臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2568號原 告 葉雪涵訴訟代理人 江赫驣律師被 告 陳柏豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○○○路○段00號10樓之7房屋及地下五層編號26停車位騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣1萬5,375元，及自民國113年12月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國113年8月9日起至騰空返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣2萬3,000元。
四、被告應自民國113年8月9日起至騰空返還第一項房屋及停車位之日止，按日給付原告新臺幣300元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項於原告以新臺幣35萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣105萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣5,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1萬5,375元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣8,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期各以新臺幣2萬3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項已到期部分，於原告按日各以新臺幣100元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按日以新臺幣300元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國113年1月29日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼桃園市○○區○○○○○路○段00號10樓之7房屋及汽車停車位編號B5-26(下合稱系爭房屋)出租予被告，租期自113年1月29日起至114年1月28日止，每月租金新臺幣(下同)2萬3,000元，押租金4萬6,000元，水、電費等其他費用，由被告自行負擔。詎料，被告於承租期間多次違反日勝新京站社區規約，未向社區辦理登記即停放車輛於訪客專用停車位，且刻意更換車牌規避社區管委會處罰，經原告於113年7月17日寄發存證信函規勸被告應遵守社區規約並繳納罰金，被告竟置若罔聞；另於同年月27日，公然毀損社區公物，以腳踢停車場入出口大門導致門鎖感測器失效、惡意開車衝撞社區停車場柵欄桿及鐵捲門，導致柵欄桿扭曲變形、鐵捲門脫離軌道無法正常開啟。原告遂於113年8月7日，依系爭租約第5條第3項「乙方應遵守大樓管理委員會之規約」、第8條第1項「乙方若有違反本契約約定，經甲方以書面催告並限期未改善，即為違約，甲方得隨時終止租約」、第5項「乙方應遵守本約各款約定，乙方如違約，甲方得隨時終止租約收回房屋」等約定，以被告多次違反社區規約為由通知被告終止租約，終止租約之存證信函於113年8月8日送達被告。又被告積欠113年6、7月及8月1日起至8月8日系爭租約終止時止之租金5萬1,935元、水電費9,440元，扣除押租金4萬6,000元後，被告尚積欠租金及水電費1萬5,375元；而系爭租約於113年8月8日終止後，被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，無權占有系爭房屋受有利益致原告受有損害，原告自得請求返還相當於月租金2萬3,000元之不當得利。再依系爭租約第8條第2項約定，被告於提前終止契約時應即將系爭房屋騰空並歸還鑰匙予原告，如有違反每逾一日按日給付雙倍日租即1,533元之違約金予原告。爰依民法第767條第1項、第455條之規定，請求擇一為被告返還系爭房屋勝訴判決；並依民法第179條規定、系爭租約約定請求被告給付上開金額提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告1萬5,375元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息；㈢被告應自113年8月9日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3,000元；㈣被告應自113年8月9日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,533元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠經查，原告主張被告承租其所有之系爭房屋，並簽立系爭租
約，然被告因多次違反日勝新京站社區規約，未向社區辦理登記即停放車輛於訪客專用停車位，經原告於113年7月17日寄發存證信函規勸被告應遵守社區規約，被告仍於同年月27日毀損社區公物，以腳踢停車場出入口大門導致門鎖感測器失效、惡意開車衝撞社區停車場柵欄桿及鐵捲門，導致柵欄桿扭曲變形、鐵捲門脫離軌道無法正常開啟，經社區管理委員會向警方提出告訴；嗣原告於113年8月7日，依系爭租約第5條第3項、第8條第5項之約定，以被告多次違反社區規約為由通知被告終止系爭租約，終止租約之存證信函於113年8月8日送達被告，迄未將系爭房屋騰空並歸還鑰匙予原告，且於系爭契約終止時尚積欠原告租金及水電費共1萬5,375元等情，業據原告提出系爭租約、建物登記第一類謄本、日勝新京站社區住戶規約、違規停車照片、存證信函及回執影本、桃園市政府警察局中壢分局青埔派出所受理案件證明單、LINE對話紀錄截圖翻拍照片、台灣自來水公司各項費用繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、統一超商股份有限公司繳費單等件為證（見本院卷第27頁至77頁、第81至85頁、第93至97頁、第105至109頁)，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。