臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第321號原 告 簡祐甫訴訟代理人 王友正律師被 告 黃振誠訴訟代理人 王泓鑫律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年5月15日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將附表所示不動產所有權移轉登記及騰空返還予被告之同時，給付原告新臺幣1,868萬元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告為對待給付後，以新臺幣622萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣1,868萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：被告為坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○○街00巷00號之桃園市○○區○○段000○號之房屋（下稱系爭房屋）之出賣人，兩造於民國111年10月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為新臺幣（下同）1,868萬元。兩造簽約後，原告便依約繳付價金，而被告亦於111年12月9日將系爭房屋含坐落基地移轉過戶予原告，並於112年1月31日前將系爭房屋點交予原告。詎料，交屋後系爭房屋牆壁出現漏水壁癌外，客廳天花板竟大塊掉落，因此原告便於112年6月7日將系爭房屋之混凝土送至鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室檢驗，依海砂檢測報告書（下稱第二次氯離子檢驗）內容系爭房屋氯離子含量分別係1樓挑高客廳上方天花板（鋼筋裸露處）-塊狀為每立方公尺2.5065公斤，1樓挑高客廳上方天花板為每立方公尺2.2765公斤，系爭房屋之氯離子已超過系爭買賣契約第5條第3項所約定之標準（即標的建築完成日在民國87年6月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準），具有重大之海砂屋瑕疵。原告知悉系爭房屋上開瑕疵後，即請仲介通知被告，並於112年6月15日委請律師寄發律師函通知被告，然被告至今未能提出任何解決方法。又系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，並未見於現況說明書中記載有鋼筋外露與水泥剝落之情形，亦非原告於交屋時得依通常檢查得以發見，且於得知該瑕疵後旋即於112年6月15日通知被告處理，並於112年8月1日起訴請求解除契約尚未罹於法定期間，而被告實無可能不知悉系爭房屋存有氯離子過高之問題，仍刻意隱瞞原告進行交易，縱原告同意交屋（否認有承認其受領系爭房屋之意思），亦無從免除瑕疵擔保之責任。為此，原告爰依民法第359條前段、系爭買賣契約第5條第3項約定解除契約，並依民法第259條、第179條規定，及系爭買賣契約第5條第6項第2段約定，請求返還原告已付清之買賣總價金1,868萬元，以及原告已支出之檢測、修繕等費用為49萬3,800元，共計請求被告返還1,917萬3,800元等語，並聲明：（一）被告應給付原告1,917萬3,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則以：
（一）原告於111年10月17日簽約後，多次以選擇傢俱家電、裝修測量尺寸、設計規劃為由，經被告同意進入系爭房屋，直到接獲代書通知原告貸款銀行已確認，被告因預計於12月交屋，遂向仲介表示11月30日以後要開始整理房子而不方便再給原告進入系爭房屋，亦即原告於111年10月17日至111年11月30日曾數次進入系爭房屋檢視，均未表示有何意見，卻遲至111年12月10日突然主張系爭房屋之廚房有一塊鋼筋裸露要驗海砂，因該時點代書已將系爭房屋辦理移轉登記（即111年12月9日）過戶予原告，被告雖未能理解，仍秉持誠信配合原告要求送交檢驗，於111年12月24日經仲介人員通知經檢驗後發現系爭房屋之一、三樓之氯離子含量在法定範圍內，二、四樓之氯離子含量雖有微量超標（下稱第一次氯離子檢驗）。