臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2215號原 告 鍾榮峰訴訟代理人 蔡慧玲律師
陳欣彤律師李宣佑律師被 告 華和資產管理股份有限公司法定代理人 陳強華訴訟代理人 陳志誠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年11月13日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3款定有明文。原告起訴時原聲明：（一）被告應將原告共有坐落於桃園市○○區○○段○○○段000000000地號土地（下稱1009地號土地）上之房屋及地下之混凝土地基，如起訴狀附圖黃綠色部分，面積126平方公尺（以實測為準）土地上之房屋拆除並刨除地下之混凝土地基，回填適合農作之土質泥土，將土地返還原告。（二）被告應支付原告自民國111年3月15日起至113年9月15日止共2年6個月之土地租金新臺幣（下同）1萬13元整，及自本訴狀送達日起至將土地返還原告日止，按年息百分之5計算之利息。嗣更改聲明數次，最終變更聲明為先位聲明：（一）被告應返還給原告自111年3月24日至111年8月31日共5個月7日參考土地租金計算而獲有的不當得利4萬3624元整。（二）被告應給付原告997萬2864元整，及自111年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：（一）被告應返還給原告自111年3月24日至113年7月31日共28個月參考土地租金計算而獲有的不當得利23萬0468元整。（二）被告應返還本於前（一）項所受土地利益更有所取得者1565萬3855元整給原告，及給付自113年8月1日起至本件依民法第796條第2項規定協議完成或判決確定之日止，按年息5%計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告共有之1009地號土地毗鄰被告所有坐落同地段同小段1010地號土地（下稱1010地號土地）。而1010地號土地前地主千誠機械公司張富謙董事長（下稱張董）稱伊會與「代書」一起前往原告委任之陳憲政律師主持之政衡法律事務所，洽談1010地號土地與原告共有之1009地號土地合作等事宜，並約定以「每坪6萬元」之價格向原告購買「原告行使優先承買所得併本身繼承之土地持分」，附帶條件「1009土地農地申請變更為甲種建築用地由買方辦理。應繳之回饋金約每坪5千元由6萬元價金中扣除」，可認雙方已就買賣標的及價金達成合議，應有成立買賣契約之事實。且早在109年8月17日在原告委請之律師事務所協商時，張董即表示：當初仲介聲稱「他可以『搞定農地』（即1009地號土地）」等語，可知1009土地對1010土地之開發利用極具關鍵之事實，原告當然有積極理由合理確信需要完成之工作項目為「儘速整合1009地號土地他共有人之持分並回復農地農用」，原告並於111年4月28日取回其他9位共有人之之土地權狀並確認得以立即回復農地農用後，於兩天後再次傳訊息告知張董已行使優先承買權，完成承攬工作之內容即整合1009地號土地共有人之持分。由上可知兩造間應有成立承攬與買賣混和契約之事實。豈料，經楊梅地政109年9月1日鑑界，1009土地界線遭偏移至1007（即同地段同小段1007地號土地，下稱1007地號土地）道路上，被告即無意履行原買賣契約，亦拒絕履行給付原告承攬整合取得1009地號土地持分達94.444%，超過三分之二，可達兩造訂約意旨所欲達成之土地交易目的之報酬之義務。被告反以其已於110年2月19日取得1011-1地號土地地主出具「土地使用同意書」，供「映禾苑」建案申請建築執照及道路使用為由，辯稱已無購買1009地號土地之需求，然顯忽略被告於111年3月15日前後施作之圍籬，占用部分1009地號土地，使其圍籬大門得「面向」1007地號土地道路之有利條件，因該圍籬完全阻隔1010地號土地與當時鄰地即同段1012地號土地之聯絡，而未見有1011-1地號土地之存在，上情可佐證被告興建「映禾苑」建案之用地及有利於申請銀行貸款之條件，均有取得1009土地之必要。
