臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第702號原 告 陳周綉綿（即原告陳忠義之承受訴訟人）
陳秋月（即原告陳忠義之承受訴訟人）
陳政志（即原告陳忠義之承受訴訟人）
陳秋惠（即原告陳忠義之承受訴訟人）
陳政彬（即原告陳忠義之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 黃祿芳律師
周家瀅律師被 告 友福中興有限公司法定代理人 林佳慧訴訟代理人 潘彥甫上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月15日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將系爭房屋如附圖（即桃園市龜山地政事務所112年7月25日山測法字第11100號複丈成果圖）所示A部分（面積約
434.32坪）全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣1,405,768元，及其中如附表「金額」欄所示之金額自附表「利息起算日」欄所載日期起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國112年2月15日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣78,500元，及自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之97，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣25,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣71,351元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣468,600元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣1,405,768元為原告供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣26,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按期各以新臺幣78,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前，當然停止。第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條定有明文。查原告陳忠義於本件訴訟繫屬中即民國113年3月15日死亡，其繼承人為陳周綉綿、陳秋月、陳政志、陳秋惠、陳政彬，有戶籍謄本、繼承系統表等在卷可稽（本院卷第365頁至第389頁），並經原告具狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）如本書狀附件1所示部分（面積約130.68坪）全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）1,437,352元，及自112年2月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應自112年2月15日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告78,500元，及自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
最後變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋如附圖（即桃園市龜山地政事務所112年7月25日山測法字第11100號複丈成果圖）所示A部分（面積約434.32坪）全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告1,444,596元，及其中1,425,661元自112年2月15日起至清償日止、其中11,691元自112年2月16日起至清償日止、其中7,244元自112年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應自112年2月15日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告78,500元，及自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年5月10日以口頭訂定房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，使用面積合計130.68坪，約定租賃期間自110年5月10日起至120年5月9日止，每月租金78,500元，並由被告負擔電費。