臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第484號原 告 林玉勤（即林福榮之承受訴訟人）
林玉娟（即林福榮之承受訴訟人）
林秀杏（即林福榮之承受訴訟人）
林期福林德昌楊光烈楊鳳麟林信道共 同訴訟代理人 王玉珊律師被 告 林世維上列當事人因拆屋還地事件，於民國113年7月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段00000地號土地上如附圖編號Ａ（面積396.94平方公尺）、Ｃ（面積19.03平方公尺）所示之建築物、坐落於同段631-1地號土地上如附圖編號Ｆ（面積420.32平方公尺）、Ｇ（面積32.32平方公尺）所示之建築物、坐落於同段632-3地號土地上如附圖編號Ｊ（面積222.20平方公尺）、Ｌ（面積5.19平方公尺）、Ｍ（面積8.66平方公尺）、Ｏ（面積4.49平方公尺）所示之建築物、如附圖編號Ｎ（面積9.63平方公尺）所示之水池及編號Ｐ（面積1.91平方公尺）所示之花圃、坐落於同段632-4地號土地上如附圖編號Ｒ（面積12.23平方公尺）所示之花圃拆除，並將上開建築物、水池、花圃所占用之土地騰空遷讓返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決所命給付，於原告以新臺幣404萬748元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣1,212萬2,244元為原告預供擔保，得免為假執行。
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止。前開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查林福榮於起訴後，已於民國112年12月23日死亡，其繼承人為林玉勤、林玉娟、林秀杏，有繼承系統表、林福榮戶籍謄本（除戶部分）及林玉勤、林玉娟、林秀杏等3人之戶籍謄本可稽（見本院卷三第279至292頁），渠等已於113年2月6日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第277頁），並無不合，應予准許。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，均不在此限」、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，此為民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條所明定。是查，原告起訴時聲明原為：被告應將坐落於桃園市桃園區蘆興段（下同）631、631-1、631-2、629、629-2、629-3、634、634-2、631-3、644、632、632-2、632-
3、632-4、632-5、614-1、614-2、614-5之一部分等地號土地（下稱系爭承租土地，並以地號分稱各筆土地）上之地上物拆除、水泥設施刨除後，將該等地上物、水泥設施占用之土地及套繪土地回復原狀為無套繪之農地農用狀況返還給原告等人。願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。另經本院至現場勘驗，並由桃園市蘆竹地政事務所繪製113年5月1日蘆地測字第1130005216號複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第359頁）後，原告乃於113年5月23日以民事準備書㈡狀，縮減訴之聲明第一項為：被告應將其無權占用如附圖所示坐落於629-2地號如附圖編號Ａ、Ｃ之建築物、坐落於631-1地號如附圖編號Ｆ、Ｇ之建築物、坐落於632-3地號如附圖編號Ｊ、Ｌ、Ｍ、Ｏ之建築物、如附圖編號Ｎ之水池及編號Ｐ花圃、坐落於632-4地號如附圖編號R之花圃等拆除回復原狀點交給原告（見本院卷第373至375頁，下稱629-2、631-1、632-3及632-4地號為系爭土地，該部分包含於系爭承租土地內；如附圖編號Ａ、Ｃ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、Ｍ、Ｏ、Ｎ、Ｐ、R所示之建築物、花圃、水池等物，則簡稱為系爭地上物）。經核原告前揭聲明之變更，係撤回關於回復土地為無套繪部分之請求而減縮請求之聲明，暨另就請求被告拆屋還地之位置、範圍，依據土地複丈成果圖而為事實上之補充、更正，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠緣原告等人於102年間與被告就系爭承租土地(共計1萬8,069.
