臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第282號原 告 呂祥遠訴訟代理人 高靖棠律師被 告 楊麗華上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國112年10月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣貳仟玖佰捌拾伍萬元及自民國一百十二年八月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣玖佰玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟玖佰捌拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告楊麗華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國111年5月3日與被告楊麗華簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告楊麗華購買坐落桃園市○○區○○段○0000○0000地號土地應有部分各682/3542（下合稱系爭土地），及其上未辦理保存登記（門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號）房屋（下合稱系爭房地），並約定總價金新臺幣（下同）3,250萬元，分四期給付買賣價金，第一期簽約時給付簽約款100萬元，第二期於111年5月9日備齊文件用印時給付備證款1,850萬元，第三期於土地增值稅、契稅稅單經核定後受通知5日內給付500萬元，第四期尾款800萬元，截至112年5月15日，原告已依約給付共2,850萬元。兩造並於系爭買賣契約中約定，賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金。詎料，系爭土地於112年2月3日時突遭被告之債權人楊靜山聲請鈞院以112年2月3日收件壢登字第19710號辦理假扣押查封登記在案，致被告無法履行移轉土地買賣所有權之義務而陷於給付不能，經被告與其債權人協商無果，被告亦無能力進行後續處理，原告因認被告已陷於給付不能，爰依民法第226條、第256條規定及系爭買賣契約第9條第2項之約定以起訴狀繕本送達被告時作為解除系爭買賣契約之意思表示，限期7日催告被告履行契約，並請求被告應返還買賣價金2,850萬元及依系爭買賣契約第9條第2項請求以已支出價款之30％之違約金。並聲明：㈠被告應給付原告3,705萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，拒絕到庭而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：原告主張其與被告簽訂系爭買賣契約，惟系爭買賣案迄今仍未完成系爭土地之移轉登記，原告依民法第256條規定、系爭買賣契約第9條第2項約定解除契約，請求被告返還原告已給付之買賣價金2,850萬元並賠償已支出價款之30％之違約金等語。是本件應審究者厥為：原告與被告間之買賣關係是否已合法解除不存在？倘是，原告得請求被告返還之範圍為何？茲析述如下：
㈠按民法第256條規定，債權人於有第226條之情形時，得解除
其契約。又民法第226條第1項，乃以因可歸責於債務人之事由致給付不能為其要件。倘屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分為對待給付者始得依不當得利之規定，請求返還，此觀之民法第266條第2項之規定即明。次按土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記；前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。同規則第147條前段復規定，查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。由上開土地登記規則之規定可知，地政機關於限制登記塗銷前，亦有不得為權利變更登記之義務，在該限制登記塗銷前，債務人就其所有之土地即喪失處分之權能，而處於給付不能之狀態，先予敘明。再按債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第256條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之（最高法院84年度台上字第2887號民事判決意旨參照）。次按民法第二百二十六條第一項因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害之規定，係指嗣後不能而言。又債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（同院70年度台上字第1840號判決要旨參照）。
㈡復按契約解除權之產生，依其事由之不同，可分為意定解除
與法定解除二種。前者，其解除權係依據當事人間之契約約定而來；後者則是依法律規定而生，如民法第254條至256條之規定屬之，而當一契約同時具有法定解除原因及意定解除原因時，依私法自治原則，具解除權之一方當得擇一行使，故當契約發生契約所定解除事由，有解除權之一方依約行使契約解除權時，此自屬意定解除權之行使。至契約因意定解除權之行使而解除後，其解約之效果當事人亦可另行約定，當事人間如別無特約時，始適用民法第259條以下有關契約解除效力之規定，觀之民法第259條第1項後段規定「除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定」自明。復按解除權之行使，雖可使契約之效力溯及地歸於消滅，但解除權之發生原因有二，一為約定解除權，一為法定解除權。是以，必須行使合於約定之解除權，或合於法律規定之解除權，方生契約消滅之效力。再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。此有民法第254條、第255條定有明文。再按出賣人不履行移轉權利之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上字第1515號判決意旨參照）。末按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理。（最高法院61年度台上字第2922號判決意旨參照）。按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。又當事人之真意為何，應綜合契約之內容及一切事實定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。
㈢經查，原告於111年5月3日，與被告就系爭房地簽訂系爭買賣