被告於訂約時並未給付押租金，且自110年5月10日起僅給付原告110年10月10日至111年1月9日共計3期之租金，其餘110年5月10日至110年10月9日及111年1月10日至112年2月9日之租金均未給付，遲付租金總額已達18個月，原告遂於112年2月1日寄發存證信函，催告被告應於函到5日內清償租金而未獲置理，原告再於112年2月14日寄發存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示，系爭租約業經原告合法終止。為此，爰依兩造租賃契約法律關係及民法第439條規定請求被告應給付系爭租約於112年2月15日合法終止前，即110年5月10日至110年10月9日及111年1月10日至112年2月14日，合計積欠租金142萬5,661元（計算式:78,500×18+78,500×5/31=1,425,661），及依民法第179條規定請求被告返還原告代墊電費合計11,691元、7244元（起訴後追加），以上積欠租金及代墊費用合計1,444,596元（計算式:1,425,661+11,691+7244)。又系爭租約業已於112年2月15日經原告合法終止， 被告無權占用系爭房屋迄今，侵害原告對系爭房屋之所有權行使，原告爰依民法第179條請求被告應給付系爭租約終止後繼續佔用系爭房屋迄今之相當於租金之不當得利每月78,500元。併依民法第455條前段、第767條第1項前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：被告於110年初因塭仔圳重劃區的關係需遷廠，在臉書上看到陳忠義貼出出租系爭房屋之文章，同時間訴外人殷德公司陳銘峰先生也看到出租訊息，遂共同向陳忠義洽談共同承租事宜，約定系爭房屋由被告與殷德公司合租，並自行負擔隔間費用，陳忠義則負擔系爭房屋消防部分，並承諾系爭房屋可辦理營登與廠登，此有被告提出之錄音譯文為證。嗣被告與陳忠義簽訂橫式排版的租賃合約書（下稱系爭租賃合約書），依約給付陳忠義15萬元之押租金後，即開始搬遷及安裝機台作業，並於110年10間開始申請工廠營登與廠登，因陳忠義遲遲無法提出申請營登與廠登之資料，被告遂自行向桃園市政府產業發展局詢問，竟獲悉系爭房屋不能辦理營登與廠登，經被告向系爭房屋附近之工廠求證，系爭房屋所在地區並無自來水及水土保育等因素，確實無法辦理營登與廠登。被告再向陳忠義聯繫時，竟百般推託，被告只好轉向其配偶及兒子尋求協助，陳忠義之配偶及兒子則表示願將原系爭房屋租金每坪600元調降至每坪300元，以彌補被告不能辦理營登與廠登之損失。最終在112年1月6日陳忠義在其配偶及兒子陪伴下始與被告進行協商，但在尚未達成協議下，陳忠義竟於112年2月24日惡意切斷系爭房屋之電源，致被告機台受損，且系爭房屋鎖頭於112年4月18日亦無故遭人灌膠破壞，致被告員工無法進入系爭房屋作業，機台亦存放在系爭房屋內無法使用，上揭情事均與締約時陳忠義所承諾之條件差異甚大，被告工廠在無法辦理營登與廠登順利運作下，於給付6、7期租金後，無法依約如期給付租金予原告。至原告主張被告積欠電費，系爭房屋於斷電前，被告均按期支付電費，嗣遭陳忠義斷電後何來電費支出，原告亦未幫原告代墊電費等詞，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於110年5月10日由被告向原告承租系爭房屋，約定每月租金78,500元。
（二）原告於112年2月1日寄發原證四存證信函，請求被告於函到5 日內清償租金，並於112年2月2日送達被告。
（三）原告於112年2月14日寄發原證六存證信函，向被告為終止租約之意思表示，並於112年2月15日送達被告。
四、得心證之理由：
（一）系爭租約之租賃期間應為「110年5月25日至120年5月25日」：
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項定有明文。又經法官整理並協議之不爭執事項，倘當事人積極而明確表示不爭執或沒有意見，性質上應屬民事訴訟法第279 條第1 項所規定之自認，除當事人能證明該不爭執事項與事實不符或經他造同意，法院得適用同條第3 項規定，許其撤銷與該事實不符之不爭執事項外，應受該不爭執事項之拘束。查被告已於112年7月17日言詞辯論期日表示「（法官：就原告主張兩造於110 年5 月10日約定由被告向原告承租桃園市○○區○○○○路000 巷00號房屋（約13
0.68坪），租賃契約自110 年5 月10日起至120 年5 月9日止，每月租金78500元，被告是否爭執？）不爭執。」等語（訴字卷第42頁），被告於嗣後爭執並主張租賃期間應為110年5月25日至120年5月25日，而被告提出兩造於110年5月10日所簽訂之系爭租賃合約書上所載之租賃期間確載為「110年5月25日至120年5月25日」，故被告已證明其於112年7月17日言詞辯論期日關於租賃期間的自認與事實不符，自應允其撤銷自認，可認系爭租約之應為「110年5月25日至120年5月25日」。
