事實，除原告已當庭爭執延滯訴訟程序外，本院認被告能否順利向銀行貸得款項，非原告一人可以決定，給付買賣價金本即為被告之義務，被告所述不論是否屬實，均無法因此解免其責，認此證據之調查聲請無必要而應予駁回。
⒉被告另以原告未完成土地增值稅、契稅之申報並完稅，致被
告銀行貸款無法核貸給付，被告依同時履行抗辯而可拒絕給付云云，但民法第264條第1項所稱之給付義務，應指有牽連關係之主給付義務，例如買賣契約中給付買賣價金之義務及移轉所有權交付標的物之義務，若為從給付義務或其他附隨義務，原則上並無對待給付關係，故被告抗辯稅捐完納與其給付價金之主給付義務，並無對待給付關係，其為同時履行抗辯並無可採。況土地增值稅、契稅等申報需配合契約簽約日，稅捐之繳納於申報後亦有期限，否則有滯納金之裁罰。本件被告於系爭契約第一期款之給付遲延在先，之後兩造改以系爭特約重新約定付款方式，而原告於106年2月16日曾以106年1月22日立契申報土地增值稅、契稅及印花稅，但主管機關核稅後並未繳納稅款，於同年4月10日申請撤銷，有原告提出之上開稅款繳款書及桃園市政府地方稅務局中壢分局113年5月7日桃稅壢字第1137415197號函及其附件在卷可稽（本院卷一第87至97、155至158、295至302頁），被告既未於納稅期限屆至前覓得願承做本件房地交易貸款之金融機構，原告不願無端徒增成本亦合常情，被告反將此歸責於原告云云，自無可採。
㈣按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限不履行時，得解除其契約，此觀民法第254條之規定自明。本件於被告遲延給付後，原告於111年7月7日以桃園慈文郵局000853號存證信函催告被告，限其於111年8月1日前給付買賣價金本息，逾期將解除系爭買賣契約，被告逾期未給付，原告復於111年8月4日以桃園慈文郵局001079號存證信函通知被告解除系爭契約，並請被告於111年8月21日前騰空返還系爭房地等情，有上開存證信函及郵局回執在卷可憑（壢簡卷第17至24頁）。被告雖辯稱依契約應送達桃園市○○區○○村00鄰○○000○00號，且桃園市○○區○○路00號之店面早已轉售他人經營，被告未收受等存證信函通知云云，但查原告於寄送上開存證信函之前，於111年7月1日先以桃園慈文郵局000781號存證信函催告被告履約，寄送地址為桃園市○○區○○村00鄰○○000○00號，但遭郵局以無此地址而退件，有該份存證信函及退件信封附卷可稽（本院卷一第71至77頁），此亦與本院曾按被告該登記之戶籍址送達而以無此地址、查無房屋座落位置遭退件之情相同（壢簡卷第30至31頁，本院卷一第119至122頁）。至於被告確實居住於桃園市○○區○○路00號、桃園市○○區○○路000號，此觀之本院寄送上址之送達回證為被告本人簽收亦明（壢簡卷第28頁，本院卷一第117頁），姑且不論依系爭契約第11條第6項約定地址變更未通知他方致生無法送達時，以第一次郵遞之日期視為已送達等語，且本件起訴至今，原告早已一再表示被告遲未付款而解除系爭契約之意，被告對於原告已經催告履行並於不履行後表示解約，知之甚明，臨訟辯稱未獲通知云云，並無可採，無礙被告已受合法解約通知之事實認定。至於兩造聲請傳喚證人證明鼎威企業社何人經營及被告有無受送達通知，因事證已明，認無調查必要，併此敘明。至於被告再以原告遲延辦理塗銷抵押權、完稅等而違約，故被告於112年5月8日以答辯一狀催告而經原告於同年月11日收受仍置之不理，故以其對原告所得請求之違約金與被告應給付之系爭買賣價金抵銷，原告無由主張被告違約云云（本院卷一第39至40、199至200頁），但契約解除後僅生雙方是否回復原狀之義務，不生與買賣價金給付相抵銷之問題，被告上開所辯，並無可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。查原告為系爭房地之登記所有權人，有登記謄本可憑，被告現仍占有使用系爭房地，兩造並無爭執，且系爭契約已經解除，被告即無合法繼續占有使用系爭房地之權源，原告主張被告係無權占有，認有理由，其依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空系爭房地並返還予原告，即屬有據。至於被告已經給付之價金於契約解除後能否請求返還，原告片面主張沒收作為違約金有無理由、是否過高酌減，均非本件審究範疇，併此敘明。
四、綜上所述，原告本於系爭房地所有人身分，依民法第767條第1項前段，請求被告將如附表一、二所示系爭房屋騰空，連同土地返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，合於法律規定，爰酌定如主文所示相當之擔保金額宣告之（計算式，系爭土地之113年公告現值均為每平方公尺新臺幣〈下同〉58,300元，被告使用之土地面積共151平方公尺，價值為8,803,300元，另依壢簡卷第25頁所附111年房屋稅繳款書之課稅現值為167,400元，以上合計8,970,700元，乘以3分之1，為2,990,233元，以定兩造各自之擔保金額。）
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
民事第一庭 法 官 許曉微正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
書記官 董士熙附表一：
縣市 段 小段 地號 地目 面積 （平方公尺） 權利範圍 桃園市 中壢區 三座屋 三座屋 666 建 7 1/1 三座屋 三座屋 671 建 144 1/1附表二：
建號 建物門牌 面積（平方公尺） 權利範圍 9156 桃園市○○區 ○○路000巷00號 騎樓 第一層 第二層 第三層 第四層 第五層 電梯 全部 11.64 54.08 65.72 未辦保存登記 未辦保存登記 未辦保存登記 未辦保存登記附表三
發票日 到期日 金額（新臺幣） 票號 利息 1 106.01.22 106.07.01 125萬元 THNO.324806 買方銀行貸款核貸之前，按年息2.5%計；賣方銀行貸款核貸之後，按買方銀行貸款之利率計息。 2 106.01.22 106.12.30 125萬元 THNO.324807 3 106.01.22 107.07.01 125萬元 THNO.324808 4 106.01.22 107.12.30 125萬元 THNO.324809 5 106.01.22 108.07.01 125萬元 THNO.324810 6 106.01.22 108.12.30 125萬元 THNO.324811 7 106.01.22 109.03.30 50萬元 THNO.324812