臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第829號原 告 三雲房屋有限公司法定代理人 沈廣益被 告 黃怡瑛訴訟代理人 劉威宏律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬元，及自民國一一二年八月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國111年8月31日與訴外人鍾佩君簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），由原告仲介銷售鍾佩君所有桃園市○鎮區○○段0000○號建物及其坐落土地（門牌號碼：桃園市○鎮區○○○街00號，下併稱系爭房屋），委託期間自111年9月2日起至111年11月2日，並約定服務報酬為實際成交價之4％。嗣於112年1月9日原告與鍾佩君簽訂委託銷售內容變更同意書，延長委託期間及變更鍾佩君就系爭房屋之售價，將系爭房屋售價變更為新臺幣（下同）2,718萬元、委託期間延長至112年1月31日止，並約定倘若出賣價格超過2,718萬元，則超出之金額即為原告之服務費。原告為銷售系爭房屋乃於網路上刊登系爭房屋銷售文案、系爭房屋照片及原告聯絡資訊，被告於網路瀏覽時看見原告所刊登系爭房屋銷售文案，乃於112年1月1日主動與原告聯繫表明想預約賞屋。原告遂於112年1月8日中午12時許帶同被告及其配偶湯明能及小孩等人至系爭房屋現場看屋，被告參觀完系爭房屋後，旋即向原告表示非常喜歡系爭房屋，兩造乃定於同日下午2時許在原告公司址簽訂買賣議價委託書（下稱系爭買賣議價委託書），約定被告委任原告以2,750萬元向系爭房屋所有權人鍾佩君代為議價，議價期間迄至112年1月31日止，被告同意支付議價保證金5萬元及服務費用為55萬元，被告乃於112年1月8日簽發票面金額為5萬元之本票一紙交付原告作為議價保證金之擔保，供系爭房屋買賣議價使用。然原告事後調閱系爭房屋建物謄本始發現，系爭房屋於112年3月23日由鍾佩君以買賣為原因，移轉登記予被告配偶湯明能所有，經查詢內政部不動產交易實價查詢服務網資料始知被告竟於112年1月15日私自以其配偶湯明能之名義，自行與鍾佩君簽立買賣契約買受系爭房屋，並於112年3月23日完成所有權移轉登記。然依系爭買賣議價委託書「其他約定與說明」欄第3條約定，被告之配偶湯明能於兩造委託期間或委託期間屆滿後2個月內，就系爭房屋與賣方達成交易者，視為原告已依約完成買賣居間仲介，則被告仍應依系爭買賣議價委託書之約定支付服務費用55萬元予原告。另因原告同受鍾佩君委託銷售系爭房屋，故若非被告私自以配偶湯明能之名義向鍾佩君購買系爭房屋，原告必能促成被告與鍾佩君簽立系爭房屋之買賣契約，則原告不僅可向被告收取仲介服務報酬55萬元，同時可向鍾佩君收取仲介出售系爭房屋之服務報酬即實際成交金額逾2,718萬元之部分即32萬元（計算式：2,750萬元－2,718萬元＝32萬元），是被告上開所為顯已違背誠實信用原則，且有害正常交易秩序，被告就原告此部分所失利益自亦應負賠償責任，為此，爰依系爭買賣議價委託書之約定、民法第568條規定及損害賠償規定，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告87萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告所主張並據此請求被告給付服務費用之「其他約定與說明」欄第3條約定係屬「確認書」之內容，並非兩造所簽「買賣議價委託書」之內容。兩造所簽立之系爭買賣議價委託書，雖與原告主張之確認書約定印於同一張紙上，然左右部份各不同，各自有各自之標題，其約款內容各自有異，「確認書」及「買賣議價委託書」亦均有各自簽名之欄位，顯見確認書與買賣議價委託書係屬兩份獨立之契約書。被告簽立買賣議價委託書時，原告僅有告知被告「買賣議價委託書」之內容，對於左半部分之「確認書」內容均未提及，雙方亦僅就議價保證金5萬元、服務報酬55萬元及被告願以價金2,750萬元買受系爭房屋等內容達成共識，是以雙方就「確認書」之內容並未成立契約關係，縱使確認書載有「委託人或其配偶、二親等之親屬，於委託期間或委託期限屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，委託人仍應支付前項服務費用。」等字樣，然其內容被告均未審閱，原告不得僅以被告有簽立買賣議價委託書，即主張被告須受確認書內容之拘束，則原告依據確認書之約定向被告請求給付服務報酬，顯屬無據。
