臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1160號原 告 李詰翊訴訟代理人 朱駿宏律師被 告 林志成訴訟代理人 黃昆培律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國114年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣173,703元，及自民國113年7月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣173,703元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：原告起訴係聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中，減縮請求之本金為33萬元（本院卷第466、470頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國112年9月3日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路
000號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地、停車位，買賣價金1,820萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。被告於不動產現況說明書第13點「是否曾發生火災」項目勾選否。詎原告於113年1月17日委請他人裝修系爭房屋時，發現系爭房屋廚房之牆面、天花板有曾發生火災之火痕。原告已於113年2月22日以存證信函向被告表示減少價金及請求賠償損害，被告於113年2月26日收受信函後仍置之不理。爰依民法第227條第1項、第231條第1項，請求被告賠償修繕費用249,113元、修繕期間不能使用系爭房屋的租金損失76,477元，及依系爭契約第9條第5項、民法第359條、第179條請求被告賠償交易價值減損100萬元（本件僅一部請求4,410元），以上金額共計33萬元（計算式：修繕費用249,113元＋租金損失76,477元＋交易價值減損4,410元）。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告33萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於107年間購入系爭房屋時，前屋主未告知系爭房屋曾發生火災。被告經原告反應後，有於113年1月委請樂菁工程檢驗有限公司（下稱樂菁公司）進行檢測，檢測結論為系爭房屋屬輕微受損狀況，牆體、樓板、地坪，結構均無異狀、未影響鋼筋混凝土層，足證系爭房屋未受火災影響其交易價值。且原告提出之修繕項目非屬必要，縱須修繕，費用亦應計算折舊，原告亦無租金失等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任。
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第227條第1項、第354條分別定有明文。又依系爭契約第9條第5項「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。
」（本院卷第23頁）。
⒉經查，原告於112年9月3日以1,820萬元向被告購買系爭不
動產，被告有於不動產現況說明書第13點「是否曾發生火災」項目勾選否，有系爭契約在卷為憑（本院卷第19至35頁）。復經本院函詢桃園市政府消防局，系爭房屋於105年12月20日曾發生火災，有桃園市政府消防局火災原因調查鑑定書在卷可參（本院卷第97至148頁）。
⒊依原告提出之照片所示（本院卷第49至67頁），於113年1
月17日系爭房屋之牆面、天花板燻黑，有火災之痕跡存在，可認被告交付予原告之系爭房屋曾發生火災，與不動產現況說明書第13點勾選未發生火災不符，被告顯未依債之本旨為給付，應負不完全給付責任，且系爭房屋曾發生火災而有燻黑之痕跡，自屬有瑕疵，被告亦應負物之瑕疵擔保責任。
㈡原告得請求被告賠償之金額若干？⒈修繕費用：
⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項分別定有明文。該回復原狀之費用，既以必要者為限，如損害賠償之方法係以新品更換舊品，使物之整體價值增加，被害人因而受有利益時，本諸禁止得利之原則，自應從其得請求賠償金額中扣除（最高法院110年度台上字第158號民事判決意旨參照）。
⑵關於房屋內裝潢設備之耐用年數，應屬「固定資產耐用
年數表」第一類「房屋建築及設備」中第二項「房屋附屬設備」之「其他」分類，耐用年數為10年。依行政院頒布「固定資產折舊率表」規定，耐用年數為10年者，依定率遞減法每年折舊千分之206，並以1年為計算單位，採用定率遞減法者，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10。另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。
⑶經查，系爭房屋於105年12月20日發生火災，僅廚房內部
物品、天花板及牆壁裝潢有明顯燒痕，其餘位置只受燻燒及煙燻；廚房抽油煙機本體受熱、變色、變形且電源線緣被覆已燒失，有火災原因調查鑑定書在卷可參（本院卷第99至101、128至147頁）。本院審酌廚房、客廳、走道天花板受煙燻呈現漆黑狀態（本院卷第123、124頁），且廚房抽油煙機電源線被覆已燒失（本院卷第106頁），暨依樂菁公司以儀器檢測廚房配電箱的廚房分路有「電線電阻值過高」之缺失（本院卷第185、186頁），堪信廚房（含餐廳）的電線可能因火災受熱、變形而產生危險，故原告主張有更換廚房及餐廳電線、迴路，及進行公區天花板清潔、噴漆，廚房壁面磁磚更新，應屬必要之費用。
⑷原告主張其支出廚房及餐廳管線更新施工45,150元、廚
房區修繕工程費用203,963元，共計249,113元，有報價單、統一發票等件在卷可參（本院卷第215、231、260、262頁），堪信屬實。惟系爭房屋於105年12月20日發生火災後，被告之前手應有裝潢以遮蔽火痕（兩造不爭執折舊自106年1月1日起算，本院卷第406頁），並於107年4月29日出售系爭房屋予被告，被告再於112年9月3日出售予原告，有內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料在卷可參（本院卷第171頁），則回復原狀應係指回復原告於112年9月3日買受時系爭房屋應有之狀態，故修繕費用之材料費（不含電線）自應計算折舊。
⑸兩造同意不止設計有限公司（下稱不止公司）的報價單
