臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1648號原 告 蕭硯鴻
蕭勝哲共 同訴訟代理人 高培恒律師被 告 瑞富開發股份有限公司法定代理人 張珈儀訴訟代理人 張新東
高靖棠律師上 一 人複 代理人 袁梓宸律師被 告 林柏承
康桀企業社(即21世紀不動產海華SOGO加盟店)上 一 人法定代理人 彭俊偉訴訟代理人 程堯崎
林柏承上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告瑞富開發股份有限公司應給付原告蕭硯鴻新臺幣1,002,020元，及自民國113年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告瑞富開發股份有限公司應給付原告蕭勝哲新臺幣967,020元，及自民國113年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告瑞富開發股份有限公司負擔64％，原告蕭硯鴻負擔23％，原告蕭勝哲負擔13％。
五、本判決第1項於原告蕭硯鴻以新臺幣334,100元為被告瑞富開發股份有限公司供擔保，得為假執行；但被告瑞富開發股份有限公司如以新臺幣1,002,020元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項於原告蕭勝哲以新臺幣322,340元為被告瑞富開發股份有限公司供擔保，得為假執行；但被告瑞富開發股份有限公司如以新臺幣967,020元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告瑞富開發股份有限公司(下稱瑞富公司)委託被告康桀企
業社(即21世紀不動產海華SOGO加盟店)代為廣告、接洽、銷售門牌號碼「桃園市○○區○○路○段000巷00弄000號」及「桃園市○○區○○路○段000巷00弄000號」等二筆房地（下分稱甲、乙房地），並於網路張貼甲、乙房地銷售公告資訊，被告林柏承則為被告康桀企業社之履行輔助人。原告蕭硯鴻於民國111年年末透過網路聯絡被告林柏承，並由被告林柏承帶領原告蕭硯鴻參觀甲、乙房地。被告林柏承於112年1月1日提供「21世紀不動產買賣議價委託書與要約書」，由原告蕭硯鴻簽章確認並預付訂金新台幣(下同) 10萬元。嗣112年1月17日，原告分別與被告瑞富公司簽訂甲、乙房地之不動產買賣契約書（下分稱甲、乙契約書）。
㈡甲、乙契約書約定買賣價金為2,130萬元，且至遲應於112年5
月1日前點交完畢，賣方若違反應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依買方已付價款萬分之二計算懲罰性違約金與買方。並於其他約定事項特別約定「賣方應於交屋前完成地磚、廚具、衛浴設備、粉光油漆、車位分管協議劃分1個戶外車位，完成後始得交屋」。
㈢另原告二人均與被告瑞富公司於112年1月17日同日簽訂「協
議書」，該協議書約定：「買方如於房屋未完工前撥款，買賣雙方協議，買方貸款利息由賣方負擔並保留100萬元之交屋尾款，由被告康桀企業社保管，於交屋後返還予賣方，如賣方不負責，由100萬金額支付房屋修繕完工費用，賣方不得異議」等語。是甲、乙房地各保留100萬元之交屋尾款由被告康桀企業社暫先保管，待甲、乙房地地磚、衛浴等設備完工，修繕完成後，始由被告康桀企業社將保管之200萬元尾款交付被告瑞富公司。
㈣原告2人已依約履行給付價款義務，分別匯款2,141萬元至履
約保證專戶。於112年5月3日原告亦將被告林柏承、康桀企業社之服務費共40萬元匯入其指定之被告康桀企業社名下玉山銀行中原分行帳戶內。
㈤於112年9月19日由被告林柏承帶領原告進入甲、乙房地內檢
驗房屋，原告發現甲、乙房地內尚有諸多瑕疵，包含紗窗未安裝、3F全室網路線路未完工、浴廁排風機軟管未安裝、6F陽台防蟲罩未安裝等，足以減少物之價值及通常效用，原告均以LINE告知被告林柏承要求修繕。
㈥原告蕭硯鴻之配偶再三以Line催告、通知被告瑞富公司、被
告康桀企業社及被告林柏承等人依據契約履行交屋義務，詎料被告林柏承竟然欲無視協議書特別約定之內容，表示於甲、乙房地瑕疵修繕完成之前要先行將被告康桀企業社保管之200萬元匯款予被告瑞富公司，否則拒絕將「分管同意書」、「房屋鑰匙」交付原告，使原告倍感強迫及壓力。最終被告於112年12月14日才與原告約妥上午10點時間至甲、乙房地所在地會面，被告瑞富公司始於現場簽署並交付「分管同意書」及甲、乙房地鑰匙予原告二人。
㈦嗣因原告蕭硯鴻購買之甲房地之3樓至5樓共5間浴室仍有「壁
