臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第1327號原 告 祭祀公業法人桃園縣邱俊楠法定代理人 邱雲城訴訟代理人 彭成桂律師被 告 翁仁謙訴訟代理人 吳志祥律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，於民國114年10月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖277⑴至⒀所示之地上物拆除，並將如附圖277⑴至⒁所示土地騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國112年5月1日起至返還上開第一項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣6萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔20分之1，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項，於原告以新臺幣278萬9,145元供擔保後，得假執行，但如被告以新臺幣836萬7,436元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、原告於民國112年11月27日提起本案訴訟時，原係聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)6萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應將坐落於後述系爭土地上建物、設施拆除清空後，將上開占用土地回復原狀返還原告。㈢被告應自111年5月30日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按日給付原告3,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行(參調解卷第7至8頁)。後於調解程序中，兩造乃就上開聲明第㈠項部分達成調解，由被告同意給付原告6萬元，並當庭如數交付予原告之法定代理人點收無訛，此有該調解筆錄附本院調解卷第153頁可參。故本案審理之範圍，僅餘上開㈡至㈣項聲明部分，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告在經上開調解及於113年5月7日收受本院裁定補繳裁判費後，即於本案進行審理前之113年5月14日具狀將上開第㈡項聲明變更為「被告應將坐落於後述系爭土地上建物、設施拆除清空後，將上開占用土地回復原狀返還原告等全體所有權人」，有該書狀附本院卷第21頁可參，乃擴張原訴之聲明，核無不合，應予准許，且原告上開之變更係在本案於113年6月4日分由民事普通庭審理前，而被告於原告為上開變更前，亦僅有於調解程序中提出一份閱卷狀、一張願於調解當日給付租金之陳報狀、一份答辯狀一狀、一份出國期間陳報狀(參調解卷第135頁、137頁、149頁至第151頁、第167頁)，兩造未曾實質進行過任何辯論程序，故原告上開變更，實無甚礙被告之攻擊、防禦，更無何不公平而言，故被告於113年5月16日就此部分具狀表示不同意(參本院卷第29頁)，並無理由。後經本院至現場勘驗，並由桃園市中壢地政事務所繪製如後述附圖後，原告乃於114年5月13日、114年9月4日再具狀或當庭以言詞變更訴之聲明㈡部分為被告應將坐落於系爭土地上如附圖277⑴至277⒀所示之地上物拆除，並將系爭土地全部騰空遷讓返還原告及其他全體共有人，此乃係將原訴之聲明請求被告拆除之地上物位置、範圍，依據土地複丈成果圖為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加，另就請求返還之土地範圍擴張為系爭土地全部，揆諸上開規定，亦無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告部分：㈠原告為坐落於桃園市○○區○○段000○000○000○000地號土地(下合稱系爭土地，分稱271、275、277、349地號土地，總計面積為3萬3,583平方公尺)之共有人(權利範圍：應有部分各為300分之30），而被告亦為系爭土地之共有人之一，原告前經系爭土地全體共有人之同意，於109年3月8日與被告簽立土地租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由原告出租系爭土地如租約附件（本院卷第27頁)標示為Ｃ部分（詳細區域經地政機關測量後如後述附圖277⑴至⒁所示部分，面積為1901.69平方公尺）予被告，租期自109年5月1日起至112年4月30日止共計3年，每年租金為6萬元，該租金並於每年1月5日以前(即應於109年1月5日、110年1月5日、111年1月5日分別繳付總計3年之租金)繳付，每次應繳付1年，如被告逾期1個月，即認棄權論，原告即得收回土地。