臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第2364號原 告 田雅惠
楊晨雅共 同訴訟代理人 戴智權律師
吳佩蓮律師被 告 徐漢章
徐晨崴兼 上一人訴訟代理人 徐瑋羚上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國115年5月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告徐漢章應將門牌號碼桃園市○○區○○○○街000號2樓房屋遷讓返還予原告。
二、被告徐漢章應將車牌號碼000-0000號自用小客車自如附圖編號222⑴部分面積19.65平方公尺之停車位移除，並將該停車位騰空返還予原告及其餘共有人。
三、被告徐漢章應自民國113年6月14日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元，及各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告徐漢章負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣90萬元為被告徐漢章供擔保後，得假執行。
七、本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣3,000元為被告徐漢章供擔保後，得假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原列徐漢章、徐漢章之子、陳家茹為被告，並聲明請求：㈠先位聲明：⒈被告徐漢章、徐漢章之子、陳家茹應分別將門牌號碼桃園市○○區○○○○街000號2樓房屋(下稱系爭房屋)及桃園市○○區○○段0000○號內之地下停車位騰空返還予原告。⒉被告徐漢章應自民國113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣(下同)1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊被告陳家茹應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋被告徐漢章之子應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒌前三項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告於該給付之範圍內免給付之義務。⒍原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告徐漢章、徐漢章之子、陳家茹應將系爭房屋騰空返還予原告。⒉被告徐漢章、徐漢章之子、陳家茹應將桃園市○○區○○段0000○號內之地下停車位騰空返還予原告及全體共有人。⒊被告徐漢章應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋被告陳家茹應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒌被告徐漢章之子應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒍前三項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告於該給付之範圍內免給付之義務。⒎原告願供擔保請准宣告假執行(本院卷第8至10頁)，嗣於114年6月11日具狀撤回對陳家茹之起訴(本院卷第64頁)，復於114年7月1日具狀更正被告「徐漢章之子」之姓名為徐晨崴、徐瑋羚（本院卷第72頁）。又原告之聲明迭經變更，最後於114年7月1日、115年5月13日更正聲明如下列聲明欄所示（本院卷第72至74、231頁）。核原告所為訴之變更部分，乃擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，而更正被告姓名部分僅係更正事實上之陳述，依上開規定，應予准許。
二、被告徐瑋羚、徐晨崴經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於本院111年度司執水字第79002號清償債務強制執行事
件(下稱系爭強制執行事件)中拍定取得陳家茹所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地(權利範圍10萬分之2242)及其上同段1930建號(含共同部分1644建號，權利範圍10萬分之2180)建物(即系爭房屋)，於113年6月14日領得不動產權利移轉證書，並於同年7月8日辦畢所有權移轉登記。被告徐漢章與系爭房屋原所有權人陳家茹間之租賃契約期限逾5年，且未經公證，依民法第425條規定，不得對受讓人即原告主張租賃契約仍繼續存在，故被告3人均屬持續無權使用占有系爭房屋。又前開共有建物之主要用途為地下層之停車場及其他公用設施，該地下停車場內車牌號碼000-0000號自用小客車(下稱系爭車輛)停放處如附圖編號222⑴之停車位(下稱系爭停車位)由被告長期使用，其他共有人明知此情從未表示異議，可知共有人間對於由系爭房屋之所有權人使用系爭停車位有默示分管協議存在，若認無分管契約存在，則備位依共有人地位請求排除侵害。另請求被告無權占用獲得相當於租金之不當得利。爰先位聲明依民法第767條、分管契約及第179條，備位聲明依民法第767條、第821條及第179條規定，提起本件訴訟等語。㈡聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並
將系爭車輛移除及返還系爭停車位予原告。⑵被告徐漢章應自113年6月14日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶被告徐晨崴應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑷被告徐瑋羚應自113年6月14日起至返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑸前三項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告於該給付之範圍內免給付之義務。⑹原告願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空返還予原告。⑵被告應將系爭車輛移除，並將系爭停車位騰空返還予原告及全體共有人。⑶被告徐漢章應自113年6月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑷被告徐晨崴應自113年6月14日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑸被告徐瑋羚應自113年6月14日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元，及自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑹前三項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告於該給付之範圍內免給付之義務。⑺原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告徐漢章表示：陳家茹積欠伊債務未清償，以系爭房屋於1
10年1月起至118年12月止之每月租金抵充債務。系爭房屋及停車位均係伊1人所居住及使用。原告拍定之範圍並未包含系爭停車位，不得請求伊返還該車位等語。