（二）被告拒絕履行上述契約約定，竟在原告一再異議之下，越界無權占用原告所有1009地號土地，如另案附圖圖中標示之「A-A'-C-D-E-F-7紅色連接虛線」與原告僱工堆砌之1009土地「矮紅磚牆」之實地位置大致相符，為1009地號土地與1007道路間之土地界線，得據以往南邊推算被告「映禾苑」建案之房屋及基地越界占用原告共有1009地號土地面積126平方公尺之多，此自楊梅地政111年5月17日測量、民間測量公司111年5月20日測量結果可知被告搭建圍籬具占用1009地號土地之情事，被告至遲於111年5月20日知悉後仍故意併其所有1010地土地1754平方公尺於同年7月下旬開始興建「映禾苑」建案，並自113年3月16日至同年7月31日銷售完畢獲230,730,000元。而原告與鄰地張姓、彭姓共三人於111年3月24日查看被告架設圍籬造成原告香蕉苗及防草布等之損害時，巧見一深黑色車前來（車號000-0000），車上搭載某銀行行員持資料踏勘圍籬圈圍之土地及環境，進行被告1010地號土地（包括占用原告共有1009地號部分農地）核貸事宜，貸款額約一億四千萬元且申請貸款之日期不晚於111年3月24日，且於111年8月31日經工地現場包商與原告商談買賣1009地號土地事宜而有「每坪10萬元，88.33坪共880萬元」之合意，據此請求被告給付自111年3月24至111年8月31日（共5個月7日），以每月租金8231元【按原告持分72分之68比例可換算的土地面積為119平方公尺（126平方公尺乘以72分之68），並參考土地租金，依被告1010地號土地公告地價每平方公尺8300元，乘以119平方公尺之年息10%為98,770元計算】，不當得利之數額為43,624元。以及應給付之報酬9,972,864元【計算式：（1）880萬元乘以94.44%（原告持分比例）=831萬0720元＋（2）831萬0720元乘以20% 財政部國税局規定稅率=166萬2144元）】。
（三）如認上揭請求無理由，因被告無權占用原告土地並興建房屋、融資獲利，則備位請求被告給付自銀行核貸鑑價日即111年3月24日起至「映禾苑」建案113年7月31日完銷日止（共28個月），按月租金8231元計算之不當得利230,468元。並請求被告應返還本於前項所受土地利益更有所取得者1565萬3855元整給原告，及給付自113年8月1日起至本件依民法第796條第2項規定協議完成或判決確定之日止，按年息5%計算之利息等語。並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：
（一）原告歷次變更訴之聲明，並追加備位聲明第1、2項與先位聲明第1項均為不當得利，法律關係相同，並無「應為相互排斥而不能並存」之情形，原告追加備位聲明，不應准許。
（二）原告檢具附表1、2及附件6，並主張被告自始有占用原告共有土地、越界建築之明知故意云云，被告否認之。且查，附表1、2及附件6均為原告自行製作，所謂「施工基地圖」、「當時現況實測圖」皆為私人（據原告稱萬家福工程行、世和測量公司）製作，無法做為系爭1009地號與1010地號土地界址之認定，本件仍應以「113年8月7日土地複丈成果圖」所示界址點位置，做為被告「映禾苑」房屋及圍牆所在基地，與原告主張楊梅地政111年5月17日測量、民間測量公司111年5月20日測量結果無涉，並未越界占用系爭1009地號土地之事實，自無原告主張被告占用原告共有之1009地號土地126平方公尺向銀行貸款而獲有不當得利之情事。又原告主張伊種植香蕉苗及鋪設黑色遮光防草布，遭被告圍籬作業破壞，改採矮紅磚牆、菜園耕作云云，被告予以否認，且原告提出照片並無拍攝日期可證，僅見紅磚矮牆、雜草，再觀被告檢送114年1月22日拍攝之照片現場仍是雜草，顯無遭破壞之情形。另被告「映禾苑」房地銷售價金，完全與原告共有之1009地號土地無涉已如前述，「113年8月7日土地複丈成果圖」所示界址點位置，可資證明被告「映禾苑」房屋及圍牆所在基地，並未越界占用系爭1009地號土地，故原告主張以被告「映禾苑」房地銷售價金計算不當得利云云，並無理由。如認有不當得利之情形，則應以1009地號土地申報地價年息5％計算，逾此部分不應准許。至原告主張另案（即本院111年度壢簡字第1426號判決，經原告上訴後，現由本院以113年度簡上字第54號審理中，下稱另案）1009地號土地與1007地號土地的界線應為另案附圖所示A-A'-C-D-E-F-7 紅色連線虛線，所以1009地號土地與1010地號土地的界線「平行往南推移共126平方公尺」云云，於定界址後，所產生之面積與土地登記簿謄本不符情形，應視該增減面積是否在法定容許誤差內，而生依法視為無誤或由地政主管機關更正土地登記簿謄本面積標示之效果，並不會發生原告上開所稱「1009 地號土地與1010地號土地的界線平行往南推移共126平方公尺」情事，僅係確定原告與桃園市政府間1009地號土地與 1007地號土地之經界線而已，並不及於地籍圖所示1009地號土地與1010地號土地之經界線，意即「113年8月7日土地複丈成果圖」所示界址點位置，原告之主張並無可採。
