臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第537號原 告 蘇錦淑訴訟代理人 劉楷律師複 代理人 簡大鈞律師被 告 黃美玉（兼黃玉花、黃梅玉承當訴訟人）訴訟代理人 陳昭仁律師
余席文律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告與被告共有之桃園市○○區○○○段000地號土地應予變價分割，所得價金由原告與被告依附表一「起訴時暨判決時之應有部分比例」欄位所示之應有部分比例分配。
二、訴訟費用由原告與被告依附表二「訴訟費用負擔之比例」欄位所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。查：原經原告起訴之土地共有人黃玉花、黃梅玉已於本院審理過程中，將其等於桃園市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分，均移轉予被告黃美玉，有土地登記謄本在卷可佐（本院卷第231頁），可信為真實。另黃玉花、黃梅玉同意由被告黃美玉承當訴訟，有本院辦理民事案件電話查詢紀錄表可佐（本院卷第319頁），原告亦同意由被告黃美玉承當訴訟，有本院辯論筆錄可佐（本院卷第313頁），核與上開規定相符，而生承當訴訟之效力，故黃玉花、黃梅玉即脫離訴訟，由被告黃美玉兼為黃玉花、黃梅玉之承當訴訟人，續行訴訟。
二、又裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束。是當事人主張之分割方案，僅為攻擊防禦方法，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。是以，原告起訴時訴之聲明雖為「兩造共有系爭土地，請准原物分配予原告單獨所有，並由原告以金錢補償被告，或准變價分割，價金依起訴狀附表應有部分比例分配予兩造」（壢司調字第131號卷第8頁），嗣經本院於辯論期日與原告確認分割方案，原告確認系爭土地之分割方案為變價分割等語（本院卷第314頁），核屬補充更正事實上與法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠因系爭土地周邊之鄰近土地，多為原告及其胞兄或開發合作
夥伴所共有，原告現亦辦理周邊桃園市○○區○○○段000○000○000○地號國有土地之交換，原告日後可取得上開土地之所有權，而系爭土地為甲種建築用地，臨路出入口僅有一處、通路狹窄，若以原物分配，勢必產生部分共有人分得之土地，未臨道路，無從指定建築線、興建建物，甚至產生袋地之可能，故若系爭土地之分割方案採取原物分配，不利系爭土地之利用。
㈡另系爭土地上之建物，皆屬鐵皮屋或年久失修之磚瓦豬舍，
已破舊毀敗、無人使用居住，幾無價值，且系爭土地唯一聯外之道路，乃位在原告其餘周邊之土地，原告已向主管機關申請廢除該道路，若採取原物分割方案，系爭土地恐有部分區域將無法面臨道路、未能最大化系爭土地之開發價值，故應採取變價分割之方案，將系爭土地變賣後，依照兩造之應有部分比例，分配價金予兩造，以利土地利用之價值。為此，爰依民法第823條、第824條提起訴訟等語。並聲明：兩造共有之系爭土地應予變價分割，所得價金依兩造如附表一所示之應有部分比例，分配予各共有人。
二、被告則以：㈠因系爭土地之面積共有1678.41平方公尺，且該土地為一般農
業區甲種建築用地，並非實施都市計畫、區域計畫或經內政部指定地區，若有建築房屋之需求，本無必要劃設建築線，且系爭土地本有既成道路聯外通行至桃園市觀音區玉林路一段，原告主張變價分割方案，實有失公允。
㈡系爭土地上坐落被告所有之房屋（即門牌號碼觀音區下庄子2
之1號房屋與祖先公廳之建築物），基於土地與建物利用一體性、尊重土地使用人對於土地情感之聯繫，且系爭土地又無不能原物分割之情形，應採取如附圖（即桃園市中壢地政事務所113年6月26日中地法土字第23800號複丈成果圖）所示之分割方案，即附圖編號188（0）部分（面積55.29平方公尺）為道路，維持由兩造共有、編號188（A）部分（面積
