臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2440號原 告即反訴被告 廖麗美訴訟代理人 巫宗翰律師複 代理人 劉芯言律師被 告即反訴原告 鄺潔梅訴訟代理人 尤柏淳律師
吳定宇律師呂宗達律師上列當事人間請求返還房屋事件，於民國114年6月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查原告起訴主張坐落桃園市○○區○○段000地號（重測前為橫山段橫山小段127-131地號）土地暨其上同段115建號（重測前為橫山段橫山小段615建號）建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○街0號，下稱系爭房屋，合稱系爭房地）為其所有，遭被告無權占用，請求被告返還，被告則以兩造就系爭房地係成立讓與擔保關係，主張依該讓與擔保契約請求反訴被告應於反訴原告代第三人呂紹陽清償借款債務之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告。核本訴及反訴原因事實及法律關係之審判資料有共通性或牽連性，而得互予援用，故反訴原告本件所提反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查反訴原告提起反訴聲明第1項原為：反訴被告應於反訴原告代第三人呂紹陽給付新臺幣（下同）500萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告（本院113年度桃簡字第1129號卷〈下稱桃簡卷〉第31頁）；嗣於民國114年5月5日具狀更正為：反訴被告應於反訴原告代第三人呂紹陽給付542萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告（本院卷第91頁），核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於96年4月23日就系爭房地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以500萬元購買被告所有之系爭房地，原告已依約交付買賣價金予被告，並於96年6月12日辦理所有權移轉登記。兩造約定由被告無償繼續居住系爭房屋，嗣原告已於113年4月17日委請律師發函向被告為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示，被告無任何正當法律權源得以繼續使用系爭房屋並設立戶籍於該址。為此，原告爰依民法第767條第1項前段、第470條第2項之規定請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並將其戶籍自該址遷出等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並將戶籍自該址遷出。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造為妯娌關係，所簽訂系爭契約及就系爭房地辦理所有權移轉登記之原因，係隱藏被告以系爭房地所有權擔保訴外人即被告配偶呂紹陽向原告借款500萬元之讓與擔保契約。系爭契約文字上固有支付價金及交付標的物之買賣契約外觀，惟觀諸系爭契約第14條特約事項約定，被告於簽約後5年內得以原價向原告買回系爭房地，且由被告主導買賣事宜，被告僅需適度給付金錢予原告補償對價，並約定以新竹中小企業銀行之2年期定存利率作為呂紹陽向原告借款之年息，堪認兩造簽立系爭契約時並無就系爭房地達成買賣之合意，而係隱藏以系爭房地擔保呂紹陽對原告借款500萬元債務之信託讓與擔保關係。又兩造間並未就系爭房地成立使用借貸關係，並無原告所稱已合法終止使用借貸法律關係之情形。另系爭房地所有權實際上既仍歸被告所有，被告占有使用系爭房地並非無權占有，原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還房屋，自屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠系爭契約之性質為何？⒈按基於契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容
，以形成其所欲發生之權利義務關係。又當事人訂定之契約，其性質有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院應為契約之定性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上所作之評價，屬於法院之職責，並不受當事人主張所拘束（最高法院98年度台上字第292號、98年度台上字第653號、112年度台上字第548號判決意旨參照）。次按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避（修正前）民法第873條第2項禁止之規定（修正後同法第873條之1則未再禁止流抵之約定）。債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨參照）。
⒉經查：兩造對於原告已支付500萬元一事並不爭執，僅爭執該
