臺灣桃園地方法院民事判決113年度簡上字第185號上 訴 人 慈文大樓管理委員會法定代理人 劉秋菊上 訴 人 財團法人佛光淨土文教基金會法定代理人 王重凱共 同訴訟代理人 黃賜珍律師被 上訴人 陳徵侯訴訟代理人 李克欣律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國113年2月19日本院桃園簡易庭112年度桃簡字第661號第一審判決提起上訴，於114年6月18日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原判決主文第一至三項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、上訴人慈文大樓管理委員會(下稱上訴人慈文管委會)之法定代理人原為杜奕葶，嗣於訴訟繫屬中變更為劉秋菊，並經具狀聲明承受訴訟（見簡上卷第171頁），於法核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：㈠伊為坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上慈文大樓(下稱系爭
大樓)之區分所有權人，專有部分為門牌號碼桃園市○○區○○路000號地下1樓房屋(下稱系爭房屋)，系爭大樓外牆為全體區分所有權人共有，而於民國79年3月15日系爭大樓即將興建完成之際，建設公司有統一於系爭大樓外牆製作不鏽鋼招牌鐵架，供各層住戶懸掛招牌，費用由全體住戶分攤，交屋後外牆及交由各層住戶分管使用至今。嗣伊於111年農曆過年期間發現伊分管使用之外牆招牌鐵架，遭上訴人慈文管委會出租予上訴人財團法人佛光淨土文教基金會(下稱上訴人佛光基金會)，並懸掛如附件一所示招牌(高1.33公尺、寬9.36公尺、深0.24公尺)、附件二所示招牌(高4.5公尺、寬1.33公尺、深0.24公尺)、附件三所示招牌(高1.11公尺、寬0.68公尺)各1面(下稱附件一招牌、附件二招牌、附件三招牌，合稱系爭招牌)，已侵害伊對外牆之分管權利，上訴人佛光基金會應拆除系爭招牌，將占用外牆返還全體共有人。上訴人慈文管委會將伊分管之外牆擅自出租予上訴人佛光基金會並收取租金，伊得向上訴人慈文管委會請求自111年3月起至起訴時止共8個月、每月新臺幣(下同)1萬元之不當得利等語。
㈡系爭大樓之住戶均各自在自己外牆劃定使用範圍、懸掛招牌
，對各自占有管領部分互相容忍，對於他共有人使用收益部分均未予干涉，歷有年所，本非不得認有默示分管契約存在，伊亦自系爭大樓興建完成後，即將系爭房屋出租他人使用，並由承租人於外牆懸掛招牌，均無他人表示反對或異議，自無不知此分管契約之存在；且各層住戶於自己樓層懸掛招牌均無繳納費用，亦可認確有默示分管契約之合意，系爭房屋前承租人因有特別活動而需懸掛廣告布條，因而臨時性繳納2,000元，並非上訴人所指懸掛招牌之租金，且在桂河泰式養生館之後之承租人亦未有繳納租金；至79年8月18日之管委會籌備會議記錄也僅有統一招牌格式，可證確實有默示分管契約之存在。
㈢並於原審聲明：(一)上訴人佛光基金會應將系爭招牌拆除，
並將占用之外牆返還原告及其他共有人。(二)上訴人慈文管委會應給付原告8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠系爭大樓外牆及建商設置之廣告鐵架為全體區分所有權人共
有，由上訴人慈文管委會管理，上訴人慈文管委會將外牆出租予上訴人佛光基金會懸掛招牌，並未侵害被上訴人之權益，上訴人慈文管委會向上訴人佛光基金會收取租金，亦非不當得利。又系爭大樓外牆既由上訴人慈文管委會負責管理，而非由被上訴人分管使用，上訴人佛光基金會向上訴人慈文管委會承租外牆懸掛系爭招牌，亦無侵害被上訴人權利。
㈡被上訴人於原審提出建設公司為設置不鏽鋼招牌鐵架所發之7
