臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2409號原 告 古昌訓訴訟代理人 陳昭仁律師被 告 古昌祥訴訟代理人 劉陶軒律師
劉耀文律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地如附圖所示A部分紅磚房97.22平方公尺之未辦保存登記建物予以拆除、B部分屋前空地114.70平方公尺上農作物予以清除，並將占用土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣39422元，及自民國114年3月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國113年9月11日日起至第一項土地騰空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣757元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔95%，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。原告起訴時原聲明：（一）被告應將坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之未辦保存登記建物予以拆除，並將土地騰空返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）161,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自原告起訴之日起至第一項土地騰空返還原告之日止，按月給付原告3,080元。嗣於楊梅地政事務所測量後變更聲明為：（一）被告應將坐落於系爭土地如桃園市楊梅地政事務所民國114年12月24日楊地測字第1140018865號函所附鑑測日期為114年10月28日之土地測量成果圖（即本判決之附圖，下稱附圖）所示A部分紅磚房97.22平方公尺之未辦保存登記建物予以拆除、B部分屋前空地114.70平方公尺上農作物予以清除，並將土地騰空返還原告。（二）被告應給付原告49,279元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自原告起訴之日起至第一項土地騰空返還原告之日止，按月給付原告947元。經核原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告之祖父即古阿火於54年間為系爭土地所有權人，而被告之父即古慶立於54年經古阿火同意，在系爭土地上興建未辦保存登記之紅磚建物（即附圖A所示紅磚房，下稱系爭建物），然古慶立於64年過世，被告因繼承取得系爭建物之所有權及事實上處分權。原告則於84年4年7日因買賣而自古慶立之配偶古彭玉華取得系爭土地之全部所有權。然被告以其具有事實上之處分權之系爭建物無權占用系爭土地97.22平方公尺，進而於系爭建物前空地上種植農作物，無權占用系爭土地114.70平方公尺，均無任何合法使用權源。被告固提出54年間前上載有古阿火與長子古慶托（即原告之父）、次子古慶立（即被告之父）、三子古慶獻及古阿火配偶古羅榮妹簽名之同意書（下稱系爭同意書）主張其等有占有權源，然原告否認其上古慶托簽名之真實性及系爭同意書之形式真正，此應由被告舉證證明之。縱使古阿火與古慶立就系爭土地曾有使用借貸契約而興建系爭建物，惟使用借貸契約係債之關係，僅於當事人問有其效力，原告買受系爭土地，並不當然繼受其前手與系爭建物事實上處分權人間之使用借貸關係，被告顯屬無權占用系爭土地，更妨害原告就系爭土地所有權之行使。又系爭建物迄今約59年已逾越房屋之耐用年限，殘值所用無幾，更難達到遮風避雨之效果，何況被告長年無實際使用系爭建物之事實，尚難認有何需保護之經濟效用。至於古彭玉華或被告未曾支付任何租金與原告，顯見兩造間並無存有租賃關係。即便古彭玉華借用系爭土地之目的係為建造建物，然系爭建物於古彭玉華死亡前或原告起訴前已達不堪使用之程度，可認借用之目的已完畢，使用借貸之法律關係應已消滅，遑論古彭玉華死亡後已構成民法472條第4款終止借貸之法定事由，原告爰以本書狀對被告為終止借貸契約之意思表示。再者，被告固辯稱依民法425條之1規定推定系爭建物之事實上處分權人與系爭土地所有人間存有租賃關係，然此亦因系爭建物已不堪使用與推定租賃權維持社會經濟之目的不合，業歸於消滅。為此，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物並返還該部分土地予原告。