35平方公尺，即5,466.4坪)簽署經公證之租約（下稱系爭租約），約定自102年8月1日起每坪租金為新臺幣(下同)45元，自107年8月1日起每坪租金為60元，其餘約定內容及具體租金金額如下：
⒈由林福榮出租其所有631地號土地面積6,051.37平方公尺（現
該土地已分割為631、631-1、631-2等3筆土地），並約定於107年7月以前每月租金8萬2,373元，於107年8月以後每月租金為10萬9,830元，後來並同意被告向後延10個月漲租(即自108年6月開始調漲租金)。
⒉由原告林期福出租其所有629地號土地面積2,908.13平方公尺
（現該土地已分割為629、629-2、629-3等3筆土地），約定於107年7月以前每月租金為3萬9,587元，於107年8月以後每月租金為5萬2,782元，後來並同意被告向後延10個月漲租(即自108年6月開始調漲租金)。
⒊由原告楊鳳麟、楊光烈共同出租其等共有之634地號（現該63
4地號土地已分割為634、634-2地號土地）、644地號等土地面積3,013.58平方公尺，約定107年7月以前每人每月租金各為2萬511元，107年8月以後每人每月租金各為2萬7,348元，後來並同意被告向後延10個月漲租(即自108年6月開始調漲租金)。
⒋由原告林德昌出租其所有632地號土地面積5,106.27平方公尺
（現該土地已分割為632、632-2、632-3、632-4、632-5等5筆土地），約定每月租金為6萬9,507元，106年10月起雙方另議為每月租金為4萬3,957元，並未調整租金。
⒌由原告林信道出租其所有614地號內土地，面積990平方公尺
（現該土地已分割為614-1、614-2、614-5的一部份等3筆土地），約定107年7月以前每月租金為1萬3,500元，107年8月以後每月租金為1萬8,000元，後來並同意承租人向後延10個月漲租(即自108年6月開始調漲租金)。
⒍雙方並約定自102年8月1日起至114年7月31日止為租約租期，
於租期內就租賃土地之地價稅由承租人負擔，另被告應合法使用承租土地，出租人並得終止租約之約定及租期期滿或終止租約後，承租人應負回復原狀、將地上建物拆除恢復農地農用之責任。
㈡原告已合法終止系爭租約：
⒈惟系爭租約訂立後，被告竟積欠原告等人自102年7月起至112
年6月止之租金、地價稅及被告積欠之罰鍰，總金額為1,310萬388元，其中欠租金額總計為1,167萬4,430元，經原告等人催告被告給付，被告雖就積欠租金之金額有所爭執，但被告就所積欠之租金總額已超過二年而有違約情事部分應無爭議，故原告乃依民法租賃之相關規定及系爭租約第10條第4項約定，於112年7月25日寄發112年度辰字第112072402號函（下稱終止函）通知被告終止系爭租約，並於同年月28日送達被告。
⒉又系爭租約第1條第2項、第4條已約定被告須合法使用租賃物
，惟於105年間原告收受桃園市政府公文，認為被告未經申請而違規經營高爾夫球場練習場，違反農業區土地使用分區管制，當時原告並已寄發存證信函催告被告改善，惟至今仍未改善，致原告等人遭罰鍰；後於112年5月，原告等人再度收到桃園市政府函文，表示被告於承租土地非法使用農地，原告等人再於112年7月18日以112年辰字第000000000號存證信函（下稱催告函）催告被告改善，惟被告收函後邀原告等人召開會議，但並不同意改善非法使用，僅同意於6個月後終止租約，原告不得已始以終止函終止系爭租約。
⒊若認原告等人前揭以終止函終止系爭租約之情形不合法，則
被告另已因受強制執行遭扣押相關營業設施致停止營業，應已達系爭租約第9條第2款、第6條第2款、第9條第6款、第8條、第10條第4款等情況，原告亦得終止租約，原告並以本案起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
㈢再系爭租約訂立時原告雖有收受押租金147萬5,936元，惟依
照系爭租約第10條第2項之約定，因係可歸責於被告之事由終止租約，應依該約定作為違約金由原告等人沒收，而不將該押租金扣抵遲繳之租金。況被告自112年7月開始迄今亦未再繼續繳納租金，故系爭押租保證金用以扣抵該部分租金後，已無剩餘，則被告所欠繳之租金仍達二年以上，故原告已於113年6月18日審理期日當庭向被告再度終止兩造間之系爭租約，則系爭租約仍已經生終止之效。
㈣爰依照系爭租約及民法第767條第1項之規定提起本案訴訟等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明所示。
二、被告方面：㈠本案截至112年7月止未付之租金應為591萬6,217元，加計未
