臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2146號原 告 京日寅有限公司法定代理人 胡文輝訴訟代理人 劉冠頤律師被 告 優士威精密股份有限公司法定代理人 璩澤明訴訟代理人 廖婉茹律師複 代理人 張育銜律師上列當事人間請求返還不當得利、違約金等事件，於民國114年6月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣10萬3,282元，及自民國113年9月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之5，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣10萬3,282元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告前向伊承租伊所有之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0
號廠房暨坐落土地(下稱系爭房地)，並簽訂有租賃契約(下稱系爭租約)，雙方約定租賃期間自民國110年11月1日至115年10月31日止，租金每月新臺幣(下同)30萬元，同時約定被告應交付60萬元作為押租金。然於租賃契約關係存續中，被告依系爭租約第10條第3款約定以存證信函寄給原告表示欲提前於112年12月31日終止系爭租約，且因被告承租期間因營運所致土地汙染及為進行土壤整治所致廠房損壞等情，應依雙方於112年11月2日簽訂之協議書(下稱系爭協議書)及系爭租約第8條約定，應於112年12月31日前完成土壤整治工程並將廠房損壞部分修復後，將系爭房地騰空返還予伊；惟被告於系爭租約提前終止日即112年12月31日屆至後，不僅未依約修復廠房損壞部分，亦未如期完成土壤整治工程，而未能遵期返還系爭房地，且迄113年3月5日始返還系爭房地。
㈡兩造並非如被告所述為合意終止系爭租約，伊係應被告要求
才配合辦理，被告也表示是營運政策才要提前終止，則被告未依約提前3個月通知提前解約，應依系爭租約第10條第3款約定給付伊6個月押租保證金即180萬元；另被告就營運所致土地汙染進行土壤整治工程，導致廠房結構及鐵皮浪板發生損壞，依系爭租約第8條約定應負損害賠償之責，且因被告否認造成損壞並拒絕修繕，故伊自行僱工修繕而支付修繕費用20萬元，亦得向被告請求支付；又因伊前已與第三人台灣工機廠股份有限公司(下稱台灣工機廠公司)簽訂買賣契約，將系爭房地出售予台灣工機廠公司，並約定113年1月第1週辦理點交及過戶，因被告未依系爭協議書於112年12月31日前完成土壤整治工程，而遲於113年3月5日始完工，且自112年8月31日起即拒絕依系爭租約第10條第1款約定繳納房屋稅，導致伊被迫遲至113年3月13日始辦理過戶登記予台灣工機廠公司，113年3月25日始完成點交，故就113年1月1日起至113年3月25日止伊所額外支出之地價稅1萬4,587元、房屋稅，以及租約存續期間112年9月1日起至112年12月31日之房屋稅(112年9月1日至113年3月25日之房屋稅共計7萬2,087元)；又兩造約定112年12月31日返還系爭房地予伊，被告卻遲至113年3月5日始返還，則被告於113年1月1日至113年3月5日無權占有系爭房地應可獲得相當於租金之不當得利，系爭房地占地面積為1,993平方公尺，依土地法第97條第1項規定按年息10％計算每月租金應為36萬5,433元，故被告尚應返還79萬1,792元。扣除尚未返還被告之押租金60萬元，被告尚應給付伊227萬8,466元。
㈢爰依系爭租約約定、民法第184條、第179條規定提起本訴，