磚空心、破損」、「地板空心、破損」等瑕疵須修復，被告瑞富公司持續怠於修繕，為此原告蕭硯鴻另於112年12月21日委託瑋彬工程行進行「廁所牆面，地面磁磚打除，施作磁磚面防水牆貼30×60地貼30×30，塑膠天花板(5間)」工程，支出修繕金額35萬元。原告蕭硯鴻得依民法第359條瑕疵擔保減少價金及民法第179條、第226條第1項、第227條第1項債務不履行之法律關係，擇一請求被告瑞富公司給付減少之價金或損害賠償35萬元。
㈧原告二人均已依買賣契約，遵期付清價款2,130萬元，然被告
瑞富公司卻未能遵期於112年5月1日前履行契約約定之交屋義務，遲至112年12月14日才交付「分管同意書」以及「房屋鑰匙」予原告二人，為此，原告均依甲、乙契約書第10條第1項約定，請求被告瑞富公司應各給付原告二人懲罰性違約金967,020元。
㈨本件原告二人委任被告康桀企業社與被告林柏承二人共同提
供居間、委任等服務，於112年5月3日各支付服務費40萬元，共80萬元整，匯款予被告康桀企業社指定之玉山銀行帳戶內。惟被告康桀企業社與被告林柏承明知甲、乙房地，尚有諸多瑕疵待修繕，被告康桀企業社與被告林柏承竟然無視甲、乙房地各保留100萬元之約定，強求原告同意於甲、乙房地瑕疵修繕完成之前，先行將其所保管甲、乙房地各100萬元之保留款逕匯款予被告瑞富公司，否則拒絕交付分管同意書以及房屋鑰匙等，其已違背誠實及信用之行為，顯係被告康桀企業社與被告林柏承二人違反其對於原告之義務，而為利於原告之相對人即被告瑞富公司之行為。基此，原告二人依民法第571條規定，請求被告康桀企業社與被告林柏承連帶償還原告二人之服務費用各40萬元。
㈩為此，爰依甲、乙契約書第10條、民法第179條、第226條第1
項、第227條第1項、第571條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告瑞富公司應給付原告蕭硯鴻1,317,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.被告瑞富公司應給付原告蕭勝哲967,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.被告康桀企業社與被告林柏承應連帶給付原告蕭硯鴻400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。4.被告康桀企業社與被告林柏承應連帶給付原告蕭勝哲400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。5.願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告部分：㈠瑞富公司則以：
1.兩造間有簽立協議書，並約定延後給付、免除被告瑞富公司延遲責任、原告放棄瑕疵擔保、違約金之請求權，故原告主張瑕疵擔保責任、債務不履行、違約金等，均無理由。且瑞富公司於112年6月30日前已向原告提出給付，包含甲、乙房地、不動產買賣契約書第16條特別約定事項，惟原告不履行協力義務並拒絕受領，並惡意延後驗屋時間，應屬原告可歸責事由致受領遲延，故瑞富公司無給付遲延之情形，原告主張違約金並無理由。瑞富公司已依債之本旨提出給付，甲、乙房地並無瑕疵，甲、乙房地各保留100萬元作為房屋修繕完工費用，如瑞富公司未依約完成，則原告得自該款項中扣抵，惟原告於112年12月11日已同意將全額200萬元撥付給瑞富公司，其同意撥付之行為，亦可證瑞富公司已經將完工且無瑕疵之房屋交付完畢，故原告主張瑕疵擔保責任、債務不履行並無理由。縱有遲延違約金產生，亦應扣除可歸責於原告之受領遲延期間(即推延驗屋之時間)，及扣除合理之維修時間，且原告請求之違約金實有過高，原告亦未舉證任何具體之損害，應依民法第251條之規定酌減違約金等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡林柏承、康桀企業社則以：
林柏承、康桀企業社自始未強迫原告，且原告已同意林柏承、康桀企業社將該200萬元匯予被告瑞富公司，原告應就其主張之事實舉證等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告瑞富公司違約遲延交屋應給付原告各967,020元之違約金，並應給付原告蕭硯鴻35萬元之損害賠償或減少之買賣價金，另被告林柏承、康桀企業社為利於原告之相對人即被告瑞富公司之行為，應償還原告各40萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告分別請求被告瑞富公司給付違約金967,020元，是否有理由？㈡原告蕭硯鴻請求被告瑞富公司給付35萬元，是否有理由?㈢被告康桀企業社與被告林柏承是否應連帶給付原告各400,000元？茲分述如下：
