臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2537號原 告即反訴被告 林瑞倫訴訟代理人 林永祥律師被 告即反訴原告 林臻瑛訴訟代理人 胡倉豪律師複 代理人 劉東霖律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國114年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-00000000-0號）內之款項新臺幣肆拾萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十三，餘由反訴原告負擔。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本訴部分：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴時，訴之聲明原為：兩造於民國113年7月5日所簽署門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000巷00弄00號7樓之房地（即桃園市○○區○○段000○00000地號土地及其上同地段3408建號建物，以下合稱系爭不動產）買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其價金應減少新臺幣（下同）190萬元（見本院卷第9頁）。嗣於114年5月19日當庭變更為：
確認系爭買賣契約總價款減少為560萬元（見本院卷第263頁）。經核屬其請求之基礎事實同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應予准許，合先敘明。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在。此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號裁判意旨參照）。原告主張應減少系爭買賣契約之總價金，惟為被告所否認，則就被告對原告是否仍有此部分價金請求權存在即屬未明，堪認原告就此在法律上地位確有不安之狀態，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此不安狀態可由本件確認判決予以除去，應認原告提起本件確認之訴有確認利益。
二、反訴部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。經查，本件原告即反訴被告以系爭買賣契約請求被告即反訴原告減少價金，而反訴原告即被告則於本院審理中提起反訴主張解除系爭買賣契約，並請求沒收反訴被告即原告已支付之買賣價金，核其反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：其於113年7月5日以總價金750萬元之價格向被告
購買系爭不動產，並簽立系爭買賣契約，且系爭買賣契約載明「有車位編號，目前車位編號為B1-72（下稱系爭停車位）」。然於簽約後，經鄰居告知系爭不動產之社區車位需有建設公司出具之證明書、管委會提出之讓渡書（以下合稱停車位證明文件），始能享有車位之權利，經原告多次請求被告提出停車位證明文件，被告均無法提出，已減少系爭不動產應具備之價值，其自得依民法第359條之規定請求減少價金190萬元等語，並聲明：確認系爭買賣契約總價款減少為560萬元。
㈡被告則以：其已於113年7月、8月間向原告提出管委會所出具
之停車位證明文件，並於114年1月6月以存證信函提出建設公司開具之停車位證明書、停車位憑證等證明文件予原告；且停車位證明文件並非過戶所需之資料，故無原告所主張未提供停車位證明文件之瑕疵問題；另因原告未依約給付買賣價金，系爭買賣契約業於114年1月17日解除，原告訴請減少價金並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：反訴被告於113年7月5日將第一期款75萬元匯
入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領取履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-00000000-0號，下稱系爭履保專戶）後，即未再依系爭買賣契約履行給付價金之義務，經反訴原告多次催告，反訴被告仍不履行，顯已違約，其業於114年1月16日以存證信函解除系爭買賣契約，並經反訴被告於114年1月17日收受，爰依系爭買賣契約第10條第2項之約定，沒收反訴被告已支付並匯入系爭履保專戶之買賣金75萬元作為懲罰性違約金等語，並聲明：㊀反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之75萬元。㊁願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴原告本應在113年7月15日備齊停車位證
明文件，卻遲於114年1月始提出影本，更表示沒有正本，且管委會之車位相關登記資料亦無反訴原告之姓名，是反訴原告請求沒收其已付之全部價金作為違約金，實屬過高，應酌減至零等語，資為抗辯，並聲明：㊀原告之訴及假執行之聲請均駁回。㊁如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第266頁，依論述需要為部分刪減及文字修正）：
㈠兩造於113年7月5日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，約定原告以750萬元之價格購買系爭不動產。
㈡原告於113年7月5日給付第一期款75萬元，並匯入系爭履保專戶，嗣即未再給付任何價款。
四、得心證之理由：㈠本訴部分：
1.系爭不動產是否具原告主張「未依期提供停車位證明文件」之瑕疵：
⑴原告主張被告未於113年7月15日前提出停車位證明文件而構