另約定被告未經原告同意不得私自將土地使用權利，全部或一部分出租轉讓他人使用。被告於租用期滿時，除原告同意出租外，被告應於期滿日起30工作日內，將租用地恢復原狀清理遷空交還原告，不得藉詞拖延。如逾期延滯時日交還時，原告得向被告請求違約金，每逾1日以3,000元計算，追償至遷讓交還土地之日止。兩造更就系爭租約未約定原告須繳付押租金。後被告即於系爭土地中之277地號土地上興建或放置如附圖(桃園市中壢政事務114年5月22日中地法土字第18400號複丈成果圖，附本院卷第271頁，下稱附圖)編號277⑴至⒀所示之鐵架、水泥花盆、建物、水塔、半獨立圍牆、大門、後半部獨立圍牆等地上物(下稱系爭地上物)，並加以使用附圖編號277⑴至277⒁所示區域(下稱「被告使用區域」)做為經營餐廳使用。
㈡惟被告與原告簽立系爭租約後，卻未依約履行契約義務，情形如下：
⒈系爭租約早於112年4月30日已因租期屆至而終止，被告本應
於112年5月1日起30工作日內，將系爭土地清理遷空回復原狀返還原告，但被告卻拒不履行。
⒉再系爭土地之租金，本應依約於每年1月5日以前繳納當期租
金，即應於110年1月5日繳納自110年5月1日至111年4月30日止之租金6萬元，惟被告卻未依約繳納，竟以疫情嚴重、餐廳生意不易經營為由，僅願給付依照每期繳納租金比例，計算至110年12月31日止之租金4萬元予原告，而積欠原告該期2萬元租金。
⒊後原告再於111年1月間派員親至被告處，要求被告繳納上開
開積欠之租金2萬元及自111年5月1日起至112年4月30日止之租金6萬元，但被告仍不願意繳納。原告乃於111年2月17日、111年3月21日、112年5月3日分三次以原證二、原證二之
一、原證二之二之存證信函(下稱原告存證信函一、二、三)催告被告繳納，並先後兩次親至被告處所要求被告繳款，然被告仍未予繳納，原告僅得張貼通告在被告處所通知被告履約。
⒋被告在鈞院至系爭土地現場勘驗時已自承「其有委託第三人
楊姓小姐經營餐廳，並按月收取餐廳利潤15％為分紅，沒有另收取租金，但關於水電費部分由楊姓小姐自行負擔」、「另將一層樓之鐵皮屋讓外甥女羅美景經營信服咖啡，有收取水電費每月約5,000元」等語，足認被告有將系爭租約之租賃標的物即系爭土地使用權利轉租或轉讓他人使用之事實。㈢被告應將系爭地上物拆除後，並將系爭土地全部返還原告管理、使用：
⒈依民法第450條第1項之規定，該租賃關係乃於租期屆滿時消
滅，而兩造間之系爭租約業已於112年4月30日屆至，該租賃關係即已消滅。至系爭租約第2條雖有約定被告有優先續租權，是指原告如果還要出租予任何人，就要優先租給被告，並非系爭土地未經政府徵收，而在租約租期屆滿時，就一定要出租給被告，否則系爭租約何須約定租賃期限。而實際上，原告並未就租賃土地再出租予他人之情形，亦無土地經政府徵收之狀況，被告自無從主張優先承租權。況被告因未依約按期給付租金，且已逾1個月，依約即以棄權論，得由原告收回系爭土地，原告並已以存證信函終止該租約在案。另於112年3月17日，原告所召集之出租人會議中，亦已決議不再將系爭土地出租予被告。是被告本應依約於租期屆滿次日起30日內，將系爭土地回復原狀後交還原告，被告迄今卻仍未履行，而原告復為系爭土地共有人之一，自得先位民法第455條規定，備位依民法第767條第1項後段及第821條之規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭地上物後，並將系爭土地全部返還原告及其他全體共有人。
⒉再被告既已有如上之違約情事，則原告另得依系爭租約第7條
之約定及民法第250條之規定，請求被告給付自111年5月30日起至返還土地之日止，按日計算3,000元之違約金。㈣並聲明：
⒈被告應將坐落於系爭土地上如附圖277⑴至277⒀所示之系爭地
上物拆除，並將系爭土地全部騰空遷讓返還原告及其他全體共有人。
⒉被告應自111年5月30日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按日給付原告3,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠系爭租約雖約定由被告承租系爭土地共計4筆，然被告實際上
僅有使用系爭277地號土地上之「被告使用區域」，至271、275地號土地實為畸零地，至於349地號土地則為供公眾通行之道路，故被告並未使用277地號土地以外之其他土地。再原告對於系爭土地僅有300分之60之權利，系爭277地號土地復無分管契約存在，且原告將系爭土地出租，亦未符合民法第820條共有物管理之合法條件，㈡被告係自95年間起即開始承租使用277地號土地上之「被告使