811.56平方公尺）分歸由原告所有，及編號188（B）部分（面積811.56平方公尺）分歸由被告所有，且因兩造所分得系爭土地之面積均為811.56平方公尺，又與既成道路相鄰，縱使日後欲建築房屋，亦無指定建築線之困難，另因系爭土地聯外之道路實為既成道路，而非私人道路，故系爭土地依照上開方案分割後，亦無產生袋地之情形等語。並聲明：兩造共有之土地應以附圖所示之分割方案為原物分割，即附圖編號188（0）部分（面積55.29平方公尺）維持由兩造共有、編號188（A）部分（面積811.56平方公尺）分歸由原告所有，及編號188（B）部分（面積811.56平方公尺）分歸由被告所有。
三、本院之判斷：㈠原告請求分割系爭土地為有理由：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
⒉經查：
⑴兩造為系爭土地之共有人，應有部分比例如附表一所示，有
土地登記謄本在卷可佐（本院卷第231頁），而系爭土地屬非都市土地、一般農業區甲種建築用地，非屬農業發展條例第3條第11款所指之耕地，無農業發展條例第16條所定面積單位之分割限制，亦無農業用地興建農舍辦法、農業發展條例第18條第4項、耕地分割執行要點之適用，且系爭土地亦未領有建築執照等節，有桃園市政府都市發展局112年12月4日桃都開字第1120040385號函、桃園市政府建築管理處112年12月5日桃建照字第1120098778號函、桃園市政府農業局112年12月6日桃農管字第1120043885號函、桃園市中壢地政事務所112年12月5日中地測字第1120020758號函在卷可佐（本院卷第15、21、23、25-26頁），系爭土地既無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，兩造又均未提出事證證明系爭土地之共有人有不分割之期限約定，則揆諸上開規定，原告請求判決分割系爭土地，於法即無不合，自屬有據。
㈡系爭土地適宜之分割方法：
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別有明文規定。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院69年台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。另按定共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。從而，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法，且無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。⒉經查：
⑴依原告提出之空拍圖、現場照片及本院勘驗筆錄所載（112年
度壢司調字第131號卷第38頁、本院卷137-138頁、第143-148頁），系爭土地之形狀較方正，需自桃園市觀音玉林路一段之道路始能進入該土地，而系爭土地上有搭建已遭破壞之紅磚牆、紅磚屋頂（門牌號碼：玉林路一段618巷50號），且有他人養殖豬隻，並擺放桶子、木材搭建之棚架（本院卷第147-148頁現場照片所示）以及另以紅磚搭建之建物，該建物現無人居住，復有搭建兩棟鐵皮屋，惟上開鐵皮屋內部多僅置放雜物，並無居住之情形，其餘部分土地則種植農作物等節。
⑵其次，依附表一所示，系爭土地之共有人目前僅有兩造，確
有以原物分配之可能，然觀諸被告提出如附圖所示之分割方案，即附圖編號188（0）部分（面積55.29平方公尺）為道路，由兩造維持共有、編號188（A）部分（面積811.56平方公尺）分歸由原告所有，而編號188（B）部分（面積811.56平方公尺）則分歸由被告所有，惟被告於本院辯論期日稱系爭土地上之建物，係其祖先起造，由被告繼承，為被告所有等語（本院卷第92-93頁），再對照被告所提出附圖之分割方案及現場照片，無論係分得編號188（A）部分或編號188
（B）部分之共有人，分得之土地上皆會有鐵皮建物或紅磚建物，另上開建物之所有權人若確係被告所有，更將造成原告分得之土地，有他人所有之建物坐落其上，倘原告欲處分或利用該分得部分土地，須先處理現有之地上物、建物，不僅處分、利用皆顯有困難，甚恐需另提起拆屋還地訴訟，徒增原告支出司法訴訟之成本，縱原告將其分得部分之土地予以變賣，亦可能因該部分土地上坐落建物，而降低價格或出售較為不易。是以，被告所提出之方案，實未能兼顧全體共有人之利益及公平性，難認可採。
