臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1951號原 告 林清福
林清田林清泉共 同訴訟代理人 陳鼎正律師複 代理人 陳心豪律師被 告 顏豐進訴訟代理人 李承訓律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國115年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造就坐落桃園市○○區○○段00○00地號土地（下分稱44、45號土地，合稱系爭土地）之黃字第58號耕地租約（下稱系爭租約）所生爭議，前經桃園市龍潭區公所耕地租佃委員會調解不成立，移送桃園市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經桃園市政府移送本院審理，有桃園市政府民國113年8月13日府地權字第1130226750號函在卷可稽（本院卷一第7頁），原告提起本件訴訟，於法尚無不合。
二、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」次按民事訴訟法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」
三、本件原告原聲明為：「先位聲明：㈠被告應將坐落如起訴狀附圖（按：非本判決附圖）所示44號土地分割出A部分(橘色區塊)面積1218.73平方公尺土地並辦理所有權移轉登記予原告林清泉。㈡被告應將坐落如起訴狀附圖（按：非本判決附圖）所示44號土地分割出B部分(綠色區塊)面積1218.73平方公尺土地並辦理所有權移轉登記予原告林清田。㈢被告應將坐落如起訴狀附圖（按：非本判決附圖）所示44號土地分割出C部分(黃色區塊)面積1218.73平方公尺土地並辦理所有權移轉登記予原告林清福。備位聲明：被告應將坐落如起訴狀附圖（按：非本判決附圖）所示44號土地分割出A、B、C部分面積3657.44平方公尺土地並辦理所有權移轉登記予原告林清福、林清田、林清泉，應有部分各三分之一。」嗣原告於115年2月13日以書狀變更訴之聲明如後述之聲明所示為（本院卷二第303-304頁），其中就先位聲明及備位聲明之分割如本判決附圖部分，應屬更正事實上陳述，其餘部分為訴之變更、追加，然被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意追加，是原告之變更、追加合於上揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠44、45號土地及桃園市○○區○○段00地號土地（下稱46號土地
）原為訴外人金義友祀及被告所共有，應有部分為各1/2，並均與原告訂立三七五租約。後金義友祀欲出售其應有部分與訴外人薛能霖，遂與原告協議將44號土地面臨福龍路2段向右延伸1106.7坪之土地辦理分割並移轉登記予原告（下稱系爭協議書），其分割範圍如附圖所示之A、B、C部分，46號土地則以現金補償之方式作為終止原告與金義友祀間三七五租約之條件。金義友祀與薛能霖簽訂買賣契約書亦約定以2212.75坪計價，並保留1/3移轉面積予佃農等語。金義友祀與薛能霖簽約後即通知被告，被告旋即主張優先承買權，金義友祀與被告即以相同條件簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）。
㈡然被告並未依系爭買賣契約將44號土地面臨福龍路2段向右延
伸1106.7坪之土地辦理分割並移轉登記予原告，又依三七五減租條例第25條，被告既受讓系爭土地之所有權，系爭協議書對被告亦有效力，被告應受系爭協議書之拘束，原告得直接依系爭協議書向被告請求移轉44號土地；系爭買賣契約既有約定要「保留1/3移轉面積予佃農」等語，可認系爭買賣契約為第三人利益契約，是原告得直接依系爭買賣契約向被告為請求；再者，原告與金義友祀既簽訂系爭協議書，原告即為金義友祀之債權人，被告未依系爭買賣契約將系爭土地之1/3移轉面積予原告，原告自得依民法第242條之規定代位金義友祀行使系爭買賣契約之權利，向被告請求將44號土地如附圖所示之A、B、C部分移轉登記予原告。是原告得直接依系爭協議書、系爭買賣契約請求及代位金義友祀行使系爭買賣契約，並提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：
1.先位訴之聲明：被告應將44號土地，依附圖所示編號A 、B、C 區塊辦理分割，並分別將編號A面積1218.73平方公尺辦理所有權移轉登記予原告林清泉、編號B面積1218.73平方公尺辦理所有權移轉登記予原告林清田、編號C面積1218.73平方公尺土地辦理所有權移轉登記予原告林清福。
2.第一備位訴之聲明：被告應將44號土地分割出如附圖所示之編號A、B、C部分面積合計3656.19平方公尺土地辦理所有權移轉登記予原告3人，應有部分各3分之1。
3.第二備位訴之聲明：①被告應將44號土地辦理所有權移轉登記予原告3人，應有部分各18分之1。
②被告應將45號土地辦理所有權移轉登記予原告3人，應有部分各18分之1。
二、被告則以：金義友祀是44、45號土地之共有人之一，不得將44、45號土地之特定部分分割予原告，亦不得單獨終止三七五租約，系爭協議書分割部分之標的無從確定，應屬無效，且系爭協議書係約定終止系爭租約才分割44、45號土地與原告，又系爭租約迄今尚未終止。系爭買賣契約並非第三人利益契約。再者，三七五減租條例第25條是保障租賃關係之存續，系爭協議書應不得援引上開規定而對被告生效等語，資為抗辯。並聲明：原告先、備位之訴均駁回。
