臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2303號原 告 温俊富訴訟代理人 邱秀珠律師被 告 彭永康訴訟代理人 劉睿哲律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國115年5月7日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣972,234元，及自民國114年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國114年12月1日起至遷出桃園市○○區○○路00號建物之日止，按月給付原告新臺幣17,256元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣324,078元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣972,234元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以每月新臺幣5,752元為被告供擔保後，得假執行；被告如以每月新臺幣17,256元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更及或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）733,304元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應自民國113年9月5日起至遷出桃園市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物）之日止，按月給付原告16,666元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁）。嗣原告於114年12月1日變更其聲明為：㈠被告應給付原告972,234元，及自民事準備書㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應自114年12月1日起至遷出系爭建物之日止，按月給付原告17,256元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第133頁），再於115年2月12日就聲明第一項補充更正為：㈠被告應給付原告972,234元，及自114年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷一第189頁），其餘無異動。核原告上開所為第1、2項聲明之變更，均係因被告占用共有房地所生之同一基礎事實，且係將訴訟繫屬後、言詞辯論終結前部分已到期者改列至第1項聲明中請求，並依後述之系爭建物租金估價報告擴張按月請求給付之金額，被告對此於程序上並無異議，且為本案言詞辯論（本院卷第189頁），揆諸前揭規定，應予准許。
二、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196條定有明文。本件兩造所爭執者為原告請求相當於租金之不當得利之範圍是否包含系爭建物之三、四樓增建部分，以及不當得利如何計算，經調查後，於115年2月12日言詞辯論時經兩造陳明無其他事項或證據聲請調查，然被告於115年5月4日具狀（民事答辯㈣狀，蓋有本院夜間收狀章戳，本院卷第263頁），並於同年5月7日最後一次言詞辯論期日為抵銷抗辯，稱被告為維護系爭建物而支出修繕費用56,250元，原告亦應負擔3分之1即18,750元，並與原告之請求相互抵銷云云，惟本件於113年9月26日由原告起訴，被告提出行使抵銷抗辯之單據5紙（本院卷第265、267頁）均係於本件訴訟繫屬前已經開立，被告無不能適時提出之情，卻延滯提出而妨礙訴訟終結，認屬逾時提出之攻擊防禦方法，應予駁回。
貳、實體方面
一、原告主張：未辦理保存登記之系爭建物及其坐落之基地即桃園市○○區○○段000地號土地（下稱631地號土地，合稱系爭房地）為被告及訴外人彭義盛、彭加欣、彭永志繼承取得，彭永志再將上開土地所有權應有部分3分之1及系爭建物之權利範圍3分之1售予原告，並於110年1月4日辦妥土地所有權移轉登記（權利範圍3分之1），房屋稅納稅義務人亦變更為原告（持分比率1/3），從而系爭建物及631地號土地為兩造及訴外人彭義盛及彭加欣所共有。又系爭建物為四層樓未辦理保存登記之建物，其中3、4樓雖為被告自行增建，惟增建部分並無獨立對外出入口，需藉由系爭建物之室內樓梯，並經由系爭建物之1樓通行，始得出入，並經本院113年度訴字第272號裁判分割共有物事件判決認定原告就系爭建物全棟（第1至4層樓）之應有部分為3分之1。另系爭建物位於龍潭市場內，1樓之一半由被告自行做生意使用及出租予他人使用，2至4樓雖由被告及其家人使用，然被告逾其應有部分而使用並獲有相當於租金之利益，而經估價結果認系爭房屋全棟於110年至114年各年度月租依序為47,842元、48,307元、49,460元、50,516元、51,769元，原告按其應有部分比例計算請求被告返還所受不當得利，自110年1月5日起至110年12月31日、111年、112年、113年、114年1月1日起至114年11月30日依序為189,306元、193,224元、197,832元、202,056元、189,816元，共計972,234元（計算式見本院卷第139頁）。且被告迄今仍占有使用，每月受有之相當於租金之利益為51,769元，原告依應有部分比例請求被告至遷出系爭建物之日止，按月給付原告17,256元（計算式：51,769元×1/3＝17,256元）。