（三）原告主張兩造應訂有「承攬與買賣混合契約」；再主張兩造初始合意之買賣契約轉換為承攬契約；又主張承攬契約得以執行交易買賣，買賣契約應得合意成立云云，被告皆予否認，兩造間就1009地號土地並無買賣合意之存在，被告公司總經理曾宏昌（非原告所稱黃冠銘）已於109年8月17日向原告表達「無意購買」，原告當場反要求千誠公司不得將1010地號土地出售給被告。且被告於110年2月19日取得1011-1地號地主出具被證4「土地使用同意書」，供「映禾苑」申請建造執照以及「映禾苑」承購戶作為道路通行使用，自斯時起被告顯無購買原告共有1009地號土地之必要，亦否認111年8月31日萬家福工程行再次表達有意購買1009土地之合意。至於原告主張110年3月16日里長請原告整合1009地號土地共有人、原告刨除柏油路面，回復農地農用，111年4月28日取得106年優先承買共有人9人之土地權狀，111年4月29日至5月7日原告持分逾2/3，並完成矮紅磚牆菜園、灑種菜苗云云，均係原告片面之詞，皆與被告無涉等詞，資為抗辯。並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、得心證之理由：
（一）原告先位聲明第2項無理由
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判決意旨參照），而依民法第490條第1項規定，承攬之必要之點係一定之工作內容以及報酬價金之約定，倘若工作內容並未約定，抑或報酬總價金尚無法確定，即難謂已達成必要之點，自無法達成意思表示之一致。是當事人如主張買賣契約及承攬契約成立，自應舉證證明兩造就價金及標的物、及一定工作內容與報酬價金均已達意思表示合致。本件原告主張兩造有「承攬與買賣」混合契約存在（本院卷一第249頁），為被告所否認，自應就原告就兩造對買賣與承攬必要之點已有意思表示合致一事負舉證責任。
2、經查，原告並未提出任何兩造關於買賣或承攬契約的書面，雖然買賣及承攬並非要式契約，不以訂有書面為要件，惟因不動產價值龐大、牽涉權利甚多，各個細微的條件都可能對履約過程產生巨大影響（例如是否遭徵收、權利是否清楚、是否有其他地上物需處理等），何況若是原告說的「買賣加承攬」此種相對較為複雜的契約，更是如此，故若雙方果已達成契約合意而非僅停留在觀望磋商階段，焉有可能完全沒有簽立任何書面、或留下經過雙方正式簽章的文件。再者，於本院詢問原告其主張的買賣及承攬之內容為何後，原告於114年6月6日回覆主張兩造買賣之標的為「原告行使優先承買所得併本身繼承之持分」、承攬之工作項目內容為「整合1009地號土地共有人之持分」，所憑者為109年8月至111年4月間「1010地號土地前地主千誠機械公司張董與原告聯絡洽談1010地號土地與原告1009土地合作事宜」（本院卷一第347-352頁），後於114年7月22日又改稱是被告董事黃冠銜（即董事黃不二）於109年8月17日在政衡法律事務所出價每坪6萬元訂有「初始買賣契約」，於111年4至5月間黃不二有於鑑界現場表達希望兩造合作處理兩筆土地之意，並加LINE後續聯繫，於111年7至8月間由工地現場林姓包商、張姓地主商談「每坪10萬元，88.33坪共880萬元」，後兩造「初始買賣契約」因楊梅地政鑑界不實而生變云云（本院卷二第5-7頁），於114年11月13日原告又稱買賣價金為831萬0720元、又稱因區公所認為可能不符合農地農用所以屬於「非自願性買賣」（本院卷二第68-72頁），足見原告已自承兩造間至少有一方欠缺自願買賣的真意，且「張董」、「林姓包商」、「張姓地主」等人並無證據證明有代表或代理被告公司權限，當然不能以其等與原告商談之過程做為兩造間成立任何契約的依據，且原告所述的價金次次不同，再加上其所提出的黃不二與原告妻子的LINE對話也僅有寥寥數語，雙方僅互稱「可以敘敘聊聊」、「前往實地考察」（本院卷二第19頁），可見對話發生（即111年5月17至21日）前兩造根本未就買賣標的或承攬工作內容達成合意，才會有需要「實地考察」之需求，更未有一言針對如何履約、如何簽訂正式書面契約、何時付款等進行確認，更遑論被告為設有董事長之股份有限公司（見本院卷一第377頁原告所提出之附件17股份公司變更登記表），依公司法第208 條第3 項規定，股份有限公司對外係由董事長為公司之代表，董事並無代表公司之權限，原告亦未能證明被告公司曾就與原告締約一事授權董事黃不二為之，故即便黃不二有與原告商議或訂立買賣、承攬契約，亦不能認定為係被告所為之法律行為，原告先位聲明請求給付買賣價金與承攬報酬，自無理由。