（二）退步言之，原告簽約時並未提供內政部版要約書及買賣議價委託書兩種文件供被告參考，便要求被告簽立系爭買賣議價委託書，實有違公平交易法第25條之欺罔行為，被告自得依民法第92條規定，撤銷簽立系爭買賣議價委託書之意思表示，系爭買賣議價委託書自始不成立。再退步言，不動產經紀人或業務員於買方簽立要約書、議價委託書或斡旋書前，應先提供不動產說明書向買方說明，然原告於被告簽署系爭買賣議價委託書前，並未提供系爭房屋之不動產說明書供被告確認，已違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567條、第540條所規定之據實告知義務，被告亦得依民法第88條規定，撤銷簽立系爭買賣議價委託書之意思表示，或依民法第549條規定終止系爭買賣議價委託書，原告依民法第571條規定，不得向被告請求給付居間報酬。退萬步言，縱認被告應給付原告服務報酬，然系爭房屋成交之日期為112年3月23日，依原告與鍾佩君簽定之委託銷售契約，已非專任委託銷售期間，任一不動產經紀人或仲介均可受託銷售系爭房屋，原告自無從於專任委託銷售期間外就系爭房屋之買賣成交向鍾佩君請求服務報酬32萬元，是該32萬元部分顯非原告可得確認之利益，自難謂屬原告因本件買賣所致之所失利益，故原告請求此部分32萬元之報酬，應屬無據等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第424-426頁）：
（一）原告前於111年8月31日與鍾佩君簽訂系爭委託銷售契約，由原告仲介銷售鍾佩君所有之系爭房屋，委託期間自111年9月2日起至111年11月2日，並約定服務報酬為實際成交價之4％。嗣後原告與鍾佩君陸續簽訂委託銷售內容變更同意書，延長委託期間及變更鍾佩君就系爭房屋之售價。分別於111年8月31日將系爭房屋價格變更為3,288萬元；於111年9月19日將價格變更為2,988萬元，並將委託期間延長至111年11月2日止；於111年11月1日將價格變更為2,980萬元，並約定自同年11月3日起更改為一般委託；於112年1月9日將系爭房屋價格變更為2,718萬元、委託期間延長至112年1月31日止，並約定倘若出賣價格超過2,718萬元，則超出之金額即為原告之服務費；系爭房屋內非固定物全清空。
（二）被告於網路瀏覽時看見原告所刊登系爭房屋欲出售之文案，乃於112年1月1日主動與原告聯繫請求至系爭房屋現場看屋。原告乃於112年1月8日帶被告至系爭房屋現場看屋，看屋的時候被告的配偶湯明能、被告的小孩均有至系爭房屋現場。
（三）兩造於000年0月間簽訂系爭買賣議價委託書，約定被告委任原告以2,750萬元向系爭房屋所有權人鍾佩君代為議價，議價期間迄至112年1月31日止，並約定原告之服務費用為55萬元，被告乃於112年1月8日簽發票面金額為5萬元之本票一紙作為議價保證金交予原告，供系爭房屋買賣議價使用。
（四）系爭買賣議價委託書為一張A3大小，且只有正面有記載內容之文件，文件左側另有載明「確認書」字樣，並於「其他約定與說明（以下為買賣議價委託書之權利及義務，請委託人注意）」欄項下第3條約定：「委託人或其配偶、二親等之親屬，於委託期間或委託期限屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，委託人仍應支付前項服務費用。」等字樣。被告有於「委託人確認簽名」、「委託人」等欄位簽名及按捺指印，同時於「買方購買總價額」、「服務費」、「委託人為承購議價標的，特委託三雲房屋有限公司代為議價，並支付議價保證金新臺幣5萬元」等欄位按捺指印。
（五）系爭房屋於112年3月23日由鍾佩君以買賣為原因，移轉登記予原告配偶湯明能所有，原因發生日期記載為112年3月13日，湯明能現為系爭房屋之所有權人。依內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示，系爭房屋於112年1月15日以總價2,750萬元完成交易出售。
