臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第12號原 告 謝馥伃訴訟代理人 陳韶瑋律師被 告 黃東華
陳秋香共 同訴訟代理人 蔡尚樺律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告黃東華、陳秋香（下合稱被告二人）、訴外人葉
國湶、葉爾煙共有桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），被告二人應有部分分別為22,680分之14,961（黃東華）、3,780分之37（陳秋香），被告二人以其等對系爭土地應有部分合計已逾3分之2，依土地法第34條之1規定，以總價新臺幣（下同）2,200萬元出售系爭土地全部予訴外人吳進喜，成立系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於111年3月7日以存證信函檢附系爭買賣契約契約書通知原告得行使土地法第34條之1規定之優先承買權，原告乃於同年月21日以桃園府前郵局000342號存證信函（下稱系爭表達優先承買存函）通知被告同意依照系爭買賣契約契約書內訂立之買賣價格、付款方式之同一條件優先承買，該信函於同年月22日送達被告二人，是原告已合法行使優先承買權，且因訴外人葉國湶、葉爾煙未同意出賣，依最高法院88年度台上字第1703號民事判決及106年度台上字第2482號民事判決意旨，原告不得對該等訴外人為請求，是本件原告優先承買權所承買之標的僅為被告二人就系爭土地之應有部分。
㈡原告之後雖有於111年3月23日再以桃園府前郵局000351號存
證信函（下稱系爭提醒存函）提醒被告二人系爭買賣契約契約書內有與買賣價格、付款方式及履行買賣義務等無關之事項，應非屬土地法第34條之1所定優先承買人得依同一條件承受之事項，被告二人並未否認原告業已合法行使優先承買權，然於111年3月30日以楊梅瑞塘郵局000054號存證信函表示依照系爭買賣契約契約書第13條第10項第1款規定，原告必須於111年4月5日前至黃崇友地政士之辦公處所簽立契約，逾期則視為違約云云。原告後來認系爭買賣契約契約書第13條第8項約定「本案買賣完成後，需與同段497地號，依農業發展條例第16條第1項第1款之規定，申請合併分割登記連件處理，分割出壹筆土地面積948.75平方公尺(287坪)之土地，位置及圖示詳如附圖，出售給葉佐立先生，每坪售價22,000元，總價款6,325,000元整」（下稱系爭合併分割轉售條款）、同條第9項約定「本買賣土地，買方須無償提供6米寬道路，提供給同段451、468、472478、485、488、491、4
97、498、503、516、520-1、522、533、544等17筆地號土地，申請建築執造時，通行之道路，詳細位置，以最適通行位置為準」（下稱系稱提供鄰地通行條款）、同條第10項第2款約定「主張優先購買者仍需支付買方之仲介費」（下稱負擔仲介費條款）均非原告行使優先承買權所應負擔之買賣項目，故原告乃於111年4月1日以桃園府前郵局000383號存證信函(下稱系爭111年4月1日存函)通知被告二人該等條款顯然為蓄意曲解法令之脫法、違法條款，請被告二人應移除該等條款後與原告完成簽約，惟被告仍拒絕。原告就系爭土地既已合法行使優先承買權承買被告二人應有部分，而依土地法第34條之1規定之「同一價格」用語，原告僅需負擔按系爭買賣契約總價金2,200萬元比例計算被告二人應有部分可得價金之1,628萬3，388元（被告黃東華）、24萬1,626元（被告陳秋香）之給付義務，以購買被告二人就系爭土地之應有部分，而系爭合併分割轉售條款、提供鄰地通行條款及負擔仲介費條款均與買賣標的無關，自不構成原告應負擔之給付義務。是原告自得依兩造間買賣契約關係，按民法第348條第1項、第369條規定及系爭買賣契約第1、3、4、9條約定提起本件訴訟，請求原告於給付被告二人1,628萬3，388元（被告黃東華）、24萬1,626元（被告陳秋香）之同時，被告二人應將其就系爭土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告等語，並聲明：1.被告黃東華應於原告給付1,628萬3，388元之同時，將其就系爭土地應有部分22,680分之14,961之所有權移轉登記予原告；2.被告陳秋香應於原告給付24萬1,626元之同時，將其就系爭土地應有部分3,780分之37之所有權移轉登記予原告。
二、被告二人則以：原告本件優先承買權之主張，僅表示同意按照被告二人與訴外人吳進喜所成立系爭買賣契約之價金為購買，並不同意系爭買賣契約其餘買方應負擔之條款，並未完全比照系爭買賣契約之條件為購買，並非合法行使優先承買權等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷及得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為兩造共有，被告二人依土地法第34條之1
規定，就系爭土地全部出賣給訴外人吳進喜而成立系爭買賣契約，並以存證信函檢附系爭買賣契約契約書通知原告，原告乃於期限內主張行使土地法第34條之1規定之優先承買權，而以系爭表達優先承買存函通知被告；又被告二人與訴外人吳進喜之系爭買賣契約中約定有系爭合併分割轉售條款、提供鄰地通行條款及負擔仲介費條款等節事實，為被告二人所不爭執，且業據原告提出被告二人於111年3月7日以楊梅瑞塘郵局000038號存證信函及所附系爭買賣契約契約書影本、系爭表達優先承買存函及送達回執影本等件為證(見本院卷第27頁至第52頁)，此部分事實堪信屬實。
㈡又原告雖陳稱本件系爭土地出賣，訴外人葉國湶、葉爾煙未