為此，依民法第179條之規定，請求被告給付自110年1月5日起至被告遷出系爭建物之日止相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應給付原告972,234元，及自114年12月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應自114年12月1日起至遷出系爭建物之日止，按月給付原告17,256元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物之3、4樓均為被告所增建，原告就系爭建物之權利範圍應不及於3、4樓，且2至4樓係供被告及其家人居住使用，並非作為營業使用，故2至4樓部分倘法院認為其應給付，應依土地法第97條之規定計算應給付之相當於租金之不當得利數額。又1樓部分，被告僅有將一半空間以日租方式出租予他人使用，有出租時方有租金收益，是原告主張就1樓全部按營業使用計算相當於租金之不當得利，亦屬無據等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告自訴外人彭永志購得系爭建物權利範圍3分之1及631地號
土地所有權應有部分3分之1，於110年1月4日辦妥土地所有權移轉登記（權利範圍3分之1），並辦理房屋稅納稅義務人變更，而與被告及訴外人彭義盛、彭加欣共有631地號土地及坐落其上未辦理保存登記之系爭建物（但就系爭建物第3、4層樓部分兩造有爭執，另見後述）；系爭建物為四層樓建物，位於桃園市龍潭區公有零售市場內，1樓之一半目前由被告做生意使用，另一半則出租予他人營業使用（有關被告另爭執採日租方式，另見後述），2至4樓則由被告及其家人居住使用等事實，有原告提出之631地號土地登記第一類謄本、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、現場照片、本院113年度訴字第272號分割共有物事件民事判決及該件判決所附桃園市大溪地政事務所113年10月1日溪測法字第038800號複丈成果圖、確定證明書為憑（本院卷第11至19、49至
53、141至151、165頁），且為被告所不爭執（本院卷第42、190頁），堪信屬實。
㈡原告主張其就系爭建物之1至4樓權利範圍為3分之1，得請求
相當於租金之不當得利範圍亦包含系爭建物3、4樓增建部分等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查：系爭建物為未辦保存登記之建物，第3、4層樓為被告增建，兩造並無爭執。
按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100年度台上字第4號判決參照）。本件原告前曾以被告及訴外人彭加欣、彭義盛為被告，就上開共有之631地號土地及其上未辦保存登記之建物（本件系爭建物）起訴請求裁判分割共有物，經本院以113年度訴字第272號判決就其等共有之631地號土地及其上門牌桃園市○○區○○路00號之四層未保存登記建物（建物面積及位置如桃園市大溪地政事務所113年10月1日溪測法字第038800號複丈成果圖紅框處及第一層、第二層、第三層、第四層所示），准予合併變價分割，所得價金由該案兩造按該判決附表所示應有部分比例分配，全案於114年9月9日確定，有該案判決書、複丈成果圖、確定證明書可稽（本院卷第141至151頁），且於該案中就增建之第3、4層樓是否為獨立之權利客體及其權益歸屬之重要爭點，經法官會同兩造履勘現場，並於判決理由中認定系爭建物增建之3、4樓，均作為存放物品、臥室及客廳使用，且出入通道均與系爭建物
1、2樓相同、並無獨立之對外出入口，仍須藉由系爭建物之室內樓梯，並經由該建物之1樓通行，始得出入，自屬一體不能區分，可見系爭建物第3、4層係依附於原建築而增建，缺乏構造上及使用上之獨立性，非獨立之權利客體，故增建部分應為系爭建物所有權範圍所及，而仍為兩造依其等各自之應有部分比例所共有等情明確，被告於本件抗辯原告之權利不及於增建之第3、4層樓云云，尚難憑採。
㈢按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文，此乃因應有部分性質上為所有權之故。惟共有人用益之行使，不得影響他共有人按應有部分所得行使之用益，是倘共有人未經協議或依同法第820條第1項之規定決定，任意占用共有物之全部或一部為用益時，即屬侵害他共有人之所有權，因此受有利益時，他共有人得依不當得利之規定請求返還。原告為系爭建物坐落基地之共有人，且就系爭建物第1至4層樓之權利範圍為3分之1，兩造間無分管協議，被告占用共有之系爭房地全部為使用收益而受有利益，致原告受有損害，原告係於110年1月4日取得系爭房地之權利，並於113年9月26日起訴請求而中斷時效，則原告依不當得利之規定，請求被告給付自110年1月5日起算至114年11月30日止相當於租金之不當得利，應屬有據。又將來給付之訴，有預為請求之必要者，依民事訴訟法第246條規定，得提起之，本件被告占用後未自動履行給付不當得利，為免日後再次起訴請求給付之勞費，堪認原告有預為請求之必要，故原告請求自114年12月1日起至遷出系爭建物之日止按月相當於租金之利益，亦屬有據。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文，其得請求返還之範圍，以對方所受之利益為度。又無權占有他人之房地，構成權益侵害之不當得利，所受利益為占有使用本身，因其性質不能原物返還，故依民法第181條但書規定償還其價額，且以社會通念，得以相當之租金為計算方式。