被告便透過仲介向原告詢問購買意願，以及是否提供補償方案等，仲介於翌日即表示原告願意購買且無庸補償，因此兩造於111年12月26日辦理交屋，交屋前被告曾再次向仲介確認：「你們有沒有跟買方說明清楚，買方會不會以後又要來告我們，仲介說已向買方說明清楚了，並會把海砂和輻射檢驗報告附上去。」云云，顯見原告已完全承認所受領之系爭房屋，並於隔日即111年12月27日將本件買賣價款扣除相關稅費之款項匯入被告指定帳戶，系爭買賣契約已圓滿履約完畢。詎料，半年之後被告忽然收到原告委請律師寄發之112年6月15日律師函，表達系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，要求被告予以善意回應。被告收到後也隨即委請律師於112年6月19日回覆善意，兩造原約定112年6月28日上午10點在仲介公司台灣房屋之辦公室商談，但原告後來取消會議。被告卻在112年11月間就收到本件起訴狀，指稱被告112年6月15日律師函後卻置之不理，顯非事實。
（二）原告於交屋前已知系爭房屋有氯離子含量超標之問題，仍願意進行交屋等情已如前述，依民法第366條已免除被告之瑕疵擔保責任，不得再行主張解除契約。而原告雖於111年12月間通知被告系爭房屋有氯離子超標之瑕疵，但未於法定期限6個月內主張通知解除契約，依民法第365條第1項規定其解除權亦已逾法定期間。又原告所舉第一次氯離子檢驗之檢測報告書，僅取樣僅兩處，是否能證明系爭房屋有氯離子含量過高之情形，已屬可疑。且縱有氯離子含量超標之情形，許多海砂屋也可透過結構補強方式進行修繕，尚難認瑕疵已屬重大，原告亦不得主張解除契約。至原告提出原證8主張支出檢測、修繕相關費用49萬3800元而要求被告負擔云云，然查原證8第1頁為估價單，無法證明已有支付款項；第2頁工程請款單雖載金額93800元，但單據並無任何單位署名，也無簽收金額字樣；第3頁雖載鷹架工程8萬5千元，但日期為112年6月14日，依據原證6對話紀錄，原告於112年5月5日已向仲介反映房屋有嚴重壁癌，甚至112年6月6日已經在屋內取樣要進行檢測，但原告卻在112年6月14日還去進行鷹架工程，完全可歸責於原告，不應向被告請求此筆金額。再者，依本院囑託社團法人桃園市土木技師工會就系爭房屋之鑑定報告書（下稱系爭鑑定），系爭房屋修復瑕疵可修復，修復費用為137萬560元，相較於原告主張解除契約，請求返還買賣價金及檢測修繕費用共計1,917萬3,800元，顯有失公平。
（三）縱認原告請求解除契約有理由，依民法第259條規定，原告與被告互負回復原狀之義務，且依民法第261條規定，原告與被告因契約解除而生之相互義務，準用民法第264條同時履行抗辯之規定，準此，被告謹為同時履行抗辯，主張於返還價金之同時，原告亦應將系爭不動產所有權移轉登記及騰空返還予被告。再者，原告於交屋後，已實際占有房屋，應按區段租金行情（每月約3萬元）支付相當於租金之使用代價至少36萬元（迄今交屋約一年）以及相關稅、稅費、仲介費等共計107萬5,018元（含仲介費747200元、土地增值稅314881元、房屋稅1333元、履約保證專戶 5604元、地政士服務費6000元）。並應回復系爭房屋原有之裝潢或支付回復原狀之費用約100萬元，上開回復原狀費用至少243萬5,018元，被告據此主張於原告主張有理由之範圍內予以抵銷等詞，資為抗辯，並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於111年10月17日簽訂不動產買賣契約書（原證1，即系爭買賣契約），買賣總價金為1868萬元，約定被告將桃園市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼為桃園市○○區○○○街00巷00號之桃園市○○區○○段000○號之房屋（即系爭房屋）出賣予原告，原告已依約繳付全部價金。
（二）系爭買賣契約約定系爭房屋之氯離子含量應為每立方公尺
0.6公斤以下。
（三）原告於111年12月初於系爭房屋中採樣後送驗，111年12月20日鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室氯離子含量試驗報告出爐（被證1，收件日期為111年12月16日，即第一次氯離子檢驗）。
（四）被告於111年12月9日將系爭房屋與坐落基地移轉過戶予原告，並於111年12月26日將系爭房屋點交予原告。
