臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2071號原 告 蔡幸宜訴訟代理人 鄭又綾律師被 告 鍾宇光上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年5月22日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣70萬元，及自民國113年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣23萬3千元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣70萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告長年於國外工作，兩造透過金鈺房屋仲介有限公司之房仲即訴外人劉佩琳、曾金美，於民國113年3月18日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買桃園市○○區○○○段0
000 ○號房屋（門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋）及其坐落基地同段251之9地號土地（權利範圍：4分之1，下稱系爭土地），約定總價金為新臺幣（下同）920萬元，被告並在所附「買賣標的現況確認書」之是否有滲漏水情形欄位上勾選「否」。原告締約後已支付全部價金，被告並於113年5月7日將系爭房地所有權移轉登記予原告。俟原告於113年5月26日返臺，被告於同年5月28日方將系爭房屋鑰匙交付原告，原告於同年6月1日再次出國工作。嗣後原告自113年6月16日返臺，陸續發現系爭房屋3樓地板與2樓天花板之共同壁滲漏水、3 樓靠廚房側之外牆剝落、龜裂、鋼筋裸露，磁磚常掉落至鄰居之露台，且下雨時，會自外牆漏水至樓下鄰居即訴外人謝熙平住處；系爭房屋4樓陽台、主臥室地面凹凸不平等瑕疵（下稱系爭瑕疵系爭瑕疵），原告發見系爭瑕疵後，立刻通知被告，兩造於113年7月20日洽談系爭瑕疵之後續處理方式（下稱系爭協商），並於同日達成共識，被告承諾修繕系爭瑕疵，並給付修繕費用70萬元，有當日協商之錄音及譯文為證，可認兩造已就修繕漏水瑕疵所支出之必要費用及因漏水所生之損害費用已達成合意，卻迄今未為任何修繕行為，亦未給付原告分文。
（二）依原告提出謝熙平與被告之對話紀錄內容，可知被告於交屋前明知系爭房屋經謝熙平反應有系爭瑕疵，卻未告知原告，反以家具、雜物遮擋，或以矽酸鈣板遮掩，故意隱瞞系爭瑕疵。而系爭房屋存有漏水瑕疵，已如前述，依通常交易觀念，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，而未具備應具備之價值、效用及品質，自屬民法第354條第1項所指物之瑕疵。為此，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還減少之價金70萬元及遲延利息等語，並聲明：1.被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告於105年購入系爭房屋後連續居住至113年，共計8年間並未發現任何漏水或其他重大瑕疵。且於105購入時投入520萬元裝潢系爭房屋（包含外牆整修及內部裝潢提升），並無任何遮掩瑕疵的作法。兩造於簽約時，亦簽訂現況交屋之確認書，屋況經兩造確認並無有任何重大瑕疵，原告亦未於驗屋時提出有漏水之問題，而非於事後追究責任。