9年3月15日通知固然有通知區分所有權人繳費，但被上訴人並未提出其有繳費之證明，本無從認定被上訴人確實有出資。又上訴人慈文管委會於79年8月18日籌備會議記錄已有記載懸掛招牌設計時須向管委會連絡以求統一，故上訴人慈文管委會有獲全體區分所有權人授權而管理系爭大樓外牆之廣告招牌，是系爭大樓住戶懸掛招牌本應洽詢上訴人慈文管委會同意後辦理；建設公司78年3月20日給買方之定型化買賣契約，並訂有住戶管理公約，亦約定一樓門廳、玄關為公共設施，於成立管理委員會後由管理委員會接管；另79年8月18日亦已制定慈文大樓管理委員會組織章程及住戶管理公約也已約定私有房屋以外之各部分供公眾使用之空間為公共場所，並於84年6月28日公寓大廈管理條例通過後，在88年12月14日送經桃園縣政府工務局同意報備(下稱系爭88年住戶公約)，110年9月15日區分所有權人會議亦有修訂慈文大樓管委會章程及住戶公約(下稱系爭110年住戶公約)，內容亦大致相同；故依系爭88年、系爭110年住戶公約之約定，以及公寓大廈管理條例之規定，均堪認懸掛系爭招牌之外牆為系爭大樓一樓出入口大廳之外牆屬公共設施，而應由上訴人慈文管委會管理。且被上訴人前將系爭房屋出租予桂河泰式養生館，桂河泰式養生館於94年1月至102年4月間，有繳交每月2,000元之懸掛廣告招牌費用予上訴人慈文管委會，共計8年3月，更可認定懸掛系爭招牌之外牆確實由上訴人慈文管委會館理無訛。則原審判決未審酌及此而認系爭大樓全體共有人有就自有樓層外牆懸掛招牌成立默示分管契約，應有誤認。
㈢並於原審聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本件原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人佛光基金會應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號慈文大樓外牆如附件一、二所示招牌拆除，並將占用之外牆返還被上訴人及全體共有人；上訴人慈文管委會並應給付被上訴人31,467元，及自112年3月4日至清償日止按週年利率5％計算之利息；並駁回被上訴人其餘之訴（原審判決被上訴人敗訴部分【即附件三所示招牌部分】，因未提起上訴而確定）。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決不利上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、被上訴人為系爭大樓區分所有權人，而上訴人佛光基金會有向上訴人慈文管委會承租系爭大樓外牆以懸掛如附件所示招牌等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋謄本、戶外廣告看板租賃契約書3份在卷可參(見訴字卷第19、123至139頁)，是上情本堪認定。
五、被上訴人主張附件一、二所示招牌懸掛之位置應屬系爭大樓默示分管契約中由其所管領使用之區域，而認上訴人慈文管委會出租予上訴人佛光基金會懸掛招牌已侵害其分管權利，而請求上訴人佛光基金會拆除招牌，並請求上訴人慈文管委會返還不當得利乙節，均為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)懸掛如附件一、二所示招牌之外牆應屬公共設施或默示分管契約由被上訴人所管領之部分？(二)被上訴人請求上訴人佛光基金會拆除如附件一、二所示招牌以及請求上訴人慈文管委會返還不當得利，有無理由？經查：
㈠懸掛如附件一、二所示招牌之外牆應屬公共設施部分。
⒈按三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立
性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。公寓大廈管理條例第3條第3至5款定有明文。則依84年6月28日公布之公寓大廈管理條例之規定，除了專有部分以及不屬專有附屬建築物以外，如未經約定供特定區分所有權人使用之部分，均為共用部分。