⑶又若採取「以原物分配予一造，再由受原物分配之一造金錢
補償未受原物分配一造」之分割方案（即民法第824條第2項第1款後段、第3項之情形），以減少單純原物分割所帶來土地過於細分之不利益，而原告起訴時，亦曾提出「原物分配予原告單獨所有，並由原告以金錢補償被告」之方案（112年度壢司調字第131號卷第8頁），然本院於辯論期日已向原告確認其主張之分割方案為「變價分割」（本院卷第314頁），為免法院裁判分割共有物後，對當事人造成非自願之財產上負擔，亦難認該方案為適當之分割方案；至於民法第824條第2項第2款後段之一部原物分割、一部變價分割，因須將系爭土地平均讓兩造分配部分之原物，而誠如前述，系爭土地上有坐落鐵皮建物、紅磚建物，殊難劃分讓兩造皆得以完整運用部分土地，故亦無法依民法第824條第2項第2款後段規定採用一部原物分割、一部變價分割之方案。
⑷系爭土地宜採變價分割之方案：
①若系爭土地採行變價分割之方式，將系爭土地整筆予以變價
，以所得價金分配予全體共有人，藉由市場行情決定系爭土地之不動產價值，應較可發揮系爭土地之最高經濟利用價值，亦可保持系爭土地之完整利用及經濟效用，各共有人亦得藉此充分實現因共有系爭土地所得享有之金錢利益，對兩造均屬有利，且原告亦同意變價分割方案，況將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭土地時，若兩造對系爭土地另有使用規劃或留有特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受後，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭土地，雙方經由拍賣程序取得系爭土地之機會係為均等，對兩造而言，實屬公平。
②其次，誠如前述，系爭土地上確坐落鐵皮建物、紅磚建物，
然上開建物目前均無他人居住，且外觀多有毀壞、年久失修，難論經濟價值甚高，遑論被告皆未提出事證證明上開建物、地上物均有占有系爭土地之法律權源，則上開鐵皮建物、紅磚建物能否繼續占用系爭土地，實非酌定分割方案時之重要考量事項，且誠如前述，倘被告就系爭土地另有使用規劃，亦得依民法第824條第7項之規定行使優先承買權，故採行變價分割方案，亦未過度侵害被告之權利，併予敘明。
③準此，本院斟酌系爭土地之型態及使用情形、法令規定限制
以及兩造之利益等一切情狀後，認系爭土地應予變賣，所得價金應按兩造應有部分比例予以分配（如附表一所示），應屬最妥適之分割方法。
四、綜上所述，審酌系爭土地之使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將系爭土地變價所得價金，依附表一所示比例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、末以，因分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且系爭土地之分割結果，全體共有人均蒙其利，是訴訟費用應由兩造各依附表二「訴訟費用負擔比例欄」所載比例予以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
書記官 陳佩伶附表一：兩造就系爭土地起訴時暨判決時之應有部分比例編號 共有人 起訴時暨判決時應有部分比例 1 蘇錦淑（原告） 二分之一 2 黃美玉（被告） 二分之一 備註 因於本院審理中，黃玉花、黃梅玉之訴訟地位，業經被告黃美玉合法承當訴訟，故該部分之應有部分比例，逕記載被告黃美玉之應有部分比例附表二：訴訟費用分擔之比例編號 當事人 訴訟費用分擔之比例 1 蘇錦淑（原告） 二分之一 2 黃美玉（被告） 二分之一附圖：桃園市中壢地政事務所113年6月26日中地法土字第2380
0號複丈成果圖（本院卷第201頁）編號 面積（平方公尺） 分割後之所有權人 備註 188（0） 55.29 兩造維持共有 道路 188（A） 811.56 原告 188（B） 811.56 被告