並聲明：(一)被告應給付原告227萬8,466元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖以伊未提前3個月告知欲提前終止系爭租約而請求給付6個月押租保證金180萬元，然伊所寄發給原告之存證信函，是重申雙方合意終止系爭租約之事實狀態並催告返還2個月押租金，因原告已將系爭房地出售第三人，故要伊考慮是否繼續承租，伊經考慮而不繼續承租，原告法定代理人胡文輝才要求伊寄發指定內容之存證信函，而非單方終止契約之意思，自不適用系爭租約給付6個月押租金之約定；縱認有單方終止契約之情形，亦請依民法第252條予以酌減至適當金額。至原告請求回復原狀之修復費用20萬6,920元部分，伊承租系爭房地時廠房現況破舊，係伊自行花費鉅資整修建置設備，原告未舉證系爭房地之現狀，而請求伊給付修繕費用，顯無理由；且系爭租約第7條第4項亦係約定依現況返還，縱有原告所指損壞情形，也屬合法使用之正常耗損，兩造就系爭房地之返還事宜也有多次討論，更有約定伊無庸負擔修繕及回復原狀之責，故原告請求賠償應無理由。另原告請求給付地價稅、房屋稅、相當於租金之不當得利部分，原告主張遲延點交部分，係提出其與台灣機工廠公司之點交證明，可知其等原本即約定113年3月25日交付，原告代墊地價稅係因概算差額所致，不動產所有權之移轉應以登記而非交付為必要，與伊何時交還系爭房地無關，且兩造於113年12月27日也有因土壤整治事宜協議延展至113年1月20日前交還系爭房地，而伊至遲於113年1月25日前即已騰空遷讓返還系爭房地予原告，當時係由被告副總何睿騰、拆除廠商法定代理人、原告法定代理人共同會勘，伊之後也協助原告完成交付系爭房地予第三人，原告在113年1月18日即可自行帶廠商至現場處理土壤檢測事宜，而有事實上管領力，故無原告所指無權占用系爭房地之情形，原告此部主張亦無理由等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造前就系爭房地於107年11月13日簽訂系爭租約，約定原告將其所有之系爭房地出租予被告，租賃期間自110年11月1日起至115年10月31日止，每月租金30萬元，被告並有給付60萬元押租金，嗣因約定被告應負責系爭房地土壤整治工程，而於112年11月2日簽訂系爭協議書，有系爭房地謄本、系爭租約、系爭協議書等件影本在卷可參(見本院卷第19至29、33至35頁)，且為兩造所不爭執，是上情應堪認定。
四、原告主張被告提前終止系爭租約，並未依約定於112年12月31日前返還系爭房地，故請求被告給付共計227萬8,466元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：
(一)本件係被告單方提前終止系爭租約或雙方合意終止系爭租約？(二)原告請求被告給付6個月押租保證金180萬元，有無理由？(三)原告請求被告給付修繕費用20萬元，有無理由？(四)被告占有使用系爭房地至何時始返還予原告？(五)原告請求被告給付相當於租金之不當得利79萬1,792元，有無理由？(六)原告請求被告給付113年1月1日起至113年3月25日止之地價稅1萬4,587元、112年9月1日至113年3月25日之房屋稅共計7萬2,087元，有無理由？(七)原告得向被告請求給付之金額為何？經查：
㈠本件應為兩造合意終止系爭租約。
⒈按本契約租賃期限未滿，乙方(即被告)擬解約時，應提前3個
月以存證信函方式告知，並賠償甲方(即原告)6個月押租保證金，若甲方擬解約時，應提前3個月以存證信函方式告知，應賠償乙方6個月租金及廠房搬遷費用之損失。系爭租約第10條第3項約定有明文。堪認兩造就系爭租約並未禁止提前終止租約，僅需提前告知對造即可。經查：
⑴依被告副總何睿騰與原告法定代理人胡文輝之LINE對話內容
，胡文輝至少在112年4月14日即向何睿騰表示「這是本來擬好要簽的買賣合約書細節」(見本院卷第299頁)，胡文輝並於112年5月17日、112年7月25日告知要帶買方、仲介去看廠房(見本院卷第317、329頁)，可見原告早有出售系爭房地之計畫；胡文輝並於112年8月29日傳送部分買賣契約內容予何睿騰，其中特約事項記載「一、請賣方提供土壤檢測報告。
二、請賣方處理解除租賃合約」，何睿騰對此則表示「剛才與董事長溝通過了，如果可以補償搬遷費，我們同意搬遷」，胡文輝即回覆「OK」之貼圖(見本院卷第331至333頁)，可見原告有先告知要出售系爭房地，並表示因系爭房地買受人有要求要提供土壤檢測報告並解除租賃合約而詢問被告之意願，被告始同意在原告補償搬遷費之條件下同意先行搬遷，堪認是原告先表示希望可以終止系爭租約，被告才同意搬遷，本足認屬雙方有提前終止系爭租約之合意，而非單方為終止之意思表示。