（二）原告備位聲明及先位聲明第1項為無理由
1、原告於111年8月間起訴請求確認1009地號土地與1007地號土地間界址，並主張兩者界址為另案附圖中的「A--A'--C--D--E--F--7」紅色連接虛線，經本院111年度壢簡字第1426號審理（下稱另案原審），並囑託內政部國土測繪中心（下稱測繪中心）鑑定，採用測繪中心鑑定結果（即另案附圖）認兩者界址為另案附圖「0-0-0-0-0-0-0」黑色連接實線，原告不服提起上訴，現由本院113年度簡上字第54號審理中等節，業據本院調取另案卷宗核閱在卷。
2、原告主張1009與1007地號土地之經界線是另案附圖中的「A--A'--C--D--E--F--7」紅色連接虛線，故1009與1010地號土地界線應要以該紅色虛線向南推移共126平方公尺云云（本院卷一第346頁），並持另案原審在原告上訴後的命補繳上訴費補費裁定做為為何推移的面積是「126平方公尺」的依據，惟該補費裁定載明「查上列當事人間請求確認界址事件，訴訟標的價額核定為新臺幣(下同)378,000元，【計算式：3,000元（土地公告現值）×126平方公尺（爭執之土地面積差額）＝378,000元】...」，係指「爭執之土地差額」，亦即「另案原審所認定的界址」與「原告主張的界址」間的土地面積差額（因為要算出原告的上訴利益故而另案原審才會這樣計算），並非「登記面積」與「原告主張的界址所得出的面積」間的土地面積差額，而依另案原審判決及測繪中心鑑定結果顯示，若將1009地號土地與1007地號土地間界線認定為原告所主張的紅色連接虛線而其界線不變，1009地號土地就會較登記面積減少119平方公尺（見原審判決貳、三、（二）3.），因此即便原告要堅持原本的紅色連接虛線而將缺少的面積「向南（即被告之1010土地）找補」以符合292平方公尺的登記面積，也應是往南邊推移119平方公尺（詳另案附圖面積分析表）（此部分本院已盡闡明之責，然原告仍堅持126平方公尺，顯見並非單純的誤寫誤算，詳見本院114年5月27日函文、原告民事陳報（五）狀<本院卷第334、346頁>），若以原告主張的「126平方公尺」計算，則1009地號土地的面積就會變為299平方公尺（計算式：另案附圖載明若依原告所主張之紅色虛線而得出之面積173平方公尺+126平方公尺＝299平方公尺），與登記面積為292平方公尺不符，更遑論另案已送測繪中心鑑定，由測繪中心人員使用雙頻衛星訊號接收儀、虛擬基準站即時動態定位技術、精密電子測距經緯儀等專業儀器施測結果，認定1009與1007地號土地之經界線為如另案附圖所示之0-0-0-0-0-0-0黑色實線甚明，可見原告之主張並無所據。
3、再者，原告持地政機關對1010地號土地之109年9月1日複丈成果圖、111年5月17日複丈成果圖、113年8月7日複丈成果圖，主張楊梅地政事務所採取不明人士指界的界點、及109年9月1日複丈成果圖所測量的各界址點連接後排除掉1010地號土地兩側的面積（即原告所稱「紅斜線」部分）使之不在1010地號土地範圍內，111年5月17日複丈成果圖又將「紅斜線」部分納入，使1010地號土地位置、形狀、面積皆與地籍圖不符，造成111年5月17日複丈成果圖中1010地號土地位置改變、形狀擴大、面積增加，使得兩造土地間界址點往道路方向偏移2公尺云云，並爭執113年8月7日之複丈違反地籍測量實施規則及「楊梅地政並未依規定提出系爭鑑界土地複丈成果圖由到場之關係人原告當場認定」（本院卷一第202-204頁），然土地複丈申請人本來就應到場指界，且原告是以其擷取之「地籍圖」直接比例換算，並以自己「實地量測」之距離（原告自承是「經往返重複量測，取平均值之實地距離」，可見也並非精確，見另案113簡上54卷一第241至246頁）得出對己有利之主張，且原告所引用之地籍測量實施規則第215條第1項及第221條第2項「複丈人員於實施複丈前，應先核對申請人、關係人之身分。複丈完竣後，應發給申請人土地複丈成果圖或他項權利位置圖。」