臺灣桃園地方法院民事裁定113年度司執字第31050號聲明人 即債 務 人 趙曉萍 住○○市○○區○○○○街000巷00號相對人 即債 權 人 傅延森 住○○市○○區○○路00號
送達代收人 林仁全住○○市○里區○○路000號上列聲明異議人即債務人與相對人即債權人傅延森等間拍賣抵押物強制執行事件，就本件點交之拍賣條件聲明異議，本院裁定如下：
主 文聲明異議駁回。
理 由
一、聲明異議意旨略以：本件拍賣標的附表編號1建號945建物一樓停車空間長期出租給附近攤商停車和堆放物品使用；三樓已租給第三人蕭孟華養病居住，懇請鈞長重新審理，爰聲明異議。
二、按查封時，書記官應作成查封筆錄，並載明不動產之實際狀況及使用情形；執行法院為調查不動產之實際狀況，占有情形或其他權利關係，亦得訊問債務人。強制執行法第77條第1項第2款及第77條之1第1項定有明文。又債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。同法第99條第1項前亦有明定。是拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響；強制執行法第99條及第124條所定債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。此觀辦理強制執行事件應行注意事項57條第2款及第7款規定即明。
三、本件相對人即債權人聲請執行聲明人即債務人所有如附表所示之不動產，該拍賣建物據本院現況調查結果係由債務人自行使用，故拍賣條件定為「拍定後點交」，於民國114年1月8日經本院進行第一次拍賣程序，無人應買，債權人亦未到場承受，嗣定於同年月12日進行第二次拍賣程序，惟債務人於同年月8日具狀聲明異議，主張本件拍賣建物一樓及三樓於查封前已出租予第三人使用，核其真意，係對本院所定「點交」之拍賣條件聲明異議，請求變更拍賣條件為「不點交」，核先敘明。惟經查：
㈠本件附表拍賣建物前經本院於113年5月20日至現場查封時，
債務人在場陳稱建物謄本所載一層係地下室，作為停車空間使用，建物二層以上為住家，未出租，由家人居住使用，有查封筆錄在卷可稽，是本件查封建物既經債務人自陳係其與家人自行居住使用，並簽名於查封筆錄，其實際使用情形應屬自住無誤，尚難認有出租之情事。
㈡嗣債務人主張本件拍賣建物一層及三層有出租情事，然並未
提出租賃契約等相關資料為據。按查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，如訂有租約者，執行法院應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約，或未訂有書面租約者，亦應詢問其租賃起迄時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人事後勾串人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交。辦理強制執行事件應行注意事項第41點第2項定有明文。本院遂於114年2月10日命債務人補正承租人姓名、租賃起迄時間、租金若干等資料，債務人於同年2月26日具狀陳稱建物三層出租予蕭孟華，簽訂租約20年，「無償」提供住所養病；建物一層提供給石門山環境保護協會攤商，不定期租約，「無償」提供志工或攤商之後勤地點。查債務人主張建物出租予前開第三人，同時又稱係無償提供，除與法定租賃要件不符外，其前後說詞反覆不一，明顯有違常情。又查第三人蕭孟華為債務人配偶之胞兄，同住之外籍看護亦為債務人配偶所聘僱，依民法第942條規定，受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。而家長與家屬同居一家，就同居之房屋而言，家屬即係基於上開規定所謂特定之從屬關係，受家長指示而得管領該房屋，僅為家長之輔助占有人，是第三人蕭孟華乃屬辦理強制執行事件應行注意事項第57條第7款所定「與債務人共同生活而同居一家受債務人指示而對之有管領力者」，即為強制執行法第99條第1項所指於拍定後得執行點交之債務人。
四、綜上所述，債務人陳報本件查封標的有租賃關係存在，不足採信，本院依執行標的查封時現況調查結果，以憑定拍賣條件為「點交」，依上開規定及說明，並無違誤。債務人意圖以聲明異議拖免執行程序進行，為兼顧債權人及拍定人之權益，本件應無庸變更拍賣條件之記載，準此，債務人主張，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 114 年 3 月 7 日
民事執行處 司法事務官 李曉慧附表：
113年司執字031050號 財產所有人：趙曉萍 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龍潭區 石門 243 9333 10000分之182 備考編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 945 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○○○街000巷00號 停車空間、住宅、水箱、四層樓房鋼筋混凝土造 一層: 43.02 二層: 72.87 三層: 72.87 四層: 50.34 屋頂突出物: 6.35 合計: 245.45 陽台11.93 全部 備考 含共同使用部分 959、965建號之持分，隨同主建物一併查封 2 3418 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○○○街000巷00號 第二層: 11.40 合計: 11.4 全部 備考 未辦建物所有權第一次登記。