用區域」，目的係為租地建屋用以經營池畔餐廳使用，被告就此並已花費高達千萬元之興建、設置費用。而被告並無轉租系爭土地之情形，實則被告僅係將在系爭土地上所自建房屋之一部分借予被告之姪女使用，而成立房屋之使用借貸契約，被告就此僅收取水電費；另被告係與楊姓女子共同經營餐廳，並無原告所稱將土地轉租或轉讓他人使用之情形。
㈢又被告原非系爭土地共有人，但因當時之出租人表示因被告
非土地共有人，故租金會較共有人承租土地時為高，被告乃耗資取得277地號土地所有權應有部分而成為第五大共有人，並據以向出租人請求降租，但卻被推諉敷衍而不置可否。後至110年間因餐廳於疫情期間幾乎沒有生意，被告經濟困難，故希望原告體諒而重提是否可以因被告為土地共有人為由降低租金之收取，但兩造無法就此達成共識，之後原告即未再來收租，故之後係因原告不願來收租，而非被告拒絕繳納租金。
㈣兩造均不爭執系爭土地之全體共有人均實質同意將系爭土地
出租予被告使用，因此所得之租金並自95年間起，均依照土地各共有人之應有部分比例加以分潤，由此更足認全體共有人已默示同意出租10多年，而為實質出租人，怎可由土地部分共有人即原告以「針對土地共有人以外無權占用土地」之民法第821條之規定，向土地共有人且為土地合法有權占有之承租人即被告主張拆屋還地之理。準此，為符合終止權行使不可分之法理，如欲終止系爭租約，自應得系爭土地全體共有人之同意，且須依民法第263條之規定準用同法第258條之規定，由土地全體共有人向被告為終止租約、不再優先續租之意思表示，始可生終止租約之效果。至關於系爭土地之終止租約、到期不優先續租等均涉及該等法律關係之存否或變動，本不屬於民法第820條第1項管理之範圍，當有民法第819條終止不可分原則之適用，但本案實際情形顯不符合此原則。至原告僅以管理人專斷寄發原告存證信函一、二、三予被告聲明終止租約，後又隨便開會成立決議之方式表示不續租，顯不合於終止權行使不可分之特性。
㈤再原告僅因被告積欠系爭租金1個月，即於111年2月17日寄發
如原證二之存證信函通知被告，表示欲終止系爭租約，此明顯違反土地法第103條第4款及民法第451條第3項之規定，即須欠租2年始能解約之強制規定而當然無效。從而，原告提前以被告欠租為由終止租約並無效。再系爭租約在112年4月30日租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告復未發任何書函表示反對續租，且要消滅此租約，復須系爭土地之全體共有人共同對被告為解約或不優先續租之意思表示始為合法，故自不生終止租約或不續租之效力，系爭租約仍為有效，應屬不定期租賃之狀態。
㈥系爭租約既已為不定期租賃，且依民法第422之1條之規定，
被告本得請求為地上權登記，卻因原告僅為系爭土地之共有人而無法登記，但被告仍應有準地上權之權利，並因被告係租地建物，被告自得主張該租賃期限不受民法第449條所規定20年之限制，應可租至所建房地至不能使用為止。況依系爭租約第2條之約定，在租約期滿時，被告應有優先續租之權利，是原告雖主張系爭租約已期滿，但被告仍有續租並占用租賃物之權利。㈦並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠原告、被告均同為坐落於桃園市○○區○○段000○000○000○000地
號之系爭土地之共有人，原告對4筆土地之權利範圍均為應有部分300分之60，被告就系爭4筆土地之權利範圍依序為應有部分300分之54、30分之2、3000分之1306、1500分之77，此有該土地登記謄本附本院調解卷第39頁至第45頁可參。
㈡原告前於109年3月8日與被告簽立系爭土地租賃契約書，由被
告向原告承租系爭土地所有權所登記之權利範圍，約定租期自109年5月1日起至112年4月30日止共計3年，若政府政策徵收上述土地，租期應立即終止，若無政府徵收情事或租約期滿乙方優先續租；每年租金為6萬元，該租金並應於每年1月5日以前繳付，每次應繳付1年，如被告逾期1個月，即認棄權論，原告即得收回土地。另約定被告未經原告同意不得私自將土地使用權利，全部或一部分出租轉讓他人使用。被告於租用期滿時，除原告同意出租外，被告應於期滿日起30工作日內，將租用地恢復原狀清理遷空交還原告，不得藉詞拖延。如逾期延滯時日交還時，原告得向被告請求違約金，每逾1日以3,000元計算，追償至遷讓交還土地之日止部分，為系爭租約第1、2、3、4、6、7條所明定，此有系爭契約書附本案調解卷第19頁至第21頁可證。
㈢系爭租約簽立後，被告即於系爭土地中之277地號土地上興建
