臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2555號原 告 吳學淵 住○○市○○區○○路0000號0樓之0 訴訟代理人 王瑩婷律師被 告 陳薇之訴訟代理人 江凱芫律師複 代理人 朱育辰律師
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告前向被告以總價新臺幣（下同）305萬元購買坐落桃園市
○○區○○段000○00000地號土地（權利範圍均為680/10000），暨其上同段261建號（門牌號碼為桃園市○○區○○街00號5樓）建物（下稱系爭不動產），兩造於民國112年10月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且已結清買賣價金並完成交屋。嗣原告陸續於113年1月31日、同年5月22日收到桃園市政府建築管理處函文，始知系爭不動產遭人檢舉有「疑似涉及室內裝修及改為套房使用」之情事，且有因為漏水而與鄰居發生糾紛，然被告於締約過程中未告知系爭不動產有違法改建而遭人檢舉及因為漏水與鄰居有糾紛之情事，屬隱瞞重要交易事項之詐欺，爰以起訴狀繕本之送達為撤銷本件被詐欺所為買受之意思表示，先位主張依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺所為之意思表示，並依民法第259條規定請求被告返還買賣價金305萬元暨法定遲延利息予原告。又原告就系爭不動產進行防水修繕及裝修而增加系爭不動產之財產價值，就此部分支出之防水修繕費用2萬910元及裝修費用8萬元，爰依民法無因管理或不當得利之規定，擇一請求被告返還該費用。㈡縱認先位主張無理由，被告隱瞞未告知系爭不動產因違建被
檢舉，原告已收受桃園市政府建築管理處通知限期改善、變更系爭不動產使用執照及拆除室內違建，估計至少應花費35萬700元，備位主張依民法第227條之規定，請求減少系爭不動產買賣價金等語。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告305萬元及自113年1月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵被告應給付原告10萬910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應給付原告35萬700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於購買系爭不動產前已看過屋內狀況，知悉系爭不動產現況為多間套房違建及有漏水之現況，堪認被告已盡告知義務。原告雖提出桃園市政府建築管理處函文，惟該2份函文之發文日期分別為113年1月31日、5月22日，檢舉時間顯然是在系爭契約簽訂之後，堪認被告於持有系爭不動產期間無從獲知有人檢舉之情，並無原告所述被告知悉並隱瞞系爭不動產曾因違建遭人檢舉。又系爭不動產之現況說明書已載明房屋有違建及漏水，而是否曾因違建被檢舉及與鄰居漏水糾紛，並非影響買賣之重要資訊置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告於112年10月14日以總價305萬元向被告買受系爭不動產
，約定現況交屋，原告已付清買賣價金，被告已將系爭不動產所有權移轉完畢，並點交系爭不動產予原告等事實，有系爭契約、成屋標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭房屋第一類登記謄本等件（本院113年度桃司調字第152號卷〈下稱調解卷〉第21至36頁)在卷可稽，且為兩造所不爭執，是此部分事實堪以認定。
㈡按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號民事裁判意旨參照）。原告主張被告故意隱匿系爭不動產有因違建被檢舉及漏水糾紛之情事，使原告陷於錯誤簽立系爭契約乙節，為被告所否認，自應由原告就其所主張被告故意為詐欺行為，致其陷於錯誤而為買受系爭不動產之事實，負舉證之責。經查：⒈兩造對於簽訂系爭契約時約定現況交屋，被告明確知悉系爭