付之地價稅金額130萬5,998元，合計為722萬2,215元，但因在107年8月以後每月調漲之租金，雙方當初有口頭協商，因疫情及生意難做，同意不調漲租金，故被告一直以不調漲租金而給付有一、二年。至於積欠租金之情事，至今因疫情關係1個月營業額仍未能給付租金，雙方多次協商給伊一些時間，並無拒絕給付之情事；又伊已將634-3地號土地，於106年8月回復農用並歸還於原告楊鳳麟及楊光烈；而伊受強制執行之情事，係因個人尚未給付稅金，並無停止營業，至今仍在努力經營改變方向；兩造押租保證金147萬6,000元，可扣抵積欠之租金，被告並無違約之情事等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：原告等人分別為系爭承租土地各筆土地之所有權人，而兩造確有於102年間就系爭承租土地簽署經公證之系爭租約，被告並於系爭承租土地上建築包含系爭地上物在內如附圖Ａ至Ｕ所示之建築物、花圃、水池及水泥地，被告並自107年2月起即有短繳或不繳租金之情況，原告於105年間更收受桃園市政府公文，該公文中並表示被告未經申請而違規經營高爾夫球場練習場，違反農業區土地使用分區管制，當時原告並已寄發存證信函催告被告改善，惟至今仍未改善，致原告等人遭罰鍰；後於112年5月，原告等人再度收到桃園市政府函文，表示被告於承租土地非法使用農地，原告乃於112年7月18日寄發催告函予被告，再於112年7月28日送達終止函予被告等情，有系爭租約公證書、系爭租約同意書、原告林德昌與被告間土地租賃同意書、中華郵政蘆竹光明郵局存證號碼000489號存證信函、催告函、終止函、被告中華郵政蘆竹光明郵局存證號碼000209號存證信函、桃園市政府105年8月11日府都行字第10501990521號函、109年5月14日府都行字第10901020331號裁處書、109年11月16日府都行字第10902702361號裁處書、112年5月17日府都行字第1120134570號函、本院113年3月11日勘驗筆錄及照片、坐落於系爭土地上之建物及地上物照片、桃園市蘆竹地政事務所113年5月1日蘆地測字第1130005216號函及複丈成果圖（下稱附圖）、系爭承租土地土地登記謄本等各1份（見本院卷第25至64、107至139、323至335、359至361頁），且為兩造所不爭執，應可信為真實。
四、參酌兩造上開所述，是本案爭點應為：㈠系爭租約是否合法終止？㈡原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭地上物所占用之系爭土地，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約是否合法終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；本條例用辭之定義如左：房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，民法第440條、房屋稅條例第2條第1款定有明文。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項亦定有明文。
⒉經查，本案被告向原告租賃系爭承租土地，依照系爭租約第1
條第2項約定：「標的物：合法申請高爾夫練習場（運動場所）用地之容許相關設施」（見本院卷第27頁），被告亦自承租用該等土地並興建包含高爾夫練習場在內之系爭地上物，係經營高爾夫球場營業用（見本院卷第171頁），且被告所建之系爭地上物中並有坐落於桃園市○○區○○段000○號之建物，該133建號建物所占用之基地而屬系爭承租土地範圍內者即為629-2、631-1、632-3等地號(參本院卷第63頁)，堪認被告於系爭承租土地上所建築者確屬房屋稅條例第2條第1款之房屋，故兩造所成立之系爭租約，即符合民法第440條第3項所定「租用建築房屋之基地」，則被告如有欠繳租金達二年以上，原告即得依法終止系爭租約。
⒊次查，本案原告主張被告自102年7月至112年6月止，已積欠
租金、地價稅及罰鍰達1,310萬388元，其中欠租金額總計為1,167萬4,430元，且租金部分已逾二年未繳，被告就此雖抗辯其至112年7月止所積欠租金及地價稅總額為722萬2,215元，其中租金部分僅積欠591萬6,217元（見本院卷第43頁），且雙方有口頭協商，因疫情及生意難做，原告同意不調漲租金等語。惟被告於言詞辯論亦自認其欠繳之租金總額確已超過二年租金總額（見本院卷第233頁），且被告後續亦無撤銷該自認，故兩造間就所欠租金總額確切之金額雖有所爭執，惟就被告至112年7月止確有遲付租金達二年之租額一事，應堪認定。況不論原告是否有同意不調漲租金，縱僅依系爭租約原訂尚未調漲之每坪租金45元加以計算，而暫不考慮系爭契約所約定將自107年8月1日起調漲成每坪60元部分是否確有依期履行，或原告同意暫不調漲，則以系爭承租土地為5,466.4坪，每月租金即為24萬5,988元(45元×5,466.4)，每年租金為295萬1,856元(24萬5,988元×12)，二年之租金即為590萬3,712元(295萬1,856元×2)，而被告所自承至112年7月止所欠繳之租金額已達591萬6,217元，確已超過此數額。甚者，縱如被告所述，其就632-5地號土地已歸還所有權人即原告林德昌，故扣除該部分租金，就其餘632-2、632-3、632-4地號土地之租金自每月6萬9,509元降為4萬3,957元等情(參本院卷第245頁)為真，則系爭租約租金至少自每月24萬5,988元降為22萬436元，則二年之租金總額即為529萬464元(22萬436元×12×2)，而被告上開所自承欠繳之租金數額仍逾此部分，仍有租金欠繳總額達二年租金之情形。