⒉次按預定買賣不動產標示：…房屋面積包括室內、陽平台、地
下第2層停車場間防空避難室、電梯間、樓梯間、發電機房、清水池、升降機、機械室、地下1層受電室、1樓門廳、玄關、樓梯間及當層電梯間、樓梯間、屋頂電梯間、樓梯間、機房、水箱…等公共設施之分擔合計約…坪。有系爭大樓78年間買賣契約第1條約定有明文。復按本房屋附件之地下2層係防空避難室兼停車場為公共設施，地下1層除台電受電室公共使用外，其餘產權獨立屬地下1層所有權人所有。本房屋1樓空地除公共設施占有部分外，其餘歸1樓所有權人使用及管理，他戶不得占用。本約公共設施、通道、樓梯各戶不得占用或堆置物品，以免妨礙使用及通行。本大樓之消防與安全之維持、公共設施之操作與維護，均屬於大樓全體住戶共同關係事項，其所需費用應由全體住戶公平分攤，甲方(即買方)同意本大樓之公共服務工作於通知交屋日起半年內，委由乙方(即賣方)代為組織管理中心，聘僱服務人員，直接管理。甲方應於交屋時預繳6個月之管理費用；半年後移交各住戶自選之管理委員會接管。系爭大樓78年間買賣契約檢附之住戶管理公約第6條第1、3款、第10條約定有明文(見簡上卷第197至203頁)。查系爭房屋為79年3月16日建築完成，有系爭房屋建物謄本在卷可參(見訴字卷第19頁)，雖係於公寓大廈管理條例公布施行前即已落成，然系爭大樓於出售時，賣方即有與買方約定所買受之範圍除房屋本身以外，包含1樓門廳、玄關等公共設施，並約定公共設施之操作及維護初期由賣方組織之管理中心人員管理，半年後即移交管理委員會接管，可知系爭大樓公共設施之管理維護已約定應由管理委員會負責。
⒊又系爭大樓管理委員會成立後，先於79年8月18日召開管理委
員會籌備會議並制定慈文大樓管理委員會組織章程及住戶管理公約，並於88年12月14日送報備(下稱系爭88年住戶公約)，再於110年9月15日召開區分所有權人會議修改社區規約(下稱系爭110年住戶公約)等情，有79年8月18日管理委員會籌備會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、系爭大樓管理委員會申請報備書、桃園市政府建築管理處113年10月22日桃建寓字第1130088449號函、系爭88年住戶公約、110年9月15日區分所有權人會議記錄、系爭110年住戶公約等件附卷可參(見桃簡卷第71至73頁、簡上卷第121至125、141至143、217至246頁)。而按本大廈之公共設施權益屬於全體住戶，任何住戶或個人，均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用效益之行為。所謂公共場所係指各住戶私有房屋以外之本大廈各部分供公眾使用之空間，凡中庭走道、排水溝、樓梯間、守衛室、地下2樓、頂樓共同使用部分(依建築法規規定)等均屬之。公有設施之維修、更新、保管與監督使用為委員會職責。系爭88年12月18日、系爭110年9月15日章程及住戶公約第24條、第25條、第8條第5款約定有明文(見簡上卷第217至233、239至243頁)；則系爭大樓之系爭88年住戶公約、系爭110年住戶公約亦已就公共設施之範圍已有約定，並約定公共設施由管理委員會負責管理維護。
⒋另按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分
之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈管理條例第8條定有明文。是關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第29條、第30條、第31條規定為之(最高法院91年度台上字第405號民事判決意旨參照)。經查：
⑴系爭招牌係懸掛於系爭大樓1樓出入口外之外牆及騎樓樑柱上