況原告於購入系爭房屋之半年內，旋將系爭房屋以1150萬元出售轉售第三人，於交易中獲利百萬，可認系爭房屋之價值並無受上揭瑕疵影響，且瑕疵風險已轉嫁至第三人，第三人既無提出異議，應視為系爭房屋之屋況良好，非由原告再行索求。另謝熙平與被告之對話紀錄內容雖係針對漏水問題進行溝通，然討論內容並未見謝熙平提出具體證據證明其房屋之漏水是導因於系爭房屋之漏水所致，尚難排除係因謝熙平自行違建所致。至原告主張被告承諾修繕系爭房屋瑕疵並給付70萬元云云，並未提出任何法律依據證明兩造已達成協議，反觀原告已於113年8月7日兩造協商時表示「我完全ok沒問題，也都有其他應對方案」等語，可認原告已接受被告對價金之決定，並願意終止進一步爭議，自無理由再行請求減少價金等詞，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）系爭房屋確有滲漏水瑕疵按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第359條、第360條分別著有規定。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。查系爭房屋存有系爭瑕疵一節，有照片在卷可佐（本院卷第31-34頁），且觀諸被告與住在系爭房屋樓下的鄰居謝熙平間之LINE對話（本院卷第36-37頁），可見在113年4月13日時謝熙平已拍攝「地震後」之照片告知被告「牆柱間的裂縫變的更明顯」，並且113年5月8日時謝熙平詢問被告是否準備搬家、5月20日詢問系爭房屋是否已經賣掉，且113年4月初全台確曾發生大規模有感地震，此為眾所周知之事，與該LINE對話紀錄之內容吻合，被告雖辯稱不能排除謝熙平違建云云，然一則被告未能舉證以實其說、二則系爭房屋本身內部確存有系爭瑕疵而不只是樓下的謝熙平房屋而已，足見不論謝熙平的房屋是否有違建，系爭房屋確存有滲漏水瑕疵無誤，而在兩造簽訂購買系爭房屋的不動產買賣契約書中，在買賣標的現況確認書第4項「是否有滲漏水之情形」中勾選「否」，並勾選在「如有滲漏水處，雙方同意賣方修繕後交屋」而非「以現況交屋」，可見不論漏水問題是原本就有的情況、或是因113年4月地震後才發生，無滲漏水一事在兩造買賣契約中屬被告依民法第354條規定應負瑕疵擔保之責任範圍。
（二）被告抗辯原告未於驗屋時反應漏水瑕疵而不得再行主張，為無理由：
按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第355條、第356條定有明文。又所謂現況交屋須基於買受人依一般情形審視房屋現況，對於房屋瑕疵情形有所瞭解，或出賣人於買賣契約上，已忠實反映房屋瑕疵，而為買受人所瞭解，否則，出賣人仍不得以契約記載「現況交屋」等語，即謂買受人一概須按房屋現況承擔其瑕疵。依照被告自己所提供的被證一照片可見，被告於購入該屋時確實曾將該屋從幾乎是毛胚屋的型態（本院卷第161、165-169頁照片）加上板材、磁磚、油漆、燈飾、窗簾等覆蓋原本牆體的方式來大幅度裝修、並放上或安裝上櫃體、傢俱等物（本院卷第161-233頁照片，被告亦自承投入520萬元進行裝潢及修繕，本院卷第105頁）在這樣的情況下確實難以及時發現內部的牆面、天花板之裂縫漏水問題，且自兩造LINE對話紀錄（本院卷第257-289頁，「David」為被告、「Sinyi」為原告）可見，謝熙平於113年6月7日聯絡原告告知系爭房屋外牆龜裂導致樓下漏水一事，事後原告亦陸續以照片及文字告知被告系爭房屋各處瑕疵的狀況，被告亦回復原告謝熙平房屋漏水並非系爭房屋的問題，可見原告所主張之瑕疵並非環視檢查即可發現，在原告未在契約上忠實反應瑕疵的情況下，原告於5月28日取得系爭房屋鑰匙後，再透過謝熙平的告知並檢查整個屋子，方於6月左右發現系爭瑕疵、與被告陸續協商，並未有怠於檢查、通知被告的情形，被告自應負瑕疵擔保之責。
（三）兩造已就系爭瑕疵由被告給付70萬元做為修繕費用一事達成合意：
