臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第452號原 告 胡美玉訴訟代理人 李國煒律師被 告 鍾杰倫
劉亦修上 一 人訴訟代理人 葉民文律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明如民國112年7月12日民事起訴狀所載（本院中壢簡易庭112年度壢簡字第1294號卷第3頁），嗣於112年11月23日以民事準備狀1變更聲明為：⒈被告應連帶給付原告新臺幣（下同）498萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應連帶給付原告14萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行（本院卷第53頁）。經核原告前揭聲明之變更，係本於兩造間之房屋租賃契約，其請求基礎事實同一，核屬減縮應受判決事項之聲明，是依法應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：門牌號碼桃園市○○區○○路000號7樓之1、7樓之2、7樓之3房屋（下分別稱7樓之1、7樓之2、7樓之3房屋，合稱系爭房屋）為原告所有，被告為轉租系爭房屋以賺取租金價差，竟共同詐欺原告，使原告陷於錯誤，與被告自107年1月1日起陸續簽訂如附表一所示租賃契約（下稱系爭租約）。被告復以房屋所有權人自居，於108年5月1日將系爭房屋轉租予訴外人楊孟堂，賺取如民事準備狀1附表4所示（本院卷第54-56頁）每月8至13萬不等之租金價差，至112年6月止共不法獲取498萬元。被告上開詐欺轉租行為已違反兩造間租賃契約之約定及民法第433條之規定，且侵害原告之意思表示自由權及財產權甚鉅，故被告應負共同侵權行為之責。又被告無法律上原因而受有轉租房租價差之不當利益，爰依民法侵權行為及不當得利之法律關係，請求法院擇一為原告勝訴之判決，併依兩造間租賃契約第12條之約定，請求被告賠償原告於民事及刑事程序之律師費用等語。並聲明：如上開112年11月23日變更後聲明所示。
二、被告部分：㈠被告鍾杰倫略稱：其於107年間向原告承租系爭房屋，係作為
自己經營商家使用，嗣於108年間因身體欠佳，方將系爭房屋使用權讓與被告劉亦修，僅受被告劉亦修之託而協助聯絡原告及擔任租賃契約之連帶保證人，其後均為劉亦修續約及使用系爭房屋，鍾杰倫並未參與上開轉租事宜等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告劉亦修略稱：其自99年間起即以不同承租名義人向原告
承租系爭房屋，復轉租予訴外人富仕酒店有限公司使用（下稱富仕酒店公司），並依富仕酒店公司之股東變更情形而更換轉租承租人為楊孟堂，均經劉亦修通知原告而為原告所知悉，並無違法轉租。又兩造間之租約業經另案調解後合意終止，並無因轉租而致契約無效之情事，原告亦與楊孟堂另簽訂租約，且原告於被告租賃期間，均有取得約定之租金，並未受有任何損害，另原告依定型化契約要求被告給付律師費用亦顯失公平等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張：系爭房屋為原告所有，其與被告自107年1月1日起
陸續簽訂如附表一所示之系爭租約計4份【觀系爭租約第8條均載「乙方（承租人）未經甲方（出租人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部…轉租…」】，而被告於108年5月1日將系爭房屋轉租予訴外人楊孟堂而獲有租金價差等情，業據提出系爭租約4份（壢簡卷7-19頁），及被告與訴外人楊孟棠所簽租約（壢簡卷26-28頁）、被告向楊孟棠收取11張租金支票之收據（壢簡卷25頁）等影本為憑，足信屬實。
㈡原告另主張：被告違約將系爭房屋轉租予楊孟棠，致原告受
有租金價差之損害，故訴請被告連帶賠償等情，業據被告否認，並分別以前詞置辯。查：
1.觀諸兩造所簽之系爭租約形式（壢簡卷7-19頁），可見4份租約之封面與原即已繕打列印之條文格式、內容均相同，是依其外觀可知各該租約均為一般書局或商店即可購得之制式定型化租約，亦即其內條文除手寫部分以外，其餘均係按制式租約之原擬條文所載，是租約內所列條文，若租賃雙方就其是否為雙方訂約之真意有所爭執時，仍應依調查所得事實憑以認定。