契約，約定買賣總價金為3,250萬元，原告嗣分別於111年5月3日付款100萬元、於111年5月9日付款1,850萬元代償出賣人對訴外人吳美慧之抵押借款、於111年6月24日分別付款4,157,034元、842,966元共500萬元、於111年9月2日分別付款5萬元作為預收設定費用、295萬元共300萬元、於111年12月19日付款100萬元，合計共已付款2,850萬元等情，有系爭買賣契約、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、呂祥遠&楊麗華買賣房地付款明細、華南商業銀行大園分行支票、華南商業銀行取款憑條、華南商業銀行匯款回條等件影本附卷（見本院卷第31頁至第63頁）可稽，依約被告應負有移轉登記系爭土地應有部分之所有權及交付原告系爭房地之義務，而被告亦未到場爭執，是此部分事實堪信為真。然被告所有系爭土地，權利範圍為3542分之682，業因被告對訴外人楊靜山之債務，前經臺灣桃園地方法院民事執行處以112年度司執全字第23號查封登記等情，有系爭土地第二類登記謄本影本在卷（見本院卷第16、25頁）可資佐證，是被告依系爭買賣契約書所負擔之系爭土地出賣人移轉登記土地權利之義務，揆諸前開說明，顯已陷於給付不能無疑，而原告為恐日後被訴請求拆屋還地，自無僅購買系爭未辦保存登記建物之理，則原告以被告陷於給付不能，而以起訴狀繕本送達被告為附條件解除系爭買賣契約之意思表示，即屬有據。基此，起訴狀繕本於112年7月20日寄存送達被告，並於000年0月00日生效（見本院卷第71頁），經催告期間後於112年8月6日始生解除契約之效力。本件買賣約既經解除，原告請求被告返回已給付之價金2,850萬元，應予准許。
㈣另按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民
法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第二百五十二條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。最高法院四十九年度台上字第八０七號判例、七十九年台上字第一六一二號判例、九十二年度台上字第六九七號判決意旨參酌。查系爭契約第9條第2項約定：「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」（見本院卷第35頁），上開契約條款約定賣方即被告如有違約，須將所收款項加倍返還作為違約金，可見原告依該條項約定，除得請求被告返還已收款項外，並得請求被告支付違約金，性質應屬懲罰性違約金。依前述之契約約定可知，系爭買賣契約因可歸責於被告（賣方）之事由經原告解約時，原告尚得請求被告加倍賠償所受款項以抵作違約金，本件原告請求按已付價款30％計算之違約金，並舉其為給付買賣價金，向訴外人李王秀蘭借貸500萬元，約定利息按年息6％計算（應為1％），因而給付李王秀蘭利息5萬元；向訴外人呂王敏妹借貸200萬元，約定利息按年息2％計算，因此支付呂王敏妹利息4萬元；向訴外人薛惠禎借貸50萬元，借款利息按年息4％計算，因此支付薛惠禎利息2萬元；另因被告違約，需繼續租屋，致受有自112年5月起，每月21,000元租金損失，並提出房屋租賃契約書影本、原告存摺封面及內頁節本影本各1份、利息支付收據影本3紙為證，被告對此並未到庭爭執，堪信為真實。是原告迄至宣判時之損害為25萬7,000元，若加計
二、三審辦案期限3年，會增加租金75萬6,000元，增加利息支付33萬元，合計損失134萬3,000元，本件如按原告主張之計算方法，其違約金達855萬元，應認其約定顯然過高。爰斟酌該本件買賣性質、價額、被告違約原告所受影響，及原告自承之損失金額等情況，認以違約金為135萬元較為適當。原告於此範圍內之請求，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤綜上所述，兩造間就系爭買賣法律關係既已解除，被告即應
依民法第259條負擔返還原告已給付之買賣價金之義務，則原告請求被告返還2,850萬元，即屬有據。又兩造約定於被告違反系爭買賣契約時，原告得請求違約金，經本院依職權酌減為135萬元，已如前述，從而，原告得請求被告給付之金額應為2,985萬元（計算式：2850萬元＋135萬元）。
四、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第3項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。末按送達不能依前2條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，1份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另1份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達；寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第138條第1項、第2項分別定有明文。經查，原告以112年7月5日起訴狀繕本通知被告解除系爭契約，並請求於文到7日內返還買賣價金與加倍賠償，該起訴狀繕本於係分別依被告當時戶籍地桃園市○○區○○路00號、居所桃園市○○區○○路0段00號送達，然因均未獲會晤被告本人，亦無受領文書之同居人、受僱人，送達人乃依民事訴訟法第138條規定，於112年7月20日寄存於桃園市政府警察局大園分局草漯派出所，並作送達通知書黏貼於被告門首，以為送達等情，有被告之戶籍謄本及各該送達證書附卷可稽（見個資卷及本院卷第71、73頁）。則原告依前開規定，該起訴狀繕本已合法送達被告，並於寄存後10日即000年0月00日生送達效力，且經原告催告履行期間（7日）屆至後始生解除契約之效力，則被告自112年8月6日負有返還義務，自112年8月7日起負遲延責任，則原告請求被告應給付2,985萬元，及自112年8月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即屬有據，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依系爭契約第9條第2項約定、民法第226條、第259條第1款、第2款、第256條規定，請求被告給付2,985萬元（2,850萬元+135萬元＝2,985萬元），及自112年8月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項宣告被告就原告勝訴部分為原告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，末此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 27 日
民事第四庭 法 官 徐培元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 27 日
書記官 石幸子