1、於113年7月20日系爭協商中（譯文見本院卷第65-101頁），兩造與素外人曾騰弘就系爭瑕疵如何處理、修繕方法與費用協商，原告表示工程最便宜也要70幾萬，5月底剛交屋，6月7日樓下就打電話來（即指謝熙平告知龜裂一事）（本院卷第77頁，00：20：06-00：20：25），被告一邊詢問「小倩」，一邊表示要先把外牆解決，大概要70萬、加清運73萬元（00：24：36-00：25：32），後被告表示「（00：32：56-00：33：08）你要我馬上就付這70萬，我真是，我很老實，就是講說，我沒辦法，但因為我，如果，但我也沒有逃避，反正就是說今天來我們就是一起看，我們解決這個事情」、「我家主要是說，因為我之前前面，那如果說我們先把這一面先弄了，就是這一面先把它弄一下，就是主要就是，主要可能就是比較有疑慮的部分，就是可能漏水的部分，我們先把它弄好，然後我們在慢慢去補，因為那時候其實她有說那我先弄的部分你不用拉平，那我們後面再慢慢去補，整個牆，就是可能說慢慢慢慢我們在去弄，把其他牆再做修繕，就是說我不用，不用一次就是要一次費用這樣子，讓我壓力這麼大」(00:35:04-00：35：42）、「其實我買這個房子的時候，在前面的屋主也沒跟我講去這個外牆，因為其實我也沒去看外牆，我就是只管看我正面」（00：39：17-00：39：33）、且被告業已同意與原告簽訂和解書或公證（00：40：22-00：41：15），被告雖有詢問原告是否可以幫忙負擔「清的費用」（00：50：00-00：50：11），最後被告即稱「那我想這筆費用，對我來說，現在其實他們希望這邊，反正這是我要全出的費用，如果到時候我真的要付這筆費用的話，有沒有辦法做一個分期付款」（00：54：18-00：54：29），可見當時兩造已達成協議，由被告負擔修繕工程費用至少70萬元，只是被告一再請求要分期給付，原告請求被告給付70萬元，為有理由，被告應依不當得利規定返還溢領之價金70萬元。
2、被告雖以原告於LINE中表示「如果David不願意的話，直接告訴我就可以了，我完全ok沒問題，也都有其他應對方案，拜託不要拖時間就好」（本院卷第343、349頁），然該句話之意明顯是在要求被告依前約履行、若不願意履行也盡快明確告知以便原告使用「其他應對方案」，並未有放棄瑕疵擔保相關請求權之意。
3、被告主張原告所稱的上揭費用非減少價金而是損害賠償，若為減少價金則應按買賣時無瑕疵與有瑕疵的價值差異比例計算，且認為原告主張時已非屋主自不得減少價金而僅能請求損害賠償云云（本院卷第371頁），然兩造已議定70萬元由被告負擔一節已如前述，況即便按照「無瑕疵物之價額」與「瑕疵物之價額」間之差額來計算，亦得以修復費用做為計算價值貶損之依據（甚至即便修復，亦有可能遭受市價貶損），更何況減少價金請求權乃是物之瑕疵擔保的法律效果之一，而物之瑕疵擔保是「買賣契約的買受人」即得主張的權利，並非請求時需身為「標的物所有權人」才能主張，被告上開所辯，尚不足採。
（四）被告不得以原告高價出賣系爭房屋為由抗辯：被告雖主張原告於113年8月間以1150萬元出售系爭房屋，遠高於原告於113年3月時向其購買的920萬元，惟決定不動產價格之因素，除該不動產本身建築條件（如建築品質、屋齡、外觀、管理維護等）及所在地理位置目前發展狀況（如環境品質、交通狀況、經濟活動等）外，就該不動產將來發展所為之預期，往往亦成為重要考量因素，通貨膨脹及附近房地產價格之漲跌、甚至買賣雙方的關係、委託仲介的議價能力、賣方是否有對房屋裝潢、美化等其餘附加價值亦成為決定價格的關鍵，並非只有「是否有漏水瑕疵」單一因素而已，且系爭房屋買賣價格之高低，要決之於資本自由市場機制，只要買賣雙方對價金互相意思表示一致即可，與房屋本身是否存有瑕疵，顯屬二事，何況買受人事後是否高價轉賣，並非出賣人得以免除物之瑕疵擔保責任之事由，被告所辯自無理由。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。原告請求被告為前揭給付，該給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年12月6日（見本院卷第57頁）送達予被告，則原告請求自113年12月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保減少價金請求權與不當得利規定請求被告給付70萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年12月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
書記官 謝喬安