四、本件兩造爭執之點經協議簡化為：（一）被告是否須受系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定內容之拘束？（二）原告依民法第568條規定及系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定，請求被告給付服務費用55萬元，有無理由？（三）原告是否因被告構成系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定，而受有其他損害？原告請求被告賠償其原可向鍾佩君請求之仲介服務費32萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）被告須受系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定內容之拘束：
1、兩造簽訂系爭買賣議價委託書之日期為000年0月0日下午2時許：
原告主張於112年1月8日首次帶同被告至系爭房屋現場賞屋後，因被告表示很喜歡系爭房屋，兩造隨即定於000年0月0日下午2時許，在原告公司址簽訂系爭買賣議價委託書等情，則為被告所否認，並辯稱兩造係於112年1月5日簽訂系爭買賣議價委託書後，才於112年1月8日至系爭房屋現場賞屋等語。然查，由原告提出原告仲介人員與被告間之通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄內容以觀，被告係於112年1月1日主動聯繫原告並表示想預約參觀系爭房屋，兩造隨即定於112年1月8日中午12時許至系爭房屋現場賞屋，結束後，被告旋即於同日下午1時16分向原告表示「屋主可以接受到2750」等語，原告即回稱「我覺得如果您們有喜歡，可以來我們公司看資料，我們寫張斡旋卡順位，我去跟屋主聊」等語，隨後，兩造即於同日下午1時20分許，約定於同日下午2時許至原告公司址見面等情，業據原告提出LINE對話紀錄內容翻拍照片、系爭房屋於112年1月8日中午12時許之監視器錄影畫面翻拍照片、原告公司內部監視器錄影畫面翻拍照片等件為證（見本院卷第345-355頁、第373頁、第375頁），被告亦不爭執確有上開對話內容及監視器錄影畫面翻拍照片中所示之被告本人（見本院卷第421-422頁）。是以，由上開LINE對話內容可認定，被告於112年1月8日前尚未與原告簽訂斡旋書或買賣議價委託書，此亦與一般購屋者多數係於現場賞屋後始決定是否購買，是否委由仲介業者代為斡旋出價，因而方簽訂斡旋書等情相符。佐以系爭買賣議價委託書於契約審閱欄記載「本契約及其附件於112年1月5日經委託人攜回審閱（契約審閱期間至少3日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容…）」；同時另以手寫文字勾選並註記「無須審閱期」後，由被告於委託人確認簽名欄位簽名並按捺指印等情（見本院卷第21頁）；再由被告簽發發票日期為112年1月8日、金額同系爭買賣議價委託書約定議價保證金額5萬元之本票1紙交付原告收執等節綜合觀之，兩造簽定系爭買賣議價委託書之日期應為000年0月0日下午2時許，堪予認定。被告抗辯系爭買賣議價委託書係於112年1月5日簽訂云云，不僅與系爭買賣議價委託書之約定記載相左，亦與通常房屋仲介銷售實務相悖，尚難憑採。
2、被告於簽訂系爭買賣議價委託書時，已同時知悉確認書之內容，確認書之約定內容同為系爭買賣議價委託書內容之一部分：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約應通觀全文，參酌一切資料於文義、論理詳為推求；倘契約之約定不明或不備時，應參酌任意法規及社會交易習慣，依誠信原則解釋或補充（最高法院110年台上字第3064號判決意旨、107年台上字第1374號判決意旨參照）。⑵原告主張系爭買賣議價委託書之約定內容包括左側確認書
之全部內容，且均經告知被告，被告應受拘束等語；被告則抗辯確認書「其他約定與說明欄」項下第3條約定：「委託人或其配偶、二親等之親屬，於委託期間或委託期限屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，委託人仍應支付前項服務費用。」等內容，未經被告審閱簽認，被告不受拘束等語。