，如附件一至三所示照片所示，並有系爭大樓外牆照片在卷可憑(見簡上卷第101頁)，故非私有房屋之專有部分，且既在公眾可通行及目視可及之外牆及騎樓範圍，依前述公寓大廈管理條例規定、系爭大樓78年間買賣契約檢附之住戶管理公約、系爭88年及系爭110年住戶公約之約定，本足認屬共有部分或公共設施，則該部分之管理維護依前開所述，即應由上訴人慈文管委會負責。且上訴人慈文管委會也有向區分所有權人會議報告，對於使用外牆懸掛招牌之桂河泰式養生館會收取每月2,000元之費用，有系爭大樓94年9月12日區分所有權人會議紀錄附卷可參(見訴字卷第93頁)，與前開實務見解及相關規定相符，已足證上訴人慈文管委會就於外牆懸掛招牌之管理方式為須付費始得使用。
⑵94年9月12日區分所有權人會議主席楊莉那(即釋妙護法師)於
本院證稱：94年9月12日區分所有權人會議紀錄所載「懸掛大型海報」就是要掛招牌，晚上燈亮起來可以看到那一種，就掛在大樓1樓上方的外牆，當時在談的時候主要是紅色橫式看板，後來他們自己加了綠色直式招牌，我不記得是不是同時懸掛，收看板費用是因為用到公共區域，私人的不可能去收，比如1、2樓合庫就是屬於私人的，9、10、11樓就是上訴人佛光基金會的，那次是因為桂河泰式舒壓館自己要求說想要掛招牌，要付費，問可不可以，才會在會議中討論，會議後他們裝上招牌，管理委員會就有跟他們收取費用，在此之前桂河泰式舒壓館掛的是小小的招牌，在地下室入口、騎樓上緣，收租金2,000元是針對招牌而非活動的紅布條，94年9月12日區分所有權人會議紀錄會寫大型海報應該是紀錄人用詞問題，當時在場的人有共識要租的是招牌不是紅布條等語(見簡上卷第149至153頁)；故依證人楊莉那所述，益證被上訴人之系爭房屋承租人，確實為於系爭大樓外牆懸掛招牌，因而向上訴人慈文管委會申請並付費，而非如被上訴人主張僅係需要懸掛活動之紅布條而繳納臨時費用。另參諸證人楊莉那所指證桂河泰式養生館所申請懸掛招牌之位置(即訴字卷第29頁)，即為目前附件一、二所示招牌位置，堪認早在94年間上訴人慈文管委會決定在如附件一、二招牌所示位置之外牆懸掛招牌應需付費。
⑶而上訴人慈文管委會將外牆部分出租予上訴人佛光基金會懸
掛如附件一、二所示招牌使用，有戶外廣告看板租賃契約書3份在卷可參(見訴字卷第123至139頁)，符合前述上訴人慈文管委會就外牆懸掛招牌之管理方式，應無不當。又按凡住戶大會及本會之決議事項，對本社區全體住戶(含租賃人)具有絕對效力，會議記錄經由主席簽署後即送各住戶。系爭88年住戶公約第14條、系爭110年住戶公約第14條約定有明文(見簡上卷第221、241頁)；則被上訴人為系爭大樓之住戶，本應受上訴人慈文管委會所決議之於外牆懸掛招牌等管理事宜拘束。
⒌被上訴人固主張懸掛如附件一、二所示招牌之外牆處，為系爭大樓住戶默示分管契約中應由其管理部分等語。經查：
⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實
際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照)。而被上訴人主張其自系爭大樓興建完成後即將系爭房屋出租他人，並由承租人於外牆懸掛招牌，並無他人表示異議乙節。經查：
①系爭大樓94年9月12日區分所有權人會議紀錄已有記載「B1F
桂河泰式舒壓館，在大樓前面上方懸掛大型海報，該館同意每月繳交2,000元，作為本大樓管理委員會之廣告基金」，另上訴人慈文管委會95年業務報告亦有記載「B1F桂河泰式舒壓收11,088元，另大門前面廣告看板2,000元，總收入13,088元」，有系爭大樓94年9月12日區分所有權人會議紀錄、上訴人慈文管委會95年業務報告附卷可憑(見訴字卷第93、109頁)；且懸掛招牌之位置即如附件一、二所示招牌懸掛之處，已如前述；則被上訴人主張其於附件一、二所示招牌位置懸掛招牌，未曾受反對或干涉乙節，本難認有據。
②雖在桂河泰式養生館之後的承租人即黃子菖、呂瑀嬿於原審