及放置如附圖編號277⑴至⒀所示之鐵架、水泥花盆、建物、水塔、半獨立圍牆、大門、後半部獨立圍牆等系爭地上物加以使用，並經營池畔餐廳，至如附圖編號⒁所示部分亦為被告實際經營餐廳使用之空地部分，有本院之勘驗筆錄、附圖附卷可稽，且為兩造所不爭執。
㈣原告曾就被告應於111年1月5日應繳納之6萬元租金部分，於1
11年2月17日以原告存證信函一，限期催告被告繳納，並通知如未繳付即依系爭租約第4條後段之規定，認被告已棄權論，而得收回土地。原告後再於111年3月21日以原告存證信函二通知因被告未依限繳納租金，故依租約第4條後段之規定收回系爭土地終止租約，並要求被告應於30日內將土地上之建築物全部拆除回復原狀，且應補足至建物拆除回復原狀之日止之租金。嗣原告再於112年5月3日以原告存證信函三通知被告「已以原告存證信函二通知被告，再以原告存證信函三再為通知被告履行約定義務，儘速依約拆除地上物、回復原狀、返還土地及相當租金不當得利」，此有原告存證信函一至三與寄件回執等資料附本院調解卷第25頁、329頁、331頁至第339頁可參。
㈤原告於112年11月27日提起本案訴訟，被告則於113年2月27日
以原告為提存物受取權人，以本院113年度存字第444號提存書，主張提存111年5月1日至113年4月30日止之租金共計12萬元部分，有該提存書附本院卷第33頁至第35頁可參。再被告後與原告就111年1月5日應繳納之租金6萬元部分達成調解，並已於調解庭當庭給付無誤，亦如上述。
四、本院之判斷：參酌兩造上開陳述，可知本案之爭執乃為：㈠系爭租約是否可認定為系爭土地全體共有人出租予被告？如須終止該租約、決定不續租、訴請本案等，是否須全體土地共有人一同為之？㈡系爭租約是否有因被告欠租而經原告於租期屆至前合法終止？㈢被告是否有違法轉租之情事？㈣系爭租約於屆期終止後，是否可認為有不定期租賃契約之情形？㈤被告是否主張可優先續租權？㈥原告請求被告拆屋還地是否有理由？㈦原告請求被告給付違約金部分，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭租約是否可認定為系爭土地全體共有人出租予被告？如
須終止該租約、決定不續租、訴請本案等，是否須全體土地共有人一同為之？⒈按債權與物權為民事財產法上二大重要權利，債權係特定對
特定人得請求為一定給付，故債權存在於特定人間，性質上屬相對權、對人權，而物權為對於特定物得直接支配管領並可排除他人之干涉之權利，故性質上為可對任何第三人主張之權利，應為絕對權、對世權。因此，債權與物權無論在機能上、效力上、特性上均有所不同。是以，債之關係既然是特定人間即債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生效力，故除有法律規定外，不得對債之關係以外之第三人主張之，第三人亦不得對債之關係之當事人主張債權。
⒉是查，系爭土地雖為兩造及其他共有人所共有，然參以系爭
租約，可認關於系爭租約僅由兩造所簽立，別無其他人，則以土地為租賃標的之系爭租賃關係，自僅存在於兩造，故基於上開說明，可主張系爭租約出租人權利及負出租人義務者，自僅有原告一人，而得主張系爭租約承租人權利及負承租人義務者，亦僅有被告一人。故系爭土地雖有多數共有人，然可向被告主張契約是否應解除、終止、續租及向被告請求給付租金者，甚至本於系爭租約出租人地位，訴請本案者，僅有原告一人。故不論原告於訴訟前向被告主張租約終止、不續租及訴請本案後於本案審理中所續為主張或增列契約已屆期終止，而得請求被告拆屋還地及給付違約金部分是否有理由，被告以原告未與其他共有人共同對之為終止租約、不續租之意思表示及訴請本案等由，為其抗辯依據部分，即無理由。
⒊至原告是否如其所主張已取得全體共有人之同意後始將土地
出租予被告一情，及原告向被告收取租金後，是否有如被告所稱將之分給全體共有人，僅能代表全體共有人或並未不同意原告將土地出租予被告一事，但無從如被告所辯可據以認定其餘全體共有人均為系爭租約之實質出租人，其餘共有人同意出租與否部分，如符合民法第820條第1項之規定時，僅生於系爭租約合法有效存續期間內，被告是否可以系爭租約對除原告以外之其他土地共有人主張得合法占用土地之依據而已，要無影響該租約僅存在於兩造間之債之相對特性。
⒋按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。