惟查，原告提出之系爭買賣議價委託書原本之型式同本院卷第21頁影本所示，為一張A3大小，且只有正面有記載內容之文件，文件左側另有載明「確認書」字樣，被告有於「委託人確認簽名」、「委託人」等欄位簽名及按捺指印，同時於「買方購買總價額」、「服務費」、「委託人為承購議價標的，特委託三雲房屋有限公司代為議價，並支付議價保證金新臺幣5萬元」等欄位按捺指印等情，此有本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第310頁），依系爭買賣議價委託書之文件型式觀之，縱使原告提出予被告簽名時，係將文件對折，然依通常情形被告於簽名前必然會翻閱文件之全部內容，瀏覽文字後始簽名認可；佐以被告於系爭買賣議價委託書上之簽名位置，均為縱使文件經對折，亦可顯然發現尚有其他對折部分內容，況系爭買賣議價委託書明確記載為一式三聯，足徵被告於簽署前必然同時看過文件左側「確認書」之全部內容始簽名同意。再者，左側確認書之內容業以文字明確記載標題依序為「注意：購屋人得就內政部版要約書或本公司提供之買賣議價委託書任選一種」、「其他約定與說明（以下為買賣議價委託書之權利及義務，請委託人注意）」等字樣，約定內容均係與兩造簽訂買賣議價委託書有關之權利義務，而被告既係委任原告代為議價以購買系爭房屋，難認原告於簽署前全未向被告說明彼此間之權利義務關係，而被告於完全不知悉其應享有之權利及應遵守之義務前即輕率同意簽屬系爭買賣議價委託書；雖系爭買賣議價委託書係以直書且由左自右的書寫方式排列，而異於通常直書文件由右至左之排版，然被告尚不得以此抗辯確認書之內容非系爭買賣議價委託書內容之一部分，準此，左側確認書之約定內容同為系爭買賣議價委託書內容之一部分，而被告既於系爭買賣議價委託書委託人欄位簽名按捺指印，自應受系爭買賣議價委託書（含確認書）約定內容之拘束，實堪認定。
3、被告抗辯依民法第92條規定撤銷簽立系爭買賣議價委託書之意思表示，為無理由：
⑴按除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易
秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第25條固定有明文。惟按公平交易法之立法目的，在於維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，該法第1條亦有明文。公平交易法第25條所稱「交易秩序」，係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。本條與民法、消費者保護法等其他法律相關規定之區隔，應以「足以影響交易秩序」之要件，作為篩選是否適用公平交易法或本條之準據；倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應請其依民法、消費者保護法或其他法律請求救濟。而判斷「足以影響交易秩序」時，應考量是否足以影響整體交易秩序（例如受害人數之多寡，造成損害之量及程度，是否會對其他事業產生警惕效果、及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等項），或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響為限，始有該條之適用。至單一個非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用該條之規定（行政院公平交易委員會對於公平交易法第25條案件之處理原則意旨參照）。
⑵被告固抗辯：原告於兩造簽立系爭買賣議價委託書時，並
未提供內政部版要約書及買賣議價委託書兩種文件供被告參考，便要求被告簽立系爭買賣議價委託書，實有違公平交易法第25條之欺罔行為，得依民法第92條規定撤銷意思表示云云。惟公平交易法係規範事業是否公平競爭而言，本件乃屬私人間之委託買賣契約，非屬公平交易法條所規範之情形，且觀諸系爭買賣議價委託書左側之確認書內容即已清楚載明：「注意：購屋人得就內政部版要約書或本公司提供之買賣議價委託書任選一種。…本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供內政部版要約書、買賣議價委託書二種文件及方式供您參考，購屋人您可以自由選擇簽屬其一…」等語（見本院卷第21頁），並於上開文字旁記載「內政部版要約書」、「買賣議價委託書」之主要內容，及其中要約書部分，明載「購屋人您如果選擇簽訂要約書即不須支付經紀業議價保證金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無須支付其他任何款項」等語，其餘告知內容亦未與公平交易委員會所公告之「要約書」或「斡旋金契約」文字範例相牴觸，堪認原告就購屋人得自由選擇「內政部版要約書」及「買賣議價委託書」一事已善盡告知義務，要難逕認有何違法情事。