（五）原告於112年6月7日將系爭房屋之混凝土送至鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室檢驗，112年6月12日鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告出爐（即原證5，即第二次氯離子檢驗）。
（六）原告以原證7律師函向被告主張水泥剝落、鋼筋裸露等瑕疵，該函於112年6月16日送達被告。
四、得心證之理由：
（一）被告需依系爭買賣契約對「氯離子含量過高」情形負瑕疵擔保責任：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。系爭買賣契約第5條第2項約定「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」；同條第3項約定「本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本不動產標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面等三處取樣），賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在民國87年6月25日【含當日】以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準），除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作業。」；同條第6項約定「如買方要求檢測本條三、四項，檢測費用及恢復不動產標的原狀之費用應由買方先行負擔。經檢測後標準值超過前開三、四項約定，並經買方合法解除契約，本案所生相關一切費用（包括但不限於代書費、買方服務費、規費、稅費等）均由賣方負擔。雙方同意檢測報告完成前，買賣標的暫停辦理辦理產權移轉登記作業。買方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，賣方均應依民法負物之瑕疵擔保責任。」（本院卷一第27頁），可見系爭買賣契約明確約定「氯離子含量過高（超標）」一情為買賣契約重要之點、且為賣方（即被告）需依民法物之瑕疵擔保負責之範圍。
2、雖被告辯稱其並未在第一次及第二次氯離子檢驗時均未限制原告採樣範圍、更未要求原告不得破壞原有裝潢來採樣等語，然自兩造於系爭買賣契約第6項之約定「...買方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，賣方均應依民法負物之瑕疵擔保責任」等文字以觀，既然「是否取樣送驗」都不影響被告對於氯離子含量過高的瑕疵擔保責任，連不取樣都不影響了，舉重以明輕，較輕微的「取樣的處所有無受限」更不應對此造成影響。
3、被告又以第一次氯離子檢驗結果出爐後曾詢問原告是否要繼續購買系爭房屋或補償，原告表示不用並旋即給付餘款等情主張原告已完全承認所受領之系爭房屋，且自該次結果出爐時起算，原告早已超過民法第365條第1項「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」之6個月法定期間等語。然物之瑕疵擔保之「承認」，係指民法第356條規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」。系爭房屋有無混凝土氯離子含量超標之瑕疵、若有則其超標數值為何，絕非依目視觀察等通常之檢查所能發見（因此兩造間之系爭買賣契約才會約定需送驗檢測），且雖第一次氯離子檢驗之結果，系爭房屋確有氯離子含量超標的情形，然只是在未拆除現有裝潢前在4處取樣處有兩處分別超標0.0249公斤/每立方公尺、及0.0156公斤/每立方公尺，超標的情形確屬十分輕微，雖原告表示無礙且願繼續履行系爭買賣契約，然至多可由此認定兩造所合意之氯離子含量標準自此由0.6公斤/每立方公尺提高為0.6249公斤/每立方公尺而已，此與本件審理時委託鑑定之鑑定結果（詳後述系爭鑑定）所測得之極為嚴重的高數值斷不能相比，如何能以前揭第一次氯離子檢驗之略微超標結果，遽論原告業已承認系爭房屋超出標準近達2倍的氯離子含量之瑕疵、亦無從以第一次氯離子檢驗結果報告出具之時間開始起算民法第365條第1項之6個月期間，被告之主張自無理由。