三、本院之判斷：原告主張其得直接依系爭協議書、系爭買賣契約，亦得代位金義友祀向被告主張系爭買賣契約，請求如其聲明所示等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告得否直接依系爭協議書向被告請求如其聲明所示？㈡原告得否直接依系爭買賣契約向被告請求如其聲明所示？㈢原告得否代位金義友祀向被告請求履行系爭買賣契約，並請求如其聲明所示？茲分述如下：
㈠原告得否直接依系爭協議書向被告請求如其聲明所示？
1.系爭協議書約定：出租人金義友祀管理人陳金枋，承租人林清福、林清田、林清泉，有關終止黃字第58號租約雙方協議條件如下，44、45地號土地租佃雙方協議三分之一土地給佃農，終止租約。位置如約略圖.....3.以上為促成金義友祀土地順利出售，承租人等特例此書證明三七五租約終止之條件，待買賣成立後再依法向龍潭區公所申辦租約終止等語，此有系爭協議書在卷可佐（本院卷一第31-35頁）。
2.按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條定有明文。原告固主張金義友祀與原告簽立系爭協議書以終止三七五租約，後金義友祀又將系爭土地之所有權移轉登記與被告，依耕地三七五減租條例第25條之規定，該系爭協議書對被告仍繼續有效，被告應受協議書之拘束等語。然系爭協議書係在終止三七五租約，要與耕地三七五減租條例第25條保障承租人租約存續之情形不同，尚無從依上開規定認被告應受系爭協議書之拘束，是原告主張其得依耕地三七五減租條例第25條及系爭協議書直接請求如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
㈡原告得否直接依系爭買賣契約向被告請求如其聲明所示？
1.金義友祀與薛能霖之買賣契約於其他特約事項約定略以：權利移轉面積以權狀登記為準，買方以2212.75坪計價，過戶完成後，買方保留移轉面積1/3予375租約佃農，以利辦理分割，分割方式以44地號為主等語，此有金義友祀與薛能霖之買賣契約之買賣契約在卷足參（本院卷一第37-57頁）。
2.按第三人利益契約，必當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為給付，而第三人亦因此對於債務人取得直接請求給付之權利者，始足當之。是第三人若未取得直接請求他方給付之權利，即令當事人約定向第三人為一定之給付，亦僅係當事人間之指示給付之約定，尚非民法第二百六十九條所定之第三人利益契約（最高法院100年度台上字第674號判決意旨參照）。準此，倘契約當事人未因契約取得任何得請求契約債務人給付之債權，自無從將其權利歸屬於第三人，自非屬第三人利益契約。
3.原告主張被告係行使優先承買權而得購入系爭土地，且系爭買賣契約亦將金義友祀與薛能霖之買賣契約之買賣契約作為附件，是被告應僅能以與薛能霖之相同買賣條件購買系爭土地，即上開其他特約事項所約定之內容，亦為系爭買賣契約之條件，被告自應受上開其他特約事項之拘束，而系爭買賣契約之其他特約為第三人利益之之條款，原告得依系爭買賣契約之其他特約事項直接向被告為請求，是原告得依系爭買賣契約向被告請求系爭土地之移轉登記等語。
4.查，依上開其他特約事項所約定之內容所示，買方係同意保留系爭土地1/3與佃農，然原告並未因上開其他特約事項取得任何得請求被告給付之債權，自無從將其權利歸屬於原告，揭諸前開說明，上開其他特約事項應非屬第三人利益契約。原告復未提出其他有利證據證明其等得依上開其他特約事項，對於被告取得何種直接請求給付之債權，是原告主張系爭買賣契約為第三人利益契約等語，尚屬無據，是原告不得直接依系爭買賣契約向被告請求如其聲明所示。
㈢原告得否代位金義友祀向被告請求履行系爭買賣契約，並請
求如其聲明所示？
1.原告主張其與金義友祀間有系爭協議書之法律關係存在，原告為金義友祀之債權人，故為保全其債權，自得代位金義友祀依系爭買賣契約向被告為如其聲明之請求等語。
2.按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言（最高法院49年台上字第1274號判例參照）。經查，系爭協議書僅約定之內容已如上述，且系爭協議書之權利義務人為原告及金義友祀，又依系爭協議書約定可知，終止系爭租約與移轉系爭土地1/3間具有給付與對待給付之關係，然系爭租約現仍存續中，此為兩造所不爭執（本院卷二第320頁），又系爭租約現既尚未終止，則難認原告依系爭協議書對金義友祀之債權已處於可行使狀態，即原告尚不得依系爭協議書之約定向金義友祀請求分割系爭土地，從而，原告現仍無從依系爭協議書主張其為金義友祀之債權人，自不得代位金義友祀行使權利，是原告主張其依系爭協議書為金義友祀之債權人，而得代位金義友祀向被告請求如其訴之聲明所示，亦屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭協議書、系爭買賣契約及代位金義友祀行使系爭買賣契約之法律關係，請求如其聲明所示，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 14 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 14 日
書記官 林冠諭