且確認書內容及買賣議價委託書乃印刷於同一張A3大小之紙張上，被告於簽署時尚難諉為不知確認書之內容，業經認定如前。再者，被告亦未提出其他證據證明原告有何違反公平交易法第25條所定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平情形，依前揭規定及說明，公平交易法係在維持整體交易秩序與消費者之利益，以確保事業間之公平競爭，並非在處理單一之交易糾紛，被告此部分抗辯，顯乏其據，自無可採。準此，被告抗辯依民法第92條規定撤銷意思表示云云，洵屬無據。
4、被告抗辯依民法第88條規定撤銷系爭買賣議價委託書之意思表示，為無理由：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。所謂「錯誤」，則係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。惟表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，應無影響(最高法院104年度台上字第909號判決意旨參照)。復按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：①不動產出租、出售委託契約書。②不動產承租、承購要約書。③定金收據。④不動產廣告稿。⑤不動產說明書。⑥不動產租賃、買賣契約書；第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3項、第23條、第24條定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文；居間人關於訂約事項，仍應就其所知，據實報告於各當事人。其注意之程度應盡善良管理人之注意，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意（最高法院42年台上字第865號民事裁判參照）。
⑵被告復抗辯：原告未依不動產經紀業管理條例第23條規定
，於被告簽立系爭買賣議價委託書前，提供系爭房屋之不動產說明書予以解說，已違反其依法應負之義務，並違反民法第567條之據實告知義務，其得依民法第88條撤銷意思表示云云。惟查，本件係由被告委任原告向系爭房屋所有權人鍾佩君代為議價，並簽立系爭買賣議價委託書，觀諸兩造所簽立之系爭買賣議價委託書第4條約定：「議價條件：1、標的以現況及權狀登記之面積為準」等語（見本院卷第21頁），而系爭買賣議價委託書兩造係於000年0月0日下午2時許簽定，業經詳述如前，兩造於簽立系爭買賣議價委託書前，原告曾於112年1月8日中午12時許，陪同被告及其配偶湯明能、被告之子女至系爭房屋現場看屋，此有監視器錄影畫面翻拍照片及兩造間LINE對話紀錄在卷可稽（見本院卷第373頁、第347頁），且為被告所不爭執，被告於察看完系爭房屋後，同日中午12時42分隨即以LINE通訊軟體向原告表示：「再麻煩你傳多一點資訊給我，謝謝」、「我蠻喜歡的」等語，兩造並相約同日下午2時於原告公司止詳談系爭房屋資訊，均有兩造間對話紀錄在卷可參（見本院卷第347-349頁），被告事後復向原告稱「我老公嫌樓下廁所太小了」、「我們家的小朋友也很喜歡」、「他搬走的話，樓上的遊戲屋會拆走嗎？」、「我們家的小孩已經用不到了」、「我們家有一台鋼琴有辦法搬到樓上嗎？」、「因為我只有兩個小孩其實不用這麼多房間空的房間，也許其中一間我會選擇放鋼琴。」等語（見本院卷第351-353頁），可見被告至系爭房屋看屋後，已對系爭房屋之現況有所瞭解，甚至已對系爭房屋之利用有所規劃，而原告於仲介過程中，已盡其義務告知有關系爭房屋之相關資料，是不論原告之仲介人員有無向被告解說不動產說明書，被告亦已明悉系爭房屋之現況，難認原告有何違反據實告知義務之情事。況依前揭規定及說明，不動產說明書係於雙方當事人簽訂買賣契約書時，始由經紀人將不動產說明書交付予買方，並由買方在不動產說明書上簽章，視為買賣契約書之一部分，實務交易上亦為如此運作，而本件原告僅係代被告向鍾佩君議價，尚未簽立買賣契約書，則被告抗辯原告並未提供不動產說明書供其確認有違其應負之義務云云，洵不可採。另被告復未能提出其他舉證證明其因原告未解說不動產說明書致其受有何等損害，據此援引民法第571條規定抗辯原告不得請求給付服務報酬，及被告係在資訊錯誤之情況下簽定系爭買賣議價委託書云云，同屬無據。