（二）就系爭房屋之氯離子含量為何，本院委託社團法人桃園市土木技師公會進行鑑定，鑑定報告書記載鑑定結果為：「（表1-3混凝土氯離子含量試驗結果）2樓平均值為0.7383公斤/每立方公尺、3樓平均值為0.9623公斤/每立方公尺、4樓平均值為1.2563公斤/每立方公尺、R樓平均值為1.1350公斤/每立方公尺」均超過0.6公斤/每立方公尺之標準，採樣之試體混凝土抗壓強度均不符合系爭建物建造時之混凝土設計規定強度，系爭房屋確有水泥剝落、鋼筋外露情形，現況調查發現1、2樓及4樓頂版有多處修補痕跡，修繕時點不可考，但可確定頂版修補痕跡是在現有木作頂版裝修前所修補；對於氯離子超標及可否修復一節，系爭鑑定報告書認為「（1）混凝土氯離子含量過高情形為不可逆。（2）一般可用結構補強之方式改善建築物因混凝土剝落鋼筋鏽蝕所造成之強度不足。
（3）因本鑑定標的物之混凝土氯離子含量超過規定值許多，建議整楝建物樓板進行補強。」（系爭鑑定報告書第6頁），修復費用預估為137萬0560元等情（詳外放之鑑定報告書）。可見系爭房屋確有氯離子含量超標之瑕疵無誤，被告自應就此負瑕疵擔保責任。依系爭鑑定報告書及所附照片，已足證明系爭房屋有水泥剝落及鋼筋外露情形，原告聲請本院至現場履勘，自無調查必要。
（三）原告解除系爭買賣契約為有理由：依上述系爭鑑定報告書內容及所附照片，系爭房屋有多處明顯的水泥剝落、鋼筋外露情形，且氯離子嚴重超標而需「整棟」加以補強，加諸此等嚴重超標之氯離子含量所帶來的影響為不可逆而僅能以補強修繕等情形，足認對於原告之居住安全造成威脅，實無法強令原告居住其內，負擔不定時危害發生之風險，可認已欠缺一般對於房屋所應具有之通常效用，是原告依民法第359條規定請求解除契約，應無顯失公平情事，其自得依法主張解除契約。原告於原證7律師函向被告主張水泥剝落、鋼筋裸露等瑕疵（該函於112年6月16日送達被告）後，以本件起訴書繕本送達被告做為向被告解除系爭買賣契約之意思表示（於112年11月22日送達被告，回證件本院卷一第155頁），可認系爭買賣契約於112年11月22日已合法解除。
（四）被告應給付予原告之數額：
1、按當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文，系爭買賣契約第5條第6項亦約定「...經檢測後標準值超過前開三、四項約定（按：即氯離子含量標準及放射性污染檢測），並經買方合法解除契約，本案所生相關一切費用（包括但不限於代書費、買方服務費、規費、稅費等）均由賣方負擔」。原告解除系爭買賣契約於法有據業如前述，原告已支出之買賣總價金為1868萬元，則原告依民法第259條第1、2款規定，請求被告返還其所支出之買賣價金1868萬元，即屬有據。
2、至原告主張被告應給付之檢測及修繕費用為49萬3800元，所檢附的單據為315000元者為「整棟地板、樓梯及扶手保護板，天花板、電視牆、廚房、浴室、浴缸玻璃等拆除清運，屋外磚牆花園整修無障礙」等項目（單據開立日期112年5月8日，本院卷一第135頁）、93800元者為「水塔管路拆除、馬達臨時配管、臥室水塔、廚房滴水更換」工資與材料（單據開立日期112年6月7日，本院卷一第136頁）、85000元者為「正面、背向修繕鷹架工程」（單據開立日期112年6月14日，本院卷一第137頁），再佐以單據開立的時間點位於系爭房屋點交予原告後、有兩張都位於第二次氯離子檢驗結果出爐前、三張的開立時間都在原告通知被告水泥剝落的瑕疵「前」，可見該等單據應係原告於交屋後裝潢系爭房屋之花費，與系爭買賣契約第5條第6項約定由被告負擔之「『本案』所生相關一切費用」顯係指類同於代書費、規費等「系爭買賣契約訂立及履行」所生費用無關，又顯非檢測氯離子含量之檢測費用，自無從令被告負擔，原告此部分主張為無理由。
3、至被告主張於返還價金同時，原告應為下列給付（同時履行抗辯）並主張抵銷等情，茲分論如下：
（1）原告應將系爭房屋與坐落之土地所有權移轉登記及騰空返還予被告：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，此觀民法第264條第1項規定甚明。