⑵又胡文輝復於112年9月15日向何睿騰表示「如果董事長確定
不再承租，你們九月底要跟我回覆，因為等九月底過戶之後決定權是在新的買方」(見本院卷第171頁)，而何睿騰於112年9月18日回覆「胡先生：因應公司營運政策，優士威公司預計於今年年底前完成遷出，現有租約以及相對於土地買方的相關事務，再麻煩您幫忙協商。謝謝」(見本院卷第175頁)，胡文輝對此則於112年10月2日回覆「請於15號前寄存證信函至本公司」，並圈出系爭租約第10條第3、4項之約定予何睿騰(見本院卷第179頁)，何睿騰又於112年10月11日將存證信函檔案寄送予胡文輝，胡文輝表示「我先看一下再回你」，何睿騰也告知「OK，需要改的部分我再配合修正」，胡文輝於同日又傳送其修改後之存證信函內容予何睿騰，何睿騰也表示「我依這個改好再寄給你」(見本院卷第190至191頁)；而比對被告寄送予原告之存證信函內容(見本院卷第31頁)，與胡文輝修改之存證信函內容完全相同，且胡文輝並自行於開頭加註「經雙方合議」之文字後，再要求被告修改存證信函內容，堪認原告確實承認提前終止租約為雙方合意之結果；本件既係原告請被告於存證信函加註「經雙方合議」以示明確，被告也因而配合胡文輝為存證信函內容之修正，益證兩造確實為合意終止系爭租約無誤。原告主張為被告單方提前終止租約，並無理由。
⒉從而，系爭租約提前終止應屬雙方合意終止。
㈡原告不得請求被告給付6個月押租保證金180萬元。
依前述系爭租約第10條第3項約定，係單方提前終止租約時始有賠償對造6個月租金之約定，本件應屬雙方合意終止系爭租約，而非被告單方提前終止，已如前述，故不適用前開約定；故原告依系爭租約第10條第3項約定請求被告給付6個月押租保證金180萬元，顯無理由。
㈢原告請求被告給付修繕費用20萬元，並無理由。
⒈按乙方(即被告)遷讓時標的物依現況返還甲方(即原告)。乙
方應以善良管理者之注意使用廠房，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失或其營業有化學物質致廠房結構及鐵皮浪板腐蝕毀損，應負損害賠償之責及回復原狀返還甲方。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由乙方負責修理。
系爭租約第7條第4款、第8條約定有明文。
⒉原告主張被告返還系爭房地時，有損壞情形未經修復，故自
行雇工修繕，而請求被告給付修繕費用20萬元等情，並提出現場照片3張、修復前後照片3組及估價單1紙、匯款單2紙等件附卷為憑(見本院卷第37至53頁)。經查：
⑴原告表示系爭租約第7條所約定之「現況返還」係指交付時可
供正常使用之狀況(見本院卷第366頁)；然原告亦表示本院卷第43至47頁之修復前後照片為113年3月取回廠房後，買方看到毀損情形要求原告於點交前先行修復(見本院卷第366頁)；則原告所指損壞情形是被告返還系爭房地時所有，原告並未就交付系爭廠房予被告使用之狀況而為舉證，是原告交付系爭廠房予被告時是否為完好無損壞之狀況，本屬有疑。⑵又依系爭租約第8條前段約定，如因被告之過失或其營業有化
學物質致廠房結構及鐵皮浪板腐蝕毀損，應負損害賠償及回復原狀之責；但原告亦未證明系爭廠房毀損之情形係因被告過失或營業之化學物質所致，亦難以此請求被告負損害賠償之責。
⑶另系爭租約第8條後段約定如因自然損壞而修繕必要，由被告
負責修理；然原告並未舉證系爭房地交付予被告之狀況為何，則系爭房地於返還原告時雖有牆壁毀損及鐵皮破損之情形，亦無從認定係於被告承租期間所致之自然損壞，則原告以此請求被告負修理賠償之責，確實難認有據。
⑷復參諸原告法定代理人胡文輝亦曾於112年12月8日以LINE通