（二）系爭租約於112年2月15日終止：
1、按承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償，系爭租約第16條第2款約定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。
2、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文，清償之事實，應由主張清償之人負舉證責任。原告主張被告110年5月10日至110年10月9日及111年1月10日至112年2月9日之租金均未給付，而依照上揭正確的租賃期間，實際上應是「110年5月25日至110年10月24日及111年1月25日至112年2月24日之租金」，無論如何，至原告以原證4存證信函定期催告時已超過2個月之租金，被告雖主張其未支付的租金沒有那麼多，然並未舉證其已支付該等租金之證明以實其說，自無從為其有利之認定，故系爭租約自應於112年2月15日終止。
（三）無法證明「系爭房屋可以辦妥營業登記及工廠登記」為系爭租約之內容：
1、被告雖持系爭租賃合約書附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」之內容據以主張，然其上手寫條款是「1、陳先生需要將雙方協議之物見拆除，友福始匯款。2、廠登、營登確認」（訴字卷第165頁），明顯「廠登、營登」並非被告給付房租之條件，否則應同列於第一點，而依其文義，也只是需要「確認」營業登記及工廠登記，並無任何「保證」、「能夠」之意，更無法得出「若無法廠登、營登即需調降房租」一情，被告辯稱其不付租金的依據是「原告陳忠義的家人說要降房租，我們在等他們提出要降多少」云云，並不構成可以違反繳納原約定租金數額義務之依據（契約和法律都沒有規定對方說要降房租，承租人就可以拒不繳納租金），且先不論被告未能提出原告陳忠義授權家人與之協調的證據，即便有授權，既然其家人並未提出新的具體租金額度，自無從認為兩造已變更契約內容，被告其所辯自難為採。
2、被告雖提出其與系爭房屋附近的殷德公司陳銘峰、陳先生、三怡實業陳先生於000年00月00日、112年3月15日之譯文（訴字卷第262至276頁）、及其與原告陳忠義於111年9月13日錄音之譯文（訴字卷第167至169頁），然錄音部分因違反適時提出主義（詳後述）而應予駁回，且即便觀諸譯文文字內容，亦只能看出原告認為該處可以辦廠登，無法證明「可以辦理廠登、營登」確實是系爭租約的內容。
3、被告雖主張系爭房屋無法廠登、營登造成其損失，然始終未能證明為何這樣就會造成損失，且被告既自稱在等待原告方降低租金，可見系爭房屋仍可作為被告工廠使用，被告所辯自無可採。
4、民事訴訟法於89年修正時增訂第196條，就當事人攻擊防禦方法之提出採行適時提出主義，以改善舊法所定自由順序主義之流弊，課當事人應負訴訟促進義務，並責以失權效果。惟該條第2項明訂「當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之」，是對於違反適時提出義務之當事人，須其具有：(1)逾時始行提出攻擊或防禦方法；(2)當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失；(3)有礙訴訟終結之情形，法院始得駁回其攻擊或防禦方法之提出。關於適時性之判斷，應斟酌訴訟事件類型、訴訟進行狀況及事證蒐集、提出之期待可能性等諸因素（最高法院108年度台上字第773號判決意旨參照）。而判斷當事人就逾時提出是否具可歸責性，亦應考慮當事人本人或其訴訟代理人之法律知識、能力、期待可能性、攻擊防禦方法之性質及法官是否已盡闡明義務（最高法院108年度台上字第1020號判決意旨參照）。被告雖聲請傳喚證人陳銘峰，及欲將上揭譯文作為證據使用，然其在本院於112年10月26日當庭要求其陳報陳銘峰之住址以供傳喚並將依法將一份錄音譯文光碟交付予原告時，被告亦當庭答應在一個星期內將光碟寄給原告、在一個半月內陳報證人陳銘峰之地址（訴字卷第
186、189頁），然庭後遲未為之，亦未表明任何不能依其陳報寄送之原因，本院遂再於112年12月7日發函予被告並表明若不於函文到後3日內陳報，則不予傳喚，然被告仍未為之，本院於112年12月29日電聯被告，被告表示會自行偕同證人陳銘峰出庭，本院亦依此預留及安排庭期，然直至113年1月4日言詞辯論時（斯時本案已審理將近一年）本院點呼證人陳銘峰未到庭時，被告才表示不想勉強其出來作證云云，後又稱要傳喚陳銘峰（訴字卷第284頁），顯然有礙訴訟之終結，被告自違反適時提出義務，前開攻擊防禦方法（即證人陳銘峰與錄音部分），自不應准許，應予駁回。