（二）另被告無權占用系爭土地合計211.92平方公尺，即屬無法律上之原因而受有占用上開土地面積相當於租金之利益，並致原告不能使用系爭土地而受有損害，原告自得依民法第179 條規定請求被告給付按系爭土地申報地價之年息10%計算相當於租金之不當得利共49,279元（計算式詳見本院卷第273頁之附表），以及自原告起訴之日起致被告返還前開土地之日止按月給付相當於租金之不當得利947元等語，並聲明：如前開變更後聲明後所示。
二、被告則以：
（一）系爭土地本為兩造祖父古阿火所有，嗣因古阿火在外背負不少債務，遂有即早就家族債務交由男系子輩清償、以及自身財產提前分配等分家事宜預作規劃之盤算，故古阿火與長子古慶托（即原告之父）、次子古慶立（即被告之父）、三子古慶獻商討，最終達成由古慶立清償家族已生債務中約3,000台斤之蓬萊穀（米），另允許古慶立於系爭土地上建造磚房（即系爭建物）以供伊營生、清償家族債務之用，並於54年間上揭4人及古阿火配偶古羅榮妹（即兩造祖母）共同簽立系爭同意書。古慶立遂依上開協議於50年間在系爭土地上興造系爭建物，然因古慶立於64年間離世，並決議由古彭玉華取得系爭建物事實上處分權、系爭土地之管理使用權，以維持過往古慶立夫婦於其上營生耕作的現狀。直至83年間古阿火將系爭土地過戶予被告之母古彭玉華，此舉隨即遭原告強烈反對，古彭玉華因不堪長期屢遭原告以「侵奪古家田產」等言詞滋擾，遂決定將系爭土地移轉回古阿火名下，並約定64年以來由古彭玉華管理使用系爭土地之現況維持不變。
（二）又原告主張系爭建物現坐落於系爭土地之占有權源，係來自於兩造祖父古阿火與被告父親古慶立間之使用借貸關係，因僅具債之相對性而不拘束原告，是系爭建物屬無權占有之情云云。惟自系爭同意書以觀，其中立約人欄上所載者非僅有古阿火、古慶立二人，另原告之父古慶托亦曾簽署，是原告稱系爭土地之使用借貸僅存於古阿火與古慶立間即有誤會。而原告為古慶托之被繼承人，亦未辦理拋棄繼承或限定繼承等事宜，是以古慶托生前所生非專屬於其個人之權利義務，當由原告所繼承，因而繼受系爭土地管理使用等權利義務關係。此外，被告否認原告主張於84年間自古彭玉華取得系爭土地之全部所有權等節，縱原告與古彭玉華間就系爭土地之買賣移轉為真，系爭土地於84年4月9日完成移轉登記前，其所有權暨坐落之系爭建物事實上處分權歸屬於古彭玉華所有，符合民法第425條之1第1項規定，土地及其上房屋同屬一人所有之要件，而被告自古彭玉華繼受系爭建物有權占用系爭土地之權限，亦不影響系爭土地上之系爭建物為被告有權占有。況依地政機關測量結果系爭建物面積為97.22平方公尺，並未逾越系爭同意書第11條，建築基地以3厘為限之約定，縱加入地政機關測量所得之空地面積，本件總面積共計211.92平方公尺，亦未逾越3厘之範圍等詞，資為抗辯。並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。查系爭土地為原告所有，被告則為系爭建物事實上處分權人及使用人，並在系爭土地如附圖Ｂ之範圍種植農作物等情，為兩造所不爭執，而被告抗辯其有系爭土地之占有使用正當權源，為原告所否認，自應由被告就此負舉證責任。
（二）無法證明原告之父古慶托有同意被告使用系爭土地之意：
1、按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判例可資參照）；文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年台上字第1645號裁判意旨）。
2、查被告先提出系爭同意書（被證1，本院卷第67-68頁），表示其是由原告之父古慶托、被告之父古慶立、古慶獻、古阿火夫婦等人「共同簽立」（本院卷第58頁），於原告爭執其形式上真正表示系爭同意書並非由其父簽立，本院遂就筆跡鑑定為相關準備後，被告遂又稱「同意書我們從頭到尾都沒說是古慶托寫的，應該是古慶托的父親古阿火委託不知名的識字之人寫的，後續在同意書尾末的地方訂立同意書之全體人員也均以用印方式訂立此同意書，所以同意書的訂立人並非以簽名方式簽立此同意書。...承認整份同意書都不是上面的人所親簽的。...（系爭同意書上的）「代」是由古阿火代為用印的意思...」（本院卷第225-226頁），然系爭同意書與本院因準備筆跡鑑定而調得的各項古慶托所簽立、用印的書面上簽名筆跡及印文形式均明顯不同（古慶托親簽、蓋印者見擔保放款收據、印鑑登記申請書、印鑑卡、保險契約內容變更申請書等，見本院卷第185、186、209、249頁），證明系爭同意書並非古慶托本人做成，且古慶托既然在該等書面上可以親自簽名用印，自無在訂立系爭同意書時仍由他人代為執筆簽名之必要，且系爭同意書在末尾「訂立同意書字人」簽名處之簽名字跡顯係出於同一人之手，印文部分更無法看出是何人所用印、也未有代筆者之姓名，自無從證明該文書確係出於古慶托本人之意而委託他人所製作，被告所辯自無可採。