訊軟體主動傳送有「雙方同意依附圖所示系爭廠房之主體結構及下列增建物及設施應予保留而不得拆除外，其他部分依據現況交屋，甲方(即被告)不需負責修繕或回復原狀…」內容之協議書予被告副總何睿騰，有LINE對話紀錄在卷可稽(見本院卷第223頁)，且上開協議書之開頭亦載明「茲就雙方合意提前終止租賃關係暨回復原狀事宜，雙方同意訂立下列約款，以茲共同信守」，足見雙方確實係基於合意終止系爭租約之前提，進而討論後續返還系爭房地相關事宜，且本件係原告先行提出欲提前終止租約之意，已如前述，故原告主動提出被告不須負修繕、回復原狀之條件，實與常情相符；雖上開協議書未見雙方共同簽名確認，但為原告主動提出，自足認被告不負修繕、回復原狀責任係應為原告之本意；況原告並未能證明被告返還系爭房地之毀損情形係於租賃期間所造成，則原告請求被告負擔修繕費用，並非有據。
⒊從而，原告請求被告給付修繕費用20萬元，應無理由。㈣本件被告占有使用系爭房地迄113年3月5日，始返還予原告。
⒈原告主張被告係於113年3月5日才交還系爭房地，並提出兩造
113年3月5日之LINE對話紀錄附卷供參(見本院卷第257頁)；參諸上開對話內容中，被告副總何睿騰表示「我們2家公司的土壤檢測已經都完成取樣，預計結果應該是OK。我們需要開始安排點交及退回押金60萬元。時間上再麻煩先安排。」，可見在斯時兩造尚未進行點交返還系爭房地之程序，否則被告何須請原告安排點交，是原告主張在此之前系爭房地均由被告占有使用中，並非無據。
⒉而被告雖主張至遲於113年1月25日前即已騰空遷讓返還系爭
房地予原告，當時係由被告副總何睿騰、拆除廠商法定代理人、原告法定代理人共同會勘等語，並提出113年1月25日所拍攝之現場照片附卷為據(見本院卷第281至287頁)，但前開照片僅為廠房之一部，並不能證明被告已全部騰空遷讓，且被告雖主張兩造有於113年1月25日共同會勘騰空之情形，但無法提出相關文件或證明，則被告此部主張難認有據；至被告主張依兩造LINE對話紀錄，在113年1月25日之後都是在商討被告配合進行土壤檢測事宜，並自行帶廠商至現場處理土壤檢測事宜，然縱然被告有配合做土壤檢測乙節屬實，惟此乃兩造依系爭協議書約定應由被告完成之事，自與被告有無返還系爭房地予被告乙節無涉，且原告法定代理人胡文輝也曾於113年1月23日因土壤遭檢舉之事詢問被告副總何睿騰「你今天幾點會在長興路我再過去」，並於113年1月26日詢問「你這邊土壤檢測的檢測日期會在過年後的哪一天」，顯見胡文賓尚需與被告方之人員確認到現場之時間以及土壤檢測之情形，自難認系爭房地在斯時已全由原告使用支配。
⒊被告並不否認其副總何睿騰有於113年3月5日傳訊原告法定代
理人胡文輝需安排點交事宜乙節(見本院卷第367頁)，復未能提出在此之前已完成返還系爭房地之事證，則原告主張被告占有使用系爭房地至113年3月5日等情，應堪採信。㈤原告請求被告給付相當於租金之不當得利65萬元，為有理由
。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查：
⑴兩造合意提前終止租約乙情，業經認定如前，且依被告寄發
予原告之存證信函，雙方係合意於112年12月31日終止系爭租約，有存證信函在卷可參(見本院卷第31頁)；堪認系爭租約應於112年12月31日終止無誤。故被告於112年12月31日租賃期間屆滿後，本應返還系爭房地，而被告卻仍繼續占用系爭房地，核屬無權占有，且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。
⑵而被告占有使用系爭房地迄113年3月5日，亦認定如前，參以
上開期間屬系爭租約之原先約定租賃期間之內，且依系爭租約約定每月租金為30萬元，以此作為相當於租金之不當得利的數額計算依據應屬合理，故原告請求被告給付自113年1月1日起至113年3月5日共計2月又5日之相當於租金之不當得利共65萬元(計算式：300,000×2＋300,000/30×5＝650,000)，核屬有理。
⒊次按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人
請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10％之最高額（最高法院88年度台上字第3331號民事判決意旨參照）。經查，原告主張依土地法第97條第1項規定按申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利為每月36萬5,433元等節，因兩造既已約定每月租金為30萬元，且無權占有期間屬系爭租約原先約定之租賃期間內，原告復未說明系爭房地位置、工商業繁榮程度及相關經濟價值有達申報地價年息10％最高額之情形，則原告主張每月受有相當於租金不當得利36萬5,433元，難認可採。