本件經囑託大展不動產估價師聯合事務所評估系爭建物正常租金價格，作成不動產估價報告書在卷可憑，該估價報告由估價師對坐落之基地631地號土地及勘估標的建物（即系爭建物）為現況勘查後，進行一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況、最有效使用分析後，以租賃實例比較法與積算法進行評估（估價報告書第26至46頁），再就租金樓層別效用調整後，推估110年至114年各樓層之租金價格，並說明2樓樓層之效用比為1樓之65％（估價報告書第46至49頁），已敘明相關估價之規定及方法予以鑑定，過程尚屬客觀詳實、專業公允，其鑑定亦無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，且原告對於估價報告就整棟之租金總價並無爭執，是可採用該估價報告書之租金價格做為計算基準。被告辯稱第2至4層樓為自用住宅，應受土地法第97條之限制云云，但土地法第97條是就城市地方房屋之租金加以規範，並非就無權占有人所受利益數額加以規範，從而法院於認定占用房地之不當得利應償還之價額時，不受土地法第97條規定之限制，而應依占有使用房地之客觀上利益為計算，並藉由租金為計算方式將占有利益之價值具體化，市場合理租賃價格或是土地法第97條之計算方式均為決定租金之方法之一，甚至相較於土地法第97條，市場價格更能真實反映占用之客觀利益，又上開估價報告就勘估標的建物（即系爭建物）已區分1樓為市場店鋪，2樓以上為住宅，自非以整棟樓作營業使用為其價格基礎，被告以未考量2樓以上為住宅使用，且應受土地法第97條限制云云，並無可採。又被告提出自行製作之帳簿（本院卷第213至261頁）辯以1樓另一半以日租方式出租，並非每日均有收租等語，但該帳簿為被告自行製作而無相關憑證可以勾稽，原告亦已爭執其內容，已難憑採，況且1樓由被告使用收益並為營業使用，所獲不當得利為房屋占有本身，因其性質不能返還，故應償還價額，並以相當之租金為計算，1樓既由被告管領使用，不論另外一半有無每日實際出租，自不影響使用利益之計算。至於原告採割裂、片面之觀察，以109年12月之1樓租金記載達27,500元，認估價報告對於1樓之租金價格過低云云，但其既已爭執被告提出之帳簿內容真實性，亦無法提出其他收租等憑證，自無可證明被告實際獲益高於以估價報告計算所得。從而有關被告占有使用系爭房地之不當得利數額，採用估價報告之租金價格，系爭房屋全棟於110年至114年各年度月租依序為47,842元、48,307元、49,460元、50,516元、51,769元，原告因而受有之損害按其應有部分比例計算，自110年1月5日起至110年12月31日、111年、112年、113年、114年1月1日起至114年11月30日依序為189,306元、193,224元、197,832元、202,056元、189,816元，共計972,234元（計算式如附表），自114年12月1日起至遷出日止，則應按月給付原告17,256元（計算式：51,769元×1/3＝17,256元）。㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付110年1月5日至114年11月30日計算之相當於租金之不當得利，為無確定期限、無另為約定利率之金錢債務，而原告以民事準備書㈡狀（本院卷第133至139頁）為請求，查該件書狀繕本為114年12月3日送達被告，業據兩造陳明在卷（本院卷第190頁），從而原告就已到期之972,234元請求被告給付自民事準備書㈡狀繕本送達翌日即114年12月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告為631地號土地及系爭建物之共有人，依民法第179條不當得利之法律關係，按其權利範圍3分之1之比例，請求被告返還占有使用而獲有相當於租金之不當得利，並就已到期債務部分請求遲延利息，認有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。而兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，與法核無不合，爰分別酌定如主文所示相當擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
民事第一庭 法 官 許曉微正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
書記官 董士熙附表：相當於租金之不當得利計算（貨幣單位：新臺幣）期間 系爭建物整棟每月租金總價 原告之應有部分 相當於租金之不當得利/原告請求之金額 起始日 終止日 110年1月5日 110年12月31日 47,842元 1/3 189,310元/ 189,306元 111年1月1日 111年12月31日 48,307元 193,228元/ 193,224元 112年1月1日 112年12月31日 49,460元 197,840元/ 197,832元 113年1月1日 113年12月31日 50,516元 202,064元/ 202,056元 114年1月1日 114年11月30日 51,769元 189,820元/ 189,816元 共計 972,234元 備註： 1、各年度計算式：系爭建物整棟每月租金總價×原告之應有部分×該年度請求之月份數。（僅其中110年1月5日至1月31日原告請求之期間非整月份，故此部分係以27日÷31日計算） 2、因採四捨五入，原告請求金額與計算結果略有不同，但原告請求之金額均少於依前開方式計算之金額，故最後加總仍應依原告聲明範圍即請求之金額加總，共972,234元。