（三）本件無民法第425條之1第1項之適用
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又依民法第425之1第1項之規定，租賃期限，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其租賃期限至房屋不堪使用時消滅，縱嗣後修繕亦不能使已消滅之租賃關係回復（最高法院106年度台上字第1891號裁判意旨參照）。又所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，而非經補強、改造、增建之現狀(最高法院99年度台上字第388號、107年度台上字第842號、109年度台上字第347號裁判意旨參照)。
2、被告既主張其就系爭建物上的事實上處分權是來自古彭玉華，又主張原告就系爭土地之所有權不是受讓自古彭玉華，則自無民法第425條之1第1 項「土地與房屋同屬一人」之適用；更何況系爭建物興建至今已有4、50年，參諸行政院所頒「固定資產耐用年數表」記載，供商店、住宅用之加強磚造、磚造建築之耐用年數為35或25年（本院卷第99頁），其使用年數亦遠超過上開建築耐用年數，已逾該建物通常使用期限，且自原告於114年5月12日前所拍之系爭建物照片（本院卷第111-119頁），系爭建物屋頂原有屋瓦大面積破損、遭倒落樹木擊穿、內部垃圾、樹幹堆積、破敗不堪，早已不堪使用，本院卻於114年10月28日履勘時，發現系爭建物之破損屋頂已用鐵皮重新覆蓋（照片見本院卷第216-262頁），可見系爭建物確實經人補強修繕，被告主張系爭建物與系爭土地間有推定租賃關係存在，要無可採。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由：
1、按以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。再建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照）。
2、查原告於84年4月起成為系爭土地之共有人，系爭土地申報地價如附表所示（以公告地價80％計算），有地價資料查詢在卷可證（本院卷第51頁）。爰審酌系爭土地為特定農業區（故堪認定系爭土地之公告地價已審酌「做為農業使用」之影響），所在位置位於楊梅區偏遠地區，附近均為農田、與古氏宗祠相鄰，距離鬧區有一段路，生活機能不便等一切情狀，認相當於租金之不當得利計算，應以系爭土地之申報地價8%計算為適當。從而，原告請求被告給付如附表「被告應給付原告之金額（起訴前占用部分）」所示之金額共39422元，及按月給付原告757元【計算式：113公告現值536（元/平方公尺）×年息8％÷12×占用面積211.92平方公尺＝757元（元以下四捨五入）】，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告之不當得利債權，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任，是原告就起訴前之不當得利金額部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即114年3月20日（送達回證見本院卷第45頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，同為有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將附圖A部分即系爭建物拆除、附圖B部分農作物清除，將占用土地騰空返還原告，依民法第179條規定，請求被告給付如主文第2、3項所示之相當於租金之不當得利為有理由，應予准許；逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。本件原告並未聲請假執行，則被告聲明願供擔保免為假執行，即無必要，無庸就此為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
書記官 謝喬安附表申報地價（元/平方公尺） 年息 占用月份數（109.1-113.8） 占用面積（平方公尺） 被告應給付原告之金額（起訴前占用部分）（計算式：歷年申報地價×年息×占用面積×占用月份/12月) （元以下均四捨五入） 年份（民國） 金額（元） 109 496 8% 12 211.92 8409 110 496 12 8409 111 488 12 8273 112 488 12 8273 113 536 8 6058 總計 39422