次按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍(最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨參照)。是查，原告將共有土地出租予被告，即屬上開法條所稱對共有物之管理行為，如該出租行為未經全體共有人以分管契約方式加以約定，或未符合「共有人過半數及其應有部分合計過半數」之同意，或未有「共有人應有部分合計逾3分之2者」之同意，該出租之管理行為即非屬適法，共有土地之其他共有人自得執以認不受該出租行為之拘束。至被告雖亦為共有土地之共有人之一，然其本身即為該出租行為之承租人，並與原告簽立系爭租約，則被告自不得再以土地共有人之身分主張「該出租行為並非適法」或認「原告不得單獨以出租人之地位主張出租人權利」，附此敘明。㈡系爭租約是否有因被告欠租而經原告於租期屆至前合法終止
？⒈參以系爭租約之第1條係約定「甲方(即原告)所有不動產土地
坐落中壢市○○段000○000○000○000地號溜地目等4筆土地，乙方(即被告欲租用甲方就所有權所登記之權利範圍)」，而原告並就此於本案審理中表示原告係將系爭土地之特定區域即如附件（參本院卷第27頁編號Ｃ所示被告經營之餐廳及停車場區域[須經測量] ）出租予被告等語（參本院卷第121頁），而後經地政機關就原告於勘驗期日當場確認被告實際占用區域即如附圖編號277⑴至277⒁所示之「被告使用區域」，而等該區域與附件所示Ｃ區域所在位置復大致相符，原告於審理中亦再次主張出租範圍Ｃ區域部分即指附圖標示地上物及空地之全部部分（參本院卷第227頁），被告就原告該等主張亦不爭執，復表示系爭租約雖約定由被告承租系爭土地共計4筆，然被告實際上僅有使用系爭277地號土地之部分區域，至271、275地號土地實為畸零地，而349地號土地則為供公眾通行之道路，故被告並未使用該等土地等語(參本院卷第121頁)，故應認兩造就系爭租約所約定租賃範圍且被告實際有使用占有者僅有「被告使用區域」部分，合先敘明。⒉經查，參以證人即自110年上半年起擔任原告總幹事之邱煥煌
到庭所證述「(就上開租約之租金部分，兩造約定如何收取？實際上如何收取？)主任委員說，時間到我們就是去被告餐廳那裡收租金，是兩造約定好收租的方式，實際上我們就是去餐廳收。我收的第一次租金時間是在111年的上半年度，詳細時間我不記得，但當時被告就沒有繳交，這次就是去餐廳收，這次去收是收111年度的」等語(參本院卷第286頁)，可認系爭租金債務係約定為往取債務，而非赴償債務，即兩造係約定由出租人即原告親赴被告處收取租金，此亦為原告所不爭執(參本院卷第277頁)。被告就此則表示因兩造協議降租一事不成，原告即未再親自至被告處收取111年5月1日應繳付之租金6萬元，故被告就此並無違約之情事。然就此，證人邱煥煌已證稱：「我收的第一次租金時間是在111年的上半年度，詳細時間我不記得，但當時被告就沒有繳交，這次就是去餐廳收，這次去收是收111年度的，我們的租金是前收。被告當時說是疫情及種種原因無法繳出，當時被告有談過降租的事情，但原告沒有同意。除了這次之外，我有再去兩次，有在111年、112年再各去一次，111年去的時候還是催收同一筆租金，112年去的時候也是在催收111年的租金，這兩次去都沒拿到租金，也都是去餐廳催收，也是我與主任委員一起去的，這兩次被告就說希望擴大租賃範圍，我們說原來的租金都無法繳納，無法再與被告談」、「我們催收不到就會寫存證信函給被告。我們一共發了三次，有一次還貼在他的大門口上」等語（參本院卷第286、287頁），與被告上開所述不符，惟證人既為原告之總幹事，其所為之證詞易有臨訟維護原告之虞，是原告究竟有無依約至被告處請求給付租金後，被告始拒絕繳付部分，即有可疑。⒊但按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時，為土地法第103條所明定。是查，被告主張其在與原告簽立系爭租約前，即早於95年間與訴外人邱坤滉簽立租約，在系爭277地上填土興建建物而經營餐廳，後至109年間才與原告簽立系爭租約等情，此亦為原告未為爭執，可信為真實。是可認兩造在簽約時，被告即已在277地號土地上興建建物，故應認系爭租約之性質確為租地建屋之契約，如出租人要在租期屆滿前終止租約，自受上開土地法規定之限制。至雖本於契約自由，契約當事人可自行訂立租賃內容，然若租約內容有違上開土地法最低度保障承租人之規定時，應認為無效。故查，系爭租約第4條係約定「土地租金於每年1月5日以前繳付，每次應給付1個年。如逾期1個月，既認棄權論，由甲方收回土地」，已如上述。故依此約定，承租人即被告只要未依約繳納1年之租金，且逾期超過1個月時，原告即得依約終止租約，收回租賃土地，此等約定顯與上開土地法規定須積欠租金額達2年以上時，始得期前終止租約之規定不合，有違土地法最低度保障承租人權益之目的，故應認上開租約就此部分之約定為無效。準此，如原告要於租期屆滿前提前終止租約，即須有上開土地法第103條所規定之情形時，始得為之。
⒋故縱認原告確有如證人邱煥煌所證述依約至被告處收取租金