5、綜上所述，系爭買賣議價委託書中其他約定與說明第3條約定：「委託人或其配偶、二親等之親屬，於委託期間或委託期限屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，委託人仍應支付前項服務費用。」等內容，既為系爭買賣議價委託書內容之一部分，且經被告簽名同意，而被告不得以民法第92條、第88條規定主張撤銷同意系爭買賣議價委託書之意思表示，則被告自須受系爭買賣議價委託書全部內容，包括其他約定與說明第3條約定內容之拘束，堪予認定。
（二）原告依民法第568條規定及系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定，請求被告給付服務費用55萬元，為有理由：
1、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨參照）。
2、經查，依內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示，系爭房屋於112年1月15日以總價2,750萬元完成交易出售；而由系爭房屋現行建物謄本登記資料可知，係於112年3月23日由鍾佩君以買賣為原因，移轉登記予原告配偶湯明能所有，原因發生日期記載為112年3月13日，湯明能現為系爭房屋之所有權人等情，均為兩造所不爭執，足認系爭房屋係於112年1月15日由鍾佩君以價金2,750萬元出賣予湯明能即被告配偶，並移轉登記予湯明能，堪予認定。系爭買賣議價委託書約定，兩造之議價期間至112年1月31日止，而被告配偶湯明能於112年1月15日即與鍾佩君就系爭房屋簽定買賣契約，並於112年3月23日完成移轉登記，顯然被告係於系爭買賣議價委託書委託期間內，以其配偶湯明能名義與系爭房屋出賣人達成交易，依系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定，視為原告即受託人已完成居間仲介義務，被告仍應依系爭買賣議價委託書支付服務費用，準此，原告依民法第568條規定及系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定，請求被告給付服務費用55萬元，要屬有據。
（三）原告請求被告賠償其原可向鍾佩君請求之仲介服務費32萬元，為有理由：
1、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1、2項定有明文。準此，凡依外部客觀情事觀之，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，不以確實可取得之利益為限（最高法院89年度台上字第249號判決意旨參照）。
2、原告主張其於112年1月9日已與鍾佩君談妥，可由被告依系爭買賣議價委託書所示價金2,750萬元購買系爭房屋，並最晚於112年1月10日即已通知被告可依系爭買賣議價委託書之委託金額簽定系爭房屋買賣契約，然被告以諸多理由推託不願簽約，甚以其配偶湯明能之名義私自與鍾佩君簽定買賣契約，致其損失原可向鍾佩君請求之服務報酬32萬元，請求被告賠償等語，業據原告提出系爭委託銷售契約、112年1月9日委託銷售內容變更同意書、兩造間LINE對話紀錄、原告與鍾佩君間LINE對話紀錄等件為證（見本院卷第315-327頁、第335頁、第355-361頁）。被告雖抗辯系爭委託銷售契約自111年11月3日起已更改為一般委託，鍾佩君亦可與原告以外之仲介達成交易，該32萬元服務報酬並非原告可得確認之利益云云。然查：
⑴由原告提出與鍾佩君間於112年1月9日簽定之委託銷售內容
變更同意書可知，於112年1月9日鍾佩君即同意以2,718萬元出賣系爭房屋，並與原告約定超出該金額之價金均為原告之服務費用，而系爭買賣議價委託書被告所提出之價金為2,750萬元，被告配偶湯明能最終亦係以2,750萬元向鍾佩君購買系爭房屋，此有內政部不動產交易實價查詢服務網資料可佐，是以，若被告配偶湯明能未另行私下找鍾佩君商談交易，而被告按原告之通知與鍾佩君簽定系爭房屋買賣契約，則原告依其與鍾佩君間之系爭委託銷售契約，可得向鍾佩君收取32萬元（計算式：2,750萬元－2,718萬元＝32萬元）之服務費用，應堪認定。
⑵另由兩造間LINE對話紀錄內容脈絡觀之，被告於簽定系爭