審理時均證稱招牌是使用原先桂河泰式養生館(前手)之招牌，在承租期間僅有繳租金及管理費用，沒有繳納其餘費用，也沒有繳過招牌的費用等語(見桃簡卷第78頁反面至80頁反面)；但依照上訴人整理之區分所有權人(含租客)之整理表(見簡上卷第61至65頁)，被上訴人之系爭房屋於桂河泰式養生館93、94年承租以前，有多年並無他人承租，且證人楊莉那亦證稱桂河泰式養生館原本也只有在地下室入口之騎樓上緣懸掛小小的招牌，為了在懸掛如附件一、所示招牌之外牆懸掛招牌才會向上訴人慈文管委會申請並繳費，可見桂河泰式養生館應係首位使用懸掛如附件一、二所示招牌外牆位置之人，也為此向上訴人慈文管委會確認欲於該部分外牆懸掛招牌必須付費予上訴人慈文管委會，則其後使用該部分外牆位置之人雖未繼續付費，也不能因而認定不須付費為當然。③又參以桂河泰式養生館因懸掛招牌而額外繳納每月2,000元即
包含管理費每月繳納1萬3,088元費用之期間係自94年1月31日至102年4月(102年5月繳納之費用為1萬1,088元)，共計8年3月，有上訴人慈文管委會管理費收入管理表附卷可稽(見簡上卷第299至399頁)，堪認桂河泰式養生館繳納懸掛招牌費用之期間並非短期，益顯被上訴人稱是因臨時活動必要懸掛紅布條而繳納之費用，並非屬實；且桂河泰式養生館未懸掛招牌於外牆而長期繳納費用予上訴人慈文管委會，自足認被上訴人稱其承租人於外牆懸掛招牌，多年來均無他人表示反對或異議，而認有默示分管契約之存在乙節，應非可採。⑵次按數人區分所有之建築物，除該建築物及附屬物之共同部
分外，應得就該建築物區分為若干部分，而各有其專有部分以取得所有權，觀乎民法第799條規定甚明。題示情形，二、三樓建物外牆，與一般區分所有權間之共同壁（樓板），具有雙重或兩面性質者未盡相同，矧從區分所有權間有其相互制約性之特質暨防止共有人間發生使用權爭執之目的言，亦以解為民法第799條所規定之專有部分為當。原審查意見以該外牆非共有，二、三樓所有者可據以行使物上請求權排除侵害，並無不合(司法院81年2月27日（81）廳民一字第02696號《臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第22號參照》)。經查，系爭大樓其餘住戶固亦有於外牆懸掛招牌之情事存在，有系爭大樓照片附卷可參(見簡上卷第99頁)，且上訴人對於其餘懸掛招牌之住戶均未另行繳納費用乙節均無異議。然依前開照片可知，其餘住戶懸掛招牌之位置均在1樓以上住戶之外牆，即各自專有部分之外牆，依前開說明可知，實務上確實亦有認專有部分之外牆亦屬專有部分之意見，上訴人慈文管委會未向其餘在專有部分外牆懸掛招牌之住戶收取費用，尚屬合理；況被上訴人之專有部分在地下1樓，並無與1樓以上住戶同樣有相對應之外牆，自難以其餘住戶在其專有部分之外牆懸掛招牌無庸收取費用，而認其亦得無償於外牆懸掛招牌。
⑶從而，上訴人慈文管委會確實有就懸掛如附件一、二所示招
牌外牆部分向使用人收取費用，而非如被上訴人所稱其懸掛招牌從未有他人反對或異議，則被上訴人主張懸掛如附件一、二所示招牌之外牆為其依默示分管契約所管領之區域，應無理由。
㈡上訴人慈文管委會將如附件一、二所示招牌之外牆位置出租
予上訴人佛光基金會使用，係屬對於系爭大樓公共設施之維護及管理，已如前述，則被上訴人請求上訴人佛光基金會拆除如附件一、二所示招牌，並向上訴人慈文管委會請求返還不當得利，應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人佛光基金會將如附件一、二所示招牌拆除，並將占用之外牆返還被上訴人及全體共有人；並請求上訴人慈文管委會給付被上訴人31,467元，及自112年3月4日至清償日止按週年利率5％計算之利息，均無理由，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 徐培元
法 官 傅思綺
法 官 丁俞尹正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
書記官 張禕行