，但被告拒絕繳付之情形；然依原告之主張，其於111年2月17日、111年3月21日以原告存證信函一、二，限期催告被告繳納111年1月5日應繳納之租金6萬元，並通知因被告未繳付故依系爭租約第4條後段之規定，認被告已棄權論，而終止系爭租約時，系爭租約剩餘到期應繳付租金部分只剩111年5月1日應給付的租金6萬元，即被告應繳未繳之租金額並未達2年租金12萬元的情形，如依原告寄發存證信函之主張實僅有6萬，實未符合土地法第103條之規定，原告以上開存證信函催告被告繳租並終止租約部分，即不合法。至原告存證信函三，亦僅係「將存證信函一、二之主張重為通知，仍係表示因被告未繳111年5月1日應繳之租金6萬元」，故仍不得以此認原告有合法終止系爭租約，則原告據此主張兩造間之租賃法律關係已於租期屆止前經原告合法終止而消滅部分，委無足採。㈢被告是否有違法轉租之情事？⒈按上開土地法第103條第3款之規定，承租人轉租基地予他人
時，出租人得收回之(即得終止契約)，可知轉租乃法所不許。然基地承租人，若非轉租基地予他人，而係將其在基地上所建築之房屋出租或出借供他人使用時，除當事人間有禁止基地承租人允許他人使用之特約外，此項供他人使用之行為，係承租人本於該房屋所有權人對於地上房屋使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，此亦為最高法院79年台上字第2678號判決意旨所採之見解。
⒉是查，原告雖主張被告已自承「有委託第三人楊姓小姐經營
餐廳，並按月收取餐廳利潤15％為分紅，沒有另收取租金，但關於水電費部分由楊姓小姐自行負擔」、「另將一層樓之鐵皮屋讓外甥女羅美景經營信服咖啡，有收取水電費每月約5,000元」等語，用以表示被告有違法轉租之違反租約行為，而此等將土地上之建物交予他人使用之情形，亦為被告所不爭執，僅辯稱係與楊姓小姐共同經營餐廳等語。惟參以系爭租約第6條之約定為「乙方未經甲方同意不得私自將土地使用權利全部或一部分出租轉讓他人使用」，並無約定禁止被告將在基地上所建築之房屋出租或出借他人使用之特約，是被告上開行為，自無違反系爭租約及上開土地法第103條規定之情形，故原告據以主張可因被告違法轉租建物予他人使用部分，終止兩造間之系爭租約一節，即屬無據。
㈣系爭租約於屆期終止後，是否可認為有不定期租賃契約之情
形？⒈按依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係
，於期限屆滿時消滅。另租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276號判決意旨參照）。⒉經查，系爭租約係約定該租賃關係至112年4月30日止，故系
爭租約依約至112年4月30日即已終止，被告雖主張該租約屆期終止後，仍繼續占有使用系爭土地，故該租約應依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約等語。然查，參以系爭租約第7條之約定「被告於租用期滿時，除原告同意出租外，被告應於期滿日起30工作日內，將租用地恢復原狀清理遷空交還原告，不得藉詞拖延。如逾期延滯時日交還時，原告得向被告請求違約金，每逾1日以3,000元計算，追償至遷讓交還土地之日止部分」，乃指兩造於締約時，已明確同意該租約一旦屆期終止，除非原告同意繼續出租被告外，被告即須負返還租賃物之責任，否則即須支付違約金，此等內容自明顯包含期滿後絕不續租，除非經出租人同意續訂租約之意，故被告已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，依上開說明，即難謂不生阻止續租之效力。甚者，兩造於該租約屆期終止前，被告即已爭執該租金是否應降租，及被告是否未依約繳納應於111年5月1日給付之第2年租金，原告甚至因此於租約租期屆滿前，即已於111年2月17日、111年3月21日以原告存證信函一、二，要求被告限期給付租金，並在被告未依限給付時為終止租約，要求被告返還出租土地之意思表示，實堪認原告並無在租期屆止時，仍有同意被告得續為使用租賃土地之意。況於系爭租約屆期後，原告又於112年5月3日寄發原告存證信函三予被告，該存證信函中雖無有別於原告存證信函一、二之主張，然仍重申要求被告應拆除地上物，將土地回復原狀並返還土地予原告之意，自無同意被告可於租期屆滿後續為使用租賃土地之意，原告更於本院審理中表示「系爭租約並未依民法第451條之規定成為不定期繼續租約，此即為原告之所以不願領取被告所提存之租金之理由，因原告擔心被告會將提存金主張為租金之一部分，如此提存金為損害賠償之性質，原告自會去領取」等語(參本院卷第123頁)，更足認原告並無同意被告於租期屆滿後繼續使用租賃物之意。故被告主張系爭租約已視為不定期限繼續契約部分，無從採認。準此，應認系爭租約已因約定租期屆至而終止。至原告雖主張於租期屆滿前，有於112年3月17日召開會議決議不再續租予被告(決議內容如原證三所示)，被告則主張此決議並不合法，惟依本院上開調查及說明，則不論該決議是否合法有效，均不致影響原告身為出租人於租約屆期終止前、終止後，均無表示同意續租予被告之情形。
