臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第550號原 告 許俊傑
許俊懷共 同訴訟代理人 陳孟彥律師被 告 康廷彰訴訟代理人 劉德壽律師
李致詠律師劉逸旋律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國114年3月7日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明如民國112年9月14日民事起訴狀所載(本院卷第5-6頁)，嗣於113年11月28日以民事綜合辯論意旨狀變更聲明為：⒈被告應將坐落桃園市○○區○○段○○小段(以下均為同段土地，逕以地號稱之)○○○地號土地(下稱系爭土地)上之柏油碎石路面(面積2064平方公尺)刨除後，將上開土地返還予原告。⒉被告應自112年9月1日起至返還系爭土地止，按月給付原告新臺幣(下同)4萬9949元。⒊願供擔保請准宣告假執行(本院卷第271-273頁)。經核原告前揭變更聲明，係依地政機關及現場勘驗結果而更正其請求範圍，核諸前開規定並無不合，亦應准許。
貳、實體部分
一、原告主張略以：其等為系爭土地之共有人，應有部分各1/2，被告前於108年2月28日起向原告承租系爭土地，約定租期15年，第一階段租金為每月4萬9949元，並由被告進行整地規劃，原告則給予半年之免租金期間，兩造即簽立土地租賃契約書(下稱系爭租約)。嗣前開免租金期間屆滿後，被告以整地未完成為由藉故不付租金，經兩造協議後，復簽訂土地租賃契約書附加條款(下稱系爭附加條款)，同意被告得推遲至111年5月1日始依農地規定使用，並應負責養護及管理。
詎前開期限屆至後，被告仍拒付租金，且將系爭土地鋪設柏油地面，未依農地規定而違法使用，顯違反系爭租約之約定。經原告多次催告被告繳納租金，均未獲積極回應，遂於112年7月26日通知被告，以租金未繳納及違反系爭租約第8條第4項之約定為由終止租約。系爭租約既經終止，被告就系爭土地已無合法占有使用權源，爰依系爭租約第7條、民法第767條前段及中段之規定，請求被告將占用系爭土地之柏油地面刨除後，將系爭土地返還予原告，併依民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利。並聲明：如上開113年11月28日變更後聲明所示。
二、被告答辯略以：兩造於簽訂系爭租約時，原告即開立土地使用權同意書，同意被告填土，以利土地充分利用，其後系爭土地陸續出租作為停車場、拍賣會場地等使用，均有徵得原告同意並分取部分租金，顯見兩造並無約定系爭土地僅得作為農用。又被告數度與原告協商並欲繳納租金，惟遭原告拒收，此屬原告收領租金遲延，原告逕自終止租約即非合法。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張：其等為系爭000地號土地之共有人，應有部分各
1/2，被告前於108年2月28日起向原告承租系爭土地，約定租期15年，第一階段租金為每月4萬9949元，並由被告進行整地規劃，原告則給予半年之免租金期間，兩造即簽立土地租賃契約書(即系爭租約)。嗣於前開免租金期間屆滿後之109年2月17日，兩造復協議簽訂系爭附加條款，同意被告得推遲至111年5月1日始開始繳租等情，業據提出系爭租約、系爭附加條款等【實則，系爭租約、附加條款之「甲方」即出租人，除原告2人(父親為許宗欽)外，尚包含訴外人許宗斌(000地號)、許宗寶及賴羿璇(482地號，其中賴羿璇為許文淵之妻)、許宗泰(483地號)等人，亦即由甲方將前揭共4筆土地出租予被告，以上詳參本院卷第23-27頁】在卷為憑，並為被告所不爭執，足信屬實。
㈡原告復主張：被告拒付(遲付)租金，且將系爭土地鋪設柏油
地面，未依農地規定而違法使用，違約又違法，故依法終止租約等節，業據被告否認，並以前詞置辯。茲就兩造之上開爭執，分項說明如下。
㈢關於原告主張以被告拒付(遲付)租金為由而終止租約一節：
1.證人崔如山到庭證稱：我從事地政士工作，我與許宗斌是國小同學，關於000地號土地租約，我參與的部分，是關於系爭附加條款的討論，及後來陪被告去原告父親許宗欽處討論支付租金的事。我與被告、許文淵去找原告父親許宗欽談，只有1次（按：依本院卷第35頁被告存證信函所載，應係於1