查，系爭租約第5條第3項約定被告應遵守大樓管理委會之規約；又依日勝新京站社區規約第26條第4項第4款規定：「本社區禁止未經管理中心登記占用來賓停車位，經勸導未改善收取環境清潔費1000元」、第22條第11項規定：「住戶不得違反相關法令規定，亦不得有違背公共秩序、善良風俗之行為」，是被告未遵守社區規約占用來賓停車位，經原告於113年7月17日寄發存證信函規勸被告應遵守社區規約，然被告仍於同年月27日毀損社區公物，以腳踢停車場出入口大門導致門鎖感測器失效、惡意開車衝撞社區停車場柵欄桿及鐵捲門，導致柵欄桿扭曲變形、鐵捲門脫離軌道無法正常開啟等情，並經社區管委會提出告訴，已如前述，而有違反法令、公共秩序之行為。故原告於113年8月8日依系爭租約第8條第5項約定，以被告多次未遵守社區規約為由寄發存證信函合法終止系爭租約，堪認系爭租約於113年8月8日因終止而消滅，被告就系爭房屋已無占有權源，仍繼續占有使用。從而，原告依上開條文及系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。原告就此部分事實，依民法第455條、第767條規定，請求本院選擇而為其有利之判決，而本院業已依前揭規定，准許上訴人所請，則上訴人另依民法第767條第1項規定為請求部分，爰不予審究，附此敘明。㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。租金每月2萬3,000元(含房屋管理費1,598元)；租金應於每月20日前交付予甲方；凡因居住使用房屋所需支付之水電費，概由乙方自行負擔，系爭租約第2條、第3條第2項、第7條亦有約明。查，原告主張被告應依系爭租約之約定，按月於每月20日前繳付租金2萬3,000元，然被告自113年6月起即未依約繳納租金，迄至系爭租約終止日即同年8月8日止，積欠租金5萬1,935元、水電費共9,440元，扣除押租金4萬6,000元後，被告尚積欠租金及水電費共1萬5,375元等情，業經本院認定屬實如前。則原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告給付積欠之租金及水電費共1萬5,375元，即屬有據，應予准許。㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還所有人（最高法院88年度台上字第1007號民事判決意旨參照）。經查，被告於系爭租約終止後已無合法占有權源，未依約將系爭房屋騰空並歸還鑰匙予原告而占有系爭房屋，致原告受有無法使用、收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告返還無權占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利。是原告請求被告返還自113年8月9日起至騰空返還系爭房屋日止，按月相當於租金2萬3,000元之不當得利，亦屬有據，應予准許。
㈤第按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不
履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院102年度台上字第1378號判決參照）。法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院107年度台上字第1696號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於113年8月8日終止，被告繼續占用系爭房屋，已無正當權源，均如前述，則被告未於租約終止時將租賃物騰空返還，亦違反系爭租約第8條第2項約定，原告得請求被告給付自系爭租約終止翌日即113年8月9日起，按日加付雙倍日租金即1,533元計算之違約金（見本院卷第29頁），且觀系爭租約未就違約金之性質另為約定，依前開說明，自應視為賠償總額預定性之違約金。茲審酌被告於租約終止後無權占有系爭房地，所受應屬相當租金之利益，原告未能如期收回系爭房屋，所受則為相當租金之損害，原告亦已請求被告返還系爭租約終止後相當於每月租金之不當得利，再以原告因被告違反社區規約之行為，遭管委會求償金額為7萬7,845元等情，有LINE對話紀錄截圖可參(見本院卷第111頁)，應可據以衡估原告所受之損害，則系爭租約約定一律依日租金額之2倍即1,533元按日計算違約金而為賠償總額預定，應屬過高，對被告有失公平，應予酌減為每日300元為適當。是原告請求被告自113年8月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告300元之違約金，核屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告之租金債權，屬有確定期限之給付，惟於起訴前被告已屆期未付；水電費代墊款、不當得利及違約金債權，屬無確定期限之給付，揆諸前揭說明，原告均自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達（見本院卷第21頁）翌日即113年12月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第439條、第179條等規定，及系爭契約第3條、第7條、第8條第2項之約定請求被告應將系爭房屋騰空返還原告、給付租金及水電費1萬5,375元、按月給付不當得利2萬3,000元、按日給付違約金300元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起即113年12月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 劉哲嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 鍾宜君