⒋又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。是查，被告雖又抗辯兩造約定之押租保證金147萬6,000元，可扣抵積欠之租金，被告並無違約之情事等語。原告則主張【除被告前述自認積欠逾二年租金之情事外，依系爭租約第1條第2項、第4條約定被告須合法使用租賃物，但原告卻於105年間收受桃園市政府公文表示認為被告未經申請而違規經營高爾夫球場練習場，違反農業區土地使用分區管制，當時原告並已寄發存證信函催告被告改善，惟至今仍未改善，致原告等人遭罰鍰；後於112年5月，原告等人再度收到桃園市政府函文，表示被告於承租土地非法使用農地等情，有桃園市政府105年8月11日府都行字第10501990521號函、109年5月14日府都行字第10901020331號裁處書、109年11月16日府都行字第10902702361號裁處書、112年5月17日府都行字第1120134570號函等在卷可查（見本院卷第51至61頁），故認被告確有違反系爭租約第1條第2項、第4條之情況，依照系爭租約第10條第2條約定「因重大可歸責於乙方事由，致契約解除或終止，乙方所給付之押租保證金作為違約金由甲方沒收…」之約定，原告自得主張沒收被告所支付之押租保證金，則被告無從再以該押租保證金抵扣租金，並據以主張無違約欠繳租金】等語，惟此為被告所否認。然暫不論「被告除有上開除欠租以外之違約情事存在，原告是否可據以主張沒收系爭押租保證金全額」部分，自112年8月(被告自承欠繳租金額計算至112年7月止)起迄113年5月止，又歷經10個月，但被告復當庭自承因原告已終止租約，且土地也沒有繼續使用，故未再給付租金予原告(參本院卷第411頁)等語，則若以被告上開所主張減價後之每月租金為22萬436元計算，被告至113年5月止復積欠原告10個月共計220萬4,360元之租金未繳，則系爭押租保證金若與此欠繳之10個月租金加以扣抵後，仍有不足，則被告至此仍積欠原告租金總額達二年以上，故原告再於113年6月18日當庭以民事準書三狀再對被告為終止租約之意思表示(參本院卷第389頁)，亦屬合法有據，系爭租約確經原告合法終止在案。
㈡原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭地上物所占用之系
爭土地？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第767條第1項前段、中段及民法第455條分別定有明文。另「因重大可歸責於乙方(即被告)事由，致契約解除或終止，乙方所給付之押租保金作為違約金由甲方(即原告)沒收，且乙方應將地上物合法拆除恢復農地農用…」，亦為系爭租約第10條第2項前段所明定。
⒉是查，系爭租約業經原告合法終止，已如前述，且被告亦於
審理期日中自認其於原告已終止系爭租約後，系爭土地也沒有再繼續使用，惟系爭地上物係因仍在他案強制執行程序中，不敢自行拆除等語（見本院卷第411頁），可知被告明確知悉其無合法使用系爭土地之權利，其所有之系爭地上物係無權占有系爭土地，則原告依上開說明，請求被告應將系爭地上物拆除，並將系爭土地遭系爭地上物占用部分騰空遷讓以回復原狀後返還原告，當屬合法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告已合法終止系爭租約，是其請求被告將坐落於系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭地上物占用之系爭土地騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，茲不逐一論列，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定擔保金如主文第3項所示，並依被告聲請，宣告被告以如主文第3項所示之金額，為原告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
書記官 鄭敏如附圖：（桃園市蘆竹地政事務所繪製113年5月1日蘆地測字第1130005216號複丈成果圖，參本院卷第359頁）