不動產有違建及漏水之情形存在等情，並不爭執。原告固主張被告未告知系爭不動產之違建有遭人檢舉及漏水糾紛之情事，有違據實告知義務云云，然衡諸一般社會常情，系爭不動產有違建之情形，自有被檢舉或遭拆除之危險，原告既知悉系爭不動產存在違建之情況仍願買受，顯見其已有考量系爭不動產違建之情況將來有遭人檢舉之問題；漏水糾紛亦同此理。況違建或漏水情形於買賣不動產時並非少見，難認一旦出現此情即會造成買受人不願購買之情形，故除當事人將違建遭檢舉或與鄰人發生漏水糾紛於交易中列為重要之點，否則難認此屬交易重要之點。況原告對於被告明知系爭不動產因違建遭人檢舉有所隱匿之事實，雖提出桃園市政府建築管理處2份函文（調解卷第37至43頁）為憑，然該民眾陳情系爭不動產疑似涉及室內裝修及改為套房使用通知函之發文日期分別係113年1月31日及同年5月22日，兩造簽訂系爭契約之日期則為112年10月14日，無從證明原告於簽訂系爭契約前即已知悉系爭不動產有因違建而遭人檢舉之情形，是原告主張被告故意隱瞞系爭不動產因違建曾被舉報乙情，尚難憑採。
⒉又兩造於簽訂系爭契約時就系爭不動產有無遭檢舉或漏水糾
紛乙節是否為買賣交易重要之點，業經地政士即證人黃銪到庭證稱：伊簽約時並未聽聞兩造就系爭不動產曾討論或表示如受檢舉違建就不買賣系爭不動產等語（本院卷第75頁），原告則自承未曾就漏水糾紛列為交易重要之點之表示，足見兩造並未就上開二者列為交易重要之事項。此外，原告如認違建是否遭人檢舉及漏水糾紛乙節為交易重要事項，即得於簽立系爭契約時載明於買賣契約中，然遍觀系爭契約均未提及，故原告此部分主張，無從憑採。
⒊基上，原告並未舉證證明被告有何詐欺之情事存在，故原告
先位主張依民法第92條規定，撤銷系爭契約買賣之意思表示後，並依民法第259條規定請求被告返還所受領之買賣價金305萬元，於法無據。又買賣意思表示未經撤銷，並未影響契約效力，則原告請求被告返還就系爭不動產所支出之防水修繕費用2萬910元及裝修費用8萬元，自亦無據，不能准許。
㈢按於標的物之買賣，出賣人除負有標的物移轉占有予買受人
之義務外，其就標的物移轉占有前之標的物相關使用狀況、瑕疵等情形，亦負有忠實告知買受人之義務，如出賣人明知有瑕疵情事卻消極隱匿未告知，或因過失不知該瑕疵情事者，固應認出賣人就該瑕疵給付之提出，負擔故意或過失之債務不履行責任，惟出賣人就此主觀上之故意或過失為否認者，買受人即應負擔舉證之責。關於系爭不動產於兩造訂約前是否有因違建而遭人檢舉一事，縱屬被告應主動告知之義務，然被告若就上開情事之不知，並不具備可歸責性者，即難認被告就上開義務之不履行具有故意或過失。查系爭不動產固存有違建之情形，惟如前所述，乃兩造簽定系爭契約時即已存在之現況，而被告亦於訂約後將系爭不動產交付原告使用，自不構成契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨之情事。又桃園市政府建築管理處於113年1月31日、同年5月22日寄發通知書，記載民眾陳情系爭不動產疑似涉及室內裝修及改為套房使用之情事，請依限具狀陳述意見或逕行改善、補辦許可手續，屆期仍未改善者，將依建築法等相關規定裁處通知書，係於兩造簽訂系爭契約之後所寄發，則原告主張被告於簽立系爭契約時已知悉系爭不動產有因違建而遭人檢舉之情，尚難憑採。原告復未提出任何足資證明被告於訂約前已知悉系爭不動產之違建部分確有遭人檢舉之積極證據供本院審認，則自難認定被告就上開情事之不知具有可歸責性者，更遑論被告就該義務之不履行具有故意或過失，準此，原告備位主張依據不完全給付之法律關係，請求被告負擔賠償責任，亦屬無據。
四、綜上所述，原告先位聲明依民法第92條第1項、第259條請求被告給付305萬元及法定遲延利息，另依民法無因管理或不當得利之法律關係擇一請求被告給付10萬910元及法定遲延利息；備位聲明依民法第227條規定請求被告給付35萬700元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
五、原告雖聲請傳喚仲介羅紹彰作證，以及向桃園市政府建築管理處及市民專線單位函查系爭不動產是否有民眾陳情、舉發違建或室內非法裝修情事之相關記錄（本院卷第39、53、77頁），以證明被告於簽立系爭契約前確有故意隱匿系爭不動產因違建被檢舉之事實，然本件業經本院認定如上，是原告此部分證據調查之聲請，核無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 114 年 7 月 2 日
民事第一庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
書記官 張凱銘