㈡被告徐瑋羚、徐晨崴則以：其等早已搬離系爭房屋，並未占有系爭房屋及停車位等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭房屋原為陳家茹所有，嗣由原告拍定取得，並經本院於113年6月14日核發不動產權利移轉證明書後，原告已於113年7月8日辦理所有權移轉登記完畢，而為系爭房屋之所有權人。惟於系爭強制執行程序中，因被告徐漢章主張其與陳家茹曾簽立租約租賃系爭房屋，租賃期間自110年4月1日至118年3月31日止，故系爭房屋於拍賣後不點交。系爭租約為8年，且未經公證，被告徐漢章於原告取得系爭房屋之所有權後，仍繼續居住其內、並將系爭車輛停放於系爭停車位等情，有本院不動產權利移轉證書、系爭房屋之登記第一類謄本、系爭車輛占用停車位照片、租賃契約書（本院卷第38至43、146至156頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告徐漢章迄今仍居住系爭房屋、使用停車位之行為，乃無權占有，並受有相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。茲說明本院判斷如下：
㈠就原告請求被告騰空返還系爭房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，乃屬民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）。
準此，本院係於113年6月14日核發系爭房屋之不動產權利移轉證明書與原告，則原告於當日即取得系爭房屋之所有權。⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文。觀諸被告徐漢章與陳家茹訂定之租賃契約（本院卷第146至156頁），租賃期限為8年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，故回歸租賃契約之債之相對性，原告不受該租約拘束，被告徐漢章不得執該租約向原告主張權利。
⒊綜上，原告主張於113年6月14日取得權利移轉證明書後，被
告徐漢章仍占有使用系爭房屋，為無權占有，洵屬可採。從而，原告依據民法第767條第1項規定，請求被告徐漢章騰空返還系爭房屋，於法有據。
㈡就原告請求被告返還系爭停車位之部分：
⒈原告主張就系爭停車位有專用權存在，無非係以其所有之164
4建號建物應有部分為10萬分之2180及分管契約為其主要論據。惟查，依1644建號建物登記公務用謄本之建物標示部記載：「建物門牌：宏昌十三街566號等、建物坐落地號：中山段0000-0000、主要用途：共有部分」，並無停車位之記載（本院卷第201頁）。則原告在共用部分之應有部分比例，既僅係抽象地存在於公共設施之全部，並非具體於特定之停車位上，該登記僅能證明原告有取得系爭房屋地下層之10萬分之2180應有部分，成為該地下層之共有人之一，尚不能證明原告或其前手有取得系爭停車位之專用權。
⒉原告復稱其前手多年來使用系爭停車位迄今，系爭房屋所屬
社區(下稱系爭社區)之區分所有權人均有所知悉，而予以容忍，未加干涉，足徵有與系爭社區之區分所有權人成立默示分管契約，其自得承受該分管協議等語。然按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。是原告雖主張其前手多年來即使用系爭停車位迄今，均無人反對或干涉等語，惟此僅屬單純之沉默，尚非可認為全體區分所有權人均已默示同意由原告前手分管系爭停車位，況原告自稱該停車位乃社區住戶採先佔先贏之模式等語，更可見各共有人間並無形成任何關於特定停車位由何人使用之共識，各共有人對於先佔用之人單純沈默，未加以排除，不能認為已有默示分管契約存在。是原告主張其就系爭停車位有分管契約存在等語，即乏依據，自無法請求被告徐漢章騰空返還系爭停車位。⒊系爭停車位現為被告徐漢章所有之系爭車輛占有使用中乙情
，有車輛占有停車位之照片可憑，且為被告徐漢章所不爭執，堪以認定。依建物謄本記載，原告為桃園市○○區○○段0000地號共有部分共有權人，系爭停車位非建築執照劃定之車位，由全體區分所有權人共有，原告對系爭停車位自有共有權，且有排他之使用權能，原告依民法第767條第1項、第821條，請求被告徐漢章將系爭車輛移出系爭停車位，並將系爭停車位返還予原告及其餘共有人，自屬有據。⒋至原告主張被告徐晨崴、徐瑋羚迄今仍居住於系爭房屋內，
以及有使用系爭停車位乙節，雖聲請傳喚陳家茹作證，惟前經本院函詢陳家茹是否知悉系爭房屋現況之使用人為何人，未獲有任何函覆，且陳家茹僅為出租人，業非以現金交租，無從知悉系爭房屋之實際使用人為何人，原告聲請傳喚證人，卻無提出任何證明釋明其可得知悉而可作證證明上開事實，是本院認無傳訊之必要。此外，原告復無提出其他事證以實其說，是原告此部分主張，洵非可採。㈢就原告請求被告給付相當於租金不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。另請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。經查，被告徐漢章無權占有系爭房屋，已如前述，原告主張被告徐漢章無法律上之原因而受有占有使用系爭房屋之利益，且在被告徐漢章返還系爭房屋前，原告就系爭房屋仍繼續受有無法使用收益之損害，故依民法第179條規定，請求被告徐漢章自原告取得系爭房屋所有權之日即113年6月14日起至被告徐漢章返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒉按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號原判例參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，惟尚須斟酌房屋之位置、附近繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。
⒊原告雖主張以內政部不動產交易網站之周圍房屋實價登錄租
金金額計算系爭房屋每月租金金額應為1萬7,000元，惟原告提出之實價登錄資料無從知悉各該出租房屋之屋況為何，且衡以常情，出租房屋前出租人多數會先行修繕、裝潢，以使屋況良好、吸引他人承租，而系爭房屋原為被告徐漢章自住使用，屋況自不能直接與其他出租房屋等價觀之，是其主張自無可採。而原告既係於113年6月14日以270萬元之價格得標買受系爭房屋，有本院不動產權利移轉證書在卷可參（本院卷第38頁），以該拍定價格當較為接近系爭房屋目前之交易價值。茲審酌系爭房屋位於桃園市桃園區宏昌十三街，為鋼筋混凝土造6層樓之第2層建物，主要用途為住家用等情，有GOOGLE地圖及建物登記第一類謄本可稽，可知系爭房屋附近生活居住機能普通。是本院參酌系爭房屋屋況、坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告徐漢章占用系爭房屋係供居住使用，並非供商業用途，及其所受利益之一切情狀，認上開被告徐漢章無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，應以系爭房屋拍定價格之年息4％計算為適當。
從而，原告請求被告徐漢章自113年6月14日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元（計算式：270萬元×4％÷12＝9,000元），為有理由，逾此部分，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求：㈠被告徐漢章應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告徐漢章應將系爭車輛移除，並將系爭停車位返還予原告及其餘共有人；㈢被告徐漢章應自113年6月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
民事第一庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 吳品陞