款項究為買賣價金或讓與擔保之借款債務，即對系爭契約究應如何定性。觀之系爭契約雖名為買賣，但依系爭契約第14條第1、2項由兩造手寫特約條款，記載原告同意被告居住於系爭房地；且以5年為期得以原價買回，逾期未買回出賣權仍由被告主導，如有漲價被告應適度給付予原告等語，可知系爭房地僅移轉所有權，而不移轉占有；且縱原價買回期限屆滿，仍以被告決定是否出賣及對原告除原價外再給予額外給付，即縱買回期滿原告亦非取得完全之處分權限，與讓與擔保之性質於贖回期限屆滿仍未贖回，債權人仍不能取得完整所有權，僅能就標的物變賣取償之情形相符，而與附買回條件之買賣，買受人乃真實取得標的物所有權，而僅於買回期限內負有依原價或雙方特約之價格出售予原出賣人之義務，其處分權於買回期限內受到契約之限制，於買回期限經過後，則因契約條件失其拘束效力而享有完全之處分權限之情形不符。再參酌同條第3項所載：原告持有期間，被告應按新竹企銀2年期定存利率按年給付利息予原告等語，與被告所辯本件為擔保呂紹陽500萬元之借款，故有利息之約定相符，而「買賣」係一方移轉財產權於他方，他方支付價金（參照民法第345條第1項規定），若系爭契約確為買賣，應無賣方再按月給付價金利息予買方之理。按諸前開說明，系爭契約之定性應為讓與擔保，而非買賣。
㈡原告依民法第470條第2項、第767條第1項前段規定，請求被
告遷讓返還系爭房屋，以及將戶籍自該址遷出，有無理由？⒈按讓與擔保在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全
之所有權，但在對於讓與人之內部關係，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。以故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有（最高法院74年度台上字第2307號、103年度台上字第1869號判決意旨參照）。
⒉查兩造既就系爭房地成立信託讓與擔保法律關係，原告雖為
所有權人，然於內部關係上，僅能於擔保之目的範圍內行使權利，被告占有系爭房屋，亦非無權占有，原告主張被告為無權占有系爭房屋，依民法第767條規定請求返還，並將戶籍自系爭房屋遷出，並無理由。又被告占有系爭房屋之依據為讓與擔保法律關係，並非使用借貸，原告依民法第470條第2項請求返還系爭房屋，亦無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第470條第2項之規定，請求被告將系爭房屋騰空並返還予原告，並將戶籍自系爭房屋遷出，為無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造間存有信託讓與擔保法律關係，約定反訴原告為擔保呂紹陽對反訴被告之借款債務，而將系爭房地所有權移轉予反訴被告，待呂紹陽清償借款完畢後應將系爭房地所有權移轉予反訴原告，而呂紹陽向反訴被告之借貸債務，依民法第311條第1項規定得由第三人清償，是反訴原告請求反訴被告於反訴原告代呂紹陽清償給付542萬元（含本金500萬元及利息42萬元）之同時，反訴被告應將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，爰依系爭契約第1條、第14條第3項約定提起本件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應於反訴原告代第三人呂紹陽給付542萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造就系爭房地係成立買賣關係而非信託讓與擔保。縱認系爭契約性質為讓與擔保契約，系爭契約係於96年4月23日簽立，反訴原告依系爭契約第14條第2項約定之買回及主導出賣系爭房地之請求權已罹15年請求權消滅時效期間，反訴被告自得拒絕反訴原告買回及主導出賣之請求等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠按所謂預約係約定將來訂立一定契約 (即本約) 之契約，預
約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容主張權利。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院82年度台上字第415號、85年度台上字第2396號判決意旨參照）。㈡觀諸系爭契約第1條、第14條第3項分別約定：買賣總價款雙
方議定500萬元；甲方(即反訴被告)持有期間乙方(即反訴原告)應按新竹企銀2年期定存利率給付利息予甲方等語，僅為關於買賣價金及利息給付之規定，並非請求權依據。又系爭契約應定性為讓與擔保契約，業如上述，則依系爭契約第14條第2項約定：立約日起5年內甲方(即反訴被告)同意由乙方(即反訴原告、呂紹陽)原價買回，逾5年其出賣權由乙方主導，如有漲價乙方應適度給付甲方等語，逾期未贖回系爭房地，則應由反訴原告決定出賣，而系爭契約係於96年間簽立，迄今已將近20年，顯已逾期未贖回，應無適用5年內贖回之約定，而需另以出賣系爭房地變賣方式處理。縱反訴被告願意購買，因已約定「如有漲價乙方應適度給付甲方」等語，亦難認兩造已就系爭房地之買賣價金具體約定金額，充其量應認系爭契約第14條僅有預約之性質。從而，反訴原告主張依該條約定請求反訴被告於代呂紹陽給付542萬元之同時，將系爭房地移轉登記予反訴原告，自屬無據㈢綜上所述，反訴原告依系爭契約第14條之約定，請求反訴被
告於代呂紹陽給付542萬元之同時，將系爭房地移轉登記予反訴原告，並無理由，應予駁回。
參、至原告雖聲請調閱美商花旗銀行有關系爭房地抵押權相關資料，被告聲請傳喚呂紹陽作證，及調閱渣打銀行關於新竹企銀於96年間2年期一般及大額存款定存利率資料（桃簡卷第35頁，本院卷第76、77、92至94頁），惟本件業經本院認定如上，故此部分證據調查之聲請，核無必要。本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述，併此敘明。
肆、結論：本件原告之訴、反訴原告之訴，均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 16 日
民事第一庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 17 日
書記官 張凱銘