成瑕疵，無非係以系爭買賣契約第5條第2項關於第2期款部分約定「被告應於113年7月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付地政士收執」等語，為其論述依據（見本院卷第40、264頁）。然所謂「過戶所需證件」一般而言係指「辦理不動產所有權移轉登記」所需之文件，即土地建物所有權狀、買賣契約書、印鑑證明、申請書及相關稅費憑證，並不包含停車位證明文件；再者，系爭停車位僅係所屬社區住戶約定各自使用固定位置，並無獨立權狀，於系爭不動產登記謄本上亦無關於系爭停車位編號之記載，分別有系爭買賣契約、系爭不動產登記謄本可參（見本院卷第39頁、第87至91頁），堪認停車位證明文件實非本件辦理系爭不動產過戶所需之文件。
⑵況依系爭買賣契約第9條第3項約定：「如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務」（見本院卷第42頁），更徵關於系爭停車位之停車位證明文件於系爭不動產「點交時」交付即可，原告主張被告應於113年7月15日前即交付停車位證明文件，且未依期交付即構成瑕疵云云，顯屬無據。
2.系爭不動產既不具原告所稱之瑕疵，則其主張依民法第359條之規定行使價金減少請求權，即無所憑，難以准許。
㈡反訴部分：
1.按反訴被告應於稅單核發後5日內將第3期款項75萬元匯入系爭履保專戶；除本約有特別約定外，反訴原告、反訴被告任一方若發生不依約履行義務之情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；系爭買賣契約簽訂後，反訴被告若有違約情事經反訴原告合法解除契約，反訴被告對反訴原告負損害賠償責任，且反訴被告已支付之價金應交付反訴原告沒收作為懲罰性違約金，此觀系爭買賣契約第5條第2項、第10條第1項前段、第2項前段之約定即明（見本院卷第40、42頁）。
2.經查，系爭買賣契約承辦之地政士業於113年12月10日通知反訴被告稅單核發事宜乙節，業經反訴原告於其存證信函中記載明確（見本院卷第163至165頁），且未據反訴被告於回復之存證信函中否認（見本院卷第173至175頁），堪認屬實，是反訴被告依約應於113年12月15日前給付第3期款項；然反訴被告卻於113年7月5日給付第一期款75萬元後，即未再給付任何價款，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），足見反訴被告確有不依約履行價金給付義務之情事無訛。嗣反訴原告因而寄發存證信函催告反訴被告於7日內將第3期款項匯入系爭履保專戶，因反訴被告仍拒絕履行，反訴原告乃再以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示等情，有兩造往來之存證信函附卷可稽（見本院卷第161至181頁），可認反訴原告解除系爭買賣契約與系爭買賣契約第10條第1項前段之約定相符，實屬合法。則其據以依系爭買賣契約第10條第2項前段之約定請求沒收反訴被告已給付之價金作為懲罰性違約金，尚非無憑。
3.另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有明文規定。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。違約金係屬於懲罰之性質應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若屬於損害賠償約定之性質，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。
4.本院審酌⑴反訴原告因反訴被告違反第3期款項之給付義務而解除系爭契約之解約經過；⑵倘反訴被告如期履行給付價金債務，反訴原告可享有運用該款項獲取孳息的利益；⑶反訴原告因反訴被告違約而解除契約，則反訴原告就系爭不動產再為銷售，將生另覓買家之成本；⑷系爭不動產尚未過戶，尚未支出相關稅賦或規費；⑸社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認為反訴原告沒收反訴被告已付之第1期款項75萬元作為懲罰性違約金應屬過高，應酌減至40萬元，以符兩造利益的平衡。
5.是以，反訴原告依系爭買賣契約第10條第2項前段之約定，得請求沒收反訴被告已給付之價金40萬元部分作為懲罰性違約金；又該等款項現存於僑馥公司所管理之系爭履保專戶內，本須請求僑馥公司撥付，是反訴原告請求反訴被告同意其領取系爭履保專戶內之40萬元款項，自屬有據。
五、綜上所述，㈠本訴部分：原告依民法第359條之規定確認系爭買賣契約總價款減少為560萬元，並無理由，應予駁回。㈡反訴部分：反訴原告依系爭買賣契約第10條第2項前段之約定，請求反訴被告同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之40萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、關於假執行之宣告，㈠本訴部分：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗。㈡反訴部分：按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。條文既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合。是反訴原告勝訴部分，因其性質不適於假執行，此部分反訴原告假執行之聲請即屬無據，應予駁回；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：㈠本訴部分：民事訴訟法第78條。
㈡反訴部分：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 25 日
民事第四庭 法 官 傅思綺正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 許芝芸