2.再者，被告劉亦修所稱：其自99年間起即以不同承租名義人向原告承租系爭房屋，復轉租予訴外人富仕酒店公司使用，並依富仕酒店公司之股東變更情形而更換轉租承租人為楊孟堂，均經劉亦修通知而為原告所知悉，並無違法轉租等情，核與被告劉亦修所提出其與胡美玉間聯繫內容所示之桃園市政府地方稅務局中壢分局函文內容相符（詳參本院卷163頁，該函受文者為胡美玉，內容係通知胡美玉所有之系爭房屋使用情形變更，並略稱該址房屋供富士酒店公司使用等語），亦核與本院依職權查詢富士酒店公司之商工登記資料及歷來異動登記情形相符（參本院卷319頁及個資卷內資料），應認被告前揭所辯，核屬有據。
3.另參酌原告所述「（法官問：承租時，被告有無說承租要做何用途？）原告稱：沒有。只要有正當的用途，我不干涉。（法官問：你去中壢收租時，是否知道系爭房屋現場在做什麼？）原告稱：是KTV ，至於有無給人喝酒，因為是包廂式的，我也不清楚。（法官問：當初知道做KTV使用，有無意見？）原告稱：我沒有意見，在劉亦修之前的房客，也是承租做為KTV 使用，之前的房客有申請八大行業的營業執照。
（法官問：劉亦修有無申請上開營業執照？）原告稱：我不知道，但好像是沿用前手的。」等情（本院卷130-131頁筆錄），益可知原告對於系爭房屋實際上係由何人或何公司使用一情，並不在意、亦不干涉。
4.復按關於「轉租」，民法第443條第1項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」，觀其立法理由略謂「謹按租賃契約者，出租人信任承租人而訂立之契約也，若出租人不信任其人，自不能強使其出租。故非經出租人承諾，不得轉租。但租賃物為房屋者，則以我國習慣多許轉租，故除當事人有反對之約定外，承租人得將其一部轉租於他人，此第一項所由設也。」（詳參該條項之立法理由）。而依前所述，可知在被告承租系爭房屋期間，該址房屋之酒店經營者或股東迭經變更，或承租範圍有所異動，此因涉及相關稅捐之核課對象、範圍或稅率變動，故稅捐機關相關函文均會通知屋主即原告，原告自難諉為不知。原告既知悉被告將系爭房屋提供他人使用、經營之情事、且均未為反對之意思表示，則應認原告主觀上所在意者，僅為被告需按期繳交租金、及不得損壞租賃物等因素，至於被告有無轉租或提供他人使用，原告並無限制之意。是以，核諸前揭民法關於「禁止轉租」約定之立法意旨及保護目的，應認原告主觀上就系爭房屋實無禁止轉租之真意。從而，原告主張兩造有禁止轉租之約定一節，核與本院調查所得之前揭事證不符，尚難憑採。
5.退而言之，縱認兩造有不得轉租之約定，茲查，原告固主張：其因被告轉租而受有租金差額之損害等語，然觀原告所提供予被告之租賃物情形（僅提供系爭房屋本體），與被告提供予第三人之租賃物情形（依卷內資料所示，可知被告所提供者，尚包含營業設備、裝潢、酒店執照等），本有不同，是原告自不得以被告出租之租金金額較高，即主張原告因而受有租金差額之損害（亦即，被告所收之租金差額，難認與原告之損害間具有相當因果關係），併此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法侵權行為、不當得利等法律關係，請求被告連帶給付原告498萬元與律師費用14萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，均屬無據，不應准許。其假執行之聲請，因訴之駁回致失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據，經核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 24 日
民事第二庭 法 官 周玉羣附表一：
編號 租賃期間 （民國） 承租人 連帶保證人 月租金 （新臺幣） 租賃範圍 1 107.01.01至 110.12.30 鍾杰倫 劉亦修 4萬元 7樓之1房屋 7樓之2房屋 2 108.04.11至 110.12.30 鍾杰倫 2萬5000元 7樓之3房屋 3 108.10.01至 111.09.30 劉亦修 鍾杰倫 6萬5000元 7樓之1房屋 7樓之2房屋 7樓之3房屋 4 111.10.01至 121.12.31 劉亦修 4萬5000元 7樓之1房屋 7樓之2房屋 7樓之3房屋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 24 日
書記官 蕭尹吟