買賣議價委託書後，於同日即112年1月8日仍持續與原告表示喜歡系爭房屋，並詢問「樓上的遊戲屋會拆走嗎？」、「我們家的小孩已經用不到了」、「還蠻佔空間的」、「屋主的廚房有裝洗碗機嗎？」、「那你在幫我問一下屋主看有沒有留管線是可以裝洗碗機的」；原告亦明確回稱「我明天會再去談價格，如果有成功說明打動她，您們要配合我時間喔！因為我真的很怕她被其他仲介公司約走」、「因為我明天去守著她」，被告亦以貼圖表示「OK」；旋即原告即於000年0月0日下午7時28分通知被告「明天（即112年1月10日）是否有時間」；被告則稱「我明天應該沒辦法、因為快過年了工作蠻多的沒辦法請假」等語，經兩造以語音通話後，兩造並約定於000年0月00日下午2點與屋主見面簽約（見本院卷第355頁）；原告續於112年1月10日以LINE通知被告：「…，屋主說看在我花了很多心思在賣她的房子份上，願意配合我一次，還說只此一次，下不為例，原來她們是約了今天下午14：30，她還在我面前打去改時間，…，那我們禮拜六（即112年1月14日）下午2點公司見喔！」等語，被告並回稱：「好」（見本院卷第349-355頁）；參以原告與鍾佩君112年1月9日簽定之委託銷售內容變更同意書特約記載「非固定物全清空」等內容，交互對照被告前開詢問事項，堪認原告係因112年1月8日與被告簽定系爭買賣議價委託書，且被告透過LINE告知希望屋主可將系爭房屋內設置之遊戲屋拆除，原告方於112年1月9日與鍾佩君協商後確認鍾佩君就系爭房屋最後之底價並約定清空非固定物，以符合被告之需求，並旋即於112年1月9日通知被告可約定時間與鍾佩君簽約，顯然若被告當時可積極配合原告所約定與鍾佩君簽約之時間，則被告與鍾佩君就系爭房屋最早即可於112年1月10日簽定買賣契約，至遲於112年1月14日亦可簽定買賣契約，實堪認定。
⑶然由112年1月10日起，兩造間LINE對話內容可看出，被告
陸續以「哈囉～不好意思，今天老闆說星期六要加班，所以可能要先取消哦！拍謝」、「因為要過年了，很多貨趕不出來，所以禮拜六要去加班」、「下星期只有四個工作天」、「有機會等男屋主不在時再去他們家看一下嗎？我想請老師幫忙看，順便再仔細看一次」、「我也要先跟老師約時間一下」、「等確定好，再回覆你」、「可是我希望屋主不在，這樣比較不尷尬」、「我回到家都很晚了，七八點多了，這麼晚去別人家打擾，不好意思」、「要過年後了」、「老師下個星期才會回覆我」等語為由（見本院卷第355-361頁），向原告推遲簽定買賣契約之日期，顯有刻意拖延之舉，應堪認定。而佐以被告配偶湯明能隨即於112年1月15日以同一出價條件即2,750萬元就系爭房屋與鍾佩君完成交易，顯見被告係蓄意規避原告居間仲介買賣之意，亦足徵買賣雙方就系爭房屋之買賣條件已達足已締約合意之階段，依通常情形應認原告於仲介出賣系爭房屋後得向鍾佩君請求之服務報酬具備客觀之確定性，則該服務報酬即為原告依客觀情事可得預期之利益，然因被告構成系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條約定之違約行為致其無法取得此部分可得預期之利益，自屬原告因被告違約行為所受之損害範圍，被告自應負賠償責任，準此，原告請求被告賠償其原可向鍾佩君請求之仲介服務費32萬元，同屬有據。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第233條第1項、第203條亦有明文。查，本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於112年8月22日送達於被告，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷第55頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即112年8月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣議價委託書其他約定與說明第3條之約定及民法第568條規定，請求被告給付原告87萬元，及自112年8月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，分別酌定相當擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 藍予伶