11.8.26至原告許俊傑家裡談），當時還有許宗斌、許宗泰在場，當天主要是被告要拿現金補繳之前沒有付的租金，後續的租金則要以支票支付，至於現金數額我不清楚，但原告父親當天沒有收下現金，也沒有收支票，是因為希望等變更為交通用地後再來談租金如何調整，並不是原告父親想終止租約而拒收租金。因當時許家三兄弟(按：許家共有四兄弟，此係指有提告之三兄弟，即許宗欽、許宗斌、許宗泰等3人，另許宗寶則未提告)就表明這塊地他們要自行變更為交通用地，在變更前先不要繳納租金，等變更後再來談租金調整，因為變為交通用地後，租金一定會提高，這塊地(000地號)原來是農地。當天雙方談的情況，並沒有不愉快，當天他們談完之後，我還問他們雙方要不要寫個書面，原告父親說不用，說雙方認識這麼久了等語(本院卷第237-239頁筆錄)。上情，亦核與證人許文淵到庭證述之情節大致相符(本院卷第243頁)，是本院認應屬可信。
2.據上可知，被告於租約期間雖有遲付租金情事，然被告事後業已備妥欠繳之租金及後續租金支票且主動前往原告(父親)處欲補繳前欠及後續租金，而經原告(父親)拒收並表示待系爭土地將來變更為交通用地後再商談租金調整事宜，準此，應認被告已不負租金之給付遲延責任。
3.至原告所稱：已依111.8.18原證六存證信函，以被告欠繳租約違約為由向被告終止租約一節，惟觀諸本院卷33頁原證六內容，係記載「…台端…(111年)5月1日起至今仍未依約支付租金，顯已違反信任原則，得終止契約關係，請予1週內歸還租賃標的，恢復原狀」，然依系爭租約第4條可知被告於簽約同時有交付押租保證金，則依土地法第100條第3款規定，須以押金抵償後所積欠租金仍達2個月以上時出租人始得終止租約（按此為強制規定），是應認原告前開終止租約為不合法，併此敘明。
㈣關於原告主張以被告違法使用系爭土地(農地非農用)為由而
終止租約一節：
1.據證人許文淵到庭證稱略以「當時四筆土地要出租他人，我們五個人(就是000、000、000、000地號土地所有人，許宗欽、許宗斌、許宗泰及許宗寶是四兄弟，我與他們四人是堂兄弟)是想要出租土地，原本是找一位南崁的人，但沒有談成，後來我們就想說乾脆找隔壁的康老闆來承租，這樣我們兄弟可以多一筆收入，所謂隔壁的康老闆就是被告康廷彰，他是做堆高機的，當時被告說他沒有需要用這麼多土地，他說部分要出租給別人，我們兄弟也同意。許宗欽的000地號土地，當初他說要贈與給他兒子(即原告)，說5年之後才可以用這塊土地，出租期間被告有打給許宗欽說他要出租給別人，許宗欽說可以，租金也收了」(P242)、「我們當時要出租給被告，請被告去管理發揮，沒有設定一定要農用」（P244）、「因為當初我們兄弟就是希望這些土地出租給別人利用，我們收租，增加收入，許宗欽也是說希望我們兄弟可以多一些收入」(P244)、「我們地主沒有要求被告要農地農用」(P244-245)。
2.承上，參照系爭租約之第5條第4點前段記載「乙方(指被告)對於標的物應依法令之規定或一般習慣及本契約之約定而使用」(本院卷第24頁)，而租約第10條之「其他特約事項」第3點則記載「租賃期間如遇有政府開立罰單，由乙方負責處理」(第25頁)，則綜合上開相關事證，可知兩造於簽約時即知悉系爭土地為農地，然原告並未限制被告之使用方式，僅約明日後若(違規使用)遭政府裁罰時應由被告自行處理，是按諸民法第148條規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」意旨，被告既係於系爭契約之容許範圍內使用系爭土地，因而遭裁罰，就原告而言，自不得嗣後始以被告違規使用為由而主張終止租約，否則尚與誠信原則有違。
四、綜上所述，原告主張依系爭租約第7條、民法第767條前段、中段，及不當得利等法律關係，請求被告應將系爭000地號土地上之柏油碎石路面刨除並將上開土地返還予原告，及應自112年9月1日起至返還系爭土地止按月給付相當於租金之不當得利等節，均屬無據，應予駁回。又原告假執行之聲請，因訴遭駁回而失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不另逐一論列。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 蕭尹吟