同意出賣，依最高法院88年度台上字第1703號民事判決及106年度台上字第2482號民事判決意旨，本件原告優先承買權行使僅有購買同意出售系爭土地之被告二人應有部分云云。然上開最高法院判決意旨所稱「未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係」（最高法院88年度台上字第1703號民事判決）、「是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依買賣契約對位同意出賣之共有人為請求」(最高法院106年度台上字第2482號民事判決)，旨在闡明同意出賣土地全部之共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣土地全部予他人時，因締結買賣契約之出賣人仍為同意出賣之共有人而不包含未同意出賣之共有人，是買受人依買賣契約為相關請求(包含請求移轉土地全部)時，基於債之相對性僅能對出賣人即同意出賣之共有人為請求，並非謂買賣標的會因此減縮為買賣同意出賣人之應有部分，否則土地法第34條之1第1項規定即失其意義，是上開原告所稱並非可採，本件原告若行使優先承買權，其應買之範圍仍為系爭土地全部，而非僅為同意出賣之被告二人之應有部分，僅因原告同時為系爭土地之共有人之一，若合法主張優先承買權後，於相關債之履行時，或可縮短給付不必再就自己應有部分給付對價給出賣人再轉交給自己，亦不生請求他人移轉原告自己應有部分給原告自己之問題。
㈢又共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固定有明文。惟法條所謂「同一價格」並非單純指「同一價金」，而係指「依同樣條件」優先購買，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，得行使優先承買權（最高法院98年度台上字第479號民事判決意旨參照），該條文規範目的既在減少共有人數，簡化共有關係，俾利土地之管理與利用，則該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承買權，應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，否則即非合法行使優先承購權（最高法院102年度台上字第141號民事判決意旨參照）。是上開條文所稱「同一價格」應係指他共有人與他買受人成立之買賣契約中，他買受人所應履行之包含金錢、非金錢在內之一切對待給付事項而言。
㈣則查，系爭買賣契約中關於系爭合併分割轉售條款、提供鄰
地通行條款及負擔仲介費條款，除系爭負擔仲介費條款，未見系爭買賣契約內有同樣約定該部分仲介費須由買方即訴外人吳進喜負擔，而難認屬原告行使優先承買權所應承擔之給付義務外，其餘之系爭合併分割轉售條款、提供鄰地通行條款均屬訴外人吳進喜願負擔該等對待給付義務，被告二人始願以2,200萬元價金出賣系爭土地予訴外人吳進喜之條件基礎，自非與買賣標的不相關之事項，若原告欲主張優先承買權，自應包含表明願承擔該等條款在內之條件為應買，始屬符合上開所述「同樣條件」之要求。至原告雖指稱該等條款顯然為蓄意曲解法令之脫法、違法條款云云，然未見原告舉證證明該等條款係被告二人與訴外人吳進喜通謀虛偽意思表示所為或故意為干擾他共有人行使優先承買權而違反誠信原則所為之情事存在，原告上開指稱即難認可採。
㈤又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求真意，係指應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。是本件原告雖主張其以系爭表達優先承買存函行使優先承買權，即已合法行使而與被告二人成立相關買賣契約云云，然稽諸系爭表達優先承買存函影本（見本院卷第42頁），顯示原告於111年3月21日在該存函中僅概括表明同意依照「系爭買賣契約契約書內所訂之買賣價格、付款方式之同一條件」優先承買，然並未具體陳明「同一條件」之實質內容，而原告旋於同年月23日又以系爭提醒存函表示系爭買賣契約內因訂有與買賣價格、付款方式與履行買賣義務等無關之事項，非屬優先承買人得依同一條件承受之事項云云（見本院卷第53頁），再於同年4月1日以系爭111年4月1日存函表示包含系爭合併分割轉售條款及提供鄰地通行條款在內之條款非原告「得以同一價格共同或單獨優先承購」之範圍，請被告刪除該等條款後與原告完成簽約云云（見本院卷第67頁)，明確表示其優先承買權之行使所提供「同一條件」並不包含願負擔系爭合併分割轉售條款及提供鄰地通行條款所訂義務，足認原告上開以系爭表達優先承買存函行使優先承買權時，其概括所稱同意依照「系爭買賣契約契約書內所訂之買賣價格、付款方式之同一條件」云云，僅指同意依照同一價金相關事項為承買，並未包含願負擔系爭合併分割轉售條款及提供鄰地通行條款所訂義務，自與上開所述行使優先承買權須係請求以「同樣條件」訂立買賣契約之要求不符，是原告本件優先承買權行使即非適法，自未形成與被告二人間就系爭土地之買賣契約關係。又原告既未合法行使優先承買權，縱事後被告未即為對原告優先承買權行使適法性為爭執，亦不會使原告先前優先承買權行使變成合法，兩造間仍未成立相關買賣契約關係。是原告本件主張依買賣契約關係，請求被告二人於原告給付價金之同時，應移轉其等系爭土地之應有部分予原告，其請求難認有據，而無理由。
四、綜上所述，原告主張依兩造買賣契約法律關係，而依民法第348條第1項、第369條規定及系爭買賣契約第1、3、4、9條約定，請求其上開訴之聲明第1、2項所示內容，為無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳炫谷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 1 日
書記官 盧佳莉