臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1401號原 告 陳靜宥 住○○市○○區○○路○段000巷0000訴訟代理人 陳猷然被 告 陳顯炎法定代理人 陳駿騰上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任人或其他利害關係人之聲請，為監護之宣告。又監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人，民法第14條第1項、第1098條第1項定有明文。本件被告於民國113年5月10日經本院宣告為受監護宣告之人，並選定其子陳駿騰為監護人等情，有被告戶籍謄本及本院112年度監宣字第1125號裁定確定證明書為憑（見本院卷第83頁、第101頁），是本件應以陳駿騰為被告之法定代理人，合先敘明。
二、原告主張：原告原為坐落桃園市○鎮區○○○段00000○00000○00000○000000地號土地之共有人（下合稱系爭土地），權利範圍各如附表所載（下合稱系爭應有部分）。原告債權人就原告所有之系爭應有部分聲請強制執行，經本院106年度司執字第99590號強制執行事件受理，後本院民事執行處委由台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台金公司）以107年桃金職字第145號進行拍賣（下稱系爭拍賣程序），嗣由被告拍定（下稱系爭買賣），惟台金公司於拍賣程序中未合法通知系爭土地其餘共有人及地上權人行使優先購買權，上開拍賣程序因違法而無效，被告應負回復原狀之責，將其買受之系爭應有部分返還予原告，爰依民法第179條、第184條、第197條第2項、第213條及第181條規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應將附表所示之土地權利範圍移轉登記予原告。
三、被告則以：被告為系爭土地之共有人，於台金公司三次拍賣流標，進入特別拍賣應買程序時，購得系爭應有部分，被告之應買程序完全合法，原告之請求無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造均為系爭土地共有人，原告之債權人祭祀公業法人桃園縣吳仲立向本院聲請就原告所有系爭應有部分為強制執行，嗣本院囑託台金公司進行系爭拍賣程序，被告於特別變賣程序之減價拍賣標得系爭應有部分，經本院民事執行處發給權利移轉證書等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。
五、本院之判斷：㈠系爭拍賣程序並無違反土地法第34條之1規定而無效之情形：
⒈強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出
賣人，拍定人為買受人（執行法院為代債務人出賣之人）；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之，亦為土地法第34條之1執行要點第13點第9款所明定。依其規定可知，他共有人優先承購之規定，於買受人同為共有人之情形，並無適用。又土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無前述規定適用之餘地。買受人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受另共有人之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權（最高法院107年度台上字第1426號、72年台抗字第94號、83年度台上字第1713號裁判意旨參照）。
⒉查被告於透過系爭拍賣程序標得系爭應有部分時，同為系爭
土地之共有人，為原告所自承（見本院卷93頁），則被告於買受系爭應有部分當時既為系爭土地共有人，揆諸前揭說明，土地法第34條之1第4項有關他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之規定，於系爭買賣自無適用餘地。是以，原告主張台金公司於被告拍定系爭應有部分後，應通知其餘土地共有人行使優先購買權云云，洵非可取。
⒊再土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有
部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故共有人倘違反法律規定將其應有部分賣與他人，他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年度台上字第853號判決意旨參照）。是土地法第34條之1之優先購買權僅具有債權性質，姑不論被告同為系爭土地之共有人，縱被告非系爭土地之共有人，台金公司未將系爭買賣通知其餘共有人，亦僅侵害其餘共有人之優先承購權，該權利非原告所得主張，況其餘共有人於系爭應有部分完成移轉登記後，尚不得請求塗銷該所有權移轉登記，遑論身為出賣人之原告，是原告主張系爭買賣因違反土地法第34條之1規定無效，被告應將系爭應有部分移轉登記予原告等語，實屬無據。
㈡系爭拍賣程序並不因違反土地法第104條規定而當然無效：⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。由上開規定可知，基地所有人未通知地上權人而與第三人訂立買賣契約時，其買賣契約及所有權移轉行為，僅係不得對抗地上權人，亦即地上權人仍得行使優先購買權，並於合法行使優先購買權後，得請求第三人塗銷所有權移轉登記，買受人依同一條件與其訂立買賣契約，非謂出賣人與第三人間之買賣行為當然無效。
⒉原告固主張被告買受系爭應有部分時，如附表編號1、3、4所
示之土地業經訴外人陳賢任、陳接亮、陳辛妹（上開3人均已歿，下稱陳賢任等3人）設有地上權，台金公司於系爭拍賣程序漏未通知陳賢任等3人之繼承人，逕准被告承買系爭應有部分，系爭買賣應屬無效等語。然揆諸上開說明，系爭買賣僅不得對抗具有物權性質之優先購買權人，在地上權人合法行使其優先購買權，並經執行法院撤銷拍定程序前，於兩造間仍屬有效，原告自不得任意主張系爭買賣對其不生效力。是原告主張系爭買賣未通知地上權人而無效，被告應將系爭應有部分移轉登記予原告等語，亦非可採。
六、綜上所述，系爭買賣並無違反土地法第34條之1之情形，且土地法第104條規定僅發生系爭買賣不得對抗地上權人，亦即地上權人仍得行使優先購買權之效力，非謂系爭契約當然無效。原告主張系爭買賣因違反上開規定而無效，並依第179條、第184條、第197條第2項、第213條及第181條規定，請求被告將系爭應有部分移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
書記官 黃忠文附表：
編號 土 地 坐 落 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 桃園市○鎮區○○○段00000地號 145 8/144 2 桃園市○鎮區○○○段00000地號 162 8/144 3 桃園市○鎮區○○○段00000地號 50 8/144 4 桃園市○鎮區○○○段000000地號 211 8/144