㈤被告是否主張可優先續租權？⒈按依系爭租約第2條確係約定：「雙方約定自109年5月1日起至112年4月30日止，計三個年期。若政府政策徵收上述土地，租期應立即終止，若無政府徵收情事或租約期滿，乙方優先續租」。惟此所謂「優先續租」應係指原告如在系爭租約期滿後，願意繼續出租租賃土地時，被告即有優於他人承租而續訂租約之權利。否則若認此處所謂優先續租為必然續租，無法合理解釋「優先」兩字，且兩造當不會於租約第7條再約定「被告於租用期滿時，除原告同意出租外，被告應於期滿日起30工作日內，將租用地恢復原狀清理遷空交還原告，不得藉詞拖延。如逾期延滯時日交還時，原告得向被告請求違約金，每逾1日以3,000元計算，追償至遷讓交還土地之日止部分」等文字，意即續租權仍係建立在原告要出租土地而優先於其他有意願承租之人之前提下。
⒉從而，被告既未證明原告於系爭租約屆期終止後，有再將系
爭土地出租他人使用之情形，原告亦於本院審理中表示並無出租他人之計劃，則依上開說明，被告即無從主張對租賃土地有優先續租之權利。
㈥原告請求被告拆屋還地是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號、90年度台上字第211號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦定有明文。
再各共有人對於第三人，得就其共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益行之，民法第821條亦定有明文。故如行使所有物返還請求權時，應為共有人全體之利益始得為之，即應請求返還於共有人全體，而不得僅請求返還於共有人自己而已，因該共有物僅有一個，而其為不可分之故。而此所謂「第三人」亦不限於共有人以外之人，即便係共有人無權占有共有土地之特定部分，該共有人亦屬此規定所稱之第三人。故被告辯稱「原告不得以針對土地共有人以外無權占用土地之民法第821條之規定，向土地共有人即被告主張拆屋還地」，應有誤認，並無足採。
⒉經查，被告雖主張其於277地號土地上有合法之基地租賃權，原告不得單獨終止該租約，原告據以終止租約之理由亦不合法，且該租約雖已屆期終止但已依法視為不定期限繼續契約部分，均無理由，而系爭租約實際上已屆期終止在案，已如上述，則被告對於原告而言，即不得再主張仍有合法繼續使用承租土地之權源。另所謂共有人就共有物所成立之分管契約，既曰契約，即應為全體共有人就如何使用共有物之意思表示合致之結果，自無被告所稱如認上開原證三之決議有效，即可認為有超過3分之2比例之土地共有人同意將土地出租給被告，且於被告承租期間無人表示反對使用之意思，故有默示同意分管契約存在(參本院卷第125頁)之可能，故被告以此為辯，仍無可採。而依系爭租約第7條前段之約定，被告應於租賃土地於租期屆至回復原狀後返還，則原告本於系爭租約出租人之地位，先位依民法第455條之規定，於租約租期屆滿後，請求被告將系爭地上物拆除後，將「被告使用區域」騰空遷讓返還原告，即屬有據。至277地號土地之其他共有人既非系爭租約之出租人，則原告基於民法第455條之規定，先位請求被告亦將「被告使用區域」一併返還其他共有人，即屬無據。
⒊按物權除依法律或習慣外，不得創設；不動產物權，依法律
行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第757條、第758條第1項分別定有明定，乃物權法定主義及登記生效主義。次按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，如未於起訴前向該管地政機關請求為地上權登記，並經地政機關受理者，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院69年度第5次民事庭會議決議、80年度第2次民事庭會議決議、88年度台上字第404號判決、88年度台上字第1729號判決意旨可資參照）。是查，被告復辯稱系爭地上物本得依民法第422條之1為地上權登記，故對系爭地上物所占有之土地自有準地上權之占有權限等語。然關於民法第422條之1之規定，僅係規定租地建屋之承租人得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，被告在未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，主張其非無權占有，且系爭租約復非不定期租地建屋契約，而得租用至房屋至不堪使用為止，自亦無被告所謂之準地上權存在，而得以對抗原告。