㈠原告分別請求被告瑞富公司給付違約金967,020元，為有理由：
1.甲、乙契約書第9條第8項約定：「買賣標的雙方同意，至遲應於112年5月1日前，點交完畢，違者即視同違約。」並於其他約定事項特別約定第3點「賣方應於交屋前完成地磚、廚具、衛浴設備、粉光油漆、車位分管協議劃分1個戶外車位，完成後始得交屋。」等語。是依甲、乙契約書被告瑞富公司應於112年5月1日前完成地磚、廚具、衛浴設備、粉光油漆、提供車位分管協議等事項，並將甲、乙房地點交予原告。
2.查，被告瑞富公司係於遲至112年12月14日才交付車位之「分管同意書」予原告二人，此有分管同意書2紙在卷可佐（本院卷一第187、189頁），是原告主張被告瑞富公司係於112年12月14日始依甲、乙契約書完成甲、乙房地之點交，應屬有據。
3.至被告瑞富公司辯稱兩造已將交屋期限延長並簽立協議書，原告已明確放棄請求瑕疵擔保、違約金之權利，且112年6月30日前被告瑞富公司已向原告提出給付，點交延誤係因原告不履行協力義務，並惡意延後驗屋時間，故被告瑞富公司無給付遲延之情形等語。查協議書第3點約定：「買方如於房屋完工前撥款，買賣雙方協議買方貸款利息由賣方負擔，並保留100萬之交屋尾款至房屋公司保管，交屋後返還予賣方，如賣方不負責，由100萬金額支付房屋修繕完工費用，賣方不得異議」等語（本院卷一第97頁），證人張建軒就此證稱：協議書約定保留200萬元就是放棄違約金及修補權利等語（本院卷二第129頁）。然依協議書上開文義可知，該協議書僅是約定原告就甲、乙房地得各保留100萬元之買賣價金作為日後房屋修繕之費用，並無原告放棄請求瑕疵擔保、違約金之權利之約定，證人上開所述，顯已誤會協議書之內容，而與文義不符，難以採信，是被告瑞富公司辯稱原告依協議書不得請求違約金、修補費用等語，要無可採。
4.又不論原告是否要求驗屋，或不履行協力義務，然被告瑞富公司均未於112年12月14日前提供車位之分管同意書予原告，或是曾催告原告簽立車位之分管同意書，是難認被告瑞富公司於112年12月14日前已依甲、乙契約書提出符合債之本旨之給付。又何時通知交屋乙節，證人鍾于柏雖證稱略以：被告瑞富公司在112年5月1日通知交屋，後來在112年6月30日要交屋，但原告不同意，有很多瑕疵要改善，原告拿到驗屋報告後有請被告瑞富公司要改善，但被告瑞富公司沒有改善全部等語。依上開證述可知，縱被告瑞富公司有於112年5月1日通知交屋，但甲、乙房地尚有諸多瑕疵未改善，難認係依債之本旨提出給付，原告自無受領之義務，且鍾于柏上開證詞亦無從證明被告瑞富公司於112年12月14日前已有提供協議劃分車位予原告，或催告原告簽立車位之分管同意書等情，是原告主張被告於112年12月14日始依甲、乙契約書點交甲、乙房地，堪認屬實。
5.甲、乙契約書第10條第1項約定：「賣方若違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依買方已付價款萬分之二計算懲罰性違約金與買方…」等語，又甲、乙契約書明定112年5月1日交屋，被告瑞富公司卻遲至112年12月14日始交付車位之分管協議書與原告，自屬違約，依上開第10條第1項之規定，原告自得向被告瑞富公司請求違約金。又甲、乙契約書第10條已明確約定為懲罰性質，其性質自屬懲罰性違約金，而被告瑞富公司遲延點交之時間，係自112年5月2日起至112年12月14日止，再以原告已分別給付之買賣價金2,130萬元計算，原告就遲延點交部分，其各得請求被告瑞富公司給付之違約金為967,020元【計算式：2,130萬元×0.0002×227天=967,020】，是被告瑞富公司應分別給付原告蕭硯鴻、蕭勝哲各967,020元，原告此部分請求，核屬有據，應予准許。
6.被告瑞富公司雖辯稱違約金過高應予酌減等語，然甲、乙契約契約既為原告與被告瑞富公司本於自由意旨所簽訂，其自應受其拘束，其上開違約金之約定並無顯然不公平之情形，基於契約神聖之原則，法院自應就兩造基於自由意思所訂之違約金約定予以尊重。且原告各得請求之違約金數額為967,020，較之買賣價金比例未達5/100，遠低於內政部所頒訂之成屋買賣定型化契約之違約金上限15%，顯難認有何過高情形，是被告瑞富公司此部分所辯，並不可採。㈡原告蕭硯鴻請求被告瑞富公司給付3萬5,000元，有理由：
1.民法第227條第1、2項規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」。按債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任（最高法院111年度台上字第318號民事判決）。