（四）原告請求遷讓返還房屋部分及自騰空房屋為止相當於租金之不當得利每月78,500元為有理由：
1、依系爭租賃合約書第14條約定「租賃關係消滅時...承租人應將租賃住宅返還出租人.....」（訴字卷第151頁），是於系爭租約終止之時即112年2月15日起，承租人即被告應即負有返還租賃物之義務。
2、被告雖稱「（法官：被告是否仍占用系爭房屋？）被房東強制斷電，也被周遭的人灌膠破壞鎖頭，聽說是房東做的，但是警察去調監視器的時候，房東不願意配合，故現在我們進不去，但是東西都還在裡面。」等語（訴字卷第45頁），然既無法證明破壞鎖頭為原告為之，且被告亦可委請鎖匠前來開啟門扇，自無法因之認定被告已未占有使用系爭房屋，何況本院於112年9月5日前往系爭房屋履勘時，系爭房屋內仍放有許多被告公司的機具物品（訴字卷第87頁），可見被告仍對系爭房屋實際上仍有管領力，且足以排除原告之使用，而就系爭房屋仍為占有當中，原告請求遷讓返還系爭房屋及自112年2月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋為止相當於租金之不當得利每月78,500元，自屬有據。
（五）原告請求被告給付積欠租金142萬5,661元部分，其中1,386,833元為有理由：
被告既積欠110年5月25日至110年10月24日（共5個月）及111年1月25日至112年2月14日（即終止契約前一日）（共12個月20天）之租金，自應給付積欠之租金1,386,833元【計算式：每月78500元×（17＋20/30）月＝1,386,833元（小數點以下四捨五入）】，原告逾此範圍之請求，為無理由。
（六）原告請求被告給付其代墊電費11,691元、7244元，為有理由：
原告主張繳納系爭房屋電費業據其提出計費期間為111年10月28日至112年1月2日電費金額為11,691元的收據，及計費期間為112年1月3日至112年3月5日電費金額為7244元的收據為證（訴字卷第35頁原證8即11,691元部分、原證9即7244元部分），被告空言辯稱「他們（原告）也沒有幫我們付電費」云云（訴字卷第397頁），顯非事實，雖被告辯稱「系爭房屋是在112 年2 月24日開始被強制斷電，原證八的部分被告願意付，原證九的部分要將2 月24日之後的金額扣掉，被告就願意付。」等語（訴字卷第46頁），然原告已提出台電APP資料證明系爭房屋電表在112年2月24日後已無使用度數，被告所辯自無可採，原告請求被告給付原告所代墊的電費11,691元、7244元，為有理由。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦分別有明定。經查：
（一）原告請求被告給付已積欠之租金1,386,833元部分其給付有確定期限（依系爭租賃合約書第3條，應於每月15日前繳納），惟被告未為給付，原告請求自112年2月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（二）原告依民法第179條規定，請求每月相當於租金之不當得利78,500元，及自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，應予准許。
（三）原告另依民法第179條規定，請求被告返還不當得利即電費11,691元自112年2月16日起、7,244元自112年5月10日起，均至清償日止按週年利率5％計算之法定遲延利息，其給付則無確定期限，且原告並未預先以存證信函等催告被告給付，原告以112年2月16日、112年5月10日作為利息起算日是其主張該等日期為其繳納電費帳單之日，然原告繳付時並未通知催告被告，自無法以此作為利息起算日，電費11,691元部分自應以起訴狀繕本送達被告之翌日即112年6月13日（回證見訴字卷第31頁）、電費7,244元應以追加起訴狀送達被告之翌日即112年6月9日（回證見訴字卷第19頁）作為利息起算日，逾此範圍之利息請求，自屬無理由。
六、綜上所述，原告請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠租金1,405,768元與代墊之電費及如附表所示之法定遲延利息，及請求遷讓返還房屋部分及自騰空房屋為止相當於租金之不當得利每月78,500元與法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（即請求積欠租金多於1,405,768元的部分）為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，此部分請求既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 27 日
書記官 謝喬安附表（民國／新臺幣）：
編號 金額 利息起算日 1 1,386,833元 112年2月15日 2 11,691元 112年6月13日 3 7,244元 112年6月9日