臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第292號原 告 何秋玉訴訟代理人 邵華律師被 告 余萬成訴訟代理人 邱英豪律師複 代理人 張世東律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告就原告與訴外人○等14人於民國111年12月13日就坐落桃園市○○區○○段00地號土地所成立之買賣契約，依土地法第34條之1規定之優先購買權不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：原告於111年12月13日向訴外人○等14人（下稱賣方）買受桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），總價新臺幣（下同）1,925萬元，並簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），賣方嗣於112年1月10日依土地法第34條之1通知包含被告在內之其餘共有人，被告雖於112年1月16日行使優先購買權，但被告要求賣方需先排除占有，且要求改由賣方支付土地增值稅，與系爭契約約定之條件不同，故被告行使優先購買權不合法，且導致原告無法辦理系爭土地所有權移轉登記，爰提起本件確認之訴等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：依系爭契約第5條第1項約定土地增值稅由賣方負擔；第7條第2項約定賣方應將買賣標的騰空現場點交予買方。被告已分別於112年1月16日、112年2月6日回覆願依同一條件行使優先購買權，並無不合法之處等語置辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠系爭契約約定土地增值稅應由買方負擔、現況點交。
1.依系爭契約第5條第1項約定：「…土地增值稅由乙方（賣方）負擔…。」；第5條第4項又約定：「產權移轉時，雙方所需負擔之各項費用：甲方（買方）：土地增值稅。」（本院卷第25、26頁）。前、後約定內容不同，致生疑義。
2.依系爭契約第7條第2項約定：「乙方（賣方）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（買方）…。」；第7條第4項又約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」（本院卷第26頁）。前、後約定內容不同，致生疑義。
3.依證人即系爭土地之仲介庚於本院審理中具結證稱略以：○等人委託我。111年6月1日委託我。委託售價每坪25,000元，總價1,920或1,925萬元。仲介佣金為4%，連絡窗口為○等。因賣方幾乎都是老人家，地上被鋪石頭，沒有做農業使用，不可能免稅，賣方說不願意負擔土地增值稅。賣方也不願意整地。就是原證10號附註三所寫，土地上面被停車、被鋪石頭由買方自行排除。代書應該將特約寫在後面。特約約定為勾選的，就是第5條第4項有勾選土增稅由甲方（買方）負擔。以這此為準。簽約時我在場。第7條是制式的合約書沒有劃掉騰空點交。實際上地主的意思是現況點交等語（本院卷第154、157頁）。
4.依證人所述，可知買賣雙方之真意為土地增值稅由買方負擔，且現況點交，核與賣方於111年6月1日與證人於111年6月1日所簽「土地一般委託銷售契書」註3記載「土地有被佔用部分，由買方自行排除，地主不負排除責任（現況交地）。」相符（本院卷第77頁），亦與買方即原告與證人於111年11月23日所簽「委託購買土地同意書」第2條第4項記載「土地增值稅由買方負擔繳納，地上被佔用部分由買方自行排除，賣方不負排除責任（現況交地）。」相符（本院卷第79頁），故證人所述並非虛偽或臨訟捏造，堪可採信
5.嗣後買賣雙方於111年12月13日所簽立之系爭契約雖未將制式合約約定內容刪除（即第5條第1項、第7條第2項），惟買賣雙方已增列第5條第4項、第7條第4項之約定，可知土地增值稅應由買方負擔、現況點交確實為系爭契約之約定內容，且為買賣雙方所明知。
6.雖賣方於112年1月10日寄發通知行使優先購買權之存證信函誤載「實得金額尚須扣除台端應負擔之土地增值稅…」等語（本院卷第37頁），然並不因此變更買賣雙方簽署之系爭契約內容。且賣方再於112年2月2日寄發通知行使優先購買權之存證信函敘明「三、因本約土地舖有水泥，恐不符農業用地作農業使用之認定，原買賣契約即有約定本約土地增值稅均由買方全額負擔。（原存證信函所載增值稅由賣方負擔係為誤錄）。四、本約土地有他人占用、使用之情形，賣方不負排除責任，概由買方自行排除，並依土地現況點交。」（本院卷第42頁），已重新告知系爭契約之重要內容。
㈡被告未依同一條件行使優先購買權。
1.被告雖於112年1月16日、112年2月6日表明願依相同條件優先承買（本院卷第121、122、137頁），但被告未於賣方指定之112年2月10日、112年2月21日至聯華地政士事務所簽約（本院卷第43至50頁）。
2.且依被告答辯內容為「被告要求簽定由賣方負擔增值稅之買賣契約並無違法之處」、「被告要求簽定有以排除占用為內容之契約，並沒有變更買賣之同一條件」等語（本院卷第117頁），可知被告未依系爭契約約定之「土地增值稅由買方負擔，且現況點交」之同一條件行使優先購買權，從而，被告行使之優先購買權不合法。
四、綜上所述，原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為有理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 龍明珠