㈥原告請求被告給付112年9月1日至113年1月31日之房屋稅共計5萬3,282元，為有理由。
⒈按房屋稅、火災及地震保險、水電費及營業上必須繳納之稅捐由乙方(即被告)自行負擔，地價稅由甲方(即原告)負擔。
系爭租約第10條第1款約定有明文。而系爭租約將兩造合意於112年12月31日終止，已認定如前，則原告請求被告給付租賃期間迄112年12月31日以前之房屋稅，應屬有據；又被告對於原告請求給付112年9月1日至113年1月31日之房屋稅，並無意見(見本院卷第369頁)，則被告同意給付113年1月份之房屋稅，原告亦得請求之。參諸原告提出與系爭房地買方即台灣工機廠公司之稅費分算表暨點交證明(見本院卷第61頁)，112年7月1日至113年6月30日之年度房屋稅為12萬7,110元，則112年9月1日至113年1月31日共計153天之房屋稅應為5萬3,282元(計算式：127,110×153/365＝53,281.72，元以下四捨五入)，是原告請求被告給付房屋稅共5萬3,282元，應有理由。
⒉又原告主張因被告未依系爭協議書於112年12月31日前完成土
壤整治工程，嚴重耽誤其與台灣工機廠公司所簽訂之買賣契約所約定應於113年1月第1週辦理點交及移轉登記之期程，故請求被告給付113年1月1日起至113年3月5日之地價稅及房屋稅等語。經查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，依照原告所提出其與台灣工機廠公司之稅費分算表暨點交證明所示(見本院卷第61頁)，固堪認系爭房地係於113年3月25日辦理點交給台灣工機廠公司，且系爭房地則係於113年3月13日移轉登記予台灣工機廠公司，亦有系爭房地謄本在卷可參(見本院卷第57至60頁)。然查，原告主張其與台灣工機廠公司原先有約定應於113年1月第1週辦理點交及移轉登記乙節，此為對原告有利於己之事實，卻未見原告提出任何證明，則原告與台灣工機廠公司於113年3月辦理點交及移轉登記，是否係因被告未於112年12月31日前完成土壤整治工程所致，即無從認定；故原告據此請求被告負損害賠償責任，即屬無據。
⑵況且，依前開系爭租約第10條第1款約定，即便在兩造租賃期
間之內，地價稅亦由原告自行負擔，益證原告此部分請求應屬無據。
⒊從而，原告請求被告給付112年9月1日至113年1月31日之房屋稅5萬3,282元，應有理由，逾此範圍之請求即屬無據。
㈦原告共得請求被告給付10萬3,282元。
⒈依前開所述，原告得請求被告給付之金額應為113年1月1日至
113年3月5日相當於租金之不當得利65萬元、112年9月1日至113年1月31日之房屋稅5萬3,282元，共計70萬3,282元(計算式：650,000＋53,282＝703,282)。⒉按押租金60萬元整，於租賃期滿交還廠房並註銷營業戶籍登
記時由出租人(即原告)無息返還。系爭租約第5條約定有明文。系爭房地已交還原告，為兩造所不爭執，且被告已註銷營業登記，有被告蘆竹廠之工廠登記工示資料查詢服務資料在卷可參(見本院卷第361頁)，原告亦表示確實並未返還押租金予被告並已於請求金額內扣除(見本院卷第368頁)，是被告表示要就未返還之押租金主張抵銷(見本院卷第368頁)，即無必要。故原告得請求被告給付之金額扣除押租金60萬元後，應為10萬3,282元(計算式：703,282－600,000＝103,282)。
五、綜上所述，原告依民法第179條、系爭租約第10條第1款，請求被告給付共10萬3,282元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月13日起（見本院卷第75頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 14 日
民事第四庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
書記官 張禕行