、「前項鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章。申請人或關係人不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由。」已明文規定，能拿到複丈成果圖的是「申請人」（該案之申請人為被告而非原告）、需要「到場之關係人當場認定」的是「界址點」而非複丈成果圖（因申請人申請複丈而到場測量時，都還沒有測出來，如何會有複丈成果圖可以當場確認？）；而土地複丈原因繁多，依照地籍測量實施規則，有位置勘查複丈、鑑界複丈、分割複丈、土地界址曲折調整、土地因合併申請複丈、設定地上權等物權之複丈等，原告既將上揭三次複丈均指為「鑑界複丈」，而鑑界複丈依地籍測量實施規則第221條第1項，所測定者為「所需鑑定之界址點位置」（且受限於「申請人申請的界址點」才會測定）而非測量面積或形狀、亦不涉及經界變更，且上揭三次鑑界複丈的申請人均是被告而非原告，要測量哪些界址點本來就是被告決定的，此有桃園市楊梅地政事務所114年6月9日楊地測字第1140007554號函覆內容以「另有關如何決定測量何界址點及界址點數量一事，本所無從決定要測量何界址點及界址點數量，其皆由土地複丈之申請人自行決定，本所僅依申請人之要求辦理土地複丈」（本院卷一第370頁）在卷可證，此與土地複丈費及建築改良物測量費收費標準附表一第一項次規定「一、基本費以每筆地號面積為單位。二、施測費以每五個指定鑑定界址點或測量標的點為單位，不足五個點，以五個點計。」規定合併以觀，確實都是要視土地複丈申請人的申請內容以決定費用如何計算、並決定地政機關施測範圍，在申請複丈的情況下，若非申請人的申請範圍，則地政機關本來就不會施測，故而並不能以109年9月1日複丈成果圖中僅對1010地號土地部分界址點施測使得測出來的界址點相互連接後與原本土地形狀不同為由（且該複丈成果圖中並未將施測的15個界址點互相連接並畫出「紅斜線」後排除在1010地號土地面積外，該連接線及紅斜線顯為原告自行為之，見另案113簡上54卷一第217頁），率指楊梅地政歷次測繪結果致使1010地號土地位置、形狀及面積變更，且就兩造間之土地經界與界址點，原告除民間機構與其單方主張及自行測量外，並未提出具有公信力、專業能力與儀器的機關或人員所做出之專業判斷，且原告所主張之1009與1010之界線並無理由一節已如前述，自無法以此認為被告之建案為無權占用原告1009地號土地、亦無法認為被告構成不當得利，原告之備位聲明及先位聲明第1項要屬無據。
四、綜上所述，兩造間並未成立原告所主張的「買賣與承攬混合契約」，原告所主張之1009與1010地號土地間之經界線亦不可採，故原告之舉證並不足證明被告占用1009地號土地而構成不當得利，其先位之訴與備位之訴均無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、另原告以本院114年6月17日桃院雲民樺113訴2215字第1149009549號函向楊梅地政事務所所函調之「109楊測複字第14100號申請書及複丈成果圖」應為「109楊測複字第141100號」之誤，而聲請本院再度向楊梅地政事務所調閱「109楊測複字第141100號案件申請書及複丈成果圖（含面積計算表）」云云（本院卷二第51頁），然該次複丈成果圖早已在卷內（另案113簡上54卷一第217頁，因該案內容與本案有關，本院已於114年5月27日函告兩造本案已調閱該案卷宗，本院卷一第334頁），原告仍一再重複聲請調查，顯無理由，且原告該次聲請調查證據已是逾期提出（在預期言詞辯論終結的4天前才提出，且既然原告已對字號知之甚詳，若原告認為需調閱該項證據，亦無不能盡早提出之理由，故依民事訴訟法第196條第2項駁回其聲請），再者該函為本院依照民事訴訟法第288條第1項所職權調查之證據，所欲查得者主要是113年8月7日複丈這次的資料（因原告一再主張該次測量程序之瑕疵）及地政機關是否會依申請人之申請而限定其測量範圍等情，為避免原告將字號誤載方將原告所提出的3次複丈日期與字號全數提供予楊梅地政，故本院已查得所需之證據，自無再予函查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 謝喬安另案附圖（1009下方「1010地號土地（被告所有）」等框線文字為本院所加，用以說明1007、1009、1010地號土地相關位置）