又上開規定於當事人因契約解除而生之相互義務準用之，民法第261條亦有明文。查系爭買賣契約買賣之標的詳如附表，此有系爭買賣契約級該等不動產之謄本在卷可佐（本院卷一第19-57頁），原告給付買賣價金及被告移轉交付附表所示不動產所有權為系爭買賣契約之主給付義務，且互為對待給付，故系爭契約經原告合法解除後，雙方同負回復原狀之義務，揆諸前揭法條規定，被告為原告應將附表所示不動產所有權移轉登記之同時履行抗辯，亦屬有據。另按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責，是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議意旨參照）。原告雖主張被告所負買賣價金1868萬元之給付責任，應自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。惟被告已合法為同時履行抗辯，揆之前揭說明，其遲延責任即溯及免除，則原告請求法定遲延利息，難認有據，自不應准許。
（2）原告應支付相當於租金之使用代價至少36萬元（迄今交屋約一年）：依民法第259條第1款之規定，回復原狀之方法為「由他方所受領之給付物，應返還之」係以原物返還為原則，且民法第259條各款及解除契約之相關規定並未設有應支付「使用代價」之規定（原告受領的是「物」即系爭房屋而非「使用物品」，自無同條第2項規定之適用），系爭買賣契約亦無相關約定，自無從以解除契約之相關規定請求原告給付使用代價；另原告因系爭房屋上揭瑕疵而無法入住使用，故亦無取得「使用收益」系爭房屋之利益，自無從依不當得利相關規定請求原告返回相當租金的「使用代價」。
（3）原告應支付相關稅費、仲介費等共計107萬5,018元:此部分依系爭買賣契約第5條第6項約定，應由被告負擔，被告自無由要求原告給付。
（4）原告應回復系爭房屋原有之裝潢或支付回復原狀之費用約100萬元，上開回復原狀費用至少243萬5,018元：查系爭房屋原有裝潢已遭原告拆除而不能返還，有現場照片為證，然系爭房屋屋齡已有2、30年，該等裝潢又為被告所使用過，除應計算折舊而無法以新品計算外（亦有可能早已超過耐用年限），且被告並未提出相關單據證明該等裝潢之價額，此部分自無足為採。
五、綜上所述，原告依民法第359條前段、系爭買賣契約第5條第3項約定解除契約，並依民法第259條、第179條規定，及系爭買賣契約第5條第6項第2段約定，請求返還原告已付清之買賣總價金1,868萬元，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又被告就原告應負之回復原狀義務，即將附表所示不動產移轉登記及交付予被告，提出同時履行抗辯，亦屬有據，其餘部分亦為無理由，故就此部分為命對待給付之判決如主文第1項所示。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所依附，應予駁回。
七、至原告一再聲請傳喚證人即仲介楊玉真、仲介李佳憲、裝潢負責人陳德財以證明兩造買賣詳細過程及如何約定、交屋前會勘過程、系爭房屋氯離子檢驗過程及被告處理方式、與系爭房屋舊裝潢內是否有修繕痕跡、原告裝潢前後系爭房屋之情形等（本院卷一第283、375頁），被告聲請傳喚其妻潘淑珠及仲介張維勛欲證明被告在交屋前未限制取樣範圍、及第一次氯離子檢驗結果出爐後被告有透過渠等聯繫原告是否要購買、與被告未刻意包覆系爭房屋水泥剝落處等，惟系爭房屋之水泥剝落、鋼筋露出、修繕痕跡等節亦據系爭鑑定報告書鑑定並拍照在案，買賣約定內容亦已有系爭買賣契約、兩造對話紀錄在卷足佐，至於原告裝潢前之房屋情形亦據兩造各自提出照片為證，而「交屋前會勘過程、系爭房屋氯離子檢驗過程及被告處理方式」及被告是否限制採樣範圍、是否刻意包覆等情，或業經本院認定如前、或與本件各請求權成立要件無關，均無調查之必要；原告聲請函詢系爭鑑定之鑑定機關即社團法人桃園市土木技師公會有關系爭鑑定報告所列預估修復費用中之碳纖維貼片單價過低一節（本院卷二第251頁），然原告是以物之瑕疵擔保為依據解除系爭買賣契約而為相關回復原狀之請求，並非主張減少價金或修繕費用，自無調查鑑定結果中碳纖維貼片價格是否過低之必要。本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料或調查證據之聲請，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
書記官 謝喬安附表編號 種類 地號/建號 權利範圍 1 土地 桃園區中平段267地號 152/10000 2 建物 桃園市○○區○○段000○號（門牌號碼：桃園市○○區○○○街00巷00號） 全部 3 建物 桃園市○○區○○段000○號（上揭編號2建物之共有部分） 152/10000