2.查甲房地之3至5樓共5間之浴室地磚及壁磚多處有破損、空心情形，此有達特科技驗屋之驗屋報告在卷可佐（本院卷一第121-167頁），另證人許世雄亦證稱略以：甲房屋我到現場評估時，5間浴室的磁磚有空鼓，我有巡過，我自己有用手敲過等語（本院卷二第68、69頁），又證人許世雄上開證詞業經具結，其應無甘冒偽證之風險而為虛偽陳述之可能，應屬可採，再者，證人許世雄上開所述亦與達特科技驗屋之驗屋報告互核相符，益徵許世雄上開所述與上開驗屋報告之結果，可以採憑。從而，原告蕭硯鴻主張甲房地之3至5樓共5間之浴室地磚及壁磚多處有破損、空心情形，應屬可採。
3.又甲房地3至5樓共5間之浴室地磚及壁磚多處有破損、空心情形，顯見被告未依債之本旨為給付，具有可歸責事由，自應依民法第227條負損害賠償之責。原告蕭硯鴻固主張其因此支出35萬元之修繕費用等語，然就35萬元修繕費用之內容為5間之浴室地磚及壁磚全部打掉重新施作之金額，此有瑋彬工程行之收據可參（本院卷一第191頁），又甲房地3至5樓共5間浴室地磚及壁磚雖多處有破損、空心，然其仍得將個別空心、破損之地磚及壁磚個別更換或修補，並無全部重新施作之必要，且證人許世雄亦證稱：浴室全部敲掉重貼是原告要求的，磁磚空鼓可以單個打掉，原告找我施作的時候，就說要整間重做等語（本院卷二第68-71頁），從而，原告以全部重做之費用35萬元作為其損害賠償之請求，要屬無據。
4.按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。依達特科技驗屋之驗屋報告所示，3樓浴室有1個壁磚空心、2個壁磚破損，4樓主浴室一有1個壁磚破損、2個壁磚空心、1個地磚破損，4樓主浴室二有12個壁磚空心，5樓主浴室一有1個壁磚空心、6個地磚空心，5樓主浴室二有3個壁磚空心等情（本院卷一第125-167頁），原告蕭硯鴻顯然因此受有損害，然不能證明上開損害之數額，本院審酌上開空心、破損之地、壁磚尚不算多數，應以35萬元之10分之1計算原告所受損害之金額，故原告蕭硯鴻請求被告瑞富公司給付3萬5,000元，應屬有據，超過此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告蕭硯鴻另依民法第179條請求返還其減少之價金，然本院已認定原告蕭硯鴻得請求債務不履行之損害賠償，則就返還不當得利部分，本院即無庸再為審酌，附此敘明。
㈢原告分別請求被告康桀企業社與被告林柏承連帶給付原告40
萬元，為無理由：
1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。
2.原告固主張被告康桀企業社與被告林柏承無視甲、乙房地各保留100萬元之約定，強求原告同意於甲、乙房地瑕疵修繕完成之前，先行將其所保管甲、乙房地之各100萬元保留款逕匯款予被告瑞富公司，否則拒絕交付分管同意書以及房屋鑰匙，其已違背誠實及信用之行為等語。就被告康桀企業社、林柏承究否有稱需先將甲、乙房地之保留款各100萬元匯款，始能交付分管同意書以及房屋鑰匙乙節，未見原告提出任何證據供本院審酌，難認已盡舉證之責，本院無從採信。從而，難認被告康桀企業社、林柏承有違反對原告之義務或有違反誠實及信用之方法。是原告分別以此請求被告康桀企業社、林柏承應連帶給付40萬元，要屬無據，應予駁回。
㈣遲延利息：
按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」查本件違約金及損害賠償債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年10月16日送達被告瑞富公司，有本院送達證書附卷可證（本院卷一第239頁），是被告瑞富公司應於113年10月17日起負遲延責任，是原告併請求被告瑞富公司應自113年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條、第226條第1項、第227條第1項之規定，請求：被告瑞富公司給付應原告蕭硯鴻1,002,020元，及自113年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告瑞富公司給付應原告蕭勝哲967,020元，及自113年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。超過此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告、被告瑞富公司陳明願供擔保聲請宣告假執行、免為假執行，經核關於原告勝訴部份，均與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 林冠諭