⒋按民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主
要目的者，係指專以損害他人為主要目的之情形而言。如為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，即無該項規定之適用（最高法院95年度台上字第1167號判決意旨參照）。況權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明定，惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。查，系爭租約已定明租賃期間，現租約租期已屆至，而系爭地上物確實無權占有系爭土地，被告仍繼續占有使用「被告使用區域」，被告未能提出有何合法權源占用，原告本於出租人之地位，訴請拆除系爭地上物，回復租賃土地原有之狀態，乃原告權利之正當行使，縱影響被告現實使用之利益，難謂原告屬權利濫用。
㈦原告請求被告給付違約金部分，是否有理由？⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債
務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷（最高法院109年度台上字第1013號民事判決意旨參照）。⒉經查，系爭租約第7條係約定「被告於租用期滿時，除原告同
意出租外，被告應於期滿日起30工作日內，將租用地恢復原狀清理遷空交還原告，不得藉詞拖延。如逾期延滯時日交還時，原告得向被告請求違約金，每逾1日以3,000元計算，追償至遷讓交還土地之日止部分」，此顯係約定被告在租約終止後，被告未立即返還租用土地時，就預定損害賠償總額之計算，應屬賠償總額預定性質之違約金，此亦為被告採認之違約金性質(參本院卷第124頁)，故原告就此主張為懲罰性違約金，即無可採。故被告如有違反上開約定時，原告除請求該違約金外，並不得另行向被告請求損害賠償。
⒊又上開違約金之約定，實即為被告於租約租期屆滿後繼續使
用租賃土地之利益，而系爭租約原約定租金為每年6萬元，每天即為164元(6萬元/365=164元，元以下四捨五入)，然上開違約金之約定，卻以每日3,000元、每年109萬5,000元(3,000元×365=1,095,000元)為計算，與原約定相較高達18.29倍，顯有過高，故本院認該違約金之計算應酌減至與原租金相當之金額即為每年6萬元為適當。又系爭租約係屆期終止，且系爭租約復係約定被告於租用期滿30日內，未返還系爭租賃物之時，始要給付違約金，而被告迄今確實尚未返還租賃物予原告，故原告自得請求被告自112年5月31日(租約於112年4月30日屆滿，自114年5月1日起算30日為112年5月30日，故違約金自112年5月31日起算)起至被告返還租賃物之日止給付違約金，逾此部分之請求，即屬無據。
⒋至被告雖曾於113年2月27日，以原告為提存物受取權人，以
本院113年度存字第444號提存書，提存12萬元，已如上開不爭執事項所載，然此部分乃被告基於給付租金所為之提存，要非有給付上開違約金之意思，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告依據民法第455條之規定，請求被告將坐落於277地號土地之系爭地上物拆除，並將277地號土地上之「被告使用區域」騰空遷讓返還原告，暨依系爭租約第7條之約定，請求被告給付自112年5月31日起至返還「被告使用區域」之日止，按年給付6萬元部分，為有理由，應予准許，原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。再原告訴請被告拆屋還地部分，係先位以民法第455條之規定，備位以民法第767條第1項前段、第821條之規定為請求權基礎，而本院既已依原告先位請求(民法第455條之規定)就拆屋還地部分，為原告部分勝訴之判決，自毋庸再就原告備位請求(民法第767條第1項、第821條部分)，再為審酌，附此敘明。況除「被告使用區域」外之其他土地本不在系爭租約之租賃範圍內，被告亦未曾就其他271、275及349地號土地加以占有使用，亦如前述，故原告不論係依上開何種訴訟標的請求權，均不得請求就被告未使用部分之土地加以返還，原告該部分之請求仍無理由，亦應予以駁回，附此敘明。
六、另就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第1項、第2項之規定，酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
民事第三庭法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 黃卉妤