除了搬運項目（含稅費用為12,600元）以外，報價單的金額以材料、工資各二分之一計算（本院卷第406頁）。則材料費用為95,682元【計算式：（總價203,963元－搬運12,600元＝191,363元）÷2＝95,682元，元以下四捨五入】，自106年1月1日算至112年9月3日，已使用6年9月（不足1月以1月計算），材料計算折舊後為20,271元（計算式如附表），加上不用計算折舊之工資、搬運、管線工程後，共計173,703元（計算式：材料20,271元＋工資95,682元＋搬運12,600元＋管線工程45,150元），原告得向被告請求之修繕費用應為173,703元，逾此範圍，為無理由。
⒉租金損失：
⑴原告主張其於修繕期間受有不能使用系爭房屋之租金損
失76,477元，並依民法第227條第1項、第231條第1項請求被告賠償云云。
⑵惟查，原告並未提出其預定出租系爭房屋之證明，亦未
提出原告於修繕期間不能使用系爭房屋之證據，難認原告受有租金損失，故原告請求被告賠償租金損失，為無理由。
⒊交易價值減損：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條分別定有明文。
⑵原告主張系爭房屋曾發生火災致市場價值減損，原告於1
13年1月17日發現瑕疵，並於113年2月22日向被告行使減少價金之權利，被告於113年2月26日收受，有存證信函及回執在卷可參（本院第37至47頁），故原告行使減少價金權利尚未逾民法第365條第1項規定之除斥期間。
⑶本件經囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所鑑定，依
鑑定結論為「發生過火災的瑕疵價值減損金額為『修復費用』249,113元＋『租金補償』76,477元＝325,590元。」（見外放之估價報告書第45頁）。補充鑑定結論為「依大院提供樂菁驗屋檢測報告書所述結構現況受火影響屬輕微受損狀況，檢測牆體、樓板、地坪，結構均無異狀，另參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引：1.污名效果：污名效果產生係基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能性。2.並非所有瑕疵不動產均具有污名價值減損，在評估瑕疵不動產之污名價值減損前，應先分析污名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題之間的因果關係。…經分析本案修復後應無再次復發可能性，污名效果不顯著，無法從污名價值減損點切入作評估，故原報告書中另有考量因修復時而無法使用之租金補償費用」（本院卷第420頁）。
⑷本院審酌依火災原因調查鑑定書記載「經調查本案之起
火戶是桃園區春日路856號3樓，起火處是在856號3樓廚房瓦斯爐左側處。起火原因以炊事不慎引起火災之可能性較大」、「報案時間：105年12月20日11時9分、出勤時間：同日11時9分、到達時間：同日11時17分、控制時間：同日11時25分、撲滅時間：同日11時29分」、「燃燒面積約10平方公尺」（本院卷第103、111頁）及前屋主之配偶羅全鳳於桃園市政府消防局談話時稱：「本次火災原因應該是我煮東西不小心造成火災。」（本院卷第114頁）；暨系爭房屋經樂菁公司檢測後，結論為「使用GPR3D透地雷達檢測牆體、樓板、地坪，結構均無異狀，僅表面泥水砂受火或高溫後呈粉碎塊狀剝離，但僅在淺層2~3公分深度內，未影響鋼筋混凝土層」（本院卷第176頁）。可知105年12月20日發生火災之原因係人為因素所致，並非系爭房屋本身結構或設計不良所致，且火勢於20分鐘內撲滅、燃燒面積不大，系爭房屋受損情形尚非嚴重。且原告已將受損位置重新油漆、剔除磁磚重貼，並更換電線、迴路，應已修復損害，再次發生火災之可能性不大，故本院認為應無污名價值減損。至於修繕費用，本院已准許原告請求且已計算折舊，即不能重複計入交易價值減損。又原告未舉證其受有租金損失，故本院未准許原告請求修繕期間之租金補償，亦不能計入交易價值減損，從而，原告請求交易價值減損，為無理由。
⑸原告雖爭執樂菁公司之檢測報告為被告自行委託樂菁公
司檢驗，檢驗方式未經兩造合意且原告未參與，內容記載與事實不符云云。然查，樂菁公司為訴外人，無證據證明與兩造有利害關係，且樂菁公司係以儀器檢測，其檢測報告有照片及說明，並附上該儀器之免校驗報告或校驗報告，有一定之依據，應可採信。至於原告稱系爭房屋牆面煙燻為黑色，與檢測報告記載「表面一般顏色」不符云云。惟查檢測報告有說明是觀察混凝土的顏色，「若混凝土表面顏色及外觀表現與未受火害者相近或僅煙燻色者評為損壞輕微。」（本院卷第177頁），故檢測報告無不實在情形。
⑹原告另聲請傳喚從事房地產經紀業之證人雒承安，欲證
明系爭房屋受有污名價值減損，惟本件已囑託不動產估價師鑑定，無另傳喚證人之必要。
⒋小結：原告得請求被告賠償之金額為修繕費用173,703元，逾此範圍，為無理由。
四、遲延利息之依據：原告請求被告給付損害賠償，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，依民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條規定，被告自受催告時起，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即113年7月3日（於113年7月2日送達，本院卷第89頁）起，至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依第227條第1項，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲附表折舊時間 金額第1年折舊值 95,682×0.206=19,710第1年折舊後價值 95,682-19,710=75,972第2年折舊值 75,972×0.206=15,650第2年折舊後價值 75,972-15,650=60,322第3年折舊值 60,322×0.206=12,426第3年折舊後價值 60,322-12,426=47,896第4年折舊值 47,896×0.206=9,867第4年折舊後價值 47,896-9,867=38,029第5年折舊值 38,029×0.206=7,834第5年折舊後價值 38,029-7,834=30,195第6年折舊值 30,195×0.206=6,220第6年折舊後價值 30,195-6,220=23,975第7年折舊值 23,975×0.206×(9/12)=3,704第7年折舊後價值 23,975-3,704=20,271以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
書記官 邱淑利