臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1019號原 告 何家瑋訴訟代理人 林穎函被 告 王盈芬
金家齊上二人共同訴訟代理人 陳文正律師上列當事人間請求返還車位事件，本院於民國113年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟玖佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國111年11月購入門牌號碼：桃園市○○區○○路00巷0號1樓建物（下稱系爭房屋下疊），訴外人即前手屋主董建隆僅告知車庫車位屬於住戶使用之共用部分，而面對車庫右手邊之車位（下稱A車位）已由王盈芬所有門牌號碼：桃園市○○區○○路00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋上疊）承租人使用，故原告僅能使用面對車庫左手邊車位（下稱B車位）。惟系爭房屋所屬東森山莊社區約定專用規定（下稱系爭約定專用規定）、建物使用執照圖說、建商原始車位地板標示、建商原始合約，皆有標示每戶指定車位使用的位置，系爭房屋下疊應使用A車位，而非B車位，原告應有A車位之約定專用權，則A車位現為系爭房屋上疊之承租人無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將A車位返還原告等語。
（二）並聲明：被告應返還A車位與原告。
二、被告則以：
（一）被告當時是整棟購入系爭房屋上疊與下疊與2個車位，並無車位分配使用之問題。嗣被告於110年11月將系爭房屋下疊出賣與董建隆，並與董建隆約定系爭房屋下疊使用B車位，原告嗣向董建隆購入系爭房屋下疊，自應受被告與董建隆所定之契約拘束。
（二）況依社區規約，區分所有權人決議通過之約定專用若與房屋買賣契約或分管約定不符者，以房屋買賣契約或分管約定為準。被告當時整棟購入系爭房屋及附隨車位，建商將系爭房屋及A、B車位一併交給被告使用，應可認被告向建商買受系爭房屋時，有關建物所屬車位之部分即有分管使用之協議，嗣後被告與董建隆之房屋買賣契約既然約定系爭房屋下疊使用B車位，原告自不能再為不同之主張等語，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款定有明文。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張其為系爭房屋下疊所有權人，王盈芬為系爭房屋上疊所有權人，A車位現由系爭房屋上疊承租人使用，原告則使用B車位等語，並提出現場照片、不動產買賣契約書、使用執照起造人附表、車位使用執照圖說、建物使用執照圖說及原始合約車位標示圖等件為證（見本院卷第17至52、115至149、261至289頁），且為被告所不爭執，堪可採認。
（二）系爭約定專用規定第1條第2項第2款第1目規定：「一、各房型約定專用部分如下：2.重疊房型：（112年11月19日區權會議修訂通過）2)停車位部分：以原東森國際房屋買賣契約第16頁附件三為依據。＊55巷雙號、及59巷有室內車庫之重疊屋，其靠近電表之車位為下疊戶專用，另一車位則為上疊戶專用。」第3條另規定：「區權會決議通過的約定專用若與房屋買賣契約或分管約定書（分管契約）不符者，以房屋買賣契約或分管約定書（分管契約）為準。」（見本院卷第216頁）其中第3條之規定，乃因系爭房屋社區管委會考量第一手屋主與原始建商簽訂之原始房地買賣契約遺失，且多已轉手，為避免日後因停車位所生之爭端，方於112年9月28日決議通過，並於同年11月19日修訂（見東森社區區分所有權人會議紀錄，本院卷第193至194頁）。按條文文義、體系及約定專用規定增定過程而言，系爭約定專用規定第3條應優先於第1條第2項第2款第1目規定適用，則原告對A車位是否有享約定專用權，應以當事人間之房屋買賣契約或分管約定為準，其未另有約定者，始適用第1條第2項第2款第1目規定。
（三）王盈芬與董建隆間不動產買賣契約書，並無約定車位編號（見本院卷第19頁），惟董建隆到庭結證稱：我跟王盈芬買受系爭房屋下疊時，王盈芬有透過代理人跟房仲說就是用B車位，點交房子時車位有交給我使用，當時車位還有堆放雜物，是旁邊車位的使用人堆放的，點交的時候我還有要求要清理，所以這段我記得很清楚等語（見本院卷第312頁），則王盈芬與董建隆間買賣契約乃約定，董建隆向王盈芬買受者為系爭房屋下疊及B車位，堪可採認。
（四）另董建隆與原告間之不動產買賣契約書，雖亦無約定車位標示（見本院卷第115頁），惟董建隆到庭結證稱，其賣給原告的車位，就是其向王盈芬買受的車位，有於簽約當下在楊梅的中信房屋房仲辦公室告知原告等語，並經本院當庭提示現場照片供其指認屬實（見本院卷第311頁），則原告與董建隆間買賣契約乃約定，原告向董建隆買受者為系爭房屋下疊及B車位，堪可採認。
（五）綜上，無論是王盈芬與董建隆或董建隆與原告間房屋買賣契約，均係約定系爭房屋下疊使用之車位為B車位，並已為點交，依前引系爭約定專用規定第3條約定，系爭社區停車位約定專用權應以買賣契約為準，則原告享有約定專用權者應為B車位而非A車位，其請求被告返還A車位，應無理由，不予准許。
（六）原告固主張依車位與建物使用執照圖說，系爭房屋下疊應使用A車位，而非B車位云云。惟建物使用執照本無私法上拘束力，且關於系爭房屋與A、B車位間約定專用之關係，系爭約定專用規定並有前揭規定，原告應受拘束，是原告此部分主張，為無理由，應予駁回。
（七）原告雖以社區規約就停車位有約定專用權之規定為待證事實，聲請傳喚社區前主委到庭作證，惟本院既已調取社區規約，此部分證據調查之聲請自無必要，應併予駁回。
五、綜上所述，原告行使物上請求權，請求被告返還A車位，為無理由，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費新臺幣7